Материал: Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России

Рисунок 10. Источники рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) с продажей пула кредитов (%).

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2014 году составила 34,3 млрд. рублей.

Таким образом, в 2014 году рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) осуществлялось в основном на внутреннем финансовом рынке.

Динамика объемов рефинансирования ИЖК приведена на рисунке 11.

Рисунок 11. Динамика объемов рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) с продажей их другим организациям и с сохранением актива на балансе.

В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК (по состоянию на 1 января 2015 года в Ломбардный список Банка России были включены облигации с ипотечным покрытием на сумму 157,3 млрд. руб. (по номиналу) двадцати пяти эмитентов).

2.2 Факторы, влияющие на развитие ипотечного рынка

Как всякий экономический механизм, затрагивающий базовые сферы жизни общества, ипотека развивается на фоне совокупности внутренних и внешних рисков.

Важным стратегическим фактором, негативно влияющим на ипотечный рынок, является демографическая яма: в России продолжается снижение количества трудоспособного населения. Согласно данным Фонда ООН по народонаселению, в течение 1990-х годов в Российской Федерации продолжался демографический кризис. По данным Госкомстата РФ, численность населения России до 2014 года сокращалась на несколько сотен тысяч человек ежегодно. В 2014 году естественная убыль населения России была на 99 % скомпенсирована миграционным приростом, а в последние пару лет демографы наблюдают тенденцию сокращения смертности и увеличения рождаемости в стране.

С одной стороны, неоднозначные демографические явления сократят спрос на ипотечное кредитование в ближайшем будущем. С другой стороны, ипотека дает возможность улучшать жилищные условия и, с этой точки зрения, способствует повышению качества жизни и создает благоприятные семейные перспективы. Как упоминается во всероссийском социологическом исследовании "Российская ипотека взгляд 2012" компании "НА - РЕЗУЛЬТАТ", осознание себя собственником жилья и перспектива увеличения семьи являются главными побуждающими факторами для выбора ипотеки.

Доступность жилья является важнейшим фактором мобильности населения, трудовой и семейной. Возможности миграции, на наш взгляд, тесно связаны с качеством развития ипотечного рынка. Чем оно выше, тем больше возможностей выбора места жительства получает население. Причем улучшение ипотечного кредитования на региональных уровнях в равной степени как способствует росту привлекательности родных мест для коренного населения, так и увеличивает конкурентоспособность экономики регионов в миграционном и демографическом аспектах.

В нынешнем глобальном мире развитие ипотечного рынка также важно для России и с точки зрения повышения миграционной привлекательности для специалистов высокой квалификации. Сегодня отечественная ипотека проигрывает по своим условиям зарубежным альтернативам, поэтому перед нами встает проблема, как конкурировать на международном рынке труда за качественные трудовые ресурсы.

Следующим ключевым фактором влияния на развитие ипотечного рынка является обстановка на рынке недвижимости. Помимо финансовых условий банков, существует неоднозначная ситуация с соотношением доходов населения и цен на квадратный метр жилья. Доступность жилья в первую очередь складывается именно из этой взаимосвязи, поскольку она фактически зависит лишь от возможности заемщика нести тот или иной объем ежемесячных расходов, связанных с выплатой по кредиту.

Во всероссийском социологическом исследовании "Российская ипотека: взгляд 2012" компании "НАРЕЗУЛЬТАТ" отмечается, что только каждый десятый респондент уверен в том, что цены на жилую недвижимость в Российской Федерации соответствуют его ожиданиям. Главными виновниками такого дисбаланса опрашиваемые склонны считать посредников, коррупционеров, застройщиков - и только потом банки и ипотечных брокеров. При этом больше половины респондентов готовы выбрать ипотечное кредитование в качестве подходящего для них варианта решения жилищного вопроса.

Ипотечное кредитование во всех странах используется государством в качестве удобного инструмента решения социальных вопросов и в силу этого подвержено риску оказаться полигоном для демонстрации быстрых результатов, что ведет к нарушению работы ипотечной системы и снижению качества ее продуктового ряда. В России ипотечный рынок находится под пристальным вниманием Президента и Правительства РФ. Вместе с тем, наряду с конструктивными шагами в последние годы наблюдаются примеры проявления политического популизма, разрушающего баланс интересов участников рынка, что негативно сказывается и на кредитных организациях, и на заемщиках.

Например, значительная часть демонстрации внимания к ипотечному рынку заключается в декларативных заявлениях о необходимости снижения ставок и упразднения комиссий.

