В 2015 году Обществом заключены договоры с подрядными организациями и начато строительство десятиэтажного кирпичного жилого дома. Сдача объекта планировалась в две очереди: срок сдачи секций первой очереди в декабре 2016 года, второй - в декабре 2018 года. Договорные условия со стороны дольщиков были выполнены в полном объеме и в необходимый срок.
В отношении генерального директора ООО «Красноярец плюс» была проведена проверка УВД по Октябрьскому району г. Красноярска по факту мошенничества. В то же самое время, вокруг ООО проводятся активные действия, подводящие его к банкротству. На этот момент вторая очередь - 144 квартиры - даже не была начата. В результате примерно 500 человек по вине застройщика не смогли реализовать право на жилище.
По итогам обращения в органы краевой власти и органы местного самоуправления участники долевого строительства получали формальные ответы со ссылкой на то, что они не попали под действие Закона №214-ФЗ и они должны самостоятельно отстаивать свои права.
В соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик должен предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и градостроительный план земельного участка, чтобы получить разрешение на строительство "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Ст.51, ч.7., из чего следует, что получению разрешения предшествует отведение земельного участка под застройку.
Оба документа были выданы ООО «Красноярец плюс» администрацией города за один день до вступления Федерального закона № 214-ФЗ в силу, и они оба были датированы одним числом. Это можно считать обычным совпадением, однако Уполномоченный по правам человека усмотрел в действиях должностных лиц администрации города попытку ООО «Красноярец плюс» избежать ответственности перед инвесторами Уполномоченный по правам человека в Красноярском крае. https://www.ombudsmankk.ru/.
Данный пример демонстрирует, насколько важен вклад органов МСУ в обеспечение защиты законных прав участников долевого строительства. К сожалению, некоторые должностные лица преследуют личную выгоду при исполнении своих обязанностей, от чего страдают простые граждане, находящиеся в менее привилегированном положении. О данной тенденции, хоть и не такой пугающей по сравнению с 2015 годом, свидетельствует и правоприменительная практика: обманутые дольщики часто вынуждены самостоятельно защищать свои права.
2.2 Проблема децентрализации и разграничения полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления в регулировании долевого строительства
Процессы централизации и децентрализации власти - это явление, которое может нарушить баланс в полномочиях различных уровней власти и негативно повлиять на эффективность управления государством. Разделение полномочий и обязанностей между уровнями власти считается естественным проявлением для любого федеративного государства, однако на практике может существенно различаться в зависимости от рассматриваемой ситуации. При несбалансированном распределении полномочий может возникать ряд проблем, негативно сказывающихся на функционировании органов власти и эффективности предпринимаемых ими мер.
Наиболее болезненным для органов местного самоуправления вопросом является передача полномочий с вышестоящих уровней, поскольку вместе с передаваемыми полномочиями приходят материальные обязательства, требующие наличия ресурсов, в частности финансовых. При этом перечень источников дохода муниципальных бюджетов куда менее обширен, чем на региональном и федеральном уровне. Ситуацию частично компенсируют государственные субсидии и субвенции, однако их размер может не решать проблему финансового обеспечения муниципалитета по данному вопросу целиком. Примером может послужить передача полномочий по обеспечению жильем детей-сирот с уровня региональных органов государственной власти на муниципальный. В 2012 году администрация Омского городского округа не раз оспаривала способ расчета субвенций, после чего решение о передаче полномочий по этому вопросу вернули на региональный уровень Постановление правительства Омской области от 19.12.2012 г. N 284-п «Об отдельных вопросах обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей- сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»..
При наличии диспропорции в обязанностях и возможностях муниципальных органов возникает проблема отсутствия рычагов управления, и органы МСУ оказываются беспомощны перед лицом возникших проблем.
