Материал: Анализ пространственной структуры Москвы
. Разработка и внесение новых показателей интенсивности использования территории в нормотворческую базу.
Нынешней системе градорегулирования необходим
пересмотр текущей практики формирования показателей интенсивности использования
территорий. Нынешняя связка предельных показателей, плотность застройки/
процент застроенности/ высота застройки, как предмет регулирования обеспечивает
не самую высокую эффективность управления развитием территорий, поскольку
данная методика не учитывает множество факторов. Более того, необходимы иные
критерии для описания интенсивности использования территории, например
выраженные в количестве жилых комнат на жилую единицу (жилой дом), количество
жилых домов на гектар, а также связать данные показатели плотности с индексом
транспортной связанности. Для начала необходимо разработать матрицу
взаимосвязанных показателей, которые были чувствительны к изменениям других
показателей. Для основы можно выбрать подход, применяемый в Лондоне, в виде Density
Matrix, и тем самым,
сформировать параметрическую модель развития города. Приблизительный шаблон
такой матрицы с показателями приведен в таблице 12.
Таблица 12. Приблизительный шаблон матрицы плотности
|
|
Обеспечение машиноместами на квартиру |
2 |
1,7 |
1 |
|
|
Класс жилья |
бизнес |
комфорт |
эконом |
|
Расположение |
Индекс доступности |
|
|
|
|
Вдоль магистралей общегородского значения |
3 |
N комнат/га ---------------------- N жилых домов/ га ---------------------- N комнат/дом |
N комнат/га ---------------------- N жилых домов/ га ---------------------- N комнат/дом |
N комнат/га ---------------------- N жилых домов/ га ---------------------- N комнат/дом |
|
Вдоль магистралей районного значения |
2 |
N комнат/га ---------------------- N жилых домов/ га ---------------------- N комнат/дом |
N комнат/га ---------------------- N жилых домов/ га ---------------------- N комнат/дом |
N комнат/га ---------------------- N жилых домов/ га ---------------------- N комнат/дом |
|
Вдоль жилых улиц |
1 |
N комнат/га ---------------------- N жилых домов/ га ---------------------- N комнат/дом |
N комнат/га ---------------------- N жилых домов/ га ---------------------- N комнат/дом |
N комнат/га ---------------------- N жилых домов/ га ---------------------- N комнат/дом |
Данный шаблон не стоит рассматривать как готовый инструмент по управлению интенсивностью использования территории, но данный подход с совершенно новыми для российской практике показателями способен привести к более точному и эффективному управлению пространственным развитием города. Данные показатели, в отличие от существующих, учитывают класс жилья, его типологию и аспекты связанности территории с другими частями города.
Помимо создания параметрической матрицы, необходимо пересмотреть существующий проект ПЗЗ в отношении периферийной части города, где в градостроительном регламенте в предельных параметрах задана завышенная плотность по сравнению с существующей. Данное мероприятие необходимо, так как, хотя ПЗЗ и не должны быть точной копией Генерального плана, должна сохраняться преемственность этих документов градостроительного проектирования, и ПЗЗ не должны препятствовать реализации Генерального плана. Как описывалось во 2 главе, Генеральный план предусматривает понижение плотности жилой застройки, однако проект ПЗЗ не имеет данной тенденции, зато имеет тенденцию «разрешить все по максимуму». Соответственно, в периферийной части города в жилых территориальных зонах необходимо задание такой плотности застройки, которая соответствовала бы текущему использованию на уровне 8-14 тыс. м2/га (см. табл. 9). Повышенную плотность в периферийно части следует назначать лишь в качестве условно-разрешенных видах использования. В зонах, примыкающих к центральному ядру города, можно сохранить предусмотренную проектом ПЗЗ плотность в среднем на уровне 20 - 25 тыс. м2/га.
Перечисленные выше меры по совершенствованию
нынешней системы градорегулирования Москвы не являются завершенными предложениями,
но создают вектор, по которому может двигаться Москва для исправления текущих
градостроительных ошибок, восстановлению баланса и устранения пространственных
диспропорций в структуре города.
