Материал: Анализ пространственной структуры Москвы

Рисунок 25. Внутренний Лондон

«Predominate Housing Type» (преобладающий тип застройки) имеет 3 разновидности:

·        Отдельностоящие и блокированные

·        Террасированные и многоквартирные

·        Многоквартирные

Преобладающий тип застройки в практическом применении направлен на определение подходящей плотности наряду с другими элементами матрицы. Различный тип застройки предполагает различное соотношение жилых комнат на жилой дом, что позволяет регулировать плотность от центра к периферии. Плотности различных моделей рассматриваются в разрезе количества жилых комнат, что отображают требования к различным типам застройки.

Данная методика направлена на обеспечение разнообразных потребностей в жилье населения Лондона, которое включает и студентов, и пожилых людей и большие семьи, которых данная схема не оставляет без внимания, в попытке достичь максимальную эффективность использования территории.

Дополнительным элементом матрицы является показатель обеспечения машиноместами (Car parking provision). Включение данного показателя в матрицу - попытка минимизации земли для парковки автомобилей, которая учитывает тренды в их использовании.

Как ключевой компонент Генерального плана Лондона и его цель «максимизировать потенциал участков», матрица плотности является руководством по установлению плотности для различных типов жилой образований.

Основанный на локации индекс транспортной доступности PTAL и назначение соответствующей плотности регламентируют 3 типа застройки. Уровни плотности исчисляются в жилых комнатах на гектар и жилых единиц (домов) на гектар. Различные размеры жилья (измеряемые в жилых комнатах на единицу) назначаются для различных типов домов (отдельно-стоящие и блокированные, террасированные и многоквартирные, многоквартирные) в различных локациях и различных типах городской среды.

По поводу отсутствующих ячеек в матрице Housing SPG (Housing supplementary planning guidance) (Руководство по планировке жилых объектов) дает следующие инструкции: «в отсутствующих ячейках матрицы принимать плотность для ближайшей горизонтальной ячейки матрицы. Например, для локаций с уровнем PTAL 6-4 и с «центральным типом застройки плотность должна составлять около 240 - 435 единиц на гектар (значение для многоквартирных домов) вне зависимости от параметра «обеспечение парковочными местами» и типа застройки».

В соответствии с вышеописанной матрицей плотности на каждый земельный участок, на котором находится жилой дом, местный Planning Officer составляет отчет, в котором дана подробная характеристика земельного участка и даны рекомендации по направлению развития данного земельного участка. Один из таких отчетов представлен в таблице 11.

В заключении данного отчета сказано: «Плотность данного участка выше, указанной в матрице для данной территории. Учитывая характер окружающей среды скорее «пригородный», чем «городской» такая высокая плотность неприемлема. Тем не менее, участок находится в близости к центру пригорода (borough) и имеет хорошую транспортную доступность. Согласно постановлению комитета (local planning authority), если качество строительства, объем жилья не превышают показатели окружающих участков, плотность жилой группы можно рассматривать как приемлемую.

Таблица 11. Отчет о соответствии земельного участка матрице плотности застройки

Подобным образом были проанализированы все жилые участки во внутреннем и внешнем Лондоне. В исследовании, заказанном правительством Лондона London Plan Density Matrix Review, было проанализировано применение матрицы плотности в контексте существующей местной документации градостроительного проектирования (Local Development Framework documents).

В результате была составлена статистика соответствия текущего состояния различным параметрам матрицы. В качестве примера на рисунке 25 показана статистика по соответствию разработанных местных документов градостроительного проектирования значениям плотности, заданных для данных территорий в матрице плотности.

Рисунок 26. Сопоставление плотности, заданной в местных планировочных документах с показателями плотности, заданными в матрице

Как видно из графика в большинстве случаев показатели, заданные в местных документах градостроительного проектирования для каждого района (borough) превышают установленные для данной территории показатели плотности в матрице. Наибольшие превышения наблюдаются в пригородных районах (низкое количество единиц на гектар (нижняя шкала)), где согласно матрице плотность должна быть ниже. В дальнейшем деятельность местных органов должна быть направлена на приведение существующего состояния плотности в соответствие со значениями в матрице плотности.

Кейс Лондона с его матрице плотности является примером сложноорганизованной системы по управлению пространственным городским развитием, которое имеет комплексный подход и учитывает вопросы мобильности, жилищной обеспеченности и инфраструктурной обеспеченности.

.2 Рекомендации по совершенствованию системы правового градорегулирования Москвы

На основании проанализированных проведенного анализа и сформулированных выводов в рамках исследования были разработаны следующие рекомендации по совершенствованию системы градорегулирования Москвы.

