Материал: Анализ пространственной структуры Москвы

Как видно из таблицы, в большинстве случаев площадь жилого фонда, заложенная в ППТ на 10-40% превышает площадь жилого фонда, рассчитанную для той же территории в проекте ПЗЗ, применив предельные значения плотности застройки. Таким образом, в Московской системе градорегулирования происходит еще один скачок объемов строительства, превышающий максимальные показатели Генерального плана. Абсурдность ситуации заключается в том, что уже произошло превышение плотностных показателей на уровне ПЗЗ, описанное в данной главе части 2. Однако данный анализ показывает, что, несмотря на превышение показателей в проекте ПЗЗ над Генеральным планом, в утвержденных проектах планировки происходит еще одно превышение. Превышение площади жилья, заложенной в ППТ над потенциальной максимальной площадью жилья, рассчитанной по проекту ПЗЗ.

Рисунок 18. Утвержденные проекты планировки территории в САО

Рисунок 19. Разработанные ППТ и выданные ГПЗУ в САО

Как видно из рисунка 19, значительная часть Градостроительных планов земельных участков выдана на земельные участки, находящиеся за пределами границ разработки проектов планировки территории.

Далее рассмотрим другой вид документации по планировке территории - проект межевания территории жилых кварталов. Исходные данные для анализа были получены с сайта Электронного Атласа Москвы в разделе «Участки межевания жилых кварталов» и сайтов управ районов САО. На основании этой информации была составлена карта утвержденных проектов межевания жилых кварталов на территории САО (рисунок 20).

Рисунок 20. Разработанные проекты межевания жилых кварталов. САО

В настоящий момент в Москве существует следующая практика межевания жилых кварталов. При разработке проекта межевания квартала формируется 2 вида границ земельных участков под жилыми домами:

·        Нормативный

·        С минимальными налоговыми обременениями

Площадь нормативного размера земельного участка рассчитывается с учетом нормативов градостроительного проектирования, действующих на момент постройки жилого дома. Именно из этой нормы формируется размер придомовой территории и размер земельного участка жилого дома.

Границы земельного участка многоквартирного жилого с минимальными обременениями формируется исходя из соображений минимальной площади участка, необходимой для его физического использования. То есть, фактически границы такого земельного участка формируются практически под отмостку здания, включая выходы из подъездов. Далее в проекте межевания наносятся оба вида границ земельного участка и проект выставляется на публичные слушания, по окончанию которых происходит утверждение проекта межевания. Жители имеют возможность выбрать, какой из видов земельного участка ставить на кадастровый учет.

Логика жителей, выбирающий вариант межевания с минимальными обременениями заключается в минимизации своих издержек по содержанию объектов благоустройства, расположены на земельном участке многоквартирного дома., так как в кадастровую стоимость объекта недвижимости входит и долевая собственность - земельный участок, который занимает жилой дом. Кадастровая стоимость объекта недвижимости в свою очередь составляет налоговую базу, которая составляет налог на недвижимость.

В действительности данная практика межевания территории является недопустимой, так как нет, и не может существовать варианта участков жилых домов с минимальными обременениями, поскольку нарушаются нормативы градостроительного проектирования в части размера придомовой территории, невозможна эффективная эксплуатация жилого дома, а также значительно падает капитализация объекта недвижимости. В стоимость квартиры входит и земельный участок жилого дома, в котором она расположена. Размер земельного участка должен быть установлен таким образом, чтобы в дальнейшем на данном земельном участке была возможность воспроизвести такой же жилой дом. При межевании «под отмостку» данное действие перестает быть возможным, поскольку на земельном участке с минимальными обременениями возможно построить дом во много раз меньше, поскольку фактически площадь земельного участка равна пятну застройки.

Более того, при межевании территории квартала «под отмостку» существуют и иные риски, которые могут пагубно повлиять на капитализацию объектов недвижимости и удобство эксплуатации жилого дома и объектов благоустройства. Одним из таких рисков является уплотнительная застройка. Данное явление становится возможным из-за ненормативного межевания. При разработке проекта межевания территории квартала таким образом, что для всех жилых домов формируются земельные участки с минимальными налоговыми обременениями, оставшаяся «ничья» территория квартала становится территорией общего пользования, и согласно проекту межевания вносится в баланс территории. Однако, с правовой точки зрения, данная территория общего пользования не защищена от застройки, поскольку он не выделена красными линиями. Это значит, что при формировании на данной территории земельного участка под строительство нового жилого дома или офисного здания, необходимость проводить в установленном законом порядке публичные слушания отпадает. Следовательно, застройщик может выкупить эту землю или заключить договор долгосрочной аренды, получить ГПЗУ и разрешение на строительство.