Заключение
В работе была изучена закономерность между наличием или отсутствием юридически значимых запретов на превышение плотности застройки с эффективностью системы градорегулирования. Анализ был проведен на примере документов градостроительного проектирования Москвы. В ходе изучения существующей плотности жилой застройки, было выявлено, что основная плотность сосредоточена в центре города, однако в настоящий момент существует тенденция увеличения плотности в периферийных районах Москвы, что может привести к негативным последствиям для города.
Генеральным планом города предусмотрено увеличение плотности в районах, примыкающих к центру и понижение в районах, граничащих с МКАД, что является сбалансированным и грамотным решением для современного мегаполиса. Тем не менее, при дальнейшем анализе документов градостроительного проектирования Москвы, выяснилось, что другая документация не обеспечивает реализацию Генерального плана. Объемы жилья, предусмотренные Генеральным планом, превышены в проекте Правил землепользования и застройки в редакции 2010 года. Проекты планировки превышают параметры, заложенные в проекте ПЗЗ, а существующая практика межевания «под отмостку» делает возможным проведение уплотнительной застройки и потерю капитализации земельных участков. Соответственно, подтвердилась сформулированная гипотеза о том, что в настоящий момент в Москве отсутствует система градорегулирования как таковая.
Для устранения вышеперечисленных проблем были сформулированы рекомендации по улучшению текущего состояния. Основными мероприятиями должны явиться: понижение плотности застройки в периферийной части Москвы в проекте ПЗЗ, включение параметра процента застроенности для жилых зон в проект ПЗЗ, повторное межевание территорий жилых кварталов, где проведено межевание под отмостку. Также необходимо включение в работу новых параметров, описывающих интенсивность использования территории, заимствованных в Лондонской матрице плотности. Данные меры создают возможность для улучшения текущей ситуации и формирования эффективной системы градорегулирования Москвы.
Особенностью московского опыта нормотворчества и правоприменения заключается в особом статусе Москвы, начиная от того, что это она является субъектом федерации, заканчивая колоссальным движением капитала внутри города. В данном случае парадокс Москвы состоит в том, что вне зависимости от стройности разрабатываемых законов в области градорегулирования и совершенства градостроительной документации, эффективность системы правового градорегулирования разбивается об один московский факт - несоразмерно высокая доходность от инвестиционно-строительных проектов. Из-за высокой доходности от инвестиций в строительство правовые основы градостроительства здесь действуют очень слабо. Наличие таких факторов как олигопольный сговор застройщиков, лобби домостроительных комбинатов, высокая степень коррумпированности правительства, делает управление развитием города и его земельными и инфраструктурными ресурсами особенно выгодным именно в «ручном режиме». Только при такой кулуарной форме принятия важных для города решений, не учитывая интересы горожан, возможна нынешняя практика получений ГПЗУ и разрешений на строительства, когда застройщик разрабатывает архитектурно-градостроительную концепцию, которую он представляет на Градостроительно-земельной комиссии, и где он сразу получает нужные ему параметры использования земельного участка, которые фиксируются в ГПЗУ. При этом фактически, параметры, написанные в ГПЗУ, не являются предметом проверки государственной экспертизы проектной документации.
Именно по той причине, что в настоящий момент слишком большое количество людей, имеющих власть или влияние на нее, устраивает текущая практика московского градостроительства, а общественные слушания весьма часто носят формальный характер, в Москве до сих пор не установлены прозрачные, равные для всех и понятные каждому «правила игры», в виде Правил землепользования и застройки.
Данная проблема характерна для всей России в
целом, и решить ее может только изменение в сознании людей и уровне их
социальной ответственности, так одна из основ демократичного развития города
это активная позиция его горожан.
Библиографический список
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ.
. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
. Федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости».
. СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения.
. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменением N 1)
. МГСН 1.01- 99 Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы.
. МГСН 3.01-96. Жилые здания.
. Постановление Правительства Москвы № 1278-ПП от 17 ноября 2009 года. О проектах законов города Москвы «О Генеральном плане города Москвы» и «О Правилах землепользования и застройки города Москвы».
