Доступность покупки жилья в кредит повысилась. С середины 2008-го и до середины 2012 года покупка 18 кв. м на человека на первичном рынке с кредитным плечом была доступна максимум 10-13% населения. За два с половиной последних года эта доля выросла в 2,5 раза, и ипотека стала доступна для 27% населения
Связано это с разнонаправленным движением реальной цены квадратного метра и реальных доходов, некоторым уменьшением их дифференциации в посткризисное время и снижавшихся - до последнего квартала 2013 года - ставках по ипотеке.
Чтобы к 2020 году выйти на уровень доступности для 60% семей, требуется, чтобы увеличение доходов опережало рост цены квадратного метра в среднем на 4,1% в каждые из оставшихся до 2020 года восемь лет. Если вернуться к концу 2003 года, то это опережение медианных доходов над стоимостью метра жилья как раз в среднем и составляло примерно 4% ежегодно. Правда, это был период бурного роста нефтяных цен, благодаря которому укреплялся рубль, и, как следствие, рост доходов заметно опережал рост ВВП.
По мере насыщения экономики России капиталом предельная производительность последнего, определяющая уровень реальных процентных ставок, вероятно, также будет снижаться. Например, если бы к 2020 году уровень ставок по ипотеке снизился до 5%, то доступность ее для 60% населения достигалась бы практически при нынешнем соотношении медианных доходов граждан к цене 18-метрового жилья на человека на уровне четырех лет.
С повышением доступности жилья и цена недвижимости может расти таким образом, что сделает большую доступность в итоге невозможной. Но это необязательно. Ведь доступность не всегда означает рост реального спроса (достаточно посмотреть на нынешнее состояние рынка жилья в США). Рост спроса может сопровождаться адекватным расширением предложения, что для России более реально (за предыдущие 10 лет, несмотря на кризис, строительство жилья увеличилось более чем двукратно и вполне может вырасти еще как минимум раза в полтора, до 600-650 кв. м на 1000 человек). В США, кстати, реальный объем недвижимости в собственности домохозяйств (с дефляцией по индексу цен жилья Кейса-Шиллера) на душу населения за послевоенный период вырос в пять с лишним раз.
Далее проведем анализ доступности жилья без использования кредитного плеча.
Доступность жилья - это фундаментальная категория, основа основ жилищной политики любого государства и прежде всего нашей страны, которая отстала в этом отношении не только от развитых, но и от стран с переходной экономикой. Доступность жилья - это способность семьи приобрести жилье. Формальное определение этого термина мы встречаем не только в научных публикациях, но и в официальных документах. В качестве оценочного показателя выступает коэффициент доступности жилья, который определяется как количество лет, необходимых для накопления суммы равной стоимости соответствующей квартиры. Однако определяется этот показатель, на наш взгляд, некорректно даже признанными специалистами в области ипотечного кредитования. "Доступность жилья, - пишут авторы фундаментального труда по ипотечному кредитованию, - т.е. способность граждан приобретать жилье в соответствии со своими потребностями и доходами, в значительной степени характеризует уровень развития общества. Для оценки соотношения доходов населения и цен на рынке жилья часто используется коэффициент доступности жилья - средняя цена стандартной единицы делится на среднегодовой семейный доход. Этот коэффициент показывает, сколько лет нужно копить свои доходы, чтобы приобрести стандартную квартиру".
Представленное и применяемое на практике определение коэффициента доступности жилья страдает, как минимум, двумя методологическими погрешностями:
Во-первых, теоретически несостоятельно определение данного коэффициента как отношение стоимости квартиры к совокупному доходу семьи. Как показывает статистика, свыше 70% всех расходов население России тратит на удовлетворение основных потребностей семьи и 8 - 9% - на обязательные платежи и взносы. А в низкодоходных группах населения эта доля может составлять все 100% расходов, для них коэффициент доступности жилья будет равен 0.
Вторая методологическая погрешность действующей сегодня методики определения КДЖ состоит в том, что его рассчитывают делением средней стоимости стандартной квартиры на среднегодовой доход стандартной семьи, полученный путем умножения среднедушевого дохода по стране на три.
