С другой стороны, практика правоприменения демонстрирует как роль органов местного самоуправления в разрешении конфликтных ситуаций, так и обратную ситуацию, при которой сами органы власти выступают в качестве стороны, в чей адрес направлены претензии. Разумеется, это не означает, что муниципалитеты не справляются с поставленной задачей, так как всегда найдется группа лиц, неудовлетворенных их работой.
Но обзор судебных решений позволяет сделать вывод о том, что законодательно изложенные обязанности и полномочия органов местного самоуправления редко становятся причиной конфликта, который привел к судебному разбирательству, или, напротив, способом его разрешения. В подавляющем большинстве случаев органы власти на местах выступают скорее опорой для одной из сторон судебного процесса, а не полноправным его участником. Вероятно, дальнейшее исследование данного вопроса позволит углубиться в тему и получить больше подтверждений значимости роли органов местного самоуправления в регулировании участия в долевом строительстве.
Заключение
В ходе работы была проанализирована нормативно-правовая база, касающаяся вопросов долевого строительства и влияния степени централизации властных полномочий на регулирование органами МСУ сферы долевого строительства. Было оценено влияние счетов эскроу на ситуацию с обманутыми дольщиками, а также рассмотрено участие органов местного самоуправления в судебных разбирательствах, касающихся вопросов долевого участия. Принимая во внимание выявленные особенности правоотношений в изучаемой сфере и положение органов местного самоуправления в системе этих правоотношений, цель работы можно считать достигнутой.
Несмотря на сложную и обширную законодательную базу, направленную на контроль долевого строительства, можно сделать вывод, что в законодательно закрепленных превентивных способах защиты все еще отсутствует действенный механизм защиты вложенных денежных средств, а также нет норм, обеспечивающих и гарантирующих передачу участнику долевого строительства объекта недвижимости. Введение обязательного использования счетов эскроу также не внушает полной уверенности в том, что риск потери участником долевого строительства вложенных денежных средств и желаемого объекта недвижимости полностью искоренен.
Выявлено, что полномочия органов местного самоуправления рассредоточены по многим нормативно-правовым актам, что существенно усложняет их систематизацию. В целях устранения недостатков законодательства, которые приводят к нарушению прав участников долевого строительства, необходимо наличие превентивных способов защиты: некоммерческих объединений участников долевого строительства с контрольными полномочиями в отношении застройщика, реестра проблемных застройщиков федерального уровня.
Указанные превентивные способы защиты позволяют получать достоверную информацию о финансовом состоянии застройщика до того периода, как в отношении него начаты процедуры банкротства с целью получения возможности участникам долевого строительства принять решение в отношении вложенных денежных средств, а органам государственной власти - оказать застройщику помощь по выходу из кризисной ситуации.
Следующим превентивным способом защиты может стать поэтапная оплата цены договора участия в долевом строительстве через банковский аккредитив. Это позволит обеспечить возвратность части денежных средств, не перечисленных за этап строительства, который еще не выполнен.
Еще одним способом заблаговременной защиты дольщиков, который выполняет дисциплинирующую функцию для учредителей и руководителей застройщика и позволит предотвратить фиктивное банкротство, является увеличенный уставной капитал. Только застройщик, имеющий достаточно собственных средств, способен гарантировать передачу участнику долевого строительства объекта недвижимости.
Кроме того, в целях совершенствования восстановительных способов защиты решением может стать закрепление на законодательном уровне положения о невозможности применения судом ст. 333 ГК РФ "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020). Гл. 23, § 2, ст. 333. об уменьшении неустойки к отношениям в области долевого строительства. Указанное позволит компенсировать участникам долевого строительства потери вложенных денежных средств, которые за период невыполнения застройщиком своих обязательств по договору обесценились. Указанные предложения позволят предоставить участникам долевого строительства действенную защиту.
Исходя из выявленных обязанностей органов местного самоуправления, их законодательно закрепленные полномочия, касающиеся долевого участия, играют решающую роль в процессе регулирования правоотношений в данной сфере. Значимость услуг, оказываемых органами местного самоуправления, подтверждается, как ни странно, случаями нарушения порядка участия в долевом строительстве.Правоприменительная практика показывает, что органы местного самоуправления могут как играть роль в разрешении конфликтных ситуаций, так и самостоятельно выступают в качестве ответчика. Данная ситуация не свидетельствует о невыполнении муниципалитетами возложенных обязательств. Разумеется, ошибки и нарушения имеют место быть, но они могут стать причиной как неправомерных действий, так и недостатка ресурсов, управленческих или материальных.