10. Закон №17 от 05.05.2010 г. «О Генеральном плане города Москвы» <#"888170.files/image040.jpg">
Рисунок 1. Схема генерального плана Москвы 1971
года
Таблица 1. Процентное увеличение жилого фонда, запланированное Генеральным планом города
|
Округ |
Район |
Площадь жилого фонда на конец первой очереди (тыс. м2) |
Площадь жилого фонда на расчетный срок (тыс. м2) |
Прирост жилого фонда (тыс. м2) |
Процентное увеличение |
|
ЦАО |
Арбат |
763 |
763 |
0 |
0% |
|
|
Басманный |
2 361 |
2 750 |
389 |
16% |
|
|
Замоскворечье |
1 186 |
1 357 |
171 |
14% |
|
|
Красносельский |
970 |
987 |
17 |
2% |
|
|
Мещанский |
1 432 |
1 421 |
-11 |
-1% |
|
|
Пресненский |
3 161 |
3 693 |
532 |
17% |
|
|
Таганский |
2 734 |
3 346 |
612 |
22% |
|
|
Тверской |
2 270 |
2 356 |
86 |
4% |
|
|
Хамовники |
2 812 |
3 335 |
523 |
19% |
|
|
Якиманка |
992 |
979 |
-13 |
-1% |
|
САО |
Аэропорт |
1 694 |
2 451 |
757 |
45% |
|
|
Беговой |
937 |
1 235 |
298 |
32% |
|
|
Бескудниковский |
1 901 |
2 255 |
354 |
19% |
|
|
Войковский |
2 255 |
2 400 |
145 |
6% |
|
|
Восточное Дегунино |
1 598 |
37 |
2% |
|
|
|
Головинский |
2 106 |
1 075 |
-1 031 |
-49% |
|
|
Дмитровский |
1 445 |
1 515 |
70 |
5% |
|
|
Западное Дегунино |
1 392 |
1 467 |
75 |
5% |
|
|
Коптево |
2 028 |
2 275 |
247 |
12% |
|
|
Левобережный |
1 335 |
1 568 |
233 |
17% |
|
|
Молжаниновский |
1 359 |
1 714 |
355 |
26% |
|
|
Савеловский |
1 213 |
1 506 |
293 |
24% |
|
|
Сокол |
1 280 |
1 580 |
300 |
23% |
|
|
Тимирязевский |
1 979 |
2 212 |
233 |
12% |
|
|
Ховрино |
2 123 |
2 123 |
0 |
0% |
|
|
Хорошевский |
2 840 |
3 208 |
368 |
13% |
|
СВАО |
Алексеевский |
1 721 |
1 918 |
197 |
11% |
|
|
Алтуфьевский |
898 |
1 394 |
496 |
55% |
|
|
Бабушкинский |
1 770 |
2 322 |
552 |
31% |
|
|
Бибирево |
3 175 |
3 175 |
0 |
0% |
|
|
Бутырский |
1 288 |
1 705 |
417 |
32% |
|
|
Лианозово |
1 494 |
1 882 |
388 |
26% |
|
|
Лосиноостровский |
1 532 |
1 733 |
201 |
13% |
|
|
Марфино |
953 |
953 |
0 |
0% |
|
|
Марьина роща |
1 368 |
1 605 |
237 |
17% |
|
|
Останкинский |
1 180 |
1 990 |
810 |
69% |
|
|
Отрадное |
3 285 |
3 619 |
334 |
10% |
|
|
Ростокино |
821 |
976 |
155 |
19% |
|
|
Свиблово |
1 178 |
1 094 |
-84 |
-7% |
|
|
Северное Медведково |
2 000 |
2 029 |
29 |
1% |
|
|
Северный |
795 |
1 071 |
276 |
35% |
|
|
Южное Медведково |
1 535 |
1 535 |
0 |
0% |
|
|
Ярославский |
1 540 |
2 398 |
858 |
56% |
|
ВАО |
Богородское |
2 404 |
3 110 |
706 |
29% |
