Такая система ипотечного кредитования включает следующие элементы:
) субъекты ипотечного рынка;
) звенья инфраструктуры ипотечного рынка;
) механизм ипотечного рынка.
Выделение элементов ипотечного кредитования обусловлено тем, что именно они выражают действие функций ипотечного кредитования в экономике и обеспечивают их реализацию.
В осуществлении сложной и многосторонней деятельности участников рынка ипотечного кредитования многое зависит также от инфраструктурных звеньев, обеспечивающих необходимое сопровождение ипотечных операций.
К ним относятся: органы опеки и попечительства, юридические консультации, паспортные службы, нотариаты и др.
Для организации эффективной системы ипотечного кредитования желательно создание и функционирование всех вышеуказанных участников рынка.
Конкретный перечень участников
определяется моделью ипотечного кредитования, выбранной с учетом сложившихся
экономических и правовых условий. Необходимо отметить, что значительную роль,
особенно на начальном этапе создания системы ипотечного кредитования, призвано
сыграть государству, которое определяет стратегию развития ипотечного
кредитования; формирует правовую базу; создает механизм стимулирования
участников ипотечного кредитования; формирует необходимые институты для
организации рынка ипотечного кредитования и участвует в управлении.
Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна прежде всего в тех странах, где хорошо развит средний класс. Несмотря на общие закономерности развития, каждая страна имеет свою специфику.
В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. В каждой стране эти системы имеют свои особенности. Принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три, и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это расширенно-открытая, замкнутая, или сбалансированно-автономная, и усеченно-открытая модели.
По способу предоставления ипотечного кредита принято различать две схемы: немецкую и американскую. Первая предполагает, что заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40 - 50% суммы, обозначенной в контракте, после чего он имеет право на получение кредита. Вторая предполагает первоначальный взнос в размере 20 - 30% стоимости приобретаемой недвижимости (в зачет могут быть приняты имеющееся жилье или жилищные сертификаты), а на недостающую сумму ему предоставляется кредит.
Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций достаточно мало распространена. В целом 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%, на немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%. В некоторых европейских странах - Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других странах это модель используется в очень малых объемах.
Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации. Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки (особенно это относится к США). Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных. При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг. Трансформации ипотечных займов в ценные бумаги (секьюритизации) подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).
При использовании этой схемы роль и функции банков, выдающих ипотечные кредиты, меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из кредитных учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.
Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Кроме того, данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель также называют американской моделью ипотеки.
До 90-х годов XX в. структура ипотечного рынка США определялась высокой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандартизации, специализации и гибкости, необходимых для удовлетворения рыночного спроса. В то же время отмечался рост частных организаций, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Частные операторы вторичного рынка вправе были рефинансировать кредиты большей величины, нежели государственные или частные, но "поддерживаемые государством" структуры. Первоначально этот сегмент рынка составлял от 10 до 20%. Однако доля его росла быстрыми темпами. А контроль со стороны государства за этим сектором был минимален.
Начало нынешнего века ознаменовалось резким увеличением объемов кредитования, развитием новых форм рефинансирования ипотечных кредитов, а также увеличением спроса на ипотечные ценные бумаги. Первые пять лет цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотечным кредитам снижались (минимум составил 3,5% годовых). В этой ситуации кредитные организации увеличивали объемы ипотечных операций, снижая требования к заемщикам. При этом появлялись новые ипотечные продукты: кредиты с переменной ставкой; кредиты с двухлетним периодом льготной ставки; кредиты, позволяющие пропускать платежи; кредиты без первоначального взноса с выплатой одних только процентов. Одновременно произошло снижение критериев кредитования: банки мало интересовались уровнем доходов потенциальных домовладельцев, вносить первоначальный взнос за покупаемый в долг объект недвижимости зачастую не требовалось. Количество документов, требуемых для получения кредита, было снижено до минимума, а их достоверность практически не проверялась. В результате к концу 2005 г. общий объем выданных в США ипотечных кредитов составил примерно 10 трлн долл., или 75% ВВП страны. Но рынок жилья к этому моменту фактически замер: сначала это выразилось в увеличении времени экспозиции объектов, затем было отмечено падение цен.
Развитие секьюритизации дало дополнительный и более дешевый источник финансирования для "традиционных" финансовых институтов и позволило выйти на рынок кредитования новым организациям, которые не привлекали депозиты. Регулирование последних было минимальным, а их бизнес был рассчитан в первую очередь на те категории заемщиков, которые по тем или иным причинам не могли взять кредит в "традиционных" банках. Из-за механизма перераспределения рисков секьюритизация создала иллюзию их уменьшения и удешевления, т.е. кредитные организации, снизив требования, при формировании процентной ставки для конкретного заемщика не только брали в расчет меньшую стоимость финансирования, но и снижали кредитную маржу, которая должна была прибавляться к стоимости фондирования. В результате появилось много кредитов с неадекватно оцененным кредитным риском.
Присвоение рейтинга выпускам ипотечных бумаг осуществлялось на основе моделей, применимость которых в изменившихся условиях была по меньшей мере ограничена. События 2006 г. доказали несостоятельность использовавшихся агентствами моделей для оценки риска. Кроме того, во многих случаях истинное качество секьюритизируемых ипотечных пулов намеренно завышалось. Жертвами кризиса пали многие кредитные организации, в частности десятая по величине компания с кредитным портфелем 4 млрд долл. American Home Mortgage Investment Corp., а более 110 компаний в США сократили число ипотечных операций или вовсе вышли из бизнеса. Инвесторы не обратили внимания на ранние признаки проблем и на предупреждения рейтинговых агентств, а среагировали, только когда рейтинги были понижены. Массовый сброс бумаг привел в конечном счете к дестабилизации всех секторов рынка структурированных финансов.
