Материал: Анализ пространственной структуры Москвы

Общая площадь квартир жилого здания (общая площадь многоквартирного жилого дома) подсчитывается как сумма общих площадей квартир этого дома.

Суммарная поэтажная площадь - суммарная площадь всех наземных этажей здания, включая площади всех помещений этажа (в т.ч. лоджий, лестничных клеток, лифтовых шахт и др.)

Для разработки методологии подсчета плотности жилой застройки необходимо провести аналитическую работу по структуре жилого фонда.

В показатель плотность жилой застройки входит показатель суммарная поэтажная площадь. В большинстве случаев во всех источниках информации, используемых в данном исследовании, фигурирует показатель Площадь жилого фонда, а не суммарная поэтажная площадь, но данный показатель невозможно использовать для подсчета плотности жилой застройки, необходимо вычислить коэффициент, который представляет собой отношение Площади жилого фонда к Суммарной поэтажной площади.

На данный коэффициент наибольшее значение оказывает толщина ограждающих конструкций жилого дома, тип лестнично-лифтового узла, а также процентное соотношение различных типологий квартир в жилом доме (квартирография).

В таблице 4 произведена классификация жилого фонда по годам постройки, с целью определения периода, в который построено наибольшее количество жилого фонда. Исходя из данной классификации, становится возможным выбрать период и проанализировать наиболее распространенные серии типовых жилых домов с целью определения отношения общей площади квартир к суммарной поэтажной площади.

Таблица 4. Распределение жилых строений по периоду постройки по данным ГУП МосгорБТИ на 1 января 2014 г.

Как можно наблюдать из таблицы, наибольшее количество жилого фонда было построено в период с 1956 по 1965 годы 28,8%. Также значительный процент занимают следующие периоды: 1966 - 1975, 1976 - 1985, 1996 - 2005 года. Таким образом, с 1917 года площадь жилого фонда увеличилась в Москве с 1 921 тыс. м2 до 135 081 тыс. м2. С 1917 года площадь жилого фонда увеличилась в 70 раз.

На основании данных сайтов по типовым жилым домам Москвы tipdoma.ru и russianrealty.ru был проведен анализ по количеству жилых домов самых распространенных в представленные периоды серий типовых жилых домов. Изученные данные были сформированы в таблицу 5, где показывается вычисление отношения общей площади квартир к суммарной поэтажной площади. В качестве примера для анализа, был взят один типовой этаж в типовой секции. В результате подсчета средневзвешенного коэффициента отношения общей площади квартир к суммарной поэтажной площади, данное значение составило 0,7. В дальнейших расчетах в исследовании используется данное значение для подсчета суммарной поэтажно площади в показателе плотность жилой застройки.

Таблица 5. Расчет отношения жилой площади к суммарной поэтажной

В качестве основного источника для расчетов различных показателей использовались материалы Генерального плана Москвы 2010 года. Методика анализа материалов Генерального плана обусловлена его структурой. Первоначально были проанализированы количественные данные из Книги 1 «Положения о территориальном планировании Москвы». Основой для первой части исследовании я материалов послужила Часть 2. Глава 4. «Показатели территориального планирования развития города Москвы» раздел 4.2 «Основные показатели жилищного строительства».

Показатели содержат информацию о существующей площади жилого фонда (общей площади квартир). Был составлен массив данных, содержащий информацию о существующей площади жилого фонда в зависимости от района и административного округа Москвы (см. приложения, таблица 1 «Процентное увеличение жилого фонда, запланированное Генеральным планом города»).

После анализа количественных показателей существующего жилищного фонда, был произведен подсчет пространственных данных по материалам генерального плана. Исходным материалом для анализа послужили материалы Генерального плана Москвы, Книги 2, «Карты, схемы территориального планирования города Москвы», Раздел «Функциональные зоны». Средствами компьютерных программ ArcGis и Graphisoft Archicad 17 были воспроизведены геометрические параметры функциональных зон. Основой для воспроизведения послужила карта Генерального плана Москвы «Функциональные зоны». Для анализа были выбраны жилые функциональные зоны, в составе которых содержатся следующие зоны:

·        Зоны жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки

·        Зоны жилых районов и микрорайонов многоквартирной жилой застройки

·        Зоны жилых районов и микрорайонов одноквартирной жилой застройки.

В результате, была получена параметрическая карта (рисунок 1. Схема расположения жилых функциональных зон на территории Москвы), на которой в программе Graphisoft Archicad 17 был произведен подсчет площади жилых зон по районам Москвы в границах 2010 года.

