Материал: Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России

Истоки появления этого документа исходят к концу июля 2011 г., когда Президент Российской Федерации Д.А. Медведев поручил профильным ведомствам разработать к концу 2011 г. долгосрочную стратегию развития жилищной ипотеки. 19 июля 2012 г. Председатель Правительства Российской Федерации В.В. Путин подписал Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.

Стратегия предусматривает три этапа реализации: 2010 - 2012 гг.; 2013 - 2020 гг.; 2021 - 2030 гг. и содержит следующие основные параметры, представленные в таблице 1.3.

Однако этот важнейший, казалось бы, стратегический документ в сфере ипотечного жилищного кредитования и обеспечения населения жильем не внушает должного оптимизма и не отвечает на важнейшие вопросы обеспечения населения России жильем, суть Стратегии сводится к абстрактным рассуждениям и позитивным предположениям.

Во-первых, в документе отсутствует анализ конкретных механизмов достижения обозначенной цели, нет показателей ввода, выбытия и прироста жилья ни на промежуточные, ни на финишные даты Стратегии: нет предполагаемых цен на жилье, т.е. предложения на рынке жилья как в натуральной, так и в стоимостной форме, нет и платежеспособного спроса на жилье.

Во-вторых, в разделе III "Цель и задачи настоящей Стратегии" говорится: "Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 г. доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей". В разделе IV снова настоятельно подчеркивается: "На третьем этапе (2021 - 2030 гг.) необходимо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, т.е. доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60%". Таким образом, в 2021 - 2030 гг. "за бортом" оказываются 40% населения страны. "В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений. Рынок жилья (по которому в Стратегии нет ни единой цифры) и ипотеки перейдет к фазе стабилизации". В стратегии не оговорено, куда же денутся те самые 40% населения, которым в 2030 г. будет недоступна ипотека. Из документа неясно, как и в какой степени будет достигнута эта цель, как можно проверить достижение этой цели, если в Стратегии нет соответствующих показателей.

В-третьих, во введении к Стратегии справедливо отмечается, что реализация Стратегии зависит от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей. Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Казалось бы, все эти условия и факторы развития ипотечного жилищного кредитования должны быть проанализированы на предстоящие 20 лет в неразрывной увязке с динамикой объемов жилья, поступающего на рынок. К сожалению, этого в Стратегии нет.

В-четвертых, необходимо было бы подразделить рынок жилья на первичный и вторичный, поскольку ипотечный кредит может выдаваться как на первом, так и на втором. Но прирост национального жилищного фонда может дать только первичный рынок жилья, и только его прирост может повысить обеспеченность населения жильем. А вторичный рынок жилья ведет только к смене собственников, но не к росту жилищного фонда страны. Сегодня же на покупку квартир в новостройках выдается только четверть всех ипотечных кредитов.

В-пятых, в рассматриваемом документе необходимо было бы увязать динамику объемов реализуемого жилья на первичном рынке с объемами спроса на нем на жилье в денежном выражении (включая ипотечное жилищное кредитование) и динамикой цен. А для того, чтобы определить динамику доступности жилья (коэффициенты доступности жилья), необходимо было сопоставить стоимость стандартной единицы жилья на первичном рынке со средним инвестиционным потенциалом покупателей. Однако ничего из названного в Стратегии нет ни в стоимостных, ни в натуральных показателях на общем рынке жилья, в том числе и приобретаемого с учетом ипотечного кредита. Из вышеприведенной таблицы видно, что в ней представлено только количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов. Причем методики расчета этих показателей не приводится ни в тексте Стратегии, ни в единственном приложении к этому документу, что вызывает сомнение в достоверности самого прогноза. Так, предполагается, что в 2014 г. будет выдано 490 тыс. ипотечных жилищных кредитов, против 130 тыс. в 2011 г. Но на основании каких исходных данных сделаны эти расчеты, в приложении не указывается.

В-шестых, практически на каждой странице документа упоминается о доступности жилья. Однако не дается определение этой ключевой категории жилищного обеспечения и жилищного кредитования. Только косвенно во введении можно прочитать: необходимо в первую очередь повысить доступность жилья за счет: дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов.