Отчасти мы видим элементы "ручного" регулирования, когда речь заходит о мягком, но настойчивом принуждении банков к прямому субсидированию ипотечных программ для учителей, врачей, других категорий бюджетников. Призывы высшего руководства страны по организации ипотеки с нерыночной, резко пониженной ставкой для отдельных категорий наших граждан - это посыл, довлеющий над рынком. С одной стороны, задача государства - помочь учителям, врачам и другим категориям бюджетников с низкими доходами, с другой стороны, такое прямое применение финансового инструмента для решения социальной задачи создает путаницу, порождает неэффективность и, в итоге, подменяет цели ипотечного рынка.

Банки с государственным участием активно стимулируются к субсидированию "социальных" направлений, хотя ипотека растет такими темпами, что механизм субсидирования уже не может удовлетворять аппетиты общества. Рынок настолько велик, что даже крупнейшему банку страны не под силу позволить себе какое-либо фронтальное субсидирование процентных ставок по ипотечному кредитованию.

Таким образом, налицо первое проявление нерациональности государственной политики: смешение социальных задач государства с рыночными механизмами ипотечного рынка. Постоянное давление такого рода дезориентирует ипотечную отрасль и создает на рынке искусственную неопределенность, мешающую выстраивать долгосрочные бизнес-стратегии.

Государство, как сказано выше, допускает нерациональность в практической политике по взаимоотношениям с ипотечным рынком. Нерациональность видна и в законодательных актах.

Так, осенью 2012 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс, запрещающие банкам вводить мораторий на досрочное погашение кредита и устанавливать штрафы за нарушение такого моратория (284-ФЗ от 19.10.2011). С одной стороны, эта мера хорошо выглядит с политической точки зрения. На самом же деле заемщики оказались ущемленными в своих правах. От предсказуемости денежного потока по кредитам существенно зависит банковская процентная ставка. Предоставляя клиентам возможность выбора условий кредита с мораторием или без него, банки могли предложить вариативность процентных ставок и индивидуальные условия для заемщика. Например, устанавливая мораторий на досрочное погашение на один год, банки имели возможность предложить клиенту более низкую процентную ставку. Теперь, после запрета на мораторий, клиенты не могут получить эту опцию по ипотечным продуктам.

Запрет на установку моратория на досрочное погашение видится бессмысленным еще и с точки зрения фактического положения дел: подавляющее большинство заемщиков соблюдают обязательства в первые годы после выдачи ипотечного кредита и рассчитывают выплачивать кредит по установленному графику, поэтому банки имели возможность устанавливать более низкую процентную ставку в зависимости от срока моратория. Запрет на мораторий лишил клиентов возможности пользоваться разнообразными условиями ипотеки, а банки утратили важный элемент гибкой продуктовой политики. Разумное регулирование на законодательном уровне ни в коем случае не должно предполагать подобные ущемления прав граждан и кредитных организаций.

Другой пример нерационального регуляторного вмешательства в ипотечное кредитование - запрет на "принуждение" к страхованию. ФАС РФ, банковское сообщество и страховщики потратили гигантское количество времени и сил на отстаивание своих позиций. В реальности побеждает экономическая целесообразность: полисы страхования в любом случае необходимы заемщику для получения адекватной ставки ипотечного кредита.

Крайне актуальная и тема нерационального нормотворчества - комиссии при выдаче ипотеки. С экономической точки зрения взимание комиссии (вознаграждения) в момент выдачи кредита снижает для банка риски недополучения процентного дохода при досрочном возврате кредита, а также риск убытков из-за невозможности нормально реинвестировать досрочно полученные средства.

При рассмотрении потенциального клиента и выдаче кредита у банка возникают операционные расходы, и для их компенсации банк при выдаче кредита единовременно взимает с заемщика комиссию (вознаграждение), вместо того чтобы покрывать эти расходы будущими процентными платежами. Тем не менее в результате многочисленной судебной практики банки были вынуждены реагировать на это негативное развитие событий, появились новые виды платы за услуги по выдаче кредита, слово "комиссия" стало заменяться другим, некоторые кредитные организации ввели отдельные ипотечные программы.

Такая отмена комиссии не означает отмены расходов кредитной организации. Расходы снижаются только в результате повышения банковской эффективности, а она растет только при конкуренции на рынке, поэтому в реальности размеры расходов, ранее представленные комиссиями, теперь закладываются в процентную ставку. И здесь снова возникает ситуация, когда в результате принятых мер потенциальные клиенты лишены свободы выбора при формировании условий ипотеки и, как следствие, получают повышенную процентную ставку. К снижению стоимости ипотечных платежей и сборов приведет рыночная конкуренция, а не прямое вмешательство государства, так как: если существует экономическая целесообразность, то игроки рынка попытаются обойти запрет; а если экономически какой-либо элемент цены несправедлив, то он отомрет, не выдержав конкуренции. В марте 2012 года вступила в силу норма о "прощении долга" (405-ФЗ, статья 31, 61.5 Закона "Об ипотеке"). В случае обращения взыскания на предмет залога иногда возникают ситуации, когда его стоимость недостаточна для погашения долга заемщика. Согласно новым положениям, если банк оставляет за собой предмет ипотеки, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований банка, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки. С возможностью подобного обнуления долга кардинально меняются отношения кредитора, заемщика и в целом природа кредитования. Портится одно из важнейших свойств кредита - его возвратность. Появляется дополнительная ниша для злоупотреблений заемщиков, и, как следствие, банки вынуждены повышать ставки, что ложится бременем на добросовестных заемщиков.