В этот "котел" попадают доходы олигархов (миллиардеров и просто "зеленых" миллионеров), которые, естественно, завышают среднедушевые доходы, а значит, завышают и коэффициент доступности жилья.
Но социальный разрыв в доходах богатой верхушки и основной массы населения столь велик, что даже их включение в ипотечно-жилищной "котел" в Москве свидетельствует о недоступности жилищной ипотеки для среднестатистического москвича.
В России в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье, - продолжают авторы, - коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой ФЦП "Жилище" рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья 54 кв. метра.
ФЦП "Жилище" на 2014 г. предусмотрено целевое значение данного показателя, равное трем годам.
По показателю доступности жилья (3,2 года) наша страна находится на среднем европейском уровне. В Европе этот показатель варьируется от трех-четырех до пяти-шести лет".
Таким образом, доступность жилья, как уже отмечалось выше, - это способность граждан приобретать необходимое жилье. Коэффициент доступности жилья, по нашему мнению, выражается количеством лет, необходимых семье для накопления денег на покупку стандартной квартиры, и рассчитывается как отношение цены такой квартиры к годовому инвестиционному потенциалу семьи.
Для тех лиц, которых кредитор выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст.95 Жилищного кодекса РФ. Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по смыслу ст.95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.
Однако, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир на улицу, то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда) (Апелляционные определения Ярославского областного суда от 29.03.2012 N 33-1552, от 23.07.2012 по делу N 33-3769/2012; Ростовского областного суда от 25.06.2012 по делу N 33-7194; Томского областного суда от 10.07.2012 по делу N 33-1738/2012; Верховного суда Республики Чувашия от 04.07.2012 по делу N 33-2109/2012; Верховного суда Республики Татарстан от 19.07.2012 N 33-6168/2012; Московского городского суда от 20.07.2012 по делу N 11-12044).
В статье 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на основании решения суда. Иными словами, требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает.
Так, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который удовлетворил исковые требования банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии ее с регистрационного учета. Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст.78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушают права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой.
Областной суд не согласился с указанным выводом, поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуется не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз.3 п.1 ст.1 Закона N 102-ФЗ.
Так как банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11.09.2012 по делу N 33-5217/2012).
Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции (Апелляционное определение Самарского областного суда от 15.05.2012 по делу N 33-4430).
Право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть после проведения публичных торгов. Залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п.11 ст.87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", а именно если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, то есть торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял. Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которое их выиграло.
Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц. Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст.292 ГК РФ, согласно п.2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Выселение, осуществляемое по основаниям п.2 ст.292 ГК РФ,
происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из
жилых помещений, о необходимости предоставления жилого помещения из состава
помещений маневренного фонда не принимаются судами. Правоприменительные органы
полагают, что такие доводы основаны на неверном толковании п.2 ст.95 ЖК РФ,
поскольку требования собственников жилых помещений основаны на положениях ст.
ст. 209, 292, 304 ГК РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части
предоставления маневренного фонда применяться не должны.
Массовая доступность жилья - важнейший критерий качества жизни. В России эта проблема всегда была острой и до сих пор является одной из преград на пути достижения благосостояния общества.
Ипотечное кредитование находится на пороге испытания масштабом рынка: уже в 2012 году рынок вернулся к докризисным показателям 2008 года, а по итогам 2013 года объем ипотечного кредитования в России превысил исторический рекорд в 1 трлн рублей. Подобный рост является производным от естественных факторов спроса, и хотя он характеризуется высокими темпами увеличения рынка, он также заставляет задуматься о причинах и возможных последствиях.
Во-первых, потребность в жилье у россиян остается высокой, и, следовательно, это создает высокий и неэластичный спрос на него.
Во-вторых, замедление роста доходов населения после кризиса 2008 года по-прежнему негативно сказывается на возможностях граждан делать существенные денежные накопления. Соответственно, не растут возможности покупки жилья за собственный счет, особенно в регионах. Эта ситуация подстегивает спрос на ипотечное кредитование и в целом показывает, что сегодня ипотека является для граждан наиболее реалистичным способом приобретения жилья.