|
|
Вешняки |
2 007 |
2 014 |
7 |
0% |
|
|
Восточное Измайлово |
1 310 |
1 399 |
89 |
7% |
|
|
Гольяново |
3 105 |
3 113 |
8 |
0% |
|
|
Ивановское |
2 209 |
2 209 |
0 |
0% |
|
|
Измайлово |
2 222 |
2 697 |
475 |
21% |
|
|
Косино-Ухтомский |
2 193 |
2 334 |
141 |
6% |
|
|
Метрогородок |
582 |
995 |
413 |
71% |
|
|
Новогиреево |
1 869 |
2 395 |
526 |
28% |
|
|
Новокосино |
1 682 |
1 682 |
0 |
0% |
|
|
Перово |
2 459 |
3 042 |
583 |
24% |
|
|
Восточный |
403 |
347 |
-56 |
-14% |
|
|
Преображенское |
1 604 |
2 232 |
628 |
39% |
|
|
Северное Измайлово |
2 206 |
2 206 |
0 |
0% |
|
|
Соколиная гора |
1 585 |
1 358 |
-227 |
-14% |
|
|
Сокольники |
1 172 |
1 683 |
511 |
44% |
|
ЮВАО |
Выхино-Жулебино |
4 104 |
4 291 |
187 |
5% |
|
|
Капотня |
397 |
469 |
72 |
18% |
|
|
Кузьминки |
2 787 |
3 339 |
552 |
20% |
|
|
Лефортово |
1 863 |
2 915 |
1 052 |
56% |
|
|
Люблино |
3 203 |
3 656 |
453 |
14% |
|
|
Марьино |
5 087 |
5 193 |
106 |
2% |
|
|
Нижегородский |
706 |
1 413 |
707 |
100% |
|
|
Печатники |
1 521 |
2 035 |
514 |
34% |
|
|
Некрасовка |
668 |
668 |
0 |
0% |
|
|
Рязанский |
1 910 |
2 641 |
731 |
38% |
|
|
Текстильщики |
1 766 |
2 731 |
965 |
55% |
|
|
Южнопортовый |
1 328 |
1 660 |
332 |
25% |
|
ЮАО |
Бирюлево Восточное |
2 574 |
2 894 |
320 |
12% |
|
|
Бирюлево Западное |
1 294 |
1 301 |
7 |
1% |
|
|
Братеево |
1 585 |
1 590 |
5 |
0% |
|
|
Даниловский |
1 884 |
2 910 |
1 026 |
54% |
|
|
Донской |
942 |
1 770 |
828 |
88% |
|
|
Зябликово |
1 921 |
1 929 |
8 |
0% |
|
|
Москворечье-Сабурово |
1 371 |
1 632 |
261 |
19% |
|
|
Нагатино-Садовники |
1 669 |
2 489 |
820 |
49% |
|
|
Нагатинский затон |
1 994 |
1 977 |
-17 |
-1% |
|
|
Нагорный |
1 766 |
1 949 |
183 |
10% |
|
|
Орехово-Борисово Северное |
2 043 |
2 154 |
111 |
5% |
|
|
Орехово-Борисово Южное |
2 393 |
2 393 |
0 |
0% |
|
|
Царицыно |
2 268 |
2 740 |
472 |
|
|
|
Чертаново Северное |
1 995 |
2 129 |
134 |
7% |
|
|
Чертаново Центральное |
1 886 |
1 886 |
0 |
0% |
|
|
Чертаново Южное |
2 576 |
3 364 |
788 |
31% |
|
ЮЗАО |
Академический |
2 495 |
2 907 |
412 |
17% |
|
|
Гагаринский |
1 874 |
2 326 |
452 |
24% |
|
|
Зюзино |
2 602 |
1 586 |
-1 016 |
-39% |
|
|
Коньково |
3 419 |
3 518 |
99 |
3% |
|
|
Котловка |
1 195 |
1 377 |
182 |
15% |
|
|
Ломоносовский |
2 068 |
2 378 |
310 |
15% |
|
|
Обручевский |
2 281 |
2 850 |
569 |
25% |
|
|
Северное Бутово |
1 749 |
1 749 |
0 |
0% |
|
|
Теплый Стан |
2 564 |
2 564 |
