Материал: Анализ пространственной структуры Москвы

Рисунок 8. Существующая плотность жилой застройки. САО

Первоначально был произведен уточненный расчет существующей плотности жилой застройки и приросту жилого фонда, запланированного Генпланом, в САО по методике, описанной в части 1 данной главы. В результате была составлена схема существующей плотности жилой застройки (рисунок 8) и схема планируемой плотности жилой застройки согласно Генеральному плану (рисунок 9).

Как видно из схемы, максимальная плотность жилой застройки сосредоточена в зоне, примыкающей к ТТК и центральному ядру города. В Беговом районе плотность застройки превышает 50 тыс. м2/га. Также наблюдается повышенная плотность в районах Аэропорт, Хорошевский, Савеловский. Однако можно заметить локальные участки высокой плотности жилой застройки в районе Ховрино и Дмитровском, где плотность жилой застройки в отдельных участках достигает 30 тыс. м2/га. Также в виде экстерналий заметны понижение плотности застройки в районе Сокол в районе «Поселка художников» (менее 5 тыс. м2/га), участка малоэтажной индивидуальной жилой застройки. В основной массе плотность жилой застройки в САО держится на уровне 9-11 тыс. м2/га, что сравнимо со среднемосковским показателем.

При анализе схемы процентного увеличения жилого фонда согласно Генплану подтверждается общемосковская тенденция: максимальный прирост запланирован в районах, примыкающих к ТТК, а в периферийной зоне прирост значительно ниже. Данную закономерность можно проследить на графике (рисунок 10). В среднем плотность жилой застройки, учитывая запланированный Генеральным планом прирост жилого фонда, составляет 16 тыс. м2/га.

Рисунок 9. Плотность жилой застройки согласно Генеральному плану САО

Рисунок 10. Изменение площади жилого фонда, запланированное Генеральным планом, по мере удаления из центра города САО

Одной из важнейших частей данного исследования является анализ проекта Правил Землепользования и Застройки Москвы (далее ПЗЗ), который выставлялся на общественные слушания, но так и не был утвержден. Положения о ПЗЗ Москвы содержатся в Законе города Москвы «О Правилах землепользования и застройки города Москвы». Документ в настоящий момент доступен в «Вестнике мэра и правительства Москвы» и содержит основной текст закона, а также приложения к нему. В приложении содержатся, непосредственно, сами материалы проекта ПЗЗ, которые содержат следующую структуру:

·        Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы. Градостроительные регламенты. Порядок применения Правил землепользования и застройки города Москвы.

·        Карты градостроительного зонирования территории города Москвы для территорий административных округов города Москвы.

В разделе 3.2 ПЗЗ содержится информация о классификации и кодовых обозначениях видов территориальных зон, видах разрешенного использования земельных участков, а также видах разрешенного использования объектов капитального строительства. В таблице 7 представлен перечень видов, подгрупп и групп видов территориальных зон. В данном случае нас интересует лишь территориальные жилых зоны и их виды и кодовые обозначения на картах.

Таблица 7. Перечень видов, подгрупп и групп видов территориальных зон

Для регулирования интенсивности использования земельного участка, в проекте ПЗЗ Москвы используются такие показатели как предельная высота застройки (определяется как отметка верха ограждающих конструкций), предельный процент застройки земельного участка (определяется как отношение площади застройки к площади земельного участка) и предельная плотность застройки (определение подробно рассмотрено в 1 главе, ч.1.2).

Особенностью московских ПЗЗ является тот факт, что для жилых территориальных зон по некоторым причинам не установлен предельный процент застроенности земельного участка. Таким образом, ограничением пятна застройки служат только нормативы МГСН 1.01.99 по нормируемым элементам, таким как площадки для игр детей, спортивные площадки и норма озеленения.

Предельные значения плотности застройки установлены для каждой территориальной жилой зоны. Также отличием московских ПЗЗ от аналогов в других городах, является методика формирования территориальных жилых зон. В проекте ПЗЗ 2010 года на Карте границ территориальных зон с указанием видов территориальных зон границы территориальных жилых зон вне зависимости от группы и подгруппы установлены таким образом, что производится дифференциация, показанная в таблице 7. Территории детских садов, школ и других образовательных учреждений местного значения выделены в отдельную Зону учебно-воспитательных объектов (код 20-2003) (см. рисунок 11).

