Материал: Аренда коммерческой недвижимости

Развлекательная функция (кинотеатр, спортивно-развлекательные сооружения, рестораны) обычно располагается на верхних этажах здания, в то время как первые два или три этажа заняты форматом торговли. Посетители зоны развлечений, поднимаясь на более высокие этажи, обеспечивают и потоки покупателей на второй и третий этажи, занятые торговыми фирмами.

Заметим, что одну из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг обеспечивают многозальные кинотеатры (мультиплексы). Большинство таких кинотеатров предназначаются для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс становится одним из наиболее крупных «якорных» арендаторов торгового комплекса, обеспечивая привлечение в комплекс до нескольких тысяч человек в день.

К сожалению, обустройство мультиплекса в торговом комплексе не всегда возможно, т.к. для его размещения требуются специфические помещения. Дополнительное неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и, являясь якорным арендатором, требует существенного снижения ставок арендной платы, снижая доходы собственника.

Хорошими «якорями» для торгового центра считаются также боулинг-клубы, фитнес-клубы, аквапарки, катки, парки аттракционов и пр.

Наличие перечисленных выше элементов развлекательной инфраструктуры помогает сформировать «привыкаемость» посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ «оазиса», в который можно «выбраться» с любой целью - будь то покупки, отдых или развлечения. На этапе обострения конкуренции между торговыми комплексами развлекающая составляющая формирует существенное конкурентное преимущество, обеспечивая повышенную посещаемость всех подразделений комплекса.

Подводя итоги обсуждения проблем этого сегмента рынка недвижимости, обратим внимание на некоторые особенности реализации проектов создания многофункциональных комплексов.

При выборе формата, сочетаемости и долей различных функций следует опираться на исследования рынка, выбирая комбинацию, юридически разрешенную, физически реализуемую, экономически целесообразную, финансово осуществимую, обеспечивающую максимально высокую доходность проекта. При этом следует иметь в виду, что многофункциональные комплексы сложны в управлении: необходимо обеспечить рациональное зонирование функциональных помещений, а также логистику служебных и потребительских потоков, поскольку функции, даже будучи разделенными, остаются жестко связанными друг с другом инженерными, коммуникационными системами и системой управления. В частности, как указывалось выше, в случаях, когда две функции существуют отдельно друг от друга, необходимо обеспечить два отдельных входа, функционирующих автономно, исключая неудобства обеих целевых групп.

Дополнительно отметим, что при создании многофункционального комплекса необходимо соблюдать баланс социальных уровней целевых групп. Гармонизация состава арендаторов - с ориентацией на социальный уровень арендаторов профилирующей функции - определяет успех проекта. Очевидно, что в бизнес-центре высокого класса нельзя открывать магазины, ориентированные на нижний сегмент рынка.

В заключение обратим внимание на достоинства и недостатки проектов создания многофункциональных комплексов. К достоинствам можно отнести:

максимально эффективное использование земельного участка под застройку при экономном расходовании ресурсов и снижении срока окупаемости;

возможность создания многофункциональных комплексов путем реконструкции и преобразования заброшенных, незанятых помещений;

проявление синергетического эффекта - взаимодополняемости потоков посетителей, обеспечивающее конкурентное преимущество многофункционального комплекса перед монофункциональным;

увеличение инвестиционной привлекательности проекта вследствие диверсификации рисков вложения средств одновременно в разные виды недвижимости на одном земельном участке;

универсальность формата, позволяющая лучше учитывать возможные ограничения на функциональное использование и развитие земельного участка;

возможность организации поэтапного ввода объекта в эксплуатацию - с финансированием последующих очередей за счет эксплуатации уже построенной части.

Многофункциональный формат назначения объекта недвижимости имеет и некоторые недостатки:

сложность реализации проекта на этапах планирования, функционального зонирования и исполнения (сложности проектирования, строительства и прокладки инженерных сетей);

сложности в продвижении объекта на рынке при неизбежных неточностях в расстановке акцентов и в зонировании функций;

существенное усложнение и удорожание эксплуатации и управления - с учетом наличия конкуренции между функциями за парковочные места;

сложности в поддержании «классности» здания.