0 |
0% |
|
|
Черемушки |
2 813 |
2 848 |
35 |
1% |
|
|
Южное Бутово |
4 434 |
6 000 |
1 566 |
35% |
|
|
Ясенево |
3 064 |
3 082 |
18 |
1% |
|
ЗАО |
Дорогомилово |
1 867 |
2 883 |
1 016 |
54% |
|
|
Крылатское |
1 904 |
2 019 |
115 |
6% |
|
|
Кунцево |
3 571 |
4 249 |
678 |
19% |
|
|
Можайский |
3 039 |
3 616 |
577 |
19% |
|
|
Ново-Переделкино |
2 219 |
2 450 |
231 |
10% |
|
|
Внуково |
466 |
1 142 |
676 |
145% |
|
|
Проспект Вернадского |
1 883 |
2 064 |
181 |
10% |
|
|
Раменки |
4 843 |
5 760 |
917 |
19% |
|
|
Солнцево |
2 012 |
2 475 |
463 |
23% |
|
|
Тропарево-Никулино |
2 900 |
3 468 |
568 |
20% |
|
|
Филевский парк |
1 837 |
2 146 |
309 |
17% |
|
|
Фили-Давыдково |
2 509 |
2 959 |
450 |
18% |
|
|
Очаково-Матвеевское |
2 638 |
3 563 |
925 |
35% |
|
СЗАО |
Куркино |
1 099 |
1 300 |
201 |
18% |
|
|
Митино |
3 451 |
3 511 |
60 |
2% |
|
|
Покровское-Стрешнево |
1 157 |
1 458 |
301 |
26% |
|
|
Северное Тушино |
2 684 |
2 698 |
14 |
1% |
|
|
Строгино |
2 600 |
2 706 |
106 |
4% |
|
|
Хорошево-Мневники |
4 181 |
4 762 |
581 |
14% |
|
|
Щукино |
2 189 |
2 803 |
614 |
28% |
|
|
Южное Тушино |
2 004 |
2 098 |
94 |
5% |
|
Зеленоградское АО |
Крюково |
1 848 |
2 730 |
882 |
48% |
|
|
Матушкино, Савелки |
1 651 |
1 770 |
119 |
7% |
|
|
Старое Крюково, Силино |
1 375 |
1 700 |
325 |
24% |
Рисунок 2. Карта функциональных зон Генерального
плана Москвы
Рисунок 3. Зоны планируемого размещения объектов
капитального жилищного строительства федерального и регионального значения
Таблица 2. Матрица данных по САО
|
Удаленность от центра Москвы (км) |
Район |
Площадь района (га) |
Процент жилых зон от территории района (%) |
Площадь жилого фонда (существующая) (тыс. м2) |
Средняя плотность жилой застройки по жилым зонам (Сущ.пол.) (тыс. м2/га) |
Площадь жилых зон (Генплан) (га) |
Суммарная поэтажная площадь жилья (Генплан) (тыс. м2) |
Площадь жилого фонда (расчетный срок 2025 год) (тыс. м2) |
Прирост жилого фонда (Генплан) (тыс. м2/га) |
Процентное увеличение (Генплан) |
Средняя плотность жилой застройки по жилым зонам (Генплан) (тыс. 2/га) |
Площадь жилых зон (Проект ПЗЗ) (га) |
Средняя плотность жилой застройки по жилым зонам (Проект ПЗЗ) (тыс. м2/га) |
Суммарная поэтажная площадь жилья (Проект ПЗЗ) (тыс. м2) |
Площадь жилого фонда (Проект ПЗЗ) (тыс. м2) |
Прирост жилого фонда (ПЗЗ) (тыс.м2/га |
Процентное увеличение (ПЗЗ) |
|
3 |
Беговой |
556 |
16% |
937,8 |
10,6 |
76 |