Рисунок 11. Фрагмент карты границ территориальных зон с указанием вида территориальных зон

На рисунке видно, что существует зона 21-200 (Зона микрорайонов многоквартирной жилой застройки). В ней расположены многоквартирные жилые дома. Но участок детского сада выделен в отдельную зону 20-2003 (Зона учебно-воспитательных объектов).

Далее рассмотрим Карту границ подзон территориальных зон, границ территориальных зон, для которых подзоны не установлены, с указанием предельной плотности застройки (рисунок 12).

Рисунок 12. Фрагмент карты границ подзон территориальных зон, границ территориальных зон, для которых подзоны не установлены, с указанием предельной плотности застройки

Как можно заметить, на данной карте ПЗЗ границы подзон сформированы таким образом, что часть территорий общего пользования (например, внутриквартальный проезд) вычтена из границы жилой зоны и сформирована в самостоятельную подзону с предельным значением плотности застройки, равным 0. Для участка трансформаторной подстанции сформирована отдельная подзона с плотность 16 тыс. м2/га. Для одной жилой зоны в данном случае установлено предельное значение плотности застройки в 22 тыс. м2/га и 27 тыс. м2/га для другой. Данная особенность принципиально важна для дальнейших подсчетов потенциальной площади жилого фонда в жилых территориальных зонах.

Одной из задач исследования является сопоставление предельных значений плотности жилой застройки в системе документов градостроительного проектирования Москвы. Для этого, необходимо произвести расчет потенциального объема жилого фонда, который возможно было бы построить, применив предельные параметры использования земельных участков в составе градостроительных регламентов для жилых территориальных зон. В данном случае нас интересует только предельные значения плотности застройки.

Первоначально были воспроизведены геометрические размеры всех жилых территориальных зон. Территории зон уже не содержат проезды, участки инженерных сооружений и участки учебно-воспитательных объектов, поэтому для получения площади только земельных участков, занятыми жилыми домами к оставшейся площади был применен коэффициент 0,8, полученный эмпирически при анализе проектов межевания (именно такой процент (20%) занимают оставшиеся территории общего пользования от территории квартала). Таким образом, была получена «чистая» площадь участков жилых домов согласно проекту ПЗЗ (рисунок 12).

Рисунок 13. Карта жилых зон согласно проекту ПЗЗ САО

Рисунок 14. Фрагмент карты жилых зон с указанием предельной плотности застройки (тыс. м2/га). Войковский район САО

Далее к данной чистой площади земельных участков были применены те предельные значения плотности застройки, которые содержатся в регламентной части ПЗЗ (рисунок 13). В результате была получена максимальная суммарная поэтажная площадь жилой застройки, заданная ПЗЗ. Для сопоставимого сравнения с Генеральным планом (где присутствует только общая площадь квартир, а не суммарная поэтажная площадь) был применен вычисленный ранее коэффициент 0,7 (отношение жилой площади к суммарной поэтажной). Таким образом, итоговая формула подсчета потенциальной площади жилого фонда согласно проекту ПЗЗ выглядит следующим образом:

S жилого фонда = S жилой зоны * 0,2 * Плотность застройки * 0,7

где: 0,2 - коэффициент территорий общего пользования

,7 - коэффициент отношения жилой площади к суммарной поэтажной

Полученные данные были распределены по районам и внесены в таблицу (см. приложения. табл. 2). Также была составлена схема распределения плотности жилой застройки, где для территориальных жилых зон были применены предельные согласно проекту ПЗЗ показатели плотности застройки (рисунок 15).

Условные обозначения:

Рисунок 15. Схема распределения плотности застройки земельных участков согласно проекту ПЗЗ САО

Согласно данным, полученным из расчетов и представленных в таблице 2 (см. приложения), средняя плотность жилой застройки согласно проекту ПЗЗ составляет 21 тыс. м2/га, что в 1,5 раза выше средней плотности жилых зон Генерального плана и в 2 раза выше средней существующей плотности.