.        Корректировка и утверждение Правил землепользования и застройки Москвы.

Текущее градостроительное законодательство имеет сложноорганизованную структуру. Оно содержит множество инструментов по обеспечению устойчивого развития территории. Однако, логика градостроительного регулирования, заложенная в Градостроительном кодексе РФ, Налоговом и Земельном кодексах, может эффективно функционировать только при наличии всех элементов системы градорегулирования. Одним из важнейших элементов являются Правила землепользования и застройки. При их отсутствии теряется инструмент регулирования экономического и пространственного развития территорий, а также прозрачность и демократичность принятия решений. Очевидно, что принятие Правил землепользования и застройки является важнейшим мероприятием по совершенствованию системы градорегулирования Москвы.

.        Пересмотр объемов застройки жилого фонда, которые допускает проект Правил землепользования и застройки. Приведение данных показателей в соответствии с Генеральным планом города.

Как было описано в главе 2, проект ПЗЗ не обеспечивает реализацию Генерального плана Москвы, так как при текущая редакция проекта ПЗЗ устанавливает такую предельную плотность застройки, что при ее применении на земельные участки произойдет превышение тех максимально возможных объемов жилого фонда, заложенных в Генеральном плане на расчетный срок до 2025 года.

Как результат, город рискует столкнуться с инфраструктурным кризисом, поскольку в Генеральном плане заложено сбалансированное развитие и жилого фонда и различного рода инфраструктуры, как два взаимосвязанных параметра пространственного развития города. При таком превышении предельных значений по площади жилого фонда как в проекте ПЗЗ, город не в состоянии будет ответить обеспечением инфраструктуры на все запросы застройщиков. Именно поэтому Генеральный план содержит предельные параметры развития, поскольку они согласованы с его планом реализации и реализации инфраструктурных объектов.

.        Добавление в ПЗЗ показателя процента застроенности.

В текущей непринятой редакции данного документа для жилых территориальных зон в составе градостроительных регламентов отсутствует такой параметр как процент застроенности и минимальный размер земельного участка.

Параметр процента застроенности можно вычислить и в дальнейшем использовать для градостроительных регламентов. В данном случае этот аспект максимально важен для следующих территориальных зон и их подзон:

Для расчета минимального процента застроенности возьмем минимальный размер жилой секции многоквартирного жилого дома. В среднем такая секция имеет общую площадь квартир на типовом этаже около 250 м2 и суммарную поэтажную площадь 350 м2. Минимальная этажность такой секции около 5 этажей. Суммарная поэтажная площадь такого дома будет 5 * 350м2 = 1750 м2. Из таблицы 2 приложения 3, МГСН 1.01-99 берем норматив придомовой территории для самой низкой плотности застройки, что составляет 5-15 тыс. м2/га. Норма придомовой территории составляет для плотности в 10 тыс. м2 приблизительно 20 м2 на каждые 20 м2 жилой площади.

Таким образом, для жилого дома с жилой площадью 1250 м2 минимальный размер придомовой территории равен:

м2 / 20м2 * 20 = 1250 м2

Следовательно, минимальный размер земельного участка равен:

Площадь придомовой территории + пятно застройки

м2 + 350 м2 = 1600 м2

Таким образом, минимальный размер земельного участка для многоквартирного жилого дома равен 1600 м2, а процент застроенности земельного участка для плотности в 10 тыс. м2/га равен 20%. Важно учитывать, что данный процент застроенности актуален только для низкоплотной застройки.

Далее рассчитаем процент застроенности для участков с большей предельной плотностью застройки, 25 тыс. м2/га. Данная плотность характерна для многоэтажной застройки. В ней площадь секции и соотношение жилой площади к суммарной поэтажной несколько иное в силу того, что с увеличением высоты здания увеличиваются требования к планировочным решениям в отношении пожарной безопасности. Изменяется тип лестничной клетки на незадымляемую типа Н1 вместо Л1 (до 28 м) и увеличивается количество лифтов. В среднем суммарная поэтажная площадь одного этажа такой секции 450 м2, а жилая площадь 300 м2. Среднюю этажность возьмем 12 этажей. Из таблицы 2 приложения 3, МГСН 1.01-99 берем норматив придомовой территории для высокой плотности застройки, что составляет 20-25 тыс. м2/га. Норма придомовой территории составляет 8,6 м2 на каждые 20 м2 жилой площади.

