С точки зрения финансовой надежности для покупателя, такая схема расчетов, как эскроу, может защитить его интересы только в том случае, если недобросовестные застройщики будут полностью лишены возможности использовать «серые» схемы для реализации недвижимости. В таком случае дольщик либо гарантированно получит построенную квартиру, либо получит обратно вложенные средства.
Данный законопроект в теории должен упрощать финансовую схему работы для застройщиков: им не придется ждать поступления денежных средств дольщиков для продолжения строительства. Однако, у такой схемы есть существенный недостаток: инфляционные издержки. Застройщик, не имеющий доступа к инвестированным покупателями средствам, рискует потерять существенную часть прибыли из-за инфляционных процессов.
Так как строительство жилых домов длится не один год, денежные средства, находящиеся в банке, теряют часть реальной стоимости, напрямую влияя на прибыль компании. Эту проблему можно частично решить путем мониторинга уровня инфляции, инфляционным прогнозом, который предоставляет Росстат, однако, реальная инфляция может существенно отличаться от прогнозируемой. Доказательством рисков строительных компаний является сообщение от международной аудиторско-консалтинговой компании PricewaterhouseCoopers: «Уровень наблюдаемой инфляции в России во втором квартале 2019 года составил 10,4%. Это на 5,4% выше, чем официальные 5%, зафиксированные Банком России» Россияне продолжили экономить и фиксировать рост цен. URL: https://www.rbc.ru/business/19/09/2019/5d8238889a7947cf9256a7ba.
На сегодняшний день, согласно законодательству, работать с эскроу - счетами могут только застройщики с опытом и стажем работы на рынке:
1. не менее трех лет работы;
2. от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Ст.16, п.1..
Однако, можно ли считать такие требования достаточными для того, чтобы считать застройщика опытным - это спорный вопрос. Поскольку строительство одного комплекса многоквартирных домов может длиться дольше трех лет, а суммарная площадь реализованных жилых помещений может в итоге составить в разы больше 10 тысяч квадратных метров, застройщику достаточно довести до конца реализацию всего одного, относительно небольшого жилого комплекса, чтобы считаться достаточно опытным для использования эскроу. Данный вывод можно сделать путем несложных вычислений.
Если застройщику необходимо реализовать жилые помещения суммарной площадью не менее 10 тыс. квадратных метров, и среднее количество квартир на этаже многоквартирного жилого дома - 4, а их средняя площадь - 40 квадратных метров (она может быть разной в зависимости от планировок и «комнатности», возьмем в расчет также то, что площадь санузлов, кухонь и балконов/лоджий, в зависимости от трактовки определения «жилая площадь», могут не учитываться), то площадь жилых помещений на одном этаже составит 120 кв. метров. Многоквартирные жилые дома могут разниться в этажности, от четырех и более этажей, для расчетов возьмем условную высоту в 10 этажей. Тогда для достижения порога в 10 тыс. кв. метров застройщику необходимо реализовать квартиры всего в двух десятиэтажных домах, в каждом из которых будет 4 входные группы.
$ ,где-
Б - общая площадь жилых помещений; а - количество квартир на одном этаже;
Savg - средняя площадь жилых помещений на одном этаже;
Б - этажность домов; е - количество входных групп в доме; q - количество домов.
Беря в расчет тот факт, что современные жилые комплексы, как правило, состоят из гораздо большего количества многоквартирных домов, которые, в свою очередь, могут иметь пристроенные секции, и их строительство может длиться гораздо дольше трех лет, особенно с учетом инфраструктуры для жильцов, минимальные требования к застройщику могут показаться недостаточными. Разумеется, бывают случаи, когда застройщик возводит малоэтажные дома, и площадь квартир может разниться, однако в подавляющем большинстве случаев данные требования не соответствуют действительности и не могут в полной мере гарантировать опытность застройщика Расчеты, приведенные выше, проведены автором и могут быть скорректированы при наличии опровергающих фактов, поскольку не претендуют на безоговорочную достоверность..
Учитывая проведенные расчеты и тот факт, что застройщики быстро нашли способ обходить новые ограничения, введение эскроу-счетов нельзя в полной мере считать решением проблемы обманутых дольщиков. Данное новшество нуждается в дополнении теми же мерами, которые использовались для защиты граждан ранее, в том числе участием органов местного самоуправления в процессе допуска компаний к долевому строительству.
