ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ «ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ»
Факультет социальных наук
Участие органов государственной власти и органов местного самоуправления в правоотношениях в сфере долевого строительства
Яцюк Александра Леонидовна
Выпускная квалификационная работа
по направлению подготовки 38.03.04 Государственное и муниципальное управление образовательная программа «Г осударственное и муниципальное управление»
Москва 2020
Содержание
государственный власть самоуправление долевой строительство
1.1 Сравнительный анализ федерального и регионального законодательства
1.2 Анализ полномочий органов местного самоуправления в сфере долевого строительства
2.1 Анализ администрирования долевого строительства органами местного самоуправления
2.2 Проблема децентрализации и разграничения полномочий между органами государственной
власти и органами местного самоуправления в регулировании долевого строительства
3.1 Влияние счетов эскроу на регулирование рынка долевого строительства
3.2 Правоприменительная практика в сфере долевого строительства
Список использованной литературы
На сегодняшний день одним из доступных способов покупки жилья в России является долевое строительство. Механизм долевого участия состоит в покупке инвестором (гражданином) доли в строящемся объекте - квартиры в возводимом доме. После того, как дольщик выплачивает полную стоимость будущего жилья, обязательства по договору выполняются застройщиком, при этом гражданин, инвестировавший свои средства, не может повлиять на исполнение этих обязательств и становится уязвим для недобросовестных действий подрядчика.
Для того, чтобы защитить граждан и уравновесить их правовое положение с позицией застройщиков был принят Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Ст. 23, п. 1.1.. Тем не менее, ни введенный закон, ни принятые в последствии поправки не смогли в полной мере исключить риск для дольщиков: мошенники до сих пор находят способы извлечь выгоду из их средств в ущерб законным правам граждан. Статистика подтверждает наблюдаемые тенденции: осенью 2019 г. в России было более 798 проблемных объектов и 75 тысяч участников долевого строительства Михайлова А. Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщиком. иДЬ ://http://www.garant.ru/article/518172/.
Проблемы сферы долевого строительства многочисленны: нарушение сроков ввода домов в эксплуатацию, приостановка или полная заморозка строительных работ, отсутствие разрешительных документов, введение граждан в заблуждение при заключении сделки. Вследствие негативных последствий долевого участия обманутые граждане вынуждены протестовать, отстаивая свои интересы.51.Несмотря на множество рисков и частое реформирование законодательства, не дающее системе долевого строительства стабилизироваться, покупка доли в строящемся объекте все еще остается самым выгодным способом приобретения нового жилья, поскольку стоимость квартиры в доме, строительство которого находится на этапе котлована, существенно ниже среднерыночной цены такой же квартиры в готовом доме. С ростом количества договоров долевого участия (ДДУ) возрастает число обманутых дольщиков.
При заключении ДДУ с застройщиком или фирмой, реализующей проект, гражданин автоматически становится участником сложных правоотношений с прочими сторонами долевого строительства, круг которых не ограничивается им и контрагентом, указанным в договоре. Так или иначе, на пути от получения разрешительной документации на строительство и до получения гражданином ключей от его квартиры, к ее созданию причастны многие структуры, в том числе органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Долевому строительству посвящено множество научных работ, условно относящихся к нескольким группам:
* работы, посвященные содержанию и трактовке договора долевого участия Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: дис. ... канд. юрид. наук. - Ростов-на-Дону, 2011. - 214 с.;
Лисица В.Н. Правовое регулирование инвестиционных отношений: теория, законодательство и практика применения: монография; Рос. акад. наук, Ин-т философии и права СО РАН; М-во образования и науки РФ, Новосибирский гос. ун-т. Новосибирск, 2011.;
Майборода, Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук. - Екатеринбург, 2007. -30 с.;
Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик Медиа, 2012.;
Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. - Москва: 2011. - 189 с.;
Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и;исследования, рассматривающие правовое положение подрядчикаприменения: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Москва, 2009. - 23 с. Романенкова Н.Д. Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: дис. канд. юрид. наук. Москва: 2010. - 236 с. и его обязанности Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщиа по договору участия в долевом строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. - Москва: 2011. - 189 с. по ДДУ;
• огромное число других работ, рассматривающих частные вопросы долевого участия Кирсанова Е.В. Долевое строительство в России: проблемы и решения (опыт применения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..."). М.: Компания Спутник, 2007.;
Тихомиров М.Ю. Долевое строительство жилья: правовые акты, материалы судебной практики. М.: Тихомиров М.Ю., 2012.;
Кайль А.Н. Долевое строительство: как не дать себя обмануть. М.: Омега-Л, 2008.;
Гринев В.П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.;
Гринев В.П. Долевое строительство: как защитить свои права и законные интересы. М.: Гроссмедиа, 2005. и интересов обманутых инвесторов Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: науч. практ. пособие. М.: Юстицинформ, 2013.;
Добрачев Д.В. Развитие института возмещения убытков в свете модернизации Российского гражданского законодательства: науч. практ. пособие. М.: Юстицинформ, 2012..