Целевой жилищный накопительный вклад дает преимущества и банку. В течение накопительного периода происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.
В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.
Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Поскольку ипотечные кредиты чаще всего долгосрочные, вероятность изменения процентных ставок очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то может сложиться ситуация, когда банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).
Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Испания, Израиль.
Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны в 1750-х годах. Именно в это время были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Процедура заклада недвижимости была неотъемлемой частью экономической жизни дореволюционной России. К 1870-м годам в Российской Империи действовали 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. За период с конца 1860-х по конец 1870-х годов объем ипотечного кредитования вырос в стране в четыре раза. С начала XX века большой популярностью по залоговому обеспечению недвижимости пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. Частную ипотеку до революции 1917 года возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдававших ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов.
В современной России развитие ипотечного кредитования проходило в крайне сложной экономической ситуации. Уже в конце 1990-х годов задачи развития жилищной ипотеки стали находить все большее отражение в законодательных актах и программных правительственных документах. Были приняты ключевые нормативно-правовые акты: "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (21.07.1997), "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (16.07.1998) и "Концепция развития системы жилищного ипотечного кредитования в России" (11.01.2000).
В 1997 году для повышения доступности жилья населению страны Правительством России создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое развивает стандарты ипотечного кредитования и систему двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
С начала 2000-х годов банки, застройщики, риелторы, страховые компании начали рассматривать ипотечное жилищное кредитование как сферу перспективного бизнеса. Значимую роль в развитии жилищной ипотеки стали играть администрации субъектов Российской Федерации и городов.
По данным Центробанка РФ, в 2011 году услуги по ипотечному жилищному кредитованию предоставляли 8,5 % кредитных организаций, расположенных в 32 регионах России, а в 2012 году - 11,2 % (39 регионов). Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2012 году составил 3,2 млрд руб., и в течение последующих лет темп прироста был многократный. По оценкам экспертов, объемы составили 9,5 млрд руб. в 2013 году и 25-30 млрд руб. в 2014 году.
В целях комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем, Правительство Российской Федерации утвердило федеральную целевую программу "Жилище" на 2002 - 2010 годы [9]. Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильём молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг.". Данное постановление регламентирует порядок предоставления молодым семьям необходимых субсидий на приобретение жилья, которые также могут предоставлять в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита. На данный момент установленный срок реализации федеральной целевой программы "Жилище" (и соответственно подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей") по 2010 г. включительно. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 25.12.2008 № 1996-р утвержден план, в соответствии с которым предусмотрено продление срока реализации федеральной целевой программы "Жилище" до 2015 г.
Существует также множество других законов, так или иначе относящихся к ипотеке:
. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 21.12.2013)"Об ипотечных ценных бумагах".
. Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 28.06.2014)"О кредитных историях" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015).
. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.04.2015)"Об ипотеке (залоге недвижимости)".
После 2012 года ситуация стала стремительно меняться в результате формирования благоприятной законодательной базы, стабилизации макроэкономической ситуации и роста реальных доходов населения.
Нормативные правовые акты, принятые за последние несколько лет, свидетельствуют, что на современном этапе государство от прямого содействия в разрешении жилищного вопроса перешло к организационным и обеспечительным мерам, направленным на стимулирование развития индивидуального и коллективного строительства с использованием в первую очередь механизма ипотечного жилищного кредитования.
Несмотря на эффект мирового кризиса 2008-2009 годов, отечественный ипотечный рынок быстро восстановился. В глазах широкой общественности ипотека за последние годы становится более доступной. Согласно всероссийскому социологическому исследованию "Российская ипотека: взгляд 2012" компании "НАРЕЗУЛЬТАТ", 40 % участников опроса утверждают, что ипотечное кредитование стало доступнее за последние три года, треть считают, что всё осталось на прежнем уровне.
Ипотечное кредитование сегодня стало одним из наиболее активных и быстро растущих сегментов рынка розничного кредитования. Согласно данным АИЖК, по итогам 2013 года было выдано 520 805 кредитов на сумму в 713 млрд рублей, что почти вдвое больше значений 2012 года (таблицы 2,3). Во многом, как отмечается в отчете АИЖК об итогах 2011 года, такой рост ипотечного кредитования был обеспечен значительно усилившейся конкуренцией участников рынка, стимулировавшей банки к повышению доступности ипотечного кредитования. Ставки по ипотечным кредитам постепенно снижались, достигнув рекордно низкого уровня - 11,9 %.
Весь 2011 год объем ипотечной задолженности на балансах банков планомерно увеличивался (+30,6 %) и по его итогам составил около 1,5 трлн рублей. Произошло также существенное улучшение качества ипотечного портфеля. Ипотечная задолженность, имеющая просроченные платежи сроком от 90 дней, к концу 2011 года снизилась в абсолютном выражении с 88 до 69 млрд рублей, и почти вдвое сократилась ее доля в общем объеме накопленной задолженности по ипотечным кредитам.
Увеличение доступности ипотечных кредитов привело к росту количества ипотечных сделок и способствовало росту оборотов рынка недвижимости в целом по стране (+54 % по отношению к 2010 году и+25 % - к 2012). Так, если в 2008 году доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, составляла 16,9 % в общем объеме сделок с жильем, а в 2011 году под влиянием кризиса она упала до 11,9%, то в 2013 году она выросла до рекордных 17,6 %.
Важную роль в формировании системы жилищной ипотеки, обеспечении реальной доступности жилья для населения должна сыграть реализация Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. (далее - Стратегия).