Материал: Становление ипотечного кредита в России

В данном параграфе будут проанализированы возможные пути решения существующих проблем и указаны некоторые перспективы развития ипотечного кредитования в России. Предпосылки перспективности ипотечного кредитования.

Прежде всего, оптимизм внушают последние макроэкономические показатели, в особенности, уровень инфляции. Уровень инфляции является решающим фактором в установлении процентной ставки на кредиты. А процентные ставки, в свою очередь, являются определяющим фактором в величине спроса на ипотечные кредиты со стороны населения. Уже существует прогнозы динамики процентной ставки по ипотечным кредитам на 2003-2006 год (источник АИЖК).

Чем ниже уровень инфляции, тем меньше процентная ставка по кредитам. На сегодняшний день, ориентировочно, из 10 тысяч человек, обратившихся за ипотечными кредитами, его смогли получить лишь 300 претендентов. Это 3% от обратившихся людей. В 70% случаев люди отказываются от кредитов на предоставляемых условиях, а в 30% случаев от клиента отказывается банк. С падением процентной ставки на 1 процентный пункт количество клиентов, обратившееся за ипотечным кредитом, будет резко увеличиваться. Эту зависимость можно охарактеризовать как арифметическую прогрессию. По расчетам правительственных специалистов, в настоящее время совокупный платежеспособный спрос населения России на жилье оценивается в $33 млрд. Исходя из того, что первоначальный платеж должен, по нынешним условиям, составлять 30% от стоимости жилья, платежеспособный спрос населения может создать рынок ипотечных кредитов в размере порядка $100 млрд. Значит нынешняя ситуация в данной сфере составляет 0,1% от потенциальной (на сегодняшний день, рынок ипотечных кредитов оценивается в $100 млн.).

         Благоприятные тенденции для каждого участника ипотечных отношений.

В предыдущей главе были рассмотрены проблемы на пути становления ипотечного кредита в России. Но кроме проблем есть и позитивные факты, способствующие развитию ипотечного кредитования. Они связаны с основными участниками взаимоотношений в ипотечной сфере. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Каждое из обозначенных моментов надо поддержать и создавать почву для дальнейшего развития.

.        Население.

·        Возникновение среднего класса населения (по некоторым данным около 18%), среди которого ипотечные кредиты, как показывает мировой опыт, пользуются наибольшим спросом.

·        Повышение требований к жилью: расстановка приоритетов в сторону более комфортного, просторного жилья. Стремление попасть в районы с наиболее развитой инфраструктурой.

·        Выделение недвижимости как выгодный фактор инвестиций. Попытка таким образом обеспечить себе гарантированный источник дохода и сбережения для обеспечения старости.

·        Повышение подвижности населения между регионами РФ.

.        Для банков и финансовых организаций.

·        Доработка законодательной базы ипотечного кредитования.

·        Разработка ведущими банками пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и возможное их внедрение в ближайшее время в г. Москве и в российских регионах.

·        Активизация государства и местных органов власти в поддержке ипотечного кредитования граждан.

·        Повышение спроса на ипотечные кредиты со стороны населения.

·        Стимулирование со стороны государства финансирование реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения.

·        Ограниченность деятельности инвесторов на фондовом рынке нестабильных условиях, следовательно, перетек капиталов в сферу ипотечного кредитования.

·        Создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентства по жилищному ипотечному кредитованию).

.        Для органов государственной и местной власти.

·        Новый эффективный подход к решению жилищной проблемы.

·        Укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе.

·        Оживление активности в строительном секторе, повышение деловой активности на рынке жилья. «Цепная реакция» других отраслей, которые получат толчок в результате подъема строительной отрасли.

·        Рост налоговых поступлений.

·        Расширение финансовых возможностей для обеспечения жильем населения с низким уровнем дохода.

1.      Жилье является важнейшим благом, не имеющим субститутов. Удовлетворение потребности в жилье не имеет разумной альтернативы. Но в условиях рыночной экономики существуют альтернативные способы удовлетворения данной жизненно необходимой потребностью. Обоснован вывод о том, что ипотечный кредит является наиболее эффективным средством решения жилищной проблемы. Данный вывод основан на расчетах с использованием реальных параметров российского рынка жилья и финансового рынка.