Завершая рассмотрение характеристик объектов недвижимости и окружающей среды, обратим внимание на то, что правила формирования и функционирования систем управления недвижимостью определяются упоминавшимся выше пространством характеристик юридической сущности объекта, реализующейся во взаимодействии с правовой средой. В связи с этим освещение проблемы собственно управления недвижимостью начнем с анализа особенностей государственного и профессионального регулирования отношений в этой сфере деятельности.

.2 Анализ аренды жилья в зарубежных странах

Зарубежная литература рассматривает жилищную тематику с позиции оказания помощи малообеспеченным слоям населения через развитие государственных программ.

Вкниге Ira Gary Peppercom и Claude Taffin "Rental Housing: Lessons from International Experience and Police for Emerging Markets" рассматриваетсярынокарендыжильявстранахспереходнойэкономикой. В книге содержаться рекомендации по развитию рынка аренды государственными органами, проводящими социальную политику по улучшению жилищных условий населения.

Процесс становления российского рынка аренды жилья и сравнение с западным опытом подробно описан в книгеШоминой Е.С. «Квартиросъемщики - наше «жилищное меньшинство»: российский и зарубежный опыт развития арендного жилья». Автором затрагиваются такие аспекты как качество жилья, жилищные последствия глобализации, трудовые миграции, функции жилища в современном обществе. [26]

Аренда жилья является неотъемлемой частью функционирования рынка жилья. В одной из публикаций ООН экономической и социальной комиссии стран Азии и Тихого океана "HousingthepoorinAsiancities" представлены варианты политики по содействию и регулированию арендного жилья среди бедного городского населения. Эти слои населения оказываются самыми уязвимыми в вопросах жилищной политики.

Доводывпользувладениясобственнымжильемописанывстатье Anna K.Tibaijuka "Rental housing: an essential option for the urban poor in developing countries". Автор придерживается идеи изменения нормативной базы правительством, развития программ помощи необеспеченным жилищными условиями слоям населения путем создания арендного жилья и совершенствования существующей системы жилищного строительства. СтратегииразвитияарендногожильяподробноописанывстатьеопубликованнойООН "Review of rental systems and rental stability: Recommendation for public policy".

В каждой стране рынок аренды недвижимости имеет свои особенности.В Германии жилье является предметом первой необходимости и квартиросъемщик имеет больше прав, чем владелец. Хозяин может посещать квартиру только в определенное время и практически не имеет права выселить жильцов. Цены на аренду квартиры определяют не арендодатели, а квартиросъемщики.

В отличие от Германии в Америке цены регулируют домовладельцы, однако арендная плата может измениться раз в год максимум на 6%.

В Австралии существует формула для расчета оптимальной недельной стоимости аренды, разработанная специалистами по недвижимости:

А=(С/1000-С/10000)

где А-стоимость аренды в неделю,

С- стоимость дома или квартиры. [59]

Цены на аренду жилья в Японии на первый взгляд схожи с российскими. Однако, в этой стране принято действовать только через посредников, услуги которых сопоставимы с месячной стоимостью аренды квартиры. Кроме того, необходимо вносить залог за три месяца, оплачивать услуги уборки подъезда, освещения улиц перед домом и т.п. В итоге, первоначальный взнос за аренду квартиры площадью 21кв.м. может достигать 4000 евро.[14]

В целом стоимость квартиры аренды в Москве можно считать достаточно высокой по сравнению с Европейскими странами.Владелец компании Realty-EuropeGmbHМаркус Постер считает, что «в Берлине, Мадриде или Риме можно снять квартиру в центре города намного, иногда в разы, дешевле, чем в Москве. Сегодня средней ценой за 70 метров жилья в центре любой столицы можно считать отметку в 700 евро» (табл.2) [42]

Таблица 2 Стоимость аренды жилья за рубежом

Источник: Федеральная риэлторская служба

В Европе популярна «обратная аренда» (leaseback) - схема, при которой покупатель приобретает жилье и сдает его в аренду управляющей компании на определенный срок». Этот период в среднем составляет 10 лет. Управляющая компания, в свою очередь, сдает в аренду жилье на короткие сроки. Владелец получает рентный доход по заранее оговоренной ставке. Годовой доход от подобного вида аренды в 2012 году составил 4-5% годовых.

Данная схема зародилась во Франции в 1976 году в рамках программы по развитию туризма, а затем распространилась на другие страны, такие как Швейцария, Италия, Испания.