Для сравнения процентного увеличения площади жилого фонда, запланированного Генеральным планом и потенциального прироста жилого фонда по проекту ПЗЗ на основании данных таблицы 2 (см. приложения) была составлена диаграмма (рисунок 16). Районы распределены в зависимости отдаленности из центра.

Рисунок 16. Сравнение процентного увеличения площади жилого фонда согласно генеральному плану и прироста жилого фонда по проекту ПЗЗ

Из графика видно, что генеральный план имеет стратегию повышения площади жилого фонда и уплотнению жилых зон в районах близких к центру и понижения плотности жилой застройки в периферийной зоне, в тот время как проект ПЗЗ не имеет логики по пространственному развития города и для большинства земельных участков устанавливает плотность, значительно превышающую существующую.

Далее, используя данные из таблицы 2 (см. приложения), была составлена диаграмма (рисунок 17), где сопоставлена площадь существующего жилого фонда, площадь жилого фонда согласно Генеральному плану, а также потенциальная площадь жилья согласно проекту ПЗЗ.

Рисунок 17. Сопоставление существующей площади жилого фонда с площадью согласно Генеральному плану и проекту ПЗЗ

Как видно из графика, проект ПЗЗ предусматривает значительное превышение площади жилого фонда по сравнению с максимальной площадью жилого фонда, запланированного Генеральным планом Москвы. В некоторых районах превышение оказывается особо большим, как, например, в районе Ховрино. В Ховрино, как в районе, находящимся в периферийной части города, Генеральный план практически не предусматривает увеличение объемов жилья, в то время как проект ПЗЗ устанавливает там такую плотность застройки земельных участков, что при ее применении произойдет увеличение площади жилого фонда почти в 1,5 раза, с 2 100 тыс. м2 до 3 150 тыс. м2.

Таким образом, можно сделать вывод, что проект ПЗЗ не имеет четкой политики в отношении понижения плотности застройки в периферии и ее увеличения в центре города. Помимо этого, проект ПЗЗ предусматривает значительное превышение предельных объемов жилья, запланированных Генеральным планом, что не соответствует Градостроительному кодексу РФ.

В данной ситуации в Москве теряется инструмент градорегулирования, поскольку Генеральный план содержит предельные показатели нового жилого строительства, и выход за эти рамки, тем более в масштабе города, в рамках логики правового градорегулирования недопустим. Инструмент регулирования развитием территорий теряется еще и потому, что возможности изменений не аккумулируются в точках роста, синхронизированных с предложениями по инфраструктурным проектам Генерального плана, а распределяются по всей территории города. Тем самым провоцируя вызовы-запросы на обеспечение инфраструктурой объектов, реализуемых застройщиками, на которые город не в состоянии будет ответить одновременно, так как в Генеральный план содержит план реализации, где прописана последовательность реализации инфраструктурных проектов города. Можно сделать вывод, что редакции проекта ПЗЗ от 2010 года создавала угрозу не только инфраструктурного кризиса, но отсутствие согласованности с Генеральным планом в отношении политики пространственного развития города.

.3 Обеспечение предельных параметров плотности жилой застройки документацией по планировке территории

Следующим этапом в сравнении документов градостроительного проектирования в Москве стал анализ документации по планировке территории - проектов планировки и проектов межевания территорий жилых кварталов. В рамках исследования было изучено около 20 проектов планировок территории (далее ППТ). Реквизиты документов были взяты на сайте Комплекса градостроительной политики Москвы в разделе ИСОГД. На основании данного анализа была составлена таблица (таблица 8), где произведено сравнение площади жилого фонда, установленной в проекте планировки с потенциальной площадью жилого фонда согласно проекту ПЗЗ, которую можно вычислить для той же территории, применив предельные значения плотности застройки. Также на карту САО на основании данных ИСОГД Москвы были нанесены все утвержденные проекты планировки с отображением иконном, показывающих превышение площади жилого фонда в проекте ПЗЗ или ППТ и реквизиты постановлений правительства Москвы (рисунок 18). Согласно подсчетам в настоящий момент Проекты планировки территории разработаны для 840 га, что составляет 32% от общей территории жилых зон.

Таблица 8. Сравнение площади жилого фонда в ППТ и ПЗЗ.