Вызывает вопрос следующее положение Стратегии в разделе II.1: "Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщиков к 2030 г. будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями". Это действительно новость в ипотечном кредитовании, поскольку по стандартам АИЖК это превышение уже сегодня составляет (100/30) 3,3 раза.

Не отрицая важности названных факторов, по нашему мнению, можно выделить основные ограничители развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации:

1. Низкий уровень доходов основной массы населения и недостаток жилья;

2. Глубокий разрыв в доходах социальной верхушки и абсолютного большинства населения;

3. Психологический фактор, который является национальной особенностью большинства населения ‒ нежелание жить в долг;

4. Монополизм в производстве строительных материалов, строительстве и реализации жилья и ценовой беспредел;

5. Отсутствие государственных мер воздействия на жилищный рынок и ограничение роста цен;

6. Отсутствие развернутой системы социальной аренды жилья;

7. Высокий уровень инфляции и неэффективность используемых государством мер ее нейтрализации. Использование жилья как средства для спасения денег от инфляции;

8. Административно-бытовые барьеры (отвод земли, разрешения, согласования, регистрация прав собственности на жилье, коррупция);

9. Высокие трансакционные издержки и проценты по кредиту;

10.Неэффективность развития государственных некоммерческих ипотечных программ во многих регионах;

11.Неразвитость альтернативных форм жилищного кредитования, в частности, стройсберкасс и жилищно-строительных кооперативов.

На сегодняшний день в России жилищный вопрос - это главный приоритет. Первоочередными задачами по решению жилищной проблемы в Российской Федерации, по нашему мнению, являются:

1. Повышение реальных доходов основной массы населения.

2. Кардинальная модернизация и демонополизация сферы жилищного строительства. Не только обновление техники, технологий строительства, но и архитектуры, повышение экологичности, экономичности и комфортности жилья, возрождение проектного дела, подготовки специалистов, прежде всего в области архитектуры. Кратное увеличение объемов сдаваемого в эксплуатацию жилья. Участие государства в формировании инфраструктуры жилищного строительства.

3. Ликвидация коррупции государственных чиновников, регулирующих выдачу разрешений на отвод земли под строительство жилья, регистрацию прав собственности на жилье и др.

4. Снижение трансакционных издержек, связанных с оценкой, нотариатом, страхованием, госрегистрацией жилья и др.

5. Совершенствование денежно-кредитной и финансовой политики государства с целью стимулирования жилищного строительства, включая кредитование строительных организаций, ипотечное кредитование покупки жилья, развитие альтернативных форм жилищного кредитования, снижение инфляции и процентных ставок по кредитам.

6. Повышение роли государства в жилищном строительстве и превращение последнего в один из полигонов модернизации и локомотивов развития национальной экономики;

7. Активизация государственной поддержки ипотечного кредитования путем выделения средств из федерального бюджета на софинансирование жилищного строительства в регионе;

8. Сформирование российской модели, посредством смешения лучших сторон существующих моделей ипотечного кредитования.

Решение хотя бы нескольких из вышеперечисленных задач может стать отправной точкой к совершенствованию ипотечного жилищного кредитования и повышению обеспечения населения России современным жильем.

Глава 2. Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования

2.1 Объем и динамика рынка ипотечного кредитования. Конкуренция на ипотечном рынке

В 2014 году рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался: снижением числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (далее - ИЖК). По состоянию на 1 января 2015 года количество участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2014 года уменьшилось на 9 кредитных организаций и составило 658 участников, из которых 571 кредитная организация предоставляла в 2014 году ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 174 кредитные организации, в иностранной валюте - 7 кредитных организаций.

Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположено на территории Центрального федерального округа - 363, из них в г. Москве - 312.

На втором месте по количеству кредитных организаций - Приволжский федеральный округ (92 участника), из них в Республике Татарстан - 20, наименьшее количество кредитных организаций - в Северо-Кавказском федеральном округе - 9; дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК.