1 765,0 |
1 235,5 |
297,7 |
32% |
23,1 |
88,6 |
22,2 |
1 971,0 |
1 379,7 |
442 |
47% |
|
4 |
Савеловский |
270 |
43% |
1 213,9 |
10,4 |
138 |
2 151,4 |
1 506,0 |
292,1 |
24% |
15,5 |
116,8 |
21,2 |
2 479,0 |
1 735,3 |
521 |
43% |
|
4 |
Хорошевский |
988 |
21% |
2 500,0 |
12,0 |
196 |
4 714,3 |
3 300,0 |
800,0 |
32% |
24,1 |
208,1 |
24,8 |
5 154,0 |
3 607,8 |
1 108 |
44% |
|
5 |
Аэропорт |
458 |
32% |
1 694,7 |
8,4 |
201 |
3 502,0 |
2 451,4 |
756,7 |
45% |
17,4 |
145,2 |
21,0 |
3 054,0 |
2 137,8 |
443 |
26% |
|
6 |
Сокол |
372 |
34% |
1 280,9 |
10,2 |
134 |
2 357,1 |
1 650,0 |
369,1 |
29% |
17,5 |
125,9 |
18,3 |
2 306,0 |
1 614,2 |
333 |
26% |
|
8 |
Тимирязевский |
1 043 |
17% |
1 979,3 |
10,8 |
206 |
3 350,0 |
2 345,0 |
365,7 |
18% |
16,3 |
182,5 |
21,9 |
3 996,0 |
2 797,2 |
818 |
41% |
|
9 |
Коптево |
538 |
35% |
2 028,2 |
10,6 |
209 |
3 251,1 |
2 275,8 |
247,6 |
12% |
15,6 |
190,6 |
21,1 |
4 029,0 |
2 820,3 |
792 |
39% |
|
9 |
Войковский |
33% |
2 255,3 |
10,3 |
225 |
3 571,4 |
2 500,0 |
244,7 |
11% |
15,9 |
219,0 |
20,0 |
4 372,0 |
3 060,4 |
805 |
36% |
|
|
11 |
Головинский |
893 |
28% |
2 106,0 |
8,5 |
220 |
3 328,7 |
2 330,1 |
224,1 |
11% |
15,1 |
247,0 |
18,7 |
4 625,0 |
3 237,5 |
1 132 |
54% |
|
12 |
Бескудниковский |
330 |
50% |
1 901,2 |
11,4 |
176 |
2 937,1 |
2 056,0 |
154,8 |
8% |
16,7 |
166,4 |
21,4 |
3 554,0 |
2 487,8 |
587 |
31% |
|
13 |
Восточное Дегунино |
377 |
35% |
1 598,8 |
12,3 |
191 |
2 337,0 |
1 635,9 |
37,1 |
2% |
12,2 |
130,2 |
22,7 |
2 953,0 |
2 067,1 |
468 |
29% |
|
14 |
Западное Дегунино |
753 |
24% |
1 392,2 |
7,8 |
154 |
2 096,0 |
1 467,2 |
75,0 |
5% |
13,6 |
179,3 |
18,7 |
3 356,0 |
2 349,2 |
957 |
69% |
|
15 |
Ховрино |
573 |
37% |
2 000,0 |
9,4 |
194 |
3 034,0 |
2 123,8 |
123,8 |
6% |
15,6 |
213,1 |
21,1 |
4 502,0 |
3 151,4 |
1 151 |
58% |
|
16 |
Левобережный |
646 |
17% |
1 335,8 |
12,3 |
128 |
2 000,0 |
1 400,0 |
64,2 |
5% |
15,6 |
108,2 |
22,7 |
2 456,0 |
1 719,2 |
383 |
29% |
|
17 |
Дмитровский |
729 |
21% |
1 445,2 |
9,3 |
178 |
2 164,7 |
1 515,3 |
70,1 |
5% |
12,1 |
155,0 |
20,4 |
3 158,0 |
2 210,6 |
765 |
53% |
|
24 |
Молжаниновский |
2 178 |
6% |
1 359,8 |
10,6 |
158 |
2 142,9 |
1 500,0 |
140,2 |
10% |
13,5 |
128,0 |
20,8 |
2 656,0 |
1 859,2 |
499 |
37% |
|
|
Итого по САО |
11 365 |
23% |
27 029,1 |
10,4 |
2 786,0 |
44 702,9 |
31 292,0 |
4 262,9 |
16% |
16,0 |
2 603,9 |
21,1 |
54 621,0 |
38 234,7 |
11 205,6 |
41% |