Рисунок 4. Жилые функциональные зоны Москвы

Далее был произведен расчет плотности жилой застройки исходя из подсчитанной площади жилых функциональных зон (зон жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки, зон жилых районов и микрорайонов многоквартирной жилой застройки, зон жилых районов и микрорайонов одноквартирной жилой застройки) и существующей площади жилого фонда, взятой из материалов Генерального плана. В процессе подсчета плотности жилой застройки был применен вычисленный ранее коэффициент отношения общей площади жилого фонда (нетто) к суммарной поэтажной площади жилых домов (брутто) равный 0,7.

Перед окончательным расчетом плотности была произведена еще одна уточняющая итерация, которая позволила повысить точность производимых расчетов. В дальнейшем в исследовании будет производиться подсчет плотности застройки по проекту Правил Землепользования и застройки Москвы, где плотность застройки территориальной зоны назначается на земельный участок жилого дома, а не в границах квартала, то необходимо вычислить процент территорий общего пользования от территории квартала (границы жилой зоны в Генплане) для получения сравнимых в дальнейшей работе данных. Поскольку на схеме Генерального плана «Функциональные зоны» зоны сформированы таким образом, что границы каждой зоны занимают квартал в красных линиях, тем самым площадь жилой зоны, естественно, превышает площадь земельных участков, занятых жилыми домами, то для корректного подсчета необходимо вычесть территории общего пользования, участки детских образовательных учреждений и предприятий обслуживания из площади жилой зоны. При анализе проектов межевания территорий жилых кварталов было опытным путем вычислено, что участки жилых домов занимают порядка 75 процентов от территории квартала в красных линиях, и соответственно, приблизительно столько же от площади функциональной зоны.

В результате всех итераций была получена формула корректного подсчета плотности жилой застройки исходя из материалов Генерального плана.

Формула подсчета плотности выглядит следующим образом:

 тыс.м2/га

В результате подсчетов была составлена карта распределения плотности существующей жилой застройки (рисунок 2) и ее трехмерной визуализации (рисунок 3).

Визуализация данных, отображенных на карте распределения плотности жилой застройки позволяет отследить тенденции распределения плотности жилой застройки по территории Москвы. Как видно из рисунка 1, наибольшие значения плотности жилой застройки наблюдаются в центре города, где плотность в среднем варьируется от 25 до 50 тыс. м2/га. Тем не менее, некоторые территории, занятые жилыми домами в пределах садового кольца, достигают показатель плотности жилой застройки, превышающий значение в 50 тыс. м2/га.

Данное явление гипертрофируется тем фактом, что согласно, МГСН 1.01- 99, Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы, в центральном ядре города допускается устанавливать повышенную плотность на жилых участках территории, в соответствии с историко-культурных обоснованиями, например, проекты режимов использования земель и градостроительных регламентов на территории зон охраны объектов культурного наследия. При наличии требований охраны природного комплекса, а также сохранения историко-культурного наследия разрешается отклонения от предельных показателей интенсивности использования территории по специальным обоснованиям. Кроме того, за последние пять лет сильно развился рынок апарт-отелей, которые проектировались по нормативам, соответствующим гостиницам и местам временного пребывания людей, чьи нормативные показатели в значительной степени отличаются от нормативов для жилых зданий и сооружений. В частности, для апарт-отелей отсутствует норматив по таким объектам нормирования, как придомовая территория, площадки для игр детей, площадки для отдыха взрослого населения. На последних стадиях строительства или по окончанию строительства незаконным путем апарт-отели переводились в здания иного назначения от гостиниц и становились полноценным жильем, не имея при этом ни нормативных размеров земельного участка, ни присущие жилому сооружению нормируемых элементов. Данная практика увеличила показатель плотности жилой застройки для центральной зоны города.

В зоне от ТТК до МКАД в большинстве районов плотность жилой застройки колеблется от 7 до 15 тыс.м2/га. Тем не менее, в данный момент существует большое количество локальных образований, где плотность жилой застройки имеет показатели плотности центрального ядра города, что составляет порядка 25 тыс. м2/га. Как правило, это зоны жилых микрорайонов с этажностью более 14-17 этажей и застроенных жилыми домами типовых серий, таких как КОПЭ или П-44Т.

Помимо этого можно проследить «провалы» в плотности жилой застройки на расстоянии 6-7 километров от центра города в районе ТТК. Данные пустоты обусловлены малым промышленным поясом Москвы, который сейчас только начинает поступательное движение в сторону редевелопмента. Но на сегодняшний день можно говорить только о крайне неэффективном использовании промышленных зон. Ситуация, когда нефункционирующая фабрика или завод, которые к тому же создают вокруг себя санитарно-защитную зону, согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, от 50 до 1000 метров, располагается на территории с огромнейшей капитализацией и которая должна облагаться не льготной налоговой ставкой для промзон, а полноценной, пока что распространенное явление для Москвы. Таким образом, объясняются те пустоты в градостроительной ткани города, которые можно увидеть на карте плотности застройки.