Таким образом, для жилого дома с жилой площадью 3600 м2 минимальный размер придомовой территории равен:

м2 / 20м2 * 8,6м2 = 1550 м2

Следовательно, минимальный размер земельного участка равен:

Площадь придомовой территории + пятно застройки

м2 +500 м2 = 2050 м2

Таким образом, минимальный размер земельного участка для многоквартирного жилого дома равен 2000 м2, а процент застроенности земельного участка для плотности в 25 тыс. м2/га равен 25%.

Подобным образом необходимо провести вычисления максимального процента застроенности для всех зон и подзон.

.        Обеспечение всей территории Москвы документацией по планировке территории. Приведение в соответствие с Генеральным планом параметры планируемого развития территорий в части объемов застройки.

Как было описано в главе 2, в настоящий момент лишь 32 % территории имеет разработанную и утвержденную документацию по планировке территории. Более того, большая часть ГПЗУ выдается на земельные участки, которые находятся за пределами границ разработки проектов планировки. Таким образом, показатели, которые содержат такие ГПЗУ в большинстве своем ничем не обоснованы и являются предметом спекуляций и коррупции в Градостроительно-земельной комиссии. Естественно, данную практику необходимо менять, и приводить нынешнюю систему градорегулирования Москвы к правовому виду.

.        Изменение практики разработки проектов межевания территорий жилых кварталов.

Одной из основных проблем, которая мешает осуществлению реализации градостроительной политики Москвы, является существующая практика межевания.

Проект межевания закрепляет территории за жилыми домами и осуществляет реализацию право на земельный участок собственникам жилых домов. Работы по межеванию территорий жилых кварталов осуществляются в соответствии с Государственной программой «Имущественно-земельная политика Москвы на 2012-2016 годы», которая утверждена постановлением Правительства Москвы от 20.09.2011 № 460-1111. Зачастую департамент городского имущества Москвы - государственный заказчик проведения работ по межеванию кварталов.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ границы и размер земельного участка многоквартирного жилого дома определяются в соответствии с требованиями законов о градостроительной деятельности и земельного законодательства. Проект межевания также выполнятся в соответствии со ст. 43 ГрК РФ.

После выполнения работ по межеванию территории проект межевания согласно постановлению Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1258-1111 «О порядке организации и проведения публичных слушаний при осуществлении градостроительной деятельности в Москве» проводятся публичные слушания.

После утверждения проекта межевания жильцам предлагается оформить земельный участок в долевую собственность. При этом выбирается 2 варианта земельного участка: с минимальными обременениями и тот, который рассчитывается в соответствии с нормативами градостроительного проектирования, действовавших на момент ввода жилого дома в эксплуатацию.

Внеправовой статус и негативные последствия такого межевания «под отмостку» описаны во 2 главе исследования. Более того, не рассматривая правовой и градостроительный вопросы, экономическая выгода по минимизации издержек по содержанию объекта недвижимости в виде установления границ с минимальными налоговыми обременениями, оказывается не такой существенной, по сравнению с теми потенциальными убытками и альтернативными издержками, которые может принести данная практика межевания.

Таким образом, очевидно, что данную практику межевания необходимо менять, так как невозможно разработать градостроительные регламенты для урезанных земельных участков, поскольку либо придется задавать огромную предельную плотность застройки и процент застроенности для территориальной зоны, либо жилые дома, расположенные на неправильно размежеванных земельных участках, попадают под несоответствующее использование, и сильно ограничены в правах на использования объекта недвижимости.

Одним из основных мероприятий по совершенствованию существующей московской системы градорегулирования должно стать проведение повторных работ по межеванию территорий жилых кварталов и по установлению нормативных размеров земельных участков. Помимо этого, необходимо на законодательном уровне, запретить проведения работ по межеванию с установлением границ земельных участков с минимальным обременением. В проекте межевания должен существовать лишь один вариант земельного участка, который соответствует нормативам градостроительного проектирования. Необходимо соблюдение принципа «упакованности» квартала, где вся земля распределена между собственниками земельных участков, а территория общего пользования должна стать полноценной, выделяться красными линиями. Для нее необходимо формировать земельные участки, которые должны ставиться на кадастровый учет как территории общего пользования.

.        Возвращение упраздненного в 2015 году норматива придомовой территории, действовавшего на период постройки жилого дома.

Согласно Градостроительному кодексу РФ статье 43, части 4 в редакции от 2004 года: “Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.” Согласно Федеральному закону от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", данный пункт утратил силу. Необходимо возвращение данного положения, так как действующие нормативы, регламентирующие размер придомовой территории жилого дома, отличаются от нормативов, действующих на период постройки, что приведет к потери капитализации объектов недвижимости, так как при межевании будет сформирован земельный участок, меньший, чем предполагался первоначально.