Материал: Анализ пространственной структуры Москвы

Данная ситуация не могла не отразиться на пространственной организации города. В данный момент Москва имеет искаженную пространственную организацию. Предпосылками для этого послужили отчасти принципы советского градостроительства, отчасти бурное развитие индустриального домостроения в России. Существует существенная диспропорция между центром города и его периферией. Плотность населения достаточно высока в Центральном Административном округе, порядка 100 чел./га, в районе все еще не реконструированного промышленного пояса Москвы, плотность падает, но по мере удаления из центра плотность населения только продолжает расти и достигает порядка 125 чел./га. В дальнейших рассуждениях принято допущение, что плотность жилой застройки прямо пропорциональна плотности населения. Ситуации, когда данная закономерность не является прямой, связаны с жилищной обеспеченностью, размером жилой площади на человека. При повышенной жилищной обеспеченности при одинаковой площади жилого фонда плотность населения будет ниже. В случае с Москвой допустимо пренебречь этим фактом, так как в Москве достаточно небольшое количество типологий жилых домов, в силу чего отсутствует сильная диверсификация показателя жилищной обеспеченности (табл. 1). Таким образом, для анализа плотности жилой застройки возможно использовать показатель плотности населения, где один стоит в прямой зависимости от другого.

Таблица 1. Жилищная обеспеченность по административным округам Москвы.

Таким образом, проанализировав данные департамента жилищной политики, можно отметить, что жилищная обеспеченность Москвы терпит изменения в зависимости от административного округа, но процентное отклонение от среднего значения жилищной обеспеченности небольшое, за исключением Центрального Административного Округа, и им можно пренебречь.

Согласно исследованиям Алана Берто, в крупных европейских мегаполисах наблюдается обратная картина. Плотность населения вместе с плотностью распределения рабочих мест падает от центра к периферии города (рис.1).

Рисунок 1. Сравнительный градиент плотности населения застроенных районов Москвы и Парижа

Данное явление усугубляется еще одним фактом. При повышении плотности населения к периферии падает плотность рабочих мест и показатели обеспеченности объектами культурно-бытового обслуживания. Причины заключается отчасти в специфике морфологии застройки периферийных зон. В силу отсутствия квартальной застройки, либо очень слабого ее выражения, отсутствует фронт улицы. В районах, созданных в 60-е, 70-е, и 80-е, жилые массивы представляют собой микрорайоны со свободной планировкой.

Одна из основных черт микрорайона низкий процент застроенности (отношение площади застройки к площади земельного участка) (Площадь застройки - площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки.)

В следствие чего, в центре города, где исторически формировались домовладения и здания ставились по границам участка, образовывая кварталы, фронт улицы сформирован, а в микрорайонной застройке жилые дома рассредоточены по достаточно обширной территории и группы жилых многоэтажек разделены вылетными магистралями общегородского значения. Данная пространственная организация могла существовать при плановой экономике, но совершенно нежизнеспособна в рыночных условиях, где в жилых зонах основным доходом для арендаторов в сфере услуг и социальной инфраструктуры является перманентный нецелевой пешеходный поток посетителей, когда житель района пользуется всеми услугами «по пути домой», а не совершает целевой визит на автомобиле в торговый молл, расположенный в 5 километрах от жилья.

Возрастание плотности население от центра к периферии и создание внушительных объемов жилого фонда в районе МКАД приводит к возникновению транспортных проблем. Постоянные маятниковые миграции создают неимоверную нагрузку на систему общественного транспорта и улично-дорожную сеть. Пиковые нагрузки сказываются на том, что городская система обеспечения мобильности спланирована с большими запасами для нагрузок в часы-пик, а в остальные промежутки времени наблюдается низкий коэффициент использования. При условии, что доля перемещений «центр-периферия» сводится к минимуму, городу удается значительно сократить издержки на систему транспортного обслуживания населения.

Помимо этого, самое главное отрицательное свойство московской периферии связано с качеством городской среды, как результат приведенных выше характеристик. Основная проблема заключается в ее однообразности. Причины этого явления кроются и в наследии советского градостроительства и в нынешней московской практике инвестиционно-строительных проектов. Разумеется, деятельность домостроительных комбинатов в 60- и 70-е позволили решить проблем жилищной обеспеченности, но, в то же время, создала массу социальных и градостроительных проблем, которые ярко проявились при распаде СССР.

Современный московский строительный бизнес отличается рядом характеристик. Он имеет высокую степень волатильности, что приводит к завышенным ставкам дисконтирования, что, в свою очередь, приводит к краткосрочности инвестиционных проектов, чтобы избежать «дорогих» денег. Также он имеет высокий порог входа на рынок по двум причинам. Первая заключается в том, что если у застройщика недостаточно собственных средств для входа в инвестиционный проект, он обращается в банк для кредитования, где ему устанавливают минимальный уровень доходности инвестиционного проекта, поскольку нестабильность рынка очень высока и банку необходимо компенсировать свои риски. Доходность в 25% процентов могут обеспечить только крупные строительные компании, что, по своей сути, является запретительным условием для появления на рынке новых игроков. В силу приведенных выше причин, можно наблюдать высокую степень монополизированности московского строительного бизнеса. Данный факт создает благоприятные условия для сговора застройщиков, что дает им возможность не повышать качество продукта, а лишь реагировать количеством квадратных жилых метров на динамику платежеспособности населения. Именно поэтому в Москве чрезвычайно слабо развита диверсификация жилья. Особенно в периферийно части города практически отсутствует разнообразие типологий возводимых новых жилых домов. В подтверждение этом можно обратиться к исследованию Фонда «Институт экономики города» и заметить, что вариабельность цен на жилье не характерна для Москвы, а в периферийной зоне города она практически отсутствует. В таблице 2 приведены данные по дифференциации цен на жилье в Москве в зависимости от удаленности от центра города.

