Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические основы аренды коммерческой недвижимости
.1 Сущность и классификация объектов коммерческой недвижимости
.2 Анализ аренды жилья в зарубежных странах
.3 Специфика арендных отношений в сфере коммерческой недвижимости в России
.4 Правовые основы аренды муниципальной и государственной собственности
Глава 2: Характеристика объекта в муниципальной собственности и анализ арендных отношений
.1 Характеристика объекта торговли находящегося в муниципальной собственности и анализ конкурентной среды
.2 Характеристика арендаторов в разрезе площадей и видов деятельности
.3 Характеристика арендной платы и субаренды
Глава 3. Совершенствование методики взимания арендной платы за коммерческие объекты находящиеся в муниципальной собственности
Заключение
Список литературы
Приложения
Введение
Аренда - наем на определенный срок за установленную сторонами плату имущества для самостоятельного использования. Договоров аренды - это соглашение, в силу которого одна сторона арендодатель (нанимателе) имущества за плату во временное владение и пользование или пользование.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени.
Экономико-правовой институт аренды отражает взаимоотношения собственника имущества (арендодателя) и его временного пользователя (арендатора). Этот институт является прежде всего способом (формой) хозяйственной или иной приносящей доход деятельности. Часть этого дохода арендатор отчисляет собственнику имущества в качестве арендной платы.
Арендные отношения могут устанавливаться иногда за пределами хозяйственной, не запрещенной законом деятельности. Например, сельскохозяйственный кооператив вправе заключить с Выставочным центром договор аренды на показ племенных животных в целях пропаганды достижений своего хозяйства. Спортивное учреждение может заключить договор с крестьянином-фермером о взятии в аренду принадлежащих ему лошадей для обучения желающих верховой езде. Однако такие договоры не типичны.
Актуальность вопроса управления собственностью предприятия объясняется стремлением хозяйствующих субъектов получать прибыль не только от результатов деятельности основного производства, но и от использования недвижимого имущества, ему принадлежащего.
К сожалению, не все руководители видят возможность эффективного использования недвижимости, а если и видят, то не имеют представления о том, как к этому делу подступиться.
Проблема имущества должна рассматриваться не только с точки зрения блага, которое оно приносит, но и как бремя: недвижимость, принося доход, требует и затрат, причем эти затраты со временем имеют закономерность возрастать (рост на энерготарифы, налог на имущество и т.п.).
С точки зрения гражданского общества нерациональное использование недвижимости отдельными предприятиями - откровенное расточительство, поэтому необходимо, чтобы был механизм, позволяющий перераспределять эту недвижимость из неэффективного в эффективное использование. Вовлечение недвижимости в коммерческий оборот - одно из генеральных направлений повышения эффективности использования этого имущества в целом, при этом не только недвижимости одного предприятия, но и недвижимого имущества в масштабах города.
Цель выпускной квалификационной работы является анализ арендных отношений муниципальной собственности.
В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
изучит понятие и сущность аренды;
рассмотреть виды аренды;
изучить методику расчета арендной платы;
проанализировать рынок недвижимости;
проанализировать арендные отношения.
В настоящей работе объект исследования - аренда как инструмент управления собственностью.
Предмет исследования - оценка эффективности управления собственностью с помощью аренды.
Методологической базой данной ВКР являлись труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления, экономики и социологии труда, менеджмента таких как Бакшинскас В.Ю., Брагин, Уткин П.И., Королева Н.С., Долинская В.В.
Метод исследования - сбор, обобщение и систематизация информации, анализ, формализованное представление. Решение поставленной в дипломной работе цели осуществляется на основе системного подхода, логического и сравнительного анализа имеющихся теоретических и практических данных.
Работа содержит введение (обоснование актуальности
избранной темы, постановка целей и задачи исследования), трех глав, заключение
(содержащее выводы и предложения), а также список использованных источников и
приложения.
