Отметим, что, будучи расположенным в черте города, ОТЦ оказывается уязвимым с точки зрения конкуренции: он слишком велик для того, чтобы успешно функционировать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы привлекать покупателей издалека. Появление поблизости более крупного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить зону обслуживания ОТЦ. Однако в развитой рыночной экономике оба эти центра могут успешно сосуществовать, даже если они расположены близко друг к другу, предлагая товары разных типов.
Для примера укажем, что типичными представителями ОТЦ являются торговые центры: в Санкт-Петербурге - «Невский», «Академический», «Аэродром», «Балканский» и в Москве - «Ладья», «DreamHouse», «3D», «Пятая Авеню».
Региональный торговый центр (РТЦ).Площадь РТЦ составляет около 40 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 кв. м. Обычно в таком центре представлены: молл, крытая торговая галерея типа «пассаж» с искусственным климатом, бутики модных товаров. В составе арендаторов - не менее двух «якорей» (универсальных магазинов), занимающих до 70% площадей РТЦ. Зона обслуживания такого ТЦ представляет собою территорию радиусом 9-27 км. По данным «Бекар. Консалтинг» в Санкт-Петербурге пока нет РТЦ, но ими могут стать ТЦ «Сенная», «Гранд Палас», «Рубин». В Москве этот формат занимает примерно 19% рынка качественных торговых площадей и представлен объектами типа RetailPark, «Европарк».
Суперрегиональный торговый центр (СРТЦ)располагается в помещениях площадью около 80 000 кв. м - при вариациях от 50 000 до более чем200 000 кв. м. СРТЦ того же размера, что и РТЦ, отличается от последнего более широким ассортиментом товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70% всех арендуемых площадей. Зона территории обслуживания - от 9 до 45 км. В Петербурге таким торговым центром стал «Гранд-Каньон», первая очередь которого введена в феврале 2006 года. В Москве предложение в этой категории сформировано одним объектом - «ИКЕА - Белая дача», который, по сути, является первой очередью торгового центра «Мега».
Следует иметь в виду, что РТЦ и СРТЦ привлекают покупателей предложением большого ассортимента товаров и услуг, не отличаясь по своим функциям, но обладая различной привлекательностью для покупателей.
По данным компании «Бекар. Консалтинг», из общего объема качественных торговых площадей, введенных в Москве в 2005 году, 52% приходится на ОТЦ, 38% - на РТЦ, 5% - на МТЦ и 5% - на СРТЦ. По Петербургу данные менее точны: из общего количества площадей, введенных в 2005 году, около 31% относятся к ОТЦ, около 2% - к МТЦ, а классификационную принадлежность 67% ТЦ специалисты компании «Бекар. Консалтинг» определить затруднились, т.к. не удалось произвести прямую корреляцию размеров центра и торговой зоны, характеристик и состава арендаторов, категорий продаваемых товаров.
В действительности, различие между указанными выше основными типами торговых центров не всегда удается определить достаточно точно, тем более что рыночные тенденции обусловили появление нескольких подтипов таких центров, представленных ниже.
Специализированный торговый центр (SpecialityShoppingCenter) ориентируется на якорного арендатора, в качестве которого выступает крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра, а также товаров, дополняющих ассортимент основного оператора, являются сопутствующими. Предполагается, что типичным представителем данного типа объектов станет ТЦ «Золотая страна» в Петербурге.
Фестивальный центр (FestivalCenter) рассматривает в качестве якорных арендаторов развлекательные комплексы и рестораны, а сопутствующими арендаторами считает магазины одежды и обуви, подарков и прочие. Типичным представителем данного типа, возможно, в будущем станет ТЦ «Сенная» в Петербурге.
Пауэр центр (PowerCenter)- особая разновидность СРТЦ, обладающих следующими характеристиками:
площадь от 25 тыс. кв. м, на которой размещается, как минимум, один крупный якорный арендатор (универсальный магазин или магазин товаров для дома - общей площадью от 10 тыс. кв. м с сопутствующими арендаторами - автосервисом, АЗС, другие предприятия услуг);
четыре или более якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый;
некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 10÷15% от общей торговой площади.
Обычно такие торговые центры представляют собою разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U». Подобных центров в нашей стране нет.
Аутлет центр (OutletCenter)привлекает в качестве якорных арендаторов магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров в нашей стране нет.