Одной из попыток упорядочить сферу вопросов местного значения и полномочий органов МСУ стал Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Однако, федеральное законотворчество систематически вмешивается в установленный порядок определения полномочий регионального и муниципального уровня власти, в частности, внося изменения в перечни федерального, регионального и муниципального имущества, которое необходимо для исполнения полномочий органами власти. Результатом таких вмешательств становится массивный объем нормативно-правовых актов, определяющих полномочия различных уровней власти.
Важнейшей проблемой делегированных на муниципальный уровень полномочий является несоответствие между доходами муниципалитетов и объемами расходных обязательств, пришедших с новыми обязанностями. На сегодняшний день складывается практика, при которой значительная часть территориальных образований может прийти к сбалансированности бюджета только за счет дотаций. Логичным действием в подобной ситуации могло бы стать расширение перечня статей дохода местных бюджетов, но исходя из того, что огромное количество муниципальных образований остаются дота- ционными Минфин России. Официальный сайт. Информация о результатах проведения мониторинга исполнения местных бюджетов и межбюджетных отношений в субъектах Российской Федерации за 2017 год. https://www.minfin.ru/ru/perfomance/regions/monitoring_results/Momtoring_local/results/?id_57=122980- шкогта181уа_о_ге7и11а1акЬ_ргоуебетуа_тот1оп^а_18ро1петуа_те81пукЬ_Ьуиб7Ье1оу_1_те7ЬЪуиб7ке1пукк_о ФоБИеим у 8иЪе, можно сделать вывод, что роста доходов не происходит. Возможно, рост экономик муниципалитетов, приводящий к их большей экономической независимости от вышестоящих органов, представляется опасным для некоторых должностных лиц, находящихся «у руля»: чем самостоятельнее муниципалитеты, тем сложнее ими управлять, а пока они нуждаются в помощи, делать это просто.
Отголоски изменений в степени зависимости органов МСУ от государственной власти можно обнаружить в поправках в Конституцию РФ, среди которых есть коррективы для каждой статьи 8 главы, посвященной местному самоуправлению. Данные поправки являются уникальным прецедентом для Российской Федерации, поэтому на нововведениях, касающихся местного самоуправления, необходимо остановиться подробнее.
Статья 130 главы 8 осталась прежней. Для ч. 1 статьи 131 было прописано дополнение, уточняющее, что структуру органов местного самоуправления население, как и ранее, определяет самостоятельно, но «в соответствии с общими принципами организации местного самоуправления в Российской Федерации, установленными федеральным законом» Закон РФ о поправке к Конституции РФ от 14.03.2020 N 1-ФКЗ "О совершенствовании регулирования отдельных вопросов организации и функционирования публичной власти". Ст.1, п.44.. На территории Российской Федерации в последние годы происходит создание новых муниципалитетов путем объединения и упразднения старых. Такое уточнение можно считать справедливым, если опустить тот факт, что оно очевидно.
Данная статья также дополняется новой частью: «органы государственной власти могут участвовать в формировании органов местного самоуправления, назначении на должность и освобождении от должности должностных лиц местного самоуправления в порядке и случаях, установленных федеральным законом». Такое дополнение существенно ограничивает население муниципалитетов, где данная практика будет применяться, в законном праве на осуществление прямого волеизъявления касательно лиц, занимающих должности в органах МСУ. Однако, это не является новшеством, и данная формулировка позволяет убрать пробел между Конституцией и федеральным законодательством.
Наибольший интерес в рамках вопроса о делегировании полномочий вызывают поправки к статье 132. К изложенным ранее в ч.1 полномочиям органов МСУ было добавлено, что они обязаны «осуществлять в пределах своей компетенции доступность медицинской помощи» Закон РФ о поправке к Конституции РФ от 14.03.2020 N 1-ФКЗ "О совершенствовании регулирования отдельных вопросов организации и функционирования публичной власти". Ст.1, п.45.. Ч.2 дополнена типами нормативно-правовых актов, в соответствии с которыми органы МСУ наделяются государственными полномочиями: федеральным законом, законом субъекта Российской Федерации. Помимо этого, в статье 132 появляется новая часть 3, согласно которой «органы местного самоуправления и органы государственной власти входят в единую систему публичной власти в Российской Федерации и осуществляют взаимодействие для наиболее эффективного решения задач в интересах населения, проживающего на соответствующей территории» Закон РФ о поправке к Конституции РФ от 14.03.2020 N 1-ФКЗ "О совершенствовании регулирования отдельных вопросов организации и функционирования публичной власти". Ст.1, п.45., что интуитивно понятно для любого человека, знакомого с системой власти в России.
