Благодаря эффективно функционирующему рынку фондирования в выигрышной ситуации будут находиться все участники: и розничные клиенты, и банки и инвесторы. При такой работающей системе государство может и должно выйти из внутрирыночных процессов, его прямого вмешательства не потребуется, при этом прежние квазигосударственные учреждения развития рынка могут плавно трансформироваться в непосредственных участников рынка по мере его эволюции.
Наконец, в-пятых, государство при идеальном сценарии не должно использовать программы поддержки ипотечного кредитования населения в процентных и иных разнесенных по времени формах. Государственное субсидирование регулярных процентных затрат заемщиков или субсидирование процентных расходов эмитентов ипотечных ценных бумаг в конечном итоге может принести больше вреда, нежели пользы всем участникам ипотечной системы.
Одним из способов развития ипотеки на наш взгляд является развитие систем фондирования.
Важнейшим элементом системы рефинансирования является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С одной стороны, его цели и задачи состоят в развитии рефинансирования. Одновременно перед АИЖК поставлена политическая задача снижения процентных ставок, которая в действительности противоречит цели развития рефинансирования.
Заемщики сегодня платят по ипотечным кредитам 12 - 13%. Для покрытия операционных расходов и стоимости кредитного риска банкам нужна маржа в размере 2-3 процентных пунктов. Однако инвесторы без гарантии государства не готовы вкладывать средства в долгосрочную секьюритизацию по ставкам 9-11%. Чтобы дать импульс рынку ипотечных ценных бумаг, необходимо поддерживать разумный баланс между ставкой ипотечного кредитования и ставкой инвестиционного спроса. По мнению некоторых экспертов, увеличение ставок по ипотечным кредитам привлечет инвесторов и существенно увеличит ликвидность рынка ипотечных ценных бумаг. Вместе с тем та же цель может быть достигнута при введении более льготного налогообложения по процентному доходу для владельцев ипотечных ценных бумаг. После увеличения вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, в течение одного-двух лет ставки начнут снижаться уже без искусственного вмешательства. И чем ниже затем будут ставки, тем надежнее ипотека.
Ставка ипотечного кредита будет снижаться в зависимости от состояния всей национальной экономики. Это будет происходить по мере общеэкономического роста, снижения инфляции и плавного конкурентного снижения процентных ставок в целом в финансовой системе страны.
Что касается форм государственной поддержки населения, мы
полагаем, что предпочтительно субсидирование в денежной форме напрямую тех или
иных категорий заемщиков. Субсидии из текущего бюджета (федерального или
региональных), направленные на выплату единовременных сумм при получения
ипотечного кредита, являются надежным практическим ресурсом поддержки населения
государством.
Для дальнейшего развития ипотеки в России необходимо:
. Законодательно ограничить платежную нагрузку на заемщика по совокупности всех обязательств в 45% (коэффициент "платеж/доход" P/I - payment-to - income).
. Развивать страхование ответственности заемщика по ипотечному кредиту, в части расширения размера защиты, распространения подобного механизма на ипотечные займы (которые составляют 10% рынка).
3. Зафиксировать безусловное право заемщика на реструктуризацию. Если причина неплатежа объективна и временна, а обеспечение достаточно, то кредитор не должен злоупотреблять своим правом взыскания.
В целом, ипотечному кредитованию присущи следующие риски: кредитный риск (невозврата), риск изменения процентных ставок, риск ликвидности.
Наиболее важным их них является риск ликвидности, управление которым требует проведения ряда финансовых операций.
Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства.
Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации средств с диверсификацией источников и затрат (продажу непрофильных активов, создание портфеля ликвидности, увеличение объема депозитов и др.)
Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного кредитования в РФ. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. Одним из основных источников привлечения ресурсов в систему ипотечного кредитования можно считать выпуск и размещение эмиссионных ИЦБ.