В 2014 году кредитными организациями было предоставлено 825 039 ИЖК на общую сумму 1353,9 млрд. руб., что составляет 15,4% от общего объема кредитов, предоставленных физическим лицам. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,64 млн. руб. против 1,49 млн. руб. в 2013 году. Количество предоставленных в 2014 году ИЖК увеличилось по сравнению с 2013 годом на 19,3%. Объем предоставленных ИЖК увеличился на 31,2% (рисунок 5). В 2014 году наибольший удельный вес выданных ИЖК приходился на заемщиков Центрального федерального округа - 29,8% от всего объема выданных кредитов;

Рисунок 5. Динамика объемов кредитов физическим лицам и ИЖК

В 2014 году было выдано кредитов: в рублях - 823 175 на общую сумму 1338,7 млрд. руб.; в иностранной валюте - 1864 на общую сумму в рублевом эквиваленте 15,2 млрд. рублей. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с 2013 годом увеличилась на 0,3 процентного пункта, достигнув 98,9%.

ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам г. Москвы и Московской области - 76,0% от всего объема выданных в иностранной валюте кредитов; - дальнейшим увеличением задолженности по предоставленным ИЖК в рублях и снижением задолженности по ИЖК в иностранной валюте. Величина задолженности по ИЖК в рублях в целом по Российской Федерации по состоянию на 1 января 2015 года по сравнению с 1 января 2014 года увеличилась на 35,3%, в иностранной валюте - уменьшилась на 8,8% и со ставила 2536,9 млрд. руб. и 112,0 млрд. руб. (в рублевом эквиваленте) соответственно; - дальнейшим снижением доли просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, и увеличением доли просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте.

В 2014 году удельный вес просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,5 процентного пункта, до 1,0%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 1,3 процентного пункта, достигнув 12,7%. В денежном выражении величина просроченной задолженности по ИЖК в рублях по состоянию на 1 января 2015 года по сравнению с 1 января 2014 года снизилась на 7,6%, а в иностранной валюте возросла на 1,3% и составила 25,4 млрд. руб. и 14,2 млрд. руб. (в рублевом эквиваленте) соответственно (рисунок 6).

Рисунок 6. Динамика просроченной задолженности по ИЖК.

Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на рисунке 7.

Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в рублях существенно не изменился по сравнению с 2013 годом и составил 176 месяцев (14,7 года), в иностранной валюте - увеличился на 17 месяцев и составил 152 месяца (12,7 года).

Рисунок 7. Региональная структура задолженности по ИЖК.

Средневзвешенные процентные ставки по ИЖК в 2014 году существенно не изменились (по кредитам в рублях ставка увеличилась на 0,1 процентного пункта, а по кредитам в иностранной валюте - снизилась на 0,2 процентного пункта) и составили 12,4 и 9,6% соответственно. Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок приведены на рисунке 8.

Рисунок 8. Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок.

В 2014 году досрочно погашено ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 416,3 млрд. руб., или 30,7% от объема предоставленных в 2014 году ИЖК, из них предоставленных (приобретенных) в рублях - на сумму 396,4 млрд. руб. (рисунок 9). Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 63,2%. Сумма досрочно погашенных прав требования по ИЖК составила 10,8 млрд. рублей.

Рисунок 9. Динамика объемов выдачи и досрочного погашения ИЖК (прав требования по ИЖК).

В 2014 году 152 кредитные организации рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 196,2 млрд. руб. (в 2013 году - 177 кредитных организаций на сумму 90,2 млрд. руб.). Причем если в 2013 году доля рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) в общем объеме ИЖК, предоставленных кредитными организациями, составляла 8,7%, то в 2014 году - 14,5%.

Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям выделяются специализированные организации - резиденты: в 2014 году на них приходилось 92,3% от общего объема рефинансируемых путем продажи ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2014 году по сравнению с 2013 годом доля операций, совершенных специализированными организациями - резидентами, возросла на 15,4 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) увеличился в 2,6 раза, до 181,1 млрд. рублей. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования снизилась на 13,3 процентного пункта и составила 6,8%, объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) снизился на 26,3%, до 13,4 млрд. рублей. Доля управляющих компаний паевых инвестиционных фондов составила 0,1%, доля прочих организаций - 0,8%. Специализированные организации - нерезиденты в 2014 году рефинансировали ИЖК на сумму 8,9 млн. руб. (рисунок 10).