Глава 1. Теоретические основы аренды коммерческой недвижимости
.1 Сущность и классификация объектов коммерческой недвижимости
Качество недвижимости как объекта управления определяется совокупностью частных характеристик, перечисленных и кратко описанных выше. В связи с этим для целей управления оказывается необходимым анализ проявления указанных характеристик во взаимосвязи и взаимовлиянии - с учетом особенностей каждой видовой группы объектов. Этот анализ осуществляется при классификационных группировках объектов различного назначения - особенно внимательно при решении вопросов об инвестировании средств в офисные, торговые, логистические и многофункциональные центры, как потенциально наиболее перспективные инструменты в составе инвестиционных портфелей недвижимости[11].
В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собою.
Наиболее обоснованной представляется классификация, подготовленная компанией «Becar. CommercialProperty» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) - с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (BritishCouncilforOffices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (BuildingOwnersandManagersAssociations). Представим здесь (табл. 1 Приложение 1) нашу редакцию указанной разработки [18] - с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB RichardEllisNobleGibbons, ColliersInternational, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и JonesLangLaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД.
Офисное здание относится к одному из трех классов: «А», «В» или «С» - с учетом соответствия совокупности наиболее существенных характеристик этого здания определенным критериям по трем категориям:
месторасположение и доступность;
компоненты и свойства здания;
качество управления зданием и уровень сервиса.
При этом классность здания может быть разной по различным критериям и тогда в качестве окончательного принимается заключение об отнесении объекта к самому «младшему» классу. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания - к классу «C», а по качеству управления - к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Иногда для уточнения представления о качестве объекта используется трехбуквенное обозначение класса: при таком подходе к классификации в рассмотренном выше примере класс здания обозначился бы символом «ACB».
При небольших отклонениях характеристик объекта управления от классификационных требований, представленных в приведенных перечнях по каждой категории признаков, может использоваться предложенная буквенная символика классов с добавлением знаков: «+», если какие-то характеристики объекта несколько лучше характеристик, «стандартных» для данного класса, и «−», если по какой-то одной из характеристик офисного центра объект хуже «классного» объекта[12].
Например, объект управления может быть отнесен к классу «A−», если он не удовлетворяет одной из «второстепенных» позиций перечня требований для класса «A» (к примеру, при неполном соответствии объекта пункту 1.1.1 требований - если рядом нет посольств и правительственных учреждений). Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B+», если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B−», если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». Объект может быть отнесен к классу «C+», если какие-то его характеристики оказываются лучше характеристик из «стандартного» перечня для класса «C».
Не подлежат классификации встроенные офисные помещения, а также все офисные здания, не соответствующие требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». В этой связи предлагается объекты офисного назначения, отнесенные к какому-либо классу («A», «A−», «B+», «B», «B−», «C+», «C») именовать бизнес-центрами, оставляя объектам, не соответствующим требованиям классификации, возможность именоваться офисными объектами.
Сертификация офисных зданий с целью присвоения или изменения классности осуществляется на добровольной основе с целью информирования потенциальных пользователей (арендаторов). Целесообразно установить срок действия сертификата соответствия определенному классу - не более 5 лет. Из классификации исключаются объекты, не ремонтировавшиеся более 15 лет или находящиеся в стадии ремонта и реконструкции в момент очередной сертификации. Присвоенные классы могут изменяться по мере строительства новых офисных центров класса «А» более высокого качества и устаревания существующих офисных центров. Модернизирующиеся объекты могут претендовать на повышение класса.
Обратим внимание на проблему количественной оценки качественных признаков (показателей) классификационных характеристик офисных центров: эксперты, принимающие участие в сертификации таких объектов, должны владеть знаниями строительных и эксплуатационных стандартов, применять технологии сравнительного анализа рыночных данных об экономических характеристиках подобных объектов, осваивать методы анализа иерархий и квалиметрического моделирования.
В заключение отметим, что общепринятой системы сертификации бизнес-центров пока что нет. Небольшое число объектов относят себя к классу «A» («Невский 38», «Атриум»), ограниченное количество центров сертифицировано ГУД с отнесением их к классу «B» («Сенатор», «RenaissanceHouse», «Феникс» - в действительности их целесообразно позиционировать в классе «B−»), некоторые офисные центры справедливо отнесены вклассу «C» («Аврора-Сити», «Черная речка», «Никольский» - 2-я очередь).