2.3 Анализ доступности жилья в России

Проведем анализ доступности покупки жилья в кредит. Покупку стандартного жилья с кредитным плечом сейчас может позволить себе каждая четвертая российская семья и четыре из пяти американских. К 2020 году государство планирует решить проблему доступности жилья для 60% населения против нынешних примерно 25%.

Цифры указывают на то, что речь идет о приобретении жилья с помощью ипотечного кредита из расчета 18 кв. м на члена семьи (сегодняшний средний уровень жилищной обеспеченности городского населения России). При этом рассматриваются условия ипотечного кредитования, аналогичные принятым в расчетах доступности жилья в США - на 30 лет при первоначальном взносе 20%, а сама доступность есть непревышение расходов на обслуживание и амортизацию займа четверти дохода семьи.

В США покупку жилья с кредитным плечом может себе позволить 80% семей. И это несмотря на то, что реальные душевые денежные доходы медианной американской семьи снизились до уровня 1998 года, а дифференциация семей по доходам выросла.

Но для нашей страны 60-процентная доступность означала бы хороший результат. В 2011-2013 годах ипотеку могло бы себе позволить чуть больше 10% населения, а для покупки за "живые деньги" еще десять лет назад требовалось в среднем по стране не менее шести-семи годовых медианных доходов.

Среди условий решения жилищной проблемы часть относятся к области технологии и юриспруденции (снижение строительной стоимости и рентной составляющей в цене жилого метра плюс развитие рынка аренды) и одно - собственно к экономике. Это сокращение инфляции, что позволит снизить ставки по ипотеке и тем самым сделать более равномерным распределение реальной нагрузки на заемщика в течение периода обслуживания ипотечного кредита. Нынешняя высокая номинальная ставка по ипотеке - более 12% годовых в рублях против менее 4% годовых в США - смещает эту нагрузку на начальный период выплат.

Необходимо оценить возможную роль снижения инфляции количественно и проанализировать, какие еще структурные изменения в экономике могут способствовать росту доступности жилья.

За 2014 год привлечение кредитов населением на покупку жилья в России значительно выросло. Всего (с пересчетом валютных кредитов по фиксированному курсу) кредитные организации выдали 825 тысяч таких кредитов за год на сумму 1,35 трлн. рублей, что на 35,4% больше, чем в 2013 году. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,64 млн. рублей против 1,49 млн. рублей в 2013 году. Количество предоставленных ИЖК в рассматриваемый период по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 19,3%.

До сих пор увеличение выдаваемых кредитов на покупку жилья не привело к росту реальной (т.е. с поправкой на инфляцию) стоимости квадратного метра, и в среднем она продолжала снижаться (рисунок 2.9).

Темпы такого снижения резко сократились, за исключением Москвы.

Одной из причин стабилизации рыночной стоимости вновь вводимого жилья стало сокращение его рентной составляющей, то есть цены земли и ее инфраструктуры, до самого низкого за период наблюдений с 2005 года уровня - менее 20% совокупной стоимости.

Перспективы дальнейшего снижения реальной стоимости жилья связаны только с уменьшением реальной строительной себестоимости квадратного метра. До сих пор цена строительства метра жилья в тенденции, наоборот, опережала инфляцию.

Рисунок 12. Индексы реальных (с поправкой на инфляцию) цен на жилье в новостройках.

Реальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке в 2013 году продолжала снижаться, но, как показывает анализ, весьма избирательно.

Снижение это объяснялось главным образом отсутствием роста номинальных цен на жилье в переоцененных Москве и Санкт-Петербурге, особенно на дорогие элитные квартиры.

К настоящему времени доступность покупки жилья несколько выросла, однако накопить на нее из текущих доходов для семьи с медианными заработками сложно.

Для приобретения 18 кв. м на члена семьи пришлось бы обходиться без еды и питья и не платя налогов 4,2 года (в Москве - почти 7 лет, в Уральском федеральном округе - из-за богатой Тюмени - 3,6 года).