Таблица 2. Дифференциация цен на жилье в Москве в зависимости от удаленности от центра города

Как можно заметить, самая большая дифференциация цен на жилую недвижимость наблюдается в центре города (порядка 25%), но данный показатель стремительно падает по мере приближения к МКАД и достигает 5%, что является чрезвычайно низким значением, по сравнению с западными мегаполисами (табл.3).

Таблица 3. Дифференциация цен на жилье в зарубежных городах

Таким образом, можно обобщить описанные ранее явления и обозначить важность изучения вопроса регулирования распределения плотности жилой застройки от центра Москвы к ее периферии. В настоящий момент в Москве наблюдается ряд диспропорций, которые, в конечно итоге, могут послужить причинами деградации городской среды. Первая заключается в низкой обеспеченности периферии объектами культурно бытового обслуживания и дальность их пешеходной доступности. Вторая связана с несбалансированным использованием транспортной инфраструктуры города вследствие маятниковых миграций, которые создают неравномерное использование и системы общественного транспорта и нагрузку на улично-дорожную сеть. При этом, данная ситуация усугубляется низкой плотностью улично-дорожной сети из-за особенностей микрорайонной застройки. Помимо этого, самая главная проблема связана с монотонностью городской среды в районах города, приближенных к МКАД. Низкое качество среды создает циклический механизм, в котором застройщики не видят смысла вносить разнообразие в типологию жилища, так как это увеличивает издержки на строительство и реализацию продукта, которые, в свою очередь не окупаются.

.2 Распределение плотности жилой застройки от центра города к периферии

В данной главе будет проанализировано текущее распределение жилого фонда на территории Москвы, разработана методика подсчета плотности жилой застройки, а также выявлены закономерности в пространственной организации жилых зон в периферийной части города. В качестве допущения, было принято решение проводить комплексный анализ распределения плотности жилой застройки и распределения площади жилого в границах Москвы 2010 года, так как для Новой Москвы, отсутствует достаточно большое количество статистических данных, а значительная часть градостроительной документации либо не утверждена, либо находится на стадии прохождения публичных слушаний или иных согласовательных процессов.

На момент 1 июля 2012 года Москва в административных границах занимала площадь около 108 тысяч гектар. Из них доля жилых занимала порядка 23%, что составляет около 25 тысяч гектар. Объем строительства жилого фонда в период с 2000 по 2014 год составляет порядка 42 миллионов квадратных метров. Из них доля жилья, построенного за счет бюджета города Москвы, составляет 13 миллионов квадратных метров. Согласно данным Московского городского бюро технической инвентаризации на 1 января 2014 года в Москве насчитывается 40 060 жилых домов. Существующая площадь жилого фонда составляет 220 218,9 тысяч квадратных метров, где около 15% находится в собственности города Москвы, что примерно 32,5 миллиона квадратных метров жилого фонда. В настоящий момент строительство подавляющего большинства жилого фонда осуществляется за счет средств частных инвесторов и данный сегмент строительства в Москве является наиболее крупным.

На основании данных сервиса merkator.ru (рис.2), который опирается на данные Росстата, была составлена диаграмма ввода жилья в Москве по периодам строительства (рис.3).

Рисунок 3. Фрагмент карты с сайта msk.merkator.ru. Периоды строительства на карте Москвы

На рисунке различными цветами показаны капитальные сооружения в зависимости от годов постройки.

Рисунок 3. Периоды строительства на карте Москвы.

Как видно из графика, большая часть домов была построена в периоды с 1953 по 1982 годы.

В последние десятилетия жилищная политика Москвы была направлена преимущественно на выполнение государственных обязательств в сфере соответствия фактической жилищной обеспеченности нормативам. Еще одним важным направлением жилищной политики стало выполнение государственных обязательств по обеспечению жилыми площадями жителей жилых домов, планируемых к реновации и очередников. Также была проделана большая работа по выработке механизмов государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства. Большое влияние на текущее состояние жилищного фонда, его качества и расположение в пространственной структуре города оказала городская программа по ликвидации пятиэтажного жилищного фонда, созданного во время первого периода индустриального домостроения. В настоящий момент данная программа завершена в Зеленоградском, Центральном и Южном административных округах. Существует большой процент износа жилого фонда. Дома, построенные в период с 1961 по 1981 года имеют степень износа которая составляет около 30%.

Несмотря на большую эффективность реализации различных программ по повышению жилищных условий и реновации ветхого фонда, градостроительная политика Москвы накопила достаточное количество урбанистических ошибок в отношении интенсивности строительного использования территории города.

Одним из ключевых показателей интенсивности использования территории является плотность застройки. Плотность жилой застройки идентичный показатель интенсивности использования, только применимый для зон, кварталов, жилых районов или земельных участков, занятых жилыми домами. Ниже приведены официальные определения различных показателей, используемых в дальнейшем для подсчетов и анализа.

Плотность жилой застройки - суммарная поэтажная площадь наземной части жилого здания с встроенно-пристроенными не жилыми помещениями в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории участка жилой, смешанной жилой застройки (тыс.кв.м/га).

Общая площадь жилой застройки (фонд) - суммарная величина обшей площади квартир жилого здания (МГСН 3.01-96 <file:///C:\Documents%20and%20Settings\Администратор\Рабочий%20стол\4251.htm>) и общей площади встроенно-пристроенных помещений нежилого назначения.

Общую площадь квартиры (одноквартирного дома) следует определять как сумму площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, веранд и холодных кладовых - 1. При этом не учитывается площадь тамбуров, в одноквартирном доме - площадь подполья, тамбуров, чердака (или его части), не занятого под мансарду, крылец, наружных лестниц.