В-третьих, сохраняющиеся кризисные явления в мировой экономике при плохом сценарии развития событий затронут и жизнь россиян. Это на фоне некоторой стабилизации текущих доходов домохозяйств после кризиса 2008 года и одновременного роста цен на недвижимость делает ее покупку даже с использованием ипотечного кредита своего рода "тихой гаванью", наилучшей формой страховки от экономических штормов.
В-четвертых, отечественный ипотечный рынок еще очень молод. Он подвержен влиянию различных факторов, приводящих к возникновению дисбалансов в системе интересов "население-государство-финансовый рынок". Массовая потребность россиян в доступном жилье во многом обуславливает действия государства в социальной, бюджетной и регуляторной политике. Зачастую российское государство осуществляет прямое вмешательство в рыночную среду в социальных целях. С одной стороны, от государства и монетарных властей ипотечному рынку требуется общее регулирование и систематическая работа по улучшению правил ведения ипотечного бизнеса. С другой стороны, острота жилищного вопроса регулярно порождает интервенции директивного воздействия на ипотечный рынок.
В перспективе без дополнительных усилий сообщества воздействие вышеперечисленных факторов естественного органического роста существенно ослабнет, и бизнес ипотечного кредитования рискует столкнуться со стагнацией, поэтому уже сегодня ипотечному рынку необходимо ориентироваться на интенсивное развитие, то есть на развитие за счет повышения качества инфраструктуры рынка и экономической мотивации всех участников. Оно должно строиться на укреплении оптимального баланса интересов: населения как розничных ипотечных клиентов, государства как разумного стратега в регулировании, ипотечных банков и их партнеров как продавцов финансовых услуг.
Поддержание эффективности и прибыльности как участников, так и рынка в целом должно происходить за счет улучшения внутрирыночных процессов, повышения качества коммерческих институтов и проведения разумной государственной политики рыночного регулирования, а не за счет форсированного наращивания объема кредитования в силу естественных факторов спроса и вовлечения в ипотечную систему финансово неопытных граждан. Один только рост объемов ипотечного кредитования сам по себе не принесет блага населению, государству и финансовой системе России. Очередные возможные потрясения в мировой экономике могут негативно сказаться на кредитоспособности заемщиков, подорвут качество ипотечных портфелей банков, создадут новые очаги социальной напряженности в обществе и дополнительные задачи для государства.
Участники рынка должны выйти на более продуктивный путь - взаимодействовать и активнее работать над мерами по улучшению рыночных условий, элементов и механизмов ипотечного рынка, тем более что при нынешних объемах ипотечного кредитования банки в России уже не могут рассчитывать на привлечение средств от иностранных инвесторов, которые не хотят брать на себя страновой риск России, будучи отягощенными своими проблемами и не имея нужного объема свободных инвестиционных средств. Наш ипотечный рынок уже слишком велик для того, чтобы считать, что его может развивать зарубежный капитал, поэтому в первую очередь стоит полагаться на силы собственной финансовой системы.
В результате усилий, направленных на качественное развитие, будет поддерживаться рост в долгосрочной перспективе, снижаться стоимость кредитования и стимулироваться отечественный рынок фондирования за счет секьюритизации. Эти действия на фоне стабилизации экономики могут создать реальные условия для достижения плановой рентабельности и поддержания надежности ипотечных портфелей российских банков при сохранении кризисных явлений в мировой экономике.
Рынок инвестирования и вторичного обращения ипотечных ценных бумаг должен занять значительную долю финансового сектора России, осуществляя в целях фондирования непрерывное предоставление средств для ипотечных портфелей банков и предоставляя инвесторам - страховым компаниям, пенсионным фондам, корпорациям и государству - надежный инструмент долгосрочных сбережений. Массовая секьюритизация и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг определит реальный уровень рисков в ипотечной системе и задаст нужную тенденцию понижения ставок по ипотечному кредитованию, потому что в ходе постоянных торгов будет найдено равновесие с реальной эффективной общерыночной ставкой.