Стрип-центры (StripCenter)обеспечивают продажу товаров первой необходимости, реализуя свои функции в качестве дополнения к МТЦ или самостоятельно. Арендаторами подобных центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственных товаров, а также предприятия услуг. Указанные центры реализуются в линейной конфигурации (здания L-, П-образной формы или линейки независимых друг от друга магазинов), размещаясь около выходов из метро и в местах интенсивных пешеходных потоков. Являясь по сути дела, комплексами малых магазинов, стрип-центры ориентируются на смешанный набор арендаторов, в них нет якорей и отсутствует единое управление, т.е., строго говоря, такие комплексы торговых предприятий не отвечают определению понятия торгового центра.
Завершив представление перечня существующих и в перспективе ожидаемых на российском рынке типов торговых центров, обратим внимание на то, что любой тип ТЦ определяется основным составом арендаторов, профиль деятельности которых определяет тип торгового центра. Предложения указанных арендаторов потенциальным покупателям из зоны влияния этого ТЦ должны ориентироваться на ненасыщенный спрос, имея значительные конкурентные преимущества перед другими предприятиями розничной торговли, действующими в пределах данной зоны обслуживания. Поэтому при выборе типа ТЦ и его местоположения необходимо обосновывать границы торговой зоны (TradeArea, CatchmentArea), представляющей собою географическую область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей ТЦ.
На размещение границы торговой зоны ТЦ оказывают влияние факторы:
тип торгового центра;
пешеходная и транспортная доступность;
естественные или искусственные физические препятствия;
наличие конкурентных объектов;
плотность населения.
Для любого ТЦ выделяются три концентрические зоны влияния, представленные ниже (см. [18]).
Первичная торговая зона- это сегмент территории, на которой проживает 70÷80% от общего числа регулярных покупателей («опорная» группа). Для городов важным является время пешеходной доступности. К магазинам, расположенным недалеко от дома, часто привязаны покупатели с ограниченной физической подвижностью и люди, испытывающие дефицит времени. В первичной торговой зоне высок процент связанных между собой покупателей - членов семьи, друзей и знакомых, поэтому ТЦ - в случае удачного выбора ассортимента и ценовой стратегии - получает большую группу постоянных клиентов. Обычно границы первичной торговой зоны проходят в радиусе 1 км - для пешеходов и 2÷5 км - для автомобилистов.
Вторичная торговая зона занимает территорию, на которой проживают или работают 15÷20% покупателей. Протяженность этой зоны зависит от плотности размещения в округе объектов-конкурентов. Ее границы определяются 20÷30 - минутной пешеходной доступностью, на расстоянии 5÷10 км (для автомобилистов). Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону.
Третичная (периферийная) торговая зона - это отдаленная территория, с которой покупатели еще «притягиваются» к ТЦ. Число таких покупателей может составлять 5÷10% от общего числа и их могут привлекать: хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей, приезжающих из этой зоны, принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.
Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или с увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее, чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. Как следует из примера, приведенного в [18], при проектировании регионального торгового центра в Екатеринбурге размер первичной торговой зоны определили границей, которая находится на расстоянии от 1 до 5 километров от объекта (в зависимости от способа и направления передвижения) при 10-ти минутной транспортной доступности. Границы вторичной торговой зоны разместили на расстоянии от 5 до 10 километров от границ участка ТЦ (в зависимости от способа передвижения и направления), что составило около 20 минут транспортной доступности. В заключение отметим, что для торговых комплексов нет общепринятой классификации, опирающейся на характеристики, определяющие качество объекта с точки зрения арендаторов и покупателей. Можно надеяться на разработку и принятие такой классификации с использованием тех символов, которые предложены выше для бизнес-центров («A», «A−», «B+», «B», «B−», «C+», «C»).
При этом важнейшими классификационными характеристиками могут стать[17]:
масштаб объекта с характеристикой площади помещений и уровня комплексности товаров и услуг;
выбор местоположения и обеспеченность инфраструктурой - с характеристикой трех торговых зон и транспортной доступности объекта;
уровень архитектурно-планировочных и конструктивных решений, отделка фасада и помещений зданий комплекса;
наличие и качество парковки;
уровень управления и работы с арендаторами.
При этом сертифицируются (один раз в пять лет) с присвоением класса только поименованные выше типы торговых центров (ТЦ). Не классифицируются отдельные магазины, торговые комплексы, характеристики которых оказываются хуже требуемых для ТЦ класса «C», а также ТЦ, не ремонтировавшиеся более 15 лет и находящиеся в стадии реконструкции или ремонта.