Важно отметить, что территории общего пользования, формируемые при нынешней практике межевания и разработки проекта планировки, с юридической точки зрения таковыми не являются, так как не выделены красными линиями. Согласно статье 1, частям 11 и 12 ГрК РФ:

«Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.»

«Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).»

Согласно ГрК РФ, красные линии устанавливаются документацией по проектом планировки территории и отражаются в проекте межевания территории. В настоящей практике территория общего пользования не выделяется красными линиями, и, следовательно, не защищена от застройки и приватизации с правовой точки зрения.

Рассмотрим один из проектов межевания в САО, где присутствуют два вида земельных участков - нормативный и с минимальными обременениями.

Проект межевания территории квартала Тимирязевского района, ограниченного 3-м Нижнелихоборским проездом, Дмитровским шоссе, Линейным проездом, улицей линия Октябрьской железной дороги. Разработчик проекта - Государственное Унитарное Предприятие Города Москвы «Главное Архитектурно-Планировочное Управление Москомархитектуры». Государственный заказчик: Департамент городского имущества города Москвы. Номер проекта №09.14.356.2013.

Квартал расположен в районе Тимирязевский. Его территория ограничена Дмитровским шоссе, Октябрьской линией железной дороги, Линейным проездом и 3-м Нижнелихоборским проездом. Территория квартала в красных линиях составляет 13,3 га. В квартале преобладает пятиэтажный кирпичный и панельный жилой фонда первого периода индустриального домостроения, а также 12-ти этажные панельные дома. На территории квартала располагается участок школы. План фактического использования представлен на рисунке 21.

Рисунок 21. План фактического использования территории квартала

На рисунке 21 представлен непосредственно сам проект межевания территории квартала. Характеристики фактического использования и расчетного обоснования площадей земельных участков представлены в таблице 3. Характеристики земельных участков, установленные проектом межевания, представлены в таблице 4 (см. приложения).

Рисунок 22. План межевания территории квартала

На рисунке 22 коричневой штриховкой показаны территории общего пользования, розовым - территории жилых домов, а синей линией показаны границы земельных участков жилых домов с минимальными обременениями. На основании плана межевания была составлена таблица, содержащая подсчеты дефицита придомовой территории.

Таблица 9. Расчетные дефицита придомовой территории по проекту межевания, межевания, при выборе жителями земельного участка с минимальными обременениями

Как видно из таблицы дефицит территории при варианте межевания с минимальными обременениями оставляет от 42 до 79 %. Средняя плотность застройки земельных участков нормативного размера составляет 15 700 м2/га.

На основании плана межевания квартала была разработана схема формирования участков для уплотнительной застройки (рисунок 22). На ней рассмотрен сценарий, при котором все жители домов выбирают вариант межевания земельных участков с минимальными обременениями. Соответственно, территория общего пользования увеличивается на следующее значение:

S тер. общ. польз. = S нормативная земельных участков - S земельных участков с мин. обрем. + S сущ. тер. общ. пользования

S потенциальных земельных участков под уплотнительную застройку = 2,86 га.

Следует отметить, что в расчете фигурирует только те территории общего пользования, которые не выделены красными линиями и, фактически, не являются таковыми и могут быть застроены.

Рисунок 23. Анализ потенциальной емкости квартала в отношении площади жилого фонда

К сформированным земельным участкам под уплотнительную застройку были применены предельные показатели плотности жилой застройки, установленные для данной территориальной зоны в проекте ПЗЗ. На рисунке 24 представлен фрагмент карты ПЗЗ с указанием предельной плотности застройки для данного квартала.

Рисунок 24. Фрагмент карты плотности застройки из проекта ПЗЗ

Как видно из рисунка для данной зоны установлено максимальное значение плотности застройки в 25 тыс. м2/га.

Таким образом, дополнительная потенциальная суммарная поэтажная площадь = 25 тыс. м2/га * 2,86 га = 71 500 м2.

Следовательно, S жилая = 71 500 м2 * 0,7 = 50 000 м2.

Исходя из этого, итоговая площадь жилого фонда = S потенциальная + S существующая = 50 000 м2 + 93 000 м2 = 143 000 м2. В данном случае процентное увеличение площади жилого фонда составило 58 %.

Данная практика межевания территорий жилых кварталов в Москве создает риски уплотнительной застройки в кварталах, особенно в районах микрорайонной жилой застройки, где морфология застройки не создает планировочных условий для полноценного отделения территории общего пользования от участков жилых домов. При квартально-периметральной застройке возможно отделение территории общего пользования от участков жилых домов, так как замкнутый двор квартала, часто, и содержит только придомовую территорию, и именно поэтому, провести красные линии по внешним границам жилых домов очень удобно. В микрорайонной застройке такая практика невозможна в силу геометрических и планировочных особенностей расстановки жилых домов. В силу этого, данный морфотип менее защищен с правовой точки зрения.

