Закон Алтайского края от 11 мая 2011 г. № 53-ЗС «О регулировании отдельных отношений в сфере строительства, направленных на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья на территории Алтайского края» взят для сравнения и несколько отличается от остальных рассмотренных региональных законов. Уже в названии упоминаются «отдельные отношения», хотя предмет регулирования закона, за исключением этой формулировки, практически дословно совпадает с предметом регулирования в остальных (ст.1) Закон Алтайского края от 11.05.2011 г. N 53-ЗС «О регулировании отдельных отношений в сфере строительства, направленных на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья на территории Алтайского края». Ст. 1.; также отсутствуют дополнительные специфические понятия (ст.2) Закон Алтайского края от 11.05.2011 г. N 53-ЗС. Ст. 2. Закон Алтайского края от 11.05.2011 г. N 53-ЗС. Ст. 7..
Непосредственно роль органов местного самоуправления раскрывается в ст. 7 об участии органов местного самоуправления Алтайского края в регулировании отдельных отношений в сфере строительства, направленных на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья
Согласно статье, для реализации положений данного закона органы местного самоуправления Алтайского края:
1. Взаимодействуют с федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти Алтайского края, организациями и гражданами по вопросам, связанным с защитой прав и законных интересов участников долевого строительства жилья, чьи права нарушены.
2. Принимают меры, направленные на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья, чьи права нарушены, при рассмотрении вопросов:
1) предоставления земельных участков для строительства жилья участникам долевого строительства жилья, чьи права нарушены;
2) осуществления муниципального земельного контроля за использованием земель на территории муниципального образования;
3. Осуществляют иные мероприятия в соответствии с законодательством Российской Федерации и Алтайского края.
Таким образом, от других региональных законов, рассмотренных в рамках данного анализа, закон Алтайского края отличается раскрытием п. 2 о мерах, направленных на защиту прав дольщиков Закон Алтайского края от 11.05.2011 г. N 53-ЗС «О регулировании отдельных отношений в сфере строительства, направленных на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья на территории Алтайского края»..
При наборе материалов для исследования регионального законодательства иногда возникает проблема с поиском необходимых законов, в данном случае затруднительно было найти соответствующий теме закон Брянской области. В планах было рассмотрение аналогичного закона Кабардино - Балкарской республики, однако отыскать его не удалось, возможно, из -за формулировки его содержания в названии, которое в законах разных регионов может звучать по-разному, подразумевая одно и то же. Например, при формулировке содержания может быть использовано определение «граждане-участники долевого строительства» или «граждане, инвестировавшие средства в объекты долевого строительства», что, по сути, означает одно и то же.
Информация, приведенная во всех региональных законах, примерно одинакова, за небольшими исключениями. При рассмотрении были обнаружены как дублирования федерального законодательства, так и расхождения в содержании, казалось бы, аналогичных законов. Вероятно, последнее может быть связано с опытом разных регионов в регулировании долевого строительства, поскольку статистика по количеству правонарушений в этой сфере разнится от региона к региону.
При рассмотрении федерального и регионального законодательства противоречий в их содержании выявлено не было. Региональные законы частично дублируют содержание федеральных, не приводя, за редким исключением, никакой расширенной информации о полномочиях органов местного самоуправления в сфере долевого строительства.
Если суммировать все рассмотренные нормативно-правовые акты, то к полномочиям и обязанностям органов местного самоуправления в данной сфере можно отнести:
1. Взаимодействие с органами государственной власти, органами местного самоуправления и застройщиками;
2. Взаимодействие с участниками долевого строительства по вопросам нарушения их прав и интересов;
3. Предоставление Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства необходимых для исполнения его полномочий документов и информации, а также передача Фонду информации, необходимой для проверки достоверности сведений, предоставляемых кооперативами;
4. Передача контролирующему органу документы и данные, необходимые для осуществления контроля.
5. При наличии информации о фактах нарушения Федерального закона № 214-ФЗ и иных нормативно-правовых актов, в том числе актов органов местного самоуправления, передача ее контролирующему органу.
6. Публикация перечня документов, обязательных для размещения в единой информационной системе жилищного строительства;
7. Взаимодействие с федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти региона, организациями по вопросам, связанным с защитой прав граждан;
8. Реализация мероприятий, предусмотренных региональным законодательством и направленных на защиту прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства.
Прочие специфические полномочия наподобие предоставления муниципальной гарантии и конкретных мер по защите прав дольщиков, не были включены в данный список, так как упомянуты не во всех региональных законах. При этом именно они проливают свет на конкретные действия органов местного самоуправления для защиты граждан от правонарушений в сфере долевого строительства.
1.2 Анализ полномочий органов местного самоуправления в сфере долевого строительства
Исходя из приведенного в предыдущей части работы анализа, можно сделать вывод, что вся конкретика, касающаяся методов регулирования органами МСУ долевого строительства, содержится в других нормативноправовых актах.
На практике сфера ведения органов МСУ в градостроительстве и, в частности, долевом строительстве, достаточно обширна. Так, в 8 статье Градостроительного кодекса (ГрК РФ) содержится список документов, которые необходимо получить для осуществления жилой застройки. Часть из них относится к компетенции органов МСУ "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020). Ст. 8., при чем их полномочия для разных видов муниципальных образований прописаны отдельно.