Кроме перечисленных выше типов объектов коммерческой недвижимости на рынке появляются многофункциональные комплексы - объекты недвижимости, предназначенные для реализации нескольких функций в одном здании или на одной территории. При этом обычно выделяется основная (профилирующая) функция, в то время как остальным функциям отводится роль сопутствующих (дополнительных). Нередко, однако, различные функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся комбинации функций - с указанием профилирующей функции в начале наименования комплекса (см. [18]).
Торгово-офисные центры. Основная функция таких центров - торговая, реализуемая на первых трех этажах (с уменьшением посещаемости каждого следующего этажа). Более высокие этажи предназначаются для офисной функции. При этом общее число этажей определяется сочетанием условий оптимальной продуктивности земельного участка и ограничений этажности градостроительным регламентом. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.В Санкт-Петербурге такие объекты сконцентрированы в историческом центре города. Для окраин, где земля дешевле, более целесообразным может оказаться замена вертикальной группировки горизонтальными комбинациями невысоких построек.
Отметим, что в торгово-офисных центрах арендаторы торговых и офисных помещений никак не связаны (иногда собственник такого объекта предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офисные помещения). Взаимная независимость двух категорий арендаторов принята во всех торгово-офисных комплексах и реализуется путем зонирования пространства, исключающего пересечение людских потоков разной функциональной ориентации.
Офисно-торговые центры. К данной категории многофункциональных комплексов относятся бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины формата и классности, определяемых классом бизнес-центра. В бизнес-центрах класса «А», «А-» и «В+», отличающихся очень хорошим местоположением с высоким уровнем благосостояния проживающего рядом населения, создаются бутиковые зоны, в них располагаются дорогие магазины: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, импульсивных покупок. Первые этажи таких центров - удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. Однако, в бизнес-центрах класса «А», «А-» и «В+» офисные и торговые функции необходимо четко разделять, разграничивая входы в бизнес-офисную часть здания и в торговую зону.
Другой вариант офисно-торговой функции реализуется в бизнес-центрах класса «В» и «С», а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В таких центрах арендаторы офисных помещений являются основными потребителями услуг небольших торговых предприятий, занимающих первый этаж здания, поэтому важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. В данном случае торговля является сопутствующей функцией при офисах, а арендаторы последних создают или помогают формированию потока покупателей.
Офисно-складские комплексы. Сочетание офисной и складской функции в одном объекте оказывается возможным в тех случаях, когда все помещения - как офисные, так и складские - занимают одни и те же арендаторы. Такое сочетание реализуется чаще всего в объектах класса «В» и «С».
Гостинично-торговые комплексы. Указанное сочетание реализуется в многоэтажных объектах, если профилирующей является гостиничная функция (этажи, выше второго), а на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. При этом специализация магазинов - такая же, как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы, эти магазины используют гостиничную функцию для привлечения туристов в качестве основных покупателей.
Торгово-гостиничные комплексы. Сочетание торговой функции как профилирующей и гостиничной как сопутствующей оказывается затрудненным: проигрывает гостиница, гостям которой не нравится большое количество людей в комплексе, магазины сокращают количество посетителей бара и ресторана гостиницы. В то же время, торговый центр выигрывает от наличия гостиницы, которая способствует формированию потока состоятельных покупателей.
Гостинично-офисные комплексы. Учитывая высокую капиталоемкость гостиничных проектов и стремление девелоперов получить прибыль в ближайшей перспективе, оказывается целесообразным сочетать эту функцию не только с торговой, но и с офисной функцией. Удачная концепция объекта поможет обеспечивать не только проживание в гостинице сотрудников, командированных в офисную часть комплекса, но и расселять иногородних участников многочисленных мероприятий (конференций, семинаров и тренингов), проводимых в офисной части комплекса.
Гостинично-жилые комплексы. Формат, объединяющий гостиницы и жилье, - наиболее редкая комбинация функций. Примеры таких многофункциональных комплексов единичны. Такие объекты требуют детальной проработки проекта и высокой квалификации эксплуатирующей компании.
Торгово-развлекательные комплексы. Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в такие комплексы является создание на дополнительных этажах здания развлекательной инфраструктуры. Такое сочетание функций считается удачным и весьма перспективным, причем выгоды от соседства получают оба направления бизнеса.