3.2 Правоприменительная практика в сфере долевого строительства
Комплексные правоотношения, возникающие в ходе долевого строительства между его многочисленными участниками, при возникновении спорных ситуаций, затрагивающих интересы сторон, могут повлечь за собой судебные разбирательства. В таком случае практика правоприменения по вопросам долевого строительства способна пролить свет на реальное участие органов местного самоуправления в разрешении конфликтов между сторонами. Вследствие этого, в ходе работы было принято решение проанализировать судебные решения, относящиеся к сфере долевого строительства и сделать выводы о роли органов местного самоуправления в судебных разбирательствах, проводимых вследствие нарушения законодательства о долевом строительстве.
Поиск судебных решений проводился в базе «sudact.ru» Судебные и нормативные акты РФ. ИЛЬ: https://sudact.ru/, так как параметры поиска позволяют эффективно фильтровать результаты выдачи системы. Изначально для поиска использовался запрос «долевое строительство и органы местного самоуправления», в последствии запрос менялся, так как в тексте судебных решений вместо формулировки «долевое строительство» использовался вариант «долевое участие в строительстве». Поиск судебных решений проводился в базах арбитражных судов и судов общей юрисдикции, поскольку релевантные теме дела рассматриваются в обоих видах судов. Поиск был начат с 2020 года, чтобы рассмотреть наиболее свежие судебные решения. К сожалению, результаты поиска за 2020 год отсутствуют, поэтому самые поздние судебные решения датируются 2019 годом.
При поиске судебных решений по первоначальному запросу - «долевое строительство и органы местного самоуправления» - выявился недочет в его формулировке, однако в базе были дела, в которых фигурировало и долевое строительство, и органы местного самоуправления. Однако, и для арбитражных судов, и для судов общей юрисдикции наблюдалась закономерность: органы МСУ встречались в текстах судебных решений в рамках отсылок к законодательству.
После изменения запроса - «долевое участие в строительстве и органы местного самоуправления» - выявились основные категории дел, выдаваемых системой по данному запросу. Для судов общей юрисдикции:
1. В судебных решениях, где суть рассматриваемого дела касается долевого участия, органы местного самоуправления упоминаются в отсылках к законодательству для подкрепления судебного решения, либо в отсылках к заключенным между истцом и ответчиком договорам.
2. В тех решениях, где центральную позицию дела занимают органы местного самоуправления, долевое участие в строительстве упоминается чаще всего в контексте цитирования нормативно-правового акта, регулирующего порядок социальных выплат различным категориям граждан Пример: Решение № 2-4588/2019 2-4588/2019~М-3084/2019 М-3084/2019 от 10 сентября 2019 г. по делу № 2-4588/2019
ИЛЬ: https://sudact.ru/regular/doc/9mmoqsKwyELp/7regular-
Ш=%В0%В4%В0%ВЕ%В0%ВВ%00%В5%00%В2%00%ВЕ%00%В5+%В1%83%В1%87%В0%В0%01%81
%01%82%П0%В8%П0%В5+%П0%В2+%П1%81%П1%82%01%80%00%ВЕ%П0%В8%П1%82%П0%В5%П
0%ВВ%01%8С%П1%81%П1%82%00%В2%П0%В5+%П0%В8+%00%ВЕ%П1%80%П0%В3%П0%В0%П0
%ВП%П1%8В+%П0%ВС%П0%В5%01%81%01%82%П0%ВП%П0%ВЕ%П0%В3%П0%ВЕ+%01%81%00
%В0%00%ВС%П0%ВЕ%01%83%П0%ВЕ%П1%80%00%В0%00%В2%00%ВВ%П0%В5%П0%ВП%П0%В
8%D1%8F®ular-case_doc=®ular-lawchunkinfo=®ular-date_from=01.01.2019®ular-
date_to=31.12.2019®ular-workflow_stage=®ular-area=®ular-court=®ular-
judge=&_=1587048317868&snippet_pos=4092#snippet.
Для арбитражных судов наблюдалась тенденция разделения судебных решений на два основных типа:
1. Разбирательства между юридическими лицами: как правило, при подаче заявления в арбитражные суды, истцом выступает юридическое лицо, часто представляющее интересы физического лица, для разъяснения экономических правоотношений между физлицом и ответчиком (которым обычно выступает подрядчик).