Помимо риска уплотнительной застройки и уменьшения капитализации объекта недвижимости, существуют правовые и экономические последствия при разработке Правил землепользования и застройки для данной территории. Градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки содержат предельные параметры интенсивности использования земельных участков, находящихся в той или иной территориальной зоне. Как правило, в данные показатели для жилых зон многоквартирной застройки входят процент застроенности, высота застройки, плотность застройки.

Существующая практика межевания делает разработку градостроительных регламентов для данной территории невозможной по нескольким причинам.

Во-первых, проблема касается предельной застроенности земельного участка. При межевании по отмостку фактический процент застроенности составляет от 70 до 90%. Данное значение неприемлемо для жилых зон, так нарушаются нормативы градостроительного проектирования и федеральные нормативы, такие как СНиП 2.07.01-89 <#"888170.files/image034.jpg">

Данная матрица плотности (раздел 4В.3 Плана Лондона) имеет множество ссылок к другим разделам Плана Лондона, касающихся не только плотности застройки, например к разделу о доступности общественного транспорта Лондона (Public Transport Accessibility Level (PTAL)). Мероприятия 4B.3 Лондонского плана направлены на достижение соответствующей жилой плотности в Лондоне путем применения матрицы плотности, которая предписывает соответствующую плотность на основе доступности общественного транспорта, задания необходимых параметров использования территории. Также раздел 4B.3 стремится обеспечить высокий уровень интенсивности использования территорий. В таблице 10 приведена упрощенная схема матрицы плотности.

Колонка «Location» в матрице плотности относится к близости участка к центру города и транспортным коридорам.

Колонка «Public Transport Accessibility Levels (PTALs)» (уровни доступности общественного транспорта) - мера доступности определенной территории в отношении общественного транспорта. Чем выше этот индекс, тем выше соответствующий уровень плотности для территории. Для понимания работы данного индекса необходимо рассмотреть, что индекс PTAL принимает во внимание, а что игнорирует.

Индекс PTAL включает:

·        Время пешком до автобусной остановки в радиусе 640 м и до станции метро в пределах 1 км

·        Количество маршрутов общественного транспорта на ближайшей остановке

·        Частота курсирования маршрутов

Тем не менее, данный индекс не учитывает:

·        Время в пути, которое влияет на количество рабочих мест или поток покупателей

·        Востребованность данного вида транспорта и удобство совершения поездки

·        Загруженность данного направления

·        Различную степень привлекательности различных видов транспорта для разных целей поездок

·        Различные цели поездки, и как следствие разные требования к времени в пути «Setting» (тип городской среды), отвечает за разновидность застройки. Матрица плотности различает 3 различных типа городской среды:

·        Центральный - очень плотная многофункциональная застройка, большая площадь пятна застройки и этажность от 4-6 этажей. Данная застройка характерна для центра Лондона

·        Городской - плотная застройка 3-4 этажей (вдоль вылетных магистралей, значительная часть «внутреннего» Лондона»)

·        Пригородный - низкоплотная застройка, преимущественно жилая 2-3 этажей (часть внутреннего Лондона, большая часть внешнего).

Внутренний Лондон (рис. 25) - объединенные границы Лондона из нескольких районов: Вестминстер <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D1%81%D1%82%D0%B5%D1%80_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Гринвич <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B2%D0%B8%D1%87_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Ислингтон <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D1%81%D0%BB%D0%B8%D0%BD%D0%B3%D1%82%D0%BE%D0%BD_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Камден <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%BC%D0%B4%D0%B5%D0%BD_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Кенсингтон и Челси <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%B8%D0%BD%D0%B3%D1%82%D0%BE%D0%BD_%D0%B8_%D0%A7%D0%B5%D0%BB%D1%81%D0%B8>, Ламбет <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B0%D0%BC%D0%B1%D0%B5%D1%82_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Луишем <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D1%83%D0%B8%D1%88%D0%B5%D0%BC_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Саутуарк <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B0%D1%83%D1%82%D1%83%D0%B0%D1%80%D0%BA_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Тауэр-Хамлетс <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B0%D1%83%D1%8D%D1%80-%D0%A5%D0%B0%D0%BC%D0%BB%D0%B5%D1%82%D1%81>, Уондсуэрт <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D1%81%D1%83%D1%8D%D1%80%D1%82_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Хакни <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A5%D0%B0%D0%BA%D0%BD%D0%B8>, Хаммерсмит и Фулем <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A5%D0%B0%D0%BC%D0%BC%D0%B5%D1%80%D1%81%D0%BC%D0%B8%D1%82_%D0%B8_%D0%A4%D1%83%D0%BB%D0%B5%D0%BC>.