Аренда может выступать как способ сохранения капитала. Высокие доходы от аренды можно получать в тех странах, где не развит рынок ипотеки. Например, в Москве граждане рассматривают покупку квартиры с последующей сдачей ее в аренду как один из видов инвестиций. Эта практика широко развита в Амстердаме, Париже, Мюнхене, Брюсселе, где по оценкам GPG средний доход от аренды в 2010-2012 гг. составил 7,86% годовых.[27]

В зарубежных развитых странах жилые дома разделяются на две группы - частный односемейный дом (дом для одной семьи, коттедж) и многоквартирный дом. Доля частных односемейных домов в странах Западной Европы составляет порядка 30% всего жилого фонда, в странах Южной Европы - до 40%, в США и Канаде - до 50%.

Многоквартирный дом - это дом, состоящий из 2-х и более квартир. По форме собственности и управления многоквартирным домом различают три вида многоквартирных домов:

1.      частный доходный дом - частная форма собственности и управления;

2.      кондоминиум, кооператив - коллективная форма собственности и управления;

.        муниципальный арендный дом - государственная (муниципальная) форма собственности и управления.

Известны также многоквартирные дома, находящиеся в собственности и управлении некоторых фирм, организаций и ведомств, квартиры в которых предоставляются в аренду служащим этих организаций (служебное жилье, общежития для студентов, казармы для солдат и полицейских и т. д.). Это ведомственное жилье, доля которого невелика и для анализа не существенна[14].

Приведенные выше разновидности многоквартирных домов, удовлетворяющие те или иные потребности жителей, имеют свои достоинства и недостатки. По этой причине они занимают свою определенную долю в структуре жилищного фонда зарубежных стран. Структура жилищного фонда на Западе, в отличие от России, складывалась столетиями и зависит от традиций, менталитета, экономических и политических реалий, существующего законодательства. Известно, что в США и Канаде население отдает предпочтение не многоквартирным домам, т.к. не склонны к коллективной форме собственности.

В связи с этим предпочтительным видом жилья является частный односемейный дом. Структуры жилищного фонда некоторых зарубежных стран приведены ниже

США

Швеция

Англия

Австрия

Сравнение структур жилищного фонда России и зарубежных стран дает следующие выводы:

1.   Структура жилищного фонда России наиболее близка к структуре жилищного фонда США. Доля частного жилищного фонда в России, так же как и в США является доминирующей - 82% и 84% (для США - сумма долей частных односемейных и частных доходных домов) соответственно.

2.      Структуры жилищных фондов европейских стран более сбалансированы, чем структура жилищных фондов России и США. В этих странах пропорци каждого вида жилья приблизительно одинаковы (см. Рис. 13-15).

.        Отличием структуры жилищного фонда России от зарубежных стран является присутствие жилья, находящегося в государственной собственности и отсутствие в составе частного фонда доходных домов.

.        В зарубежных странах характерным является наличие значительной доли муниципального арендного жилья (от 10% в Австрии, до 24% в Швеции) и достаточно существенной доли частных доходных домов (от 20% в Англии, до 44% в США).

.3 Специфика арендных отношений в сфере коммерческой недвижимости в России

Во все времена одним из самых прибыльных и стабильных бизнесов было строительство зданий и сооружений с целью их дальнейшей продажи или эксплуатации и получения регулярного дохода от сдачи имеющегося помещения в аренду. Особый интерес в этом направлении представляет коммерческая недвижимость и возникающие по этому поводу арендные отношения между девелоперами (собственниками недвижимости, арендодателями) и ритейлерами (арендаторами).

Арендные отношения возникают и регулируются положениями договора аренды или в более редких случаяхпредварительным договором аренды.

В зависимости от срока, на который заключается договор аренды недвижимого имущества, он может быть краткосрочным (заключённый на срок менее одного года) и долгосрочным (заключённый на срок не менее одного года). При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Краткосрочный же Договор аренды недвижимого имущества заключается в простой письменной форме и приобретает юридическую силу в момент его подписания соответствующими сторонами.

Таким образом, срок аренды недвижимого имущества влияет на момент возникновения прав и обязанностей по договору, в частности на возникновения обязательств арендатора по оплате обеспечительных платежей или обязательств по осуществлению отделки арендуемого помещения.

Кроме срока аренды недвижимого имущества, договор аренды, как правило, содержит множество юридических и финансовых моментов, на которые следует обратить внимание при его заключении.