2. Между застройщиком и региональным отделением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: по причине отказа в постановке на кадастровый учет, а также при приостановке государственной регистрации договоров уступки права собственности.
Как и при рассмотрении решений, принятых в судах общей юрисдикции, упоминание органов местного самоуправления опосредовано, то есть, встречается при цитировании нормативно-правовых актов для обоснования решений.
Поскольку органы местного самоуправления могут участвовать в процессе не в качестве истца или ответчика, а как третьи лица, чьи права или обязанности относительно одной из сторон могут быть затронуты в ходе судебного разбирательства "Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 02.12.2019)., было принято решение изменить критерий причастности органов местного управления к делу при рассмотрении судебных решений арбитражных судов.
В подавляющем большинстве случаев третьи лица не участвуют в процессе, хотя они надлежащим образом уведомлены о месте и времени проведения слушания. Вероятно, это может быть связано либо с низкой вероятностью реального изменения прав или обязанностей третьего лица, либо с тем, что третье лицо может привлекаться по инициативе суда или одной из сторон, а не только по собственной инициативе, и в этом случае оно может быть не заинтересовано в участии в судебном разбирательстве.
Для судов общей юрисдикции продолжался поиск по используемой ранее методике, но за 2018 год. Стоит отметить, что при поиске в выдаче зачастую присутствовали судебные решения, в тексте которых органы местного самоуправления не фигурируют. Это происходит потому, что запрос, по которому осуществляется поиск, цельный, а система выдает результат даже с частичным соответствием запросу, то есть, если в судебном решении упоминается только «долевое участие в строительстве», то оно тоже будет в списке найденных. Такое явление характерно для любой поисковой системы, и по причине «фрагментарности» поиска подобные решения не рассматривались.
В рассмотренных решениях судов общей юрисдикции за 2018 год одной из тенденций их содержания является обеспечение жильем граждан, попадающих под категории лиц, имеющих право на получение муниципального жилья. В данном случае суть обращений истцов (физических лиц) состоит в том, чтобы их признали относящимися к одной из категорий (например, молодая семья, нуждающаяся в улучшении жилищных условий). Муниципальные органы же выступают ответчиками по причине того, что ранее, вне судебного разбирательства, истцам было отказано в их праве на получение муниципального жилья. Долевое строительство здесь причастно к делу по той причине, что муниципалитет в лице ответственного органа может обеспечивать нуждающихся в жилье граждан с помощью покупки доли в строящихся объектах и последующей передачи квартир гражданам.
После изменения критериев поиска релевантных дел, среди решений арбитражных судов начали появляться подходящие по теме.
Одним из путей, которыми органы местного самоуправления могут относиться к рассматриваемому делу, является заключение договора аренды на землю с юридическим лицом, которое планирует строить недвижимость на арендуемом участке. При этом ответчиком часто выступает само юрлицо, а истцом - другая коммерческая организация, «выкупившая» часть обязанностей по договору аренды участка с возводимой многоэтажной жилой постройкой с целью последующего заключения договоров долевого участия с физическими лицами.
В таком деле основанием для обращения в суд является невыполнение ответчиком (застройщиком, арендующим землю муниципалитета) обязательств перед истцом. В этом контексте органы местного самоуправления оказываются причастны к делу в силу заключенного договора аренды, поскольку в случае, когда арендатор выступает ответчиком, и при этом предметом разбирательства хотя бы частично является передача обязательств по договору аренды другому лицу (например, ее требуют признать недействительной), изменение характера взаимоотношений истца, ответчика и третьего лица после принятия судебного решения может поменять суть обязанностей и прав органа местного самоуправления по отношению к другим сторонам дела.
Суммируя сказанное выше, можно сделать ряд выводов о соотношении законодательно закрепленных полномочий органов местного самоуправления и репрезентации их деятельности в правоприменительной практике.
Как можно отметить, оба предмета сравнения касаются, если можно так выразиться, диаметрально противоположных проявлений деятельности органов местного самоуправления. С одной стороны, в законодательстве отображается то, как органы должны действовать для поддержки функционирования сложной системы долевого строительства, включающей как непосредственное возведение недвижимости, так и последующую защиту лиц, пострадавших от неправомерных действий одной из сторон.