Многие рассматриваемые в научных исследованиях проблемы до сих пор не решены, а непрекращающийся процесс законотворчества не позволяет считать приведенные во многих исследованиях рассуждения в полной мере справедливыми для современной ситуации.
Наименее проработанным, в это же время, остается вопрос участия в процессе долевого строительства органов местного самоуправления (далее - органы МСУ). Формально являясь руководящей силой муниципалитетов, органы МСУ гораздо реже фигурируют в материалах, касающихся долевого строительства. В рамках данной работы будет произведен анализ вовлеченности органов МСУ в процесс долевого строительства и правового регулирования последствий нарушения законодательства в данной сфере. Научная новизна работы заключается в проработке вопроса регулирования процесса долевого строительства именно с точки зрения органов местного самоуправле-ния, что позволит продолжать исследования в данном направлении, обнаруживать проблемы местного самоуправления и предлагать варианты их решения, опираясь на подтвержденные исследованием фактами.
Объектом данной работы являются правоотношения, возникающие при взаимодействии застройщика и гражданина, инвестировавшего средства в его проект. Предметом - правовые механизмы органов МСУ, применяемые для регулирования правоотношений в сфере долевого строительства.
При разработке исследования была сформулирована гипотеза: ресурсы и полномочия органов МСУ недостаточны для эффективного противодействия нарушениям законодательства в сфере долевого строительства в следствие дисбаланса их полномочий и возможностей.
Цель данной работы - анализ роли органов местного самоуправления в регулировании правоотношений в сфере участия в долевом строительстве.
Для достижения цели был поставлен ряд задач:
1. Проанализировать полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере долевого строительства;
2. Изучить проблемы администрирования органами местного самоуправления процесса долевого строительства;
3. Оценить влияние децентрализации власти на проблему администрирования долевого строительства органами МСУ;
4. Рассмотреть влияние счетов эскроу на регулирование рынка долевого строительства;
5. Проанализировать практику правоприменения по вопросам долевого строительства;
6. Оценить тенденции и перспективы изменения роли органов местного самоуправления в долевом строительстве.
Методологической основой исследования являются анализ и синтез теоретических данных по теме. Для рассмотрения частных случаев при оценке законодательных норм с целью конкретизации теоретических формулировок используются методы научного моделирования и формализации. При
анализе правоприменительной практики в сфере долевого строительства задействованы обобщение и систематизация для последующей классификации данных.
Эмпирическая составляющая исследования является комбинацией правоприменительной практики арбитражных судов и судов общей юрисдикции, статистической информации и аналитических работ по релевантным направлениям.
В данный момент, с введением счетов эскроу, повышается безопасность участия в сделках с долевым строительством для рядовых граждан, однако органы местного самоуправления, в то же самое время, становятся менее самостоятельными вследствие нарушения баланса их полномочий и возможностей. Данная работа позволит судить о том, какова роль органов МСУ в сфере долевого участия, насколько она важна для эффективного контроля над сферой долевого строительства и в чем заключается природа проблем, возникающих в данной сфере деятельности. Выводы, сделанные на основании работы, позволят выявить возможные направления совершенствования регулирования градостроительной системы Российской Федерации.
Глава 1. Анализ полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере долевого строительства
1.1 Сравнительный анализ федерального и регионального законодательства
Законодательство о долевом строительстве включает в себя совокупность многочисленных нормативно-правовых актов различного уровня, так как вопросы, решаемые в рамках данной проблематики, могут затрагивать множество сфер человеческой деятельности. В связи с этим, каждый конкретный случай нарушения законодательства требует комплексного анализа законодательных норм. Для выявления характера участия органов местного самоуправления в процессах, связанных с долевым строительством, необходимо провести анализ законодательства в данной сфере. С целью определения связи органов местного самоуправления с остальными участниками правоотношений, возникающих при осуществлении долевого строительства, будет рассмотрено федеральное и региональное законодательство, как отдельно, так и в сравнении.
К основным законодательным актам федерального уровня, устанавливающим правила участия в долевом строительстве, а также нормы контроля за ним, относятся:
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строитель- стве...» Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (последняя редакция).;
• Федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (последняя редакция).;
• Федеральный закон № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства...» Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (последняя редакция).;
• Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (последняя редакция).;
• Градостроительный кодекс РФ "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020)., Земельный кодекс РФ "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020). и прочие нормативно-правовые акты.
Остановимся подробнее на законах № 214-ФЗ и № 218-ФЗ от 29.07.2017 г.
В соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ органы местного самоуправления участвуют во взаимодействии с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а именно, предоставляют уполномоченному органу необходимую для его работы информацию Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Ст. 19, п. 2.1..
В ст. 23, касающейся государственного регулирования и контроля в области долевого строительства, среди полномочий и прав контролирующего органа упоминается также право на получение от органов местного самоуправления (и только от них) документов и данных, необходимых для осуществления контроля. Также одним из оснований проведения контролирующим органом внеплановой проверки является поступление информации от органов местного самоуправления о фактах нарушения Федерального закона № 214-ФЗ и иных нормативно-правовых актов, в том числе актов органов местного самоуправления Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Ст. 23, п. 1.1..