Следует иметь в виду, что из-за транспортной перегрузки мегаполисов подавляющее большинство бизнес-центров оказываются труднодоступными и не обеспеченными парковками в должной степени. В связи с этим в ближайшее время будут развиваться бизнес-парки вне городской черты - с бизнес-центрами элитного уровня сервиса, но удаленными от представительских зон, что потребует уточнения некоторых классификационных требований, представленных выше[9].
Прежде всего, торговым центром(далее ТЦ)будем называтьсовокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, позиционирующихся в соответствии с определенной концепцией в специально спланированном здании (или в комплексе зданий) в виде одной функциональной единицы. Как отмечается в [18], в России до сих пор нет единой классификации таких центров, но при выборе перспективы развития системы сертификации предпочтение отдается использованию европейской классификации, в которой главными считаются признаки:
величина торговых площадей;
зона охвата покупателей (пользователей) и тип данного центра;
состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие арендаторы);
целевые группы покупателей и специфика продаваемых товаров.
При этом во всех случаях статус и концепция ТЦ определяются, прежде всего, составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). От выбора этих параметров зависит характер архитектурно-планировочных решений ТЦ, а также стратегия и тактика продвижения на рынке прав арендатора как товара (сдачи помещений в аренду). Отметим особую роль, отводимую якорным арендаторам. Здесь термином «якорь» (anchor) обозначается крупный (чаще всего сетевой) оператор розничной торговли с известным брэндом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника части помещений и способствующий привлечению в торговый центр основных потоков покупателей. В качестве «якоря» могут выступать как крупные торговые компании, так и предприятия другого профиля (общественного питания - «фуд-корт», услуг - кинотеатр и т.д.). Привлечению покупателей могут способствовать также расположенные рядом памятники архитектуры, символы престижности места расположения объекта, др.
В европейской классификации выделяются четыре основные вида ТЦ:
микрорайонный торговый центр (NeighborhoodShopping Center);
окружной торговый центр (CommunityShopping Center);
региональный центр (RegionalCenter);
суперрегиональный центр (SuperRegionalCenter).
Рассмотрим их характеристики подробнее, опираясь на материалы, приведенные в [18].
Микрорайонный торговый центр(МТЦ) специализируется на продаже товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и на оказании бытовых услуг, ежедневно востребованных покупателями торговой зоны центра. Все свои функции МТЦ реализует на арендной площади от 3000 до 10000 кв. м - при наиболее типичном размере около 5000 кв.м. Зоной влияния МТЦ оказывается территория 5-10 минутной транспортной доступности. В МТЦ в качестве якорного арендатора выступает супермаркет, вместе с ним значимыми арендаторами оказываются аптека и универсальный магазин. Как отмечается в [18], нередко торговые комплексы, не имеющие в составе арендаторов супермаркета, но близкие по общей арендной площади к МТЦ, также позиционируют себя как МТЦ. Это может быть оправдано, если в комплексе собраны вместе арендаторы, занимающиеся продажей всех продуктов питания, представленных в супермаркете. В противном случае подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр, который может быть успешным, сменив амбиции по охвату широкой рыночной зоны МТЦ на более скромную задачу обслуживания населения из ближайшего окружения (5-10 минутной пешеходной доступности). Для примера укажем, что в настоящее время к МТЦ относятся: в Санкт-Петербурге - «Елизаровский», «Торговый двор», «Бада-бум», в Москве - «Метромаркет», галерея «Водолей», «Вертикаль».
Окружной торговый центр (ОТЦ) предлагает более широкий (в сравнении с МТЦ) ассортимент товаров длительного пользования, а также специализированных товаров, которые не продаются ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах (мебель, инструменты, товары для строительства и для садоводства). ОТЦ функционирует в зданиях с арендной площадью от 10 000 до 30 000 кв. м (типичный размер - около 15000 кв. м), обслуживая население, проживающее в 10-20 минутах езды от него. ОТЦ занимает промежуточное положение между МТЦ и региональным торговым центром (РТЦ): некоторые МТЦ могут развиться до уровня ОТЦ, в то время как некоторые ОТЦ могут со временем превратиться в РТЦ.