Образования повышенной плотности на периферийной части города имеют тенденцию к увеличению и расползанию своих пространственных границ, что может привести к серьезным градостроительным последствиям. В данном случае, инертный сценарий развития городской периферии, то есть сохранения вектора повышения увеличения объема возводимого жилого фонда, может привести к усугублению уже имеющихся пространственных диспропорций, описанных в данной главе части 1 и привести к кризису в сфере жилой недвижимости, транспортной инфраструктуры и сети предприятий культурно-бытового обслуживания.

Условные обозначения:

Рисунок 5. Распределение плотности существующей жилой застройки в Москве

Условные обозначения:

Рисунок 6. Трехмерная модель плотности существующей жилой застройки в Москве относительно ТТК и МКАД

Глава 2. Плотность жилой застройки в системе градостроительной документации Москвы

.1 Изменение плотности жилой застройки, запланированное Генеральным планом города

Действующий Генеральный план развития Москвы берет свое начало от Генерального плана 1971 года (см. приложения), который во многом определил последующий вектор развития Москвы. Генплан 1971 года имел расчетный срок до 1995 года. Документ предполагал создание зеленого защитного пояса, установление этажности для жилых зон от 9 до 16 этажей, ряд кольцевых и вылетных магистралей. События, произошедшие в девяностые годы в России, послужили причиной разработки и утверждения нового Генерального плана в 1999 году с расчетным сроком до 2020 года. Деятельность по актуализации генплана 99-ого года завершилась утверждением Генерального плана Москвы в 2010 году с расчетным сроком до 2025 года. Отличительной чертой этого документа стал тот факт, что впервые проект Генерального плана был вынесен на публичные слушания, и население было приглашено к диалогу.

Согласно Закону города Москвы от 5 мая 2010 года № 17 «О Генеральном плане города Москвы», в действующий на законодательном уровне Генеральный план содержит следующие мероприятия:

·    Улучшение жилищных условий;

·        Модернизация улично-дорожной сети и системы общественного транспорта;

·        Редевелопмент промышленных зон, располагающихся в срединной части города;

·        Обеспечение «столичных» функций Москвы;

·        Формирование природных комплексов и их охрана;

·        Сохранение историческое среды города.

В области жилищного строительства генеральный план предполагает строительство порядка 260 млн. м2 жилого фонда, а также ликвидацию жилого фонда первого периода индустриального домостроения, и частичный снос 9-12 этажного панельного фонда.

Для анализа прироста жилого фонда, запланированного генеральным планом города, были проанализированы такие материалы генерального плана как «Карта функциональных зон» (см. приложения, рисунок 2), «Зоны планируемого размещения объектов капитального жилищного строительства федерального и регионального значения» (см. приложения, рисунок 3) и данные Книги 1, главы 4, раздела 4.3, таблица 4.3.1 «Показатели в области жилищного строительства города Москвы». В таблице данные распределены по районам города. Показатели содержат информацию о существующей площади жилого фонда (общей площади квартир), максимально-возможном сносе, реконструкции жилого фонда, максимальном размере нового строительства жилья, а также планируемой площади жилого фонда на расчетный срок Генерального плана Москвы до 2025 года.

Был составлен массив данных, содержащий информацию о существующей площади жилого фонда в зависимости от района и административного округа Москвы и максимально возможном размере жилого фонда до 2025 года. Согласно показателям был произведен расчет прироста жилого фонда, как разница между максимально-возможном размере жилого фонда и его существующей площади, а также процентное увеличение площади жилого фонда по районам города, как отношение разницы этих показателей к существующей площади жилья. (см.прил. табл.1. «Процентное увеличение жилого фонда, запланированное Генеральным планом города).

В части районов города Генеральным планом предусмотрено многократное увеличение площади жилья до полутора раз, а в некоторых районах запланировано уменьшение данного показателя в два раза. В результате проведенного анализа было выявлено, что амплитуда процентного увеличения площади жилья варьируется от + 145% (район Внуково) до -49% (район Головинский). На основании полученных значений была составлена таблица увеличения жилого фонда в зависимости от района города, где значения были сгруппированы в 5 групп в зависимости от степени процентного увеличения жилого фонда, запланированного Генеральным планом.

·              1 группа: процентное увеличение > 50 %

·              2 группа: процентное увеличение 25-49 %

·              3 группа: процентное увеличение 15-24 %

·              4 группа: процентное увеличение 5-14 %

·              5 группа: процентное увеличение < 5 %

Также в 5 группу попали районы с отрицательным процентным увеличением, то есть районы, где согласно Генеральному плану планируется снос жилого фонда или перевод жилых помещений в нежилые.