Любое лицо, осуществляющее возведение объекта, проходит стандартную процедуру, начиная от получения градостроительного плана участка и заканчивая получением разрешения на ввод в эксплуатацию. Органы местного самоуправления ответственны за:
• утверждение градостроительного плана, включая условия водоснабжения и водоотведения в его составе;
• выдачу разрешений на строительство;
• выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020). Ст. 8..
Эти полномочия осуществляются в виде муниципальных услуг. В градостроительном плане отсутствует точное описание строящегося объекта, и органы МСУ обязаны излагать в описательной части плана данные об ограничениях, распространяющихся на земельный участок, так как они могут повлиять, например, на этажность и площадь объекта.
От выдаваемого органами МСУ плана напрямую зависит все дальнейшее оформление проектной документации. Более того, при составлении градостроительного плана ответственный орган МСУ должен подготовить технические условия на водоснабжение и водоотведение в соответствии с п.4 правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.02.2006г. №83 Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 (ред. от 17.04.2020) "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения". П.4..
Еще одним важным элементом является выдача органами МСУ разрешения на строительство. При выдаче разрешений на строительство наиболее частые ошибки со стороны органов МСУ условно делятся на две большие группы:
• Нарушение сроков рассмотрения, передачи, направления копий заявлений и документов;
• Неправильная форма документов, либо неверное заполнение формы.
Отдельно можно выделить указание неполного перечня причин при отказе выдавать разрешение или принимать документы.
Ошибки при выдаче разрешений на строительство влекут за собой негативные последствия. Застройщик, получивший неправомерный отказ, или по вине ответственного представителя МСУ располагающий неверной формой разрешения на строительство, может понести крупные временные и финансовые потери, существенные для его проекта. В то же время такие ошибки способны привести к судебному разбирательству, омрачающему имидж органов МСУ.
Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию также относится к обязанностям органов МСУ и происходит после полного завершения строительных работ. Данный документ подтверждает, что объект был возведен в полном объеме, с соблюдением плана и ограничений "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Ст. 55..
Проверку объекта на предмет соответствия также поводит орган МСУ в случае, если объект не поднадзорен Службе государственного строительного надзора. Однако, порядок проведения данных проверок и формы документации, фиксирующей результат, в законодательной базе отсутствуют, поэтому единственный документ, свидетельствующий о проведении проверки в такой ситуации - это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Как можно отметить, роль органов МСУ в администрировании долевого строительства достаточно весома. В их ведении находятся вопросы, начинающие и завершающие строительство объекта. Несоблюдение норм и ошибки в ходе осуществления контроля могут повлечь за собой тяжкие последствия, которые в первую очередь отразятся на благосостоянии граждан, например, при игнорировании ограничений, введенных для используемого участка земли, владельцы жилья могут его лишиться. При этом, нарушения, допускаемые органами МСУ, могут также негативно сказаться на экономическом благосостоянии застройщиков и имидже власти. Грамотное администрирование долевого строительства органами местного самоуправления помогает избежать многих проблем, которые пагубно влияют как на пострадавших граждан, так и на имидж органов МСУ.
Глава 2. Проблемы администрирования долевого строительства органами местного самоуправления и баланс государственной и муниципальной власти
2.1 Анализ администрирования долевого строительства органами местного самоуправления
Органы государственной власти и местного самоуправления обеспечивают осуществление гражданами права на жилище, что прямо следует из ст.1 Жилищного кодекса России "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.04.2020). Ст.1.. Однако, обе заинтересованные стороны способны трактовать данную формулировку по-своему: граждане могут заблуждаться, считая, что органы власти любым путем должны предоставить жилую площадь каждому человеку с российским гражданством. На деле власть ответственна за установление справедливых правил игры на рынке жилья, в рамках которых трудоспособные граждане самостоятельно реализуют свое право на жилище.
Из Федерального закона №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" следует, что решение органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство многоквартирного дома оформляется постановлением главы муниципального образования Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 24.04.2020) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Ст. 36, ч. 4, п. 3 и ст. 43, ч. 1, п. 3.. Порядок подготовки проектов постановлений главы муниципального образования, как и других муниципальных правовых актов, устанавливается уставами муниципальных образований и инструкциями по делопроизводству в местных администрациях.
Муниципальный служащий, ответственный за подготовку проекта постановления главы органа местного самоуправления о выделении земельного участка застройщику для строительства многоквартирного дома, обязан истребовать у застройщика необходимые документы. Далее правовой акт должен пройти процедуру согласования в отделах и комитетах органа местного самоуправления.
Основная цель согласования данного документа - исключение нарушений прав и интересов третьих лиц при осуществлении муниципального контроля за использованием муниципального имущества, а именно - земли. Как это происходит на деле, свидетельствуют обращения граждан, и вопиющий случай нарушения их прав в г. Красноярске демонстрирует то, насколько важна роль органов местного самоуправления в процессе правового сопровождения долевого строительства.
Распоряжением администрации г. Красноярска от 31.03.2015 г. № 836- арх земельный участок по адресу: г. Красноярск, Кировский район, восточнее ДК «Кировский» предоставлен ООО «Красноярец плюс» под строительство десятиэтажного дома. Разрешение на строительство было выдано администрацией г. Красноярска 31.03.2015 г., в тот же день, что и распоряжение о предоставлении земельного участка. До вступления в силу Закона № 214-ФЗ, который мог обезопасить дольщиков от произвола застройщика, оставалось несколько часов. Исходя из этого, складывается впечатление, что даты совпадают не случайно, и спешка была вызвана неформальными договоренностями между застройщиком и представителями власти.