.        Сравнительный анализ мирового и российского опыта показывает слаборазвитость ипотечного кредитования в системе приобретения жилья в России (1-3% против 80% в развитых странах). Подробно проанализированы причины препятствующие развитию ипотечного кредита в России:

·        отсутствие государственного участия;

·        Нестабильные макроэкономические показатели;

·        Низкие реальные доходы населения;

·        кредитно-денежная политика;

·        ограниченность инструментов ипотечного кредитования;

·        ипотечное законодательство.

.        Проведено исследование участия финансовых учреждений в ипотечном кредитовании и осуществлена их классификация по параметрам их деятельности: структура ипотечных услуг, включая условия предоставления кредитов; масштабы их деятельности; степень надежности; финансовая прозрачность и т.д.

.        Проведены расчеты альтернативных вариантов ипотечного кредита по существующим условиям коммерческих банков и ссудосберегательных организаций на финансовом рынке.

.        Сформулированы предложения по развитию ипотечного кредита в России..         На основе анализа мирового опыта и специфических условий России делается вывод о необходимости активного государственного участия в становлении ипотечного кредитования в России. Наиболее эффективными направлениями являются:

·        создание специальных фондов для погашения части процента по ипотечным кредитам для адресно-определенных слоев и категорий населения;

·        предоставление государственных гарантий участникам отношений ипотечного кредитования;

·        совершенствования законодательства;

·        развитие специально созданных операторов вторичного рынка (АИЖК, МИА);

·        информационная поддержка ипотеки. .  Определены перспективные тенденции развития ипотечного кредитования и сформулированы конкретные предложения:

·        стимулировать государственными гарантиями схемы финансирования через срочные вклады и срочные займы. Наибольший потенциал реализации данной схемы имеет Сбербанк;

·        создать специализированный рынок ипотечных облигаций через АИЖК и МИА;

·        создать государственное федеральное ссудосберегательное учреждение с региональными отделениями.

Заключение

1. Ипотечный кредит имеет сложное экономическое содержание:

·          оно вытекает из характеристики кредита вообще: срочность, платность, гарантированность, возвратность;

·          оно связано с кредитом как формой авансирования капитала;

·          для кредитора критериями временного отчуждения капитала является: альтернативная доходность и степень риска.

·          привлекательность ипотечного кредитования для кредитора обеспечивается: правами собственности на залоговое имущество; и государственной поддержкой ипотечного кредита;

·          привлекательность ипотечного кредита для заемщика обуславливается альтернативной выгодность.

. Особенность ипотечного кредита состоит в его функциональной связи с производительным капиталом. В своей конкретности ипотечный кредит выступает формой инвестиций в реальный сектор экономики. Его функциональным результатом является рост производства реальных благ, занятости, доходов. В экономике с полной занятостью ресурсов ипотечный кредит способствует росту потенциального уровня производства, а экономику выходящую из рецессионной стадии продвигает к восстановлению потенциальному уровню.

. По целевой направленности ипотечный кредит является формой инвестиций в реальный сектор экономики. Его результатом является увеличение реального ВВП в форме создания благ (жилье, офисные помещения). В случае участия в ипотечном кредитовании строительных организаций происходит увеличение инвестиций через изменение основного капитала и запасов. Основными участниками инвестиционного процесса через ипотечное кредитование являются: кредитные организации, домашние хозяйства и строительные организации. Как показывает опыт стран с развитой экономикой, ипотечный кредит получает наибольшее развитие там, где проводятся целенаправленная государственная поддержка данной формы. Исходным звеном в цепи отношений ипотечного кредита являются домашние хозяйства. Свои решения они принимают исходя из своих доходов, предпочтений межвременного выбора государственной поддержки, институциональных условий.

. Важнейшим фактором инвестиционного процесса в форме ипотеки является процентная ставка. Меры денежно-кредитной политики, направленной на снижения уровня процентной ставке служат увеличению производства благ в реальном секторе экономики.