В целом поправки к главе 8 Конституции РФ можно назвать уточняющими, но не стоит упускать детали, кроющиеся в таких уточнениях. Например, изменения, внесенные в ст. 131 можно трактовать как усиление государственного контроля над органами местного самоуправления, а поправки к ст. 132 - как закрепление дополнительной нагрузки муниципалитетов с одновременным повышением их зависимости от ядра власти. Так или иначе, невозможно абсолютно точно со стороны судить о том, какая мотивация кроется за текстом поправок, и характер изменений станет доподлинно известен только по прошествии времени, особенно учитывая тот факт, что крупные независимые онлайн-базы нормативно-правовых актов обращают внимание посетителей на то, что первая статья Закона, содержащая все поправки, вступит в силу только после проведения общероссийского голосования.
Как можно отметить, прямое влияние усиления зависимости муниципалитетов от федеральной власти на роль органов МСУ в сфере долевого строительства не прослеживается, поскольку изменения касаются более крупных вопросов. Однако, законотворческие процессы и действительность тесно взаимосвязаны, и возрастание нагрузки на муниципалитеты может негативно сказаться на эффективности их деятельности во всех сферах жизни населения: зависимость от субсидий и возрастание числа подконтрольных вопросов рассеивает внимание должностных лиц и снижает самостоятельность муниципальных властей в принятии решений. Это позволяет сделать вывод о том, что сбалансированность полномочий уровней власти крайне важна для их эффективного функционирования. С другой стороны, федеральная власть нуждается в наличии рычагов давления на муниципалитеты, чья политика или действия выбиваются из общего курса, иначе возникает риск того, что должностные лица муниципалитетов начнут преследовать личную выгоду при осуществлении полномочий.
Глава 3. Тенденции и перспективы изменения роли органов местного самоуправления в сфере долевого строительства
3.1 Влияние счетов эскроу на регулирование рынка долевого строительства
В Российской Федерации для регулирования строительства жилья, минимизации рисков людей, участвующих в долевом строительстве, были внесены поправки в Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», согласно которым с 1 июля 2019 г. все застройщики обязаны продавать недвижимость с использованием эскроу-счетов.
При этом постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480 были установлены исключения для застройщиков, которые уже возвели 30% жилого комплекса: они продолжат строительство по изначальным правилам. Освобождение от использования эскроу возможно ели по меньшей мере 10% квартир проданы дольщикам Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 г. N 480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве, представленным..."..
Можно ли считать такие меры панацеей, способной избавить покупателей от риска потери денежных средств? Вероятнее всего, нет. На настоящий момент застройщики уже нашли способ обходить ограничения, не позволяющие им реализовать недвижимость: девелоперы сами выкупают необходимое количество квартир, чтобы получить возможность использовать счета эскроу Обойти эскроу через цессию. Строительные компании решили работать через переуступку прав собственности. URL: https://www.dp.ru/a/2019/06/18/Obojti_jeskrou_cherez_cessiju. Проблема заключается в том, что такие договоры заключаются на льготных условиях, при которых «покупателем» вносится минимальная сумма, чаще всего недостаточная для соблюдения сроков строительства. Таким образом, простые граждане-дольщики все еще рискуют не получить купленное ими жилье в срок. Кроме того, покупатель квартиры может столкнуться с такой проблемой, как проверка документов банка на предмет его права на открытие эскроу-счетов, поскольку эскроу-агента выбирает застройщик.