Нынешняя ситуация со степенью централизации власти не позволяет однозначно утверждать, что полномочия органов МСУ недостаточны для эффективного противодействия нарушениям законодательства в данной сфере. Однако, исходя из анализа баланса полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления можно сделать вывод, что вторым зачастую не хватает материальных ресурсов для осуществления возложенных полномочий, вследствие чего законодательно закреплено государственное финансирование муниципалитетов путем дотаций. Прямого влияния дотационной системы на эффективность регулирования долевого строительства не обнаружено; предположительно, углубленное исследование в данном направлении позволит сделать более однозначные выводы. Тем не менее, можно судить об общей тенденции усиления контроля федерального уровня власти над муниципалитетами путем вынужденной финансовой зависимости, которая, предположительно, негативно влияет на осуществление полномочий органами МСУ.
Таким образом, гипотеза работы подтверждена частично: непосредственная связь между степенью централизации власти и выполнением органами местного самоуправления полномочий в сфере регулирования долевого строительства не обнаружена. Однако, наличие свидетельств о неправомерных действиях должностных лиц органов местного самоуправления говорит об их возможных причинах, в числе которых может быть высокая степень зависимости муниципалитетов от государственной власти.
В ходе исследования выявлен ряд проблем, возникающих как по причине действий органов МСУ, так и по вине других участников законных правоотношений в данной сфере; предложены возможные варианты решения данных вопросов. Дальнейшее исследование может быть направлено как на расширение эмпирической базы в рамках изученного вопроса, так и на углубление в отдельные нюансы работы, например, в раскрытие роли органов местного самоуправления в судебных процессах, касающихся долевого строительства, или в тенденции развития законодательной системы.
Список использованной литературы
государственный власть самоуправление долевой строительство
1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).
2. "Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 02.12.2019).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от№ 51-ФЗ.
4. "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195 -ФЗ (ред. от 24.04.2020).
5. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188 - ФЗ (ред. от 24.04.2020).
6. "Градостроительныйкодекс Российской Федерации" от
29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020).
7. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020)
8. Федеральный законот 02.12.1990 N 395-1 "О банках и
банковской деятельности" (последняя редакция).
9. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (последняя редакция).
10. Федеральный законот 26.10.2002 N 127-ФЗ "О
несостоятельности (банкротстве)" (последняя редакция).
11. Федеральный законот 06.10.2003 N 131 -ФЗ "Об общих принципах организации местногосамоуправления в Российской Федерации" (ред. от 24.04.2020).
12. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (последняя редакция).
13. Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (последняя редакция).
14. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публичноправовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (последняя редакция).
15. Федеральный закон от 27.06.2019 N 151 -ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от.
16. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (ред. от 24.04.2020).
17. Закон РФ о поправке к Конституции РФ от 14.03.2020 N 1-ФКЗ "О совершенствовании регулирования от-дельных вопросов организации и функционирования публичной власти".
18. Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 "Об утверждении правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно - технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" (ред. от.
19. Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 г. N 480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве, представленным...".
20. Пояснительная записка к проекту ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства".
21. Приказ Министерства строительства и жилищно -коммунального хозяйства РФ от 19.02.2015 г. N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".
22. Закон Алтайского края от 11.05.2011 г. N 53-ЗС «О регулировании отдельных отношений в сфере строительства, направленных на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья на территории Алтайского края».
23. Закон Брянской области от 12.07.2011 г. N 66-З «О дополнительных мерах по защите прав участников до-левого строительства на территории Брянской области».
24. Закон Забайкальского края от 17.06.2014 г. N 1008-ЗЗК «О защите прав граждан, инвестировавших де-нежные средства в строительство многоквартирных домов или приобретение жилых помещений на территории Забайкальского края».
25. Закон Калининградской области от 15.02.2012 г. N 87 «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калининградской области».
26. Закон Оренбургской области от 28.12.2017 г. N 751/185-УІ-ОЗ «О защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Оренбургской области».
27. Закон Хабаровского края от 25.07.2018 г. №353 «Об отдельных вопросах защиты прав и законных интересов пострадавших граждан, участвующих в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах на территории Хабаровского края».
28. Закон Чувашской Республики от 25.11.2011 г. N 67 «О защите прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Чувашской республики».
29. Постановление правительства Омской области от 19.12.2012 г. N 284-п «Об отдельных вопросах обеспечения жилыми помещениями детей- сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».
30. Абубакиров Ф. М., Попова А. А. Проблемы законодательного регулирования и правоприменительной практики в сфере долевого строительства многоквартирных домов //ИНТЕГРАЦИЯ НАУКИ, ОБЩЕСТВА, ПРОИЗВОДСТВА И. - 2018. - С. 72.
31. Алимухамедов С.А. Децентрализация системы государственного
управления:сравнительный анализ опыта Республики Узбекистан и
зарубежных стран (на примере Французской Республики и Федеративной Республики Германия) // Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения. 2017. №3 (64).