. Каналом влияния ипотечного кредита на экономический рост являются инвестиции, которые служат главным фактором экономического роста. Экономический рост обеспечивается через создание реальных благ в виде жилищных, офисных и иных помещений, а также изменение основного капитала и запасов. Абсолютная величина ипотечного кредита и ее доля в инвестициях зависит от многих факторов: доходов населения, процентной ставки и развитости банковской системы. Особое значение для развития ипотечного кредита и его влияние на экономический рост имеет государственная поддержка: льготы, гарантии и законодательство.

. Система ипотечного кредитования является целостной и самовоспроизводимой подсистемой финансового рынка. На финансовом рынке происходит формирование комплекса кредитных отношений, включающих и конечного заемщика. Финансовые институты выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных кредиторов к заемщикам. Самодостаточный режим функционирования системы ипотечного кредитования обеспечивается процессом рефинансирования, происходящим на финансовом рынке. Являясь составной частью кредитного рынка, ипотечный рынок активно взаимодействует и с рынком ценных бумаг, и с валютным рынком.

Кредитный рынок в ипотечных отношениях призван решать следующие задачи: аккумулирование сбережений; создание крупных денежных фондов; трансформирование денежных средств в ссудный капитал путем предоставления займов государственным органам и населению для решения задач финансирования жилищного строительства.

Влияние валютного рынка на ипотечный рынок обусловлено, прежде всего, следующим фактором. В настоящее время большая часть программ ипотечного кредитования осуществляется в иностранной валюте. В этой связи возврат ипотечных кредитов зависит от динамики изменения валютного курса. Кроме того, цены на недвижимость во многих российских регионах номинируются в иностранной валюте. Соответственно, динамика цен на жилье также зависит от валютного курса.

Рынок ценных бумаг динамично взаимодействует с ипотечным рынком. Посредством рынка ценных бумаг при помощи займов осуществляется рефинансирование ипотечного кредита, выданного кредитными институтами. Рынок ценных бумаг обеспечивает более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду от тех или иных ипотечных инструментов. Таким образом, развитый рынок ценных бумаг помогает привлечь в систему ипотечного кредитования не только отечественных, но и зарубежных инвесторов.

. Система ипотечного кредитования представляет собой модель организации взаимодействия с внешней и внутренней средами, каждая из которых состоит из ряда подсистем.

Внутреннюю среду можно представить в виде трех основных подсистем: первичная, вторичная и подсистема недвижимости. Каждая подсистема внутренней среды отвечает за один из рыночных сегментов: рынок ипотечных кредитов, рынок капиталов, рынок строительства и оборота недвижимости. В совокупности «первичная подсистема» и «вторичная подсистема» во внутренней среде классической системы ипотечного кредитования отвечают за процесс инвестирования капитала в рынок недвижимости путем кредитования заемщика. Роль «подсистемы недвижимости» в системе ипотечного кредитования состоит в предоставлении надежной формы залога в виде конкретных объектов недвижимости и в обеспечении эффективного вложения инвестируемых средств.

Внешняя среда характеризуется целым комплексом условий и факторов, оказывающих существенное влияние на практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране. Основные группы факторов внешнего воздействия: исторические, социально-демографические, политические, экономические и правовые. Факторы внешней среды оказывают существенное влияние на перераспределение функциональной роли каждой из подсистем внутренней среды.

. Первичная подсистема в российских условиях должна стать базисом для развития ипотечного кредитования. В условиях нестабильной внешней среды «первичная подсистема» не может выступать в качестве главного инвестора. Ее основная роль сводится к выполнению функций главного оператора. Пробелы в российском законодательстве и несогласованность отдельных норм приводит к значительным рискам и затратам для субъектов первичного рынка ипотечных кредитов. Тем не менее, первичная подсистема в нынешних условиях призвана выполнять свою главную функцию - обеспечение выдачи ипотечного кредита.

Увеличение инвестиционного потока в системе ипотечного кредитования в нынешних российских условиях можно достичь с помощью создания эффективного механизма привлечения наличных сбережений граждан:

·   путем установления реальных условий кредитования, которые окажутся приемлемыми и доступными для большинства трудоспособных граждан со средними доходами. Норма процента кредита и сроки кредитования должны быть согласованными с реальными возможностями среднестатистической семьи;

·   разработка эффективных механизмов, направленных на максимальное привлечение собственных средств заемщика;

·   ориентирование на поступательное решение жилