Материал: Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России

В отечественной научной литературе понятие ипотечного кредитования еще недостаточно исследовано. Во многом это связано с тем, что в России система ипотечного кредитования начала функционировать недавно по сравнению с экономически развитыми странами.

В России, как и во всем современном мире, основными видами кредитования населения являются потребительское и ипотечное кредитование. Несмотря на их значительное внешнее сходство, эти два вида кредитования существенно отличаются друг от друга по целям кредитования, обеспечению кредита, количеству субъектов кредитной сделки, участию и роли государства, социально-экономической значимости каждого из них, в том числе воздействию на процесс воспроизводства и развитие национальной экономики. Эти различия настолько существенны, что мы можем и должны рассматривать их как два самостоятельных вида кредита и соответственно два самостоятельных вида кредитования.

Несмотря на то, что многие авторы указывают на определенные отличия этих двух видов кредитования, тем не менее, и в отечественной, и в зарубежной литературе ипотечное кредитование, в том числе и ипотечное жилищное кредитование, рассматривается как составная часть потребительского кредитования. Так, в учебнике "Банковские операции" под редакцией профессора Ю.И. Коробова указано: "К потребительским кредитам относятся любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и др.".

И далее авторы продолжают: "Кредитование физических лиц в России в настоящее время осуществляют все коммерческие банки, однако основным кредитором населения является Сбербанк России. В настоящее время им предоставляются следующие виды кредитов физическим лицам: на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости; на неотложные нужды; под заклад ценных бумаг; под залог дорогостоящей мебели, техники ("связанное кредитование"); образовательный кредит". Как мы видим, потребительский кредит отождествляется с кредитованием физических лиц.

Второй аспект проблемы кредитования населения коммерческими банками - развитие кредитов на предпринимательскую деятельность.".

Представляется, что развитие кредитования населения на предпринимательскую деятельность выходит за рамки потребительского кредитования и относится к другой (предпринимательской) категории кредитов. Авторы данного учебника также отождествляют потребительский кредит с кредитами населению, включая в него не только кредиты на предпринимательские нужды, но и кредиты на приобретение недвижимости: "Кредиты на приобретение недвижимости предоставляются на срок до 10 лет. В качестве обеспечения банк принимает. передаваемые в залог объекты недвижимости.".

Новые принципы обеспечения жильем в России, перенесение тяжести финансирования приобретения жилья с государственного бюджета на граждан на рыночных условиях за счет собственных и заемных средств, уроки мирового финансового кризиса в США, России и других странах, начавшегося с обвала американской жилищно-ипотечной системы, заставили ученых и практиков задуматься об экономических границах кредитования вообще и ипотечного кредитования в частности, об укреплении устойчивости и стимулировании развития ипотечно-кредитной системы финансирования приобретения жилья, а это требует уточнения места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе координат кредитного рынка, да и в развитии всей национальной экономики, в том числе и в соотношении ипотечного жилищного и потребительского кредитования. В этом вопросе в отечественной и зарубежной научной литературе, как нам представляется, есть "белые пятна".

Подавляющее большинство российских авторов, как и иностранных, рассматривают ипотечное кредитование, в том числе и жилищное, как составную часть потребительского кредитования. "В России к потребительским ссудам относят любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и прочее". "В зависимости от типа заемщиков и целей использования кредиты иногда подразделяют на: потребительские - для приобретения товаров длительного пользования; ипотечные - долгосрочные ссуды под залог недвижимости; жилищные долгосрочные ссуды частным лицам на приобретение или строительство жилья. Таким образом, по мнению некоторых авторов, происходит разделение понятий "потребительский кредит" и "ипотечная ссуда", несмотря на ее именно потребительский характер".

Что же касается научных литературных источников, то зарубежные, в том числе и американские, авторы включают ипотечные ссуды в потребительское кредитование, хотя и отмечают определенные различия между ними. Так, американский экономист Питер Роуз в своей работе "Банковский менеджмент" пишет: "Банки предоставляют кредиты под залог недвижимости - домов, комплексов квартир, торговых центров, офисов, складов и других сооружений, а также в некоторых случаях - земли. Кредитование под залог недвижимости является самостоятельной областью кредитования, имеющей важные отличия от других видов банковских кредитов".

А дальше автор так описывает эти различия: "Кредиты под залог недвижимости отличаются от многих других видов кредитов несколькими ключевыми моментами. Прежде всего, средний размер кредита под залог недвижимости обычно значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских кредитов и кредитов мелким предпринимательским фирмам. Более того, определенные кредиты под залог недвижимости, особенно под залог домов на одну семью, обычно выдаются на максимально длинные сроки (от 15 до 30 лет). Долгосрочное кредитование подобного рода предполагает значительный риск для кредитора, поскольку в течение данного периода может произойти очень многое: неблагоприятное изменение экономических условий, процентных ставок, состояния здоровья заемщика и т.д.

При принятии решения о выдаче кредитов других видов особое внимание уделяется планируемому потоку наличности или доходу заемщика. При выдаче кредитов под залог недвижимости более важными, чем доход заемщика, являются состояние и стоимость имущества - объекта кредитования. В кредитовании под залог недвижимости при принятии решения о выдаче или отказе в кредите очень важна компетентная оценка соответствующего имущества. Подобные экспертные оценки должны производиться на основе отраслевых и правительственных критериев, в частности учитывать возможность продажи закладной на вторичном рынке, что позволит кредитору привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов.

На основании вышеизложенного многие авторы делают вывод о непроизводительном характере кредитов населению, в том числе ипотечных и тем более ипотечных жилищных кредитов.

И это несколько диссонирует с изложенной В.В. Кияткиной на предыдущей странице оценкой потребительских кредитов в воспроизводственном процессе: "Кредит населению как "потребительский" кредит по своей природе не является "бросовым", обслуживающим непродуктивные потребности заемщиков. Потребление как стадия процесса воспроизводства не есть "проедание", "уничтожение" общественного продукта, оно производительно, ибо создает условия для перехода к новому циклу, рождает стимулы для совершенствования и развития новых производительных сил. Вряд ли, как это иногда утверждается, "потребительская" ссуда, обслуживающая потребности населения, является непроизводительной. Напротив, данному кредиту, безусловно, присущи производительные черты, ибо он используется на нужды граждан - физических лиц для воспроизводства их жизнедеятельности, создания условий для осуществления непрерывности воспроизводственного процесса".

Во-вторых, пишет автор: "Находясь в составе кредита населению как самостоятельной формы кредита, ипотечный кредит не является чисто банковским кредитом, отличается от последнего составом кредиторов. В отличие от банковского кредита, где кредитором непосредственно выступает банк. Кредитором при ипотечном кредите может выступать как банк, так и его дочерние структуры. Не желая брать на себя повышенные риски, коммерческие банки могут образовывать специальные дочерние финансовые компании, которые в отличие от банковских филиалов не нуждаются в специальной банковской регистрации, принимают на себя повышенные кредитные риски, зачастую связанные с данным кредитованием. Выдача ипотечных кредитов - это удел крупных кредиторов, обладающих значительными капиталами, тогда как потребительские кредиты могут выдавать практически все, кто имеет свободные капиталы, в том числе и торговые организации".

В-третьих, в ипотечном кредитовании иной состав не только кредиторов, но и заемщиков. "Специфика ипотечного кредита заключается в том, что в составе заемщиков кроме физических лиц можно увидеть и юридических лиц, активно использующих ипотечную ссуду для удовлетворения своих потребностей. Ипотечный кредит охватывает не только сектор индивидуальных потребителей, сектор населения, но и промышленный и аграрный сектора. Заемщиками могут стать как промышленные, так и сельскохозяйственные предприятия".

В-четвертых, "ипотечный кредит в отличие от других подобных ссуд рассматриваемой формы всегда имеет обеспечение".

И все же концепция автора не получилась логически последовательной и непротиворечивой. Это объясняется тем, что автор сначала отождествляет потребительское кредитование с кредитованием населения, называя его "потребительским" кредитованием в кавычках, а затем с помощью перечисленных выше четырех отличий пытается из этого "потребительского" в кавычках кредитования выделить ипотечное кредитование. Кроме того, автор, как и ее предшественники, все же не показала главных отличий ипотечного кредитования от потребительского.

Мы полагаем, что включение ипотечного, в том числе ипотечного жилищного, кредитования в состав потребительского необоснованно. И дело здесь в принципиальных отличиях ипотечного и потребительского кредитования, в том числе и их функций, а следовательно, требующих различного к себе отношения со стороны государства.

Во-первых, и потребительское, и в значительной части ипотечное кредитование предназначено для населения. Но это не тождество их, а только сходство. И, поскольку в современных условиях самое массовое распространение ипотека получила в жилищной сфере, создается впечатление, что она, подобно потребительскому кредитованию, непосредственно служит только для населения. Но не следует забывать, что помимо жилищной ипотеки всегда существовали и достаточно развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости - цехов, ангаров, отелей, производственных, торговых и других комплексов.

Во-вторых, цель получения кредита. К потребительским кредитам относят ссуды на покупку потребительских товаров и услуг, ссуды на неотложные нужды. Ипотечный кредит выдается на покупку не только жилья, но и, как уже было сказано, на покупку земли и коммерческой недвижимости, предназначенной для удовлетворения производственных потребностей. Такой ипотечный кредит является непосредственно производительным. Но даже жилье не является обычным потребительским товаром. Человек может обойтись без личного автомобиля, мотоцикла или моторной лодки, а без жилья нет. Кроме того, жилье - это дорогостоящий товар, для покупки которого, как правило, надо копить деньги в течение нескольких или многих лет, а в условиях сегодняшней России оно недоступно более чем 2/3 населения. Жилье - это такой товар, наличие или отсутствие которого определяет не только благополучие, но и социально-экономическую активность граждан и даже демографию в стране.

В-третьих, обеспечение кредита. Ипотечный кредит имеет под собой не просто обеспечение, а такое прочное обеспечение, какого не имеет ни один другой вид кредитования, а именно недвижимость, цена которой имеет устойчивую тенденцию к росту, хотя в периоды кризисов возможно и снижение цен на нее. Поэтому ипотечный кредит, как правило, оказывает стабилизирующее влияние на кредитно-финансовую систему, а в силу своего мультиплицирующего воздействия на строительное производство, многие смежные с ним отрасли и занятость является важным стабилизирующим фактором развития всей экономики.

В-четвертых, количество субъектов, участвующих в кредитной сделке при потребительском кредитовании, составляет два или три. В ипотечном кредитовании могут участвовать до десятка и даже более субъектов.

Исходя из всего сказанного, ипотечный жилищный кредит следует рассматривать не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества - человека, т.е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов.

Следует отметить, что в ряде работ не отражается сущность ипотечного кредитования с точки зрения системного подхода, поскольку не выявлены основные элементы рынка ипотечного кредита, как и взаимосвязи между ними. Многие из этих авторов систему ипотечного кредитования рассматривают как совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов, рынка ценных бумаг.

Специалисты второй группы сходятся в определении системы ипотечного кредитования как совокупности отношений, обеспечивающих прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов.

При этом системе ипотечного кредитования даются следующие трактовки:

) это институциональная система перераспределения финансовых ресурсов от конечных инвесторов к заемщикам ипотечных кредитов (И.А. Пенкина);

) комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих меду собой на единой организационно-экономической основе (И.В. Павлова) - это часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости (Ю.Ф. Симонова). При этом первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования рассматриваются как взаимоподчиненные, взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и одновременно полноценный жизненный цикл ипотечных отношений.

В общем виде основные элементы рынка ипотечного кредитования можно представить на рисунке 1.

Рисунок 1. Основные элементы рынка ипотечного кредитования

На рынке ипотечного кредитования действует большое число участников:

) заемщики, использующие полученные кредиты для приобретения жилья;

) продавцы жилья;

) банки, предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты;

) операторы - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

) органы государственной регистрации;

) страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, инвесторы и т.д.

Среди участников ипотечного рынка особую роль играют инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Деятельность всех участников рынка ипотечного кредита направлена к одной цели - раскрыть сущность ипотечного кредитования как самофинансируемой системы.

Реализация указанной цели требует выполнения следующих функций:

) трансформация временно свободных денежных средств и сбережений населения в инвестиции;

) вовлечение недвижимости в хозяйственный оборот, стимулирование развития рынка жилья;

) привлечение средств с финансового и инвестиционного рынков.

Исходя из этого, на наш взгляд, систему ипотечного кредитования можно рассматривать как совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающая интеграцию финансового, жилищного и инвестиционного рынков.

Такое определение наиболее полно отражает местоположение ипотечного кредитования в сфере экономических взаимоотношений, обусловленное его функциями.

Данное определение обеспечивает взаимосвязь не только финансового и инвестиционного рынков в части привлечения средств посредством перераспределения финансового капитала и создания фондовых механизмов, как указывается другими авторами, но и жилищного рынка, в части финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости с использованием института ипотеки.