Рассмотрим работу ссудно-сберегательных учреждений на примере строительно-сберегательных касс (ССК). ССК образованы по образцу строительных обществ. Свою деятельность они осуществляют на основе следующих принципов: финансовой автономности, самоорганизации, самодостаточности и самоконтроля. Поэтому ипотечное кредитование, осуществляемое ССК, в меньшей степени зависит от рынка капитала и от действующих рыночных ставок. Собственно сама система ссудно-сберегательных касс организована таким образом, что кредитные учреждения сами устанавливают депозитные и кредитные ставки. Ставки как накопления, так и кредитования, однажды установившись, практически не изменяются в течение всего срока, оговоренного в контракте. Выплаты по ипотечным кредитам также являются фиксированными и равномерными. Все вышеперечисленное способствует большой привлекательности ССК для заемщиков.
Процесс осуществления ипотечного кредитования в системе стройсбережений обычно состоит из двух стадий: первая - стадия накопления, и вторая - непосредственно стадия кредитования. Рассмотрим их более подробно.
На первой стадии вкладчик, являющийся членом кассы, обязуется вносить в течение заранее оговоренного периода времени денежные средства на депозитный счет. Сумму ежемесячных вложений и срок накопления клиент выбирает сам, соизмеряя свои возможности и потребности. К тому же, как отмечалось, его доход, получаемый по депозитному вкладу, является относительно низким. Впрочем, это компенсируется тем, что касса изначально берет на себя обязательство предоставить вкладчику по истечении срока накопления ипотечный кредит по ставке ниже рыночной. Данный процесс можно рассмотреть на примере немецких строительно-сберегательных касс. Уже на протяжении многих лет ССК стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5%.
Вторая стадия - кредитование заемщика - начинается тогда, когда член кассы накапливает около половины суммы, необходимой на приобретение конкретно выбранного им жилья. Строительно-сберегательная касса не только возвращает клиенту накопленную им сумму, но и выдает ему столько же в качестве кредита. Таким образом, член кассы приобретает жилье, которое теперь уже выступает в качестве залога за полученный им кредит, и начинает выплачивать кредит. В связи с тем, что ставка процента по ипотечному кредиту относительно невысока (на 2-3 процентных пункта ниже рыночной), член кассы ежемесячно выплачивает по кредиту приблизительно такую же сумму, какую он вносил ежемесячно на накопительный счет. Погашение ипотечного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Максимальный срок погашения ипотечного кредита - 12 лет.
Ипотечная система стройсбережений (впрочем, как и любая другая) имеет ряд достоинств и недостатков. К основным из недостатков системы ССК можно отнести: небольшие сроки кредитования, обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению, очередность заемщиков в получении кредита и т.д. Важно еще отметить и сложность для кредитных институтов сохранения средств при единых установленных ставках в сильно подверженных изменениям экономических условиях.
Что же касается достоинств этой системы, то одним из них является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, они не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. В результате, в отличие от вкладчика коммерческого банка, фактически не обладающего никакой информацией о реальных операциях (не говоря уже об их рискованности), проводимых с его средствами, член кассы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.
К тому же в организационном плане контрактно-сберегательная система, пожалуй, самая простая по сравнению с другими системами ипотечного кредитования, так как не требует развитого законодательного и инфраструктурного обеспечения. В связи с тем, что финансовый и правовой механизм работы ссудно-сберегательных учреждений достаточно прост, данная инвестиционная система легко вписывается практически в любое правовое поле, а также легко адаптируется в существующих финансовых институциональных системах. Естественно, это происходит за счет того, что для нормального функционирования системы ипотечного кредитования практически необходимым является только наличие ссудно-сберегательного института. Данное учреждение является самодостаточным и обладает полной экономической самостоятельностью. Поэтому в контрактно-сберегательной системе нет необходимости создания сложной инфраструктуры. Функционирование ссудно-сберегательного учреждения происходит фактически автономно от остального финансового рынка. Именно сосредоточение всей финансово-технологической цепочки в одном институте, и в тоже время возможность такой относительно замкнутой системы стабильно функционировать независимо от внешнего финансового рынка, являются самыми важными преимуществами этой системы.
В контрактно-сберегательной системе ипотечного кредитования особая роль отводится государственному участию. В частности, помимо обязательного регулирования, государственные органы используют различные формы поддержки. Как мы уже отмечали, государство выплачивает премию для вкладчиков стройсберкасс. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы, количества детей и т.д. Кроме того, на этапе получения заемщиком жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику.
В Германии и других странах мира, где используется система стройсбережений, выдача государственных субсидий (или госпремии) происходит независимо от того, будет ли вкладчик после окончания первой (депозитной) стадии участвовать во второй (ипотечно-кредитной) стадии. Субсидия выдается в том случае, если вкладчик в течение 6-7 лет хранил свои деньги в стройсберкассе. Дело в том, что эти деньги работали в реальном секторе экономики, и с их помощью кредитовались другие участники программы стройсбережений. В этих условиях значительное количество граждан (в Германии - около 20% участников программы стройсбережений) не планируют строительства собственного жилья. Скорее, они рассматривают систему стройсбережений как надежное средство сбережения средств и получения премий. Государство также считает это выгодным для себя. Подсчитано, что государственные премии в сумме 500 млн. немецких марок, выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулируют дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в сумме 11 млрд. немецких марок. Кроме того, каждая марка, выплаченная в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 марки налогов.
В последнее время опыт работы стройсберкасс начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы (в частности, в Польше, Румынии, Чехии, Венгрии и других странах) в связи с идущими там экономическими преобразованиями. Причины, способствующие активному внедрению в этих странах именно контрактно-сберегательной системы, коренятся по большей части в простоте ее организации. Действительно, для большинства восточноевропейских стран бывшего социалистического блока все еще характерны переходные процессы. Отсутствие развитой рыночной инфраструктуры, качественного и эффективного правового обеспечения, соответствующим образом подготовленных кадров, долгосрочных средств и т.д. побуждает эти страны на данном этапе ориентироваться на контрактно-сберегательную систему ипотечного кредитования.
Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги облигационного типа - закладные листы под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Основное отличие одноуровневой системы ипотечного кредитования от контрактно-сберегательной системы заключается в источниках формирования ресурсного обеспечения ипотечного кредитования. При одноуровневой системе проблема пополнения ресурсов решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты или секьюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов. Как правило, сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов. Таким образом, происходит расширение самой схемы: от простой - «заемщик - кредитор» - к несколько расширенной - «заемщик - кредитор - инвестор».
На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение или строительство объектов недвижимости. Как правило, на этом этапе ипотечное учреждение использует краткосрочные ресурсы, например, средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства. Для того, чтобы быстро возвратить затраченные средства, кредитный институт формирует на основе выданных ипотечных кредитов закладные ценные бумаги и продает их инвесторам. В итоге, кредит попадает на вторичный рынок, где происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Таким образом банк формирует долгосрочные ресурсы. На полученные средства банк вновь выдает ипотечные кредиты и опять продает их. Такая схема позволяет ему решать важную проблему банковской ликвидности. Следует отметить, что для среднего специального кредитного института формирование ресурсов осуществляется следующим образом: более 50% образуются в результате эмиссии долгосрочных облигаций, затем следуют привлеченные средства в виде краткосрочных и долгосрочных займов и переходящих кредитов, и наименьшую долю образуют собственные средства.
Отличительная особенность данной схемы в одноуровневой системе состоит в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит именно ипотечному банку, который сам выдает ипотечный кредит и работает с ним, оставаясь всегда непосредственным обладателем кредита. В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций посредническим организациям и задействуется ограниченное число таких организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам ипотечный банк, исходя лишь из собственных интересов с учетом финансовой и экономической ситуации.
Именно этим, а также возможностью выдерживать соответствие между объемами привлекаемых ресурсов и выдаваемых ипотечным банком кредитов, данная система отличается от двухуровневой системы. Безусловно, эта технология обладает большей надежностью и стабильностью, что в свою очередь позволяет значительно снизить банковский процент на ипотечный кредит.
Одноуровневая модель получила широкое распространение в развитых странах Западной Европы: Германии, Дании, Франции и т.д. В последнее время во многих европейских странах бывшего социалистического блока была разработана законодательная база по принципу построения одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой системы по сравнению с двухуровневой системой является относительно простая и недорогая ее организация. Это приводит к тому, что при одноуровневой системе происходит значительное снижение стоимости кредита для заемщика. К тому же одноуровневая система построена таким образом, что является достаточно простой с точки зрения законодательного урегулирования.
Истоки идеи организации одноуровневой системы ипотечного кредитования (впрочем, как и контрактно-сберегательной системы) можно найти в Прусском государстве. Именно там стал практиковаться механизм выдачи заемщику кредита под залог его земельного участка, который оформлялся ипотечной ценной бумагой - предшественницей современных закладных листов. Поэтому одноуровневую систему ипотечного кредитования, основанную на системе закладных листов, часто называют немецким феноменом. Однако в настоящее время система закладных листов доказала свою жизнеспособность и адаптивность и к экономическим условиям других стран.
Как мы уже отмечали, особенностью данной системы является то, что она не требует сложного законодательного обеспечения. В этой связи одноуровневая система ипотечного кредитования наиболее притягательна для европейских стран. В настоящее время в Европе в 19 странах уже используется система закладных. В их числе, наряду с Германией, и бывшие социалистические страны, в частности Польша, Венгрия, Чехия, Словакия и Латвия, успешно внедряют одноуровневую систему ипотечного кредитования. Это связано, прежде всего с тем, что практически все европейские страны с переходными экономиками либо вступили в ЕС, либо являются претендентами на вступление. А, как известно, целью европейского законодательства является интеграция национальных закладных листов в экономику стран ЕС и стандартизация регулирования в области закладных листов. Так, в Люксембурге в 1997 году был принят новый закон об ипотечных банках, во Франции - в 1999 году. В других странах готовится введение или реформирование соответствующих предписаний.
Основное преимущество европейской ипотечной модели заключается в долгосрочном рефинансировании выданных ссуд посредством эмиссии долговых обязательств с фиксированным процентом. Во всем мире вложения в ипотечные ценные бумаги считаются одними из самых низкорисковых вложений, т.к. государство защищает интересы инвесторов с одной стороны, и заемщиков - с другой. Возможно, именно поэтому эти ценные бумаги завоевали также популярность у банков, страховых обществ, пенсионных фондов, фондов ценных бумаг и в бывших социалистических странах.
Функционирование классической системы ипотечного кредитования невозможно без развитого рынка закладных и, естественно, всего фондового рынка страны.
Закладные листы бывают именными и на предъявителя, и, как правило, выпускаются сроком на 10-15 лет. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту. Небольшая разница между ними (примерно 0,25%) идет на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечный банк продает их через другие кредитные или финансовые учреждения. Котировка закладных листов происходит на фондовых биржах.
Долгосрочное рефинансирование посредством закладных позволяет ипотечным банкам выдавать долгосрочные ипотечные кредиты. Дело в том, что в этом случае ипотечные банки не несут риск трансформации сроков, как это происходило бы в случае рефинансирования при помощи краткосрочных вкладов. Как правило, используется фиксированная процентная ставка на срок от 5 до 10 лет. Процентные ставки ипотечных банков зависят от процента на рынке долгосрочных кредитов, причем ориентиром здесь служат обычно государственные займы. В конечном итоге, это способствует урегулированию и стабильному обороту основного капитала в народном хозяйстве.
Одной из особенностей одноуровневой системы ипотечного кредитования является то, что она не предусматривает предоставление государством участникам ипотечного рынка ни субсидий по процентам ипотечных кредитов, ни налоговых преимуществ для вложений в закладные. В результате этого одноуровневая система ипотечного кредитования практически не подвержена прямому государственному воздействию.
Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования базируется на следующих общих принципах функционирования:
Принцип специализации ипотечного института. Ипотечным кредитным институтам разрешено проводить лишь небольшое количество наименее рискованных операций. Значительную область деятельности составляет выдача ипотечных кредитов и их рефинансирование путем эмиссии закладных. Практически во всех странах приняты специальные законы, ограничивающие деятельность ипотечных банков только выдачей ипотечных кредитов. Такая узкая специализация по отдельным видам кредитов обеспечивает высокую экономическую эффективность производственного процесса и позволяет осуществлять простой и действенный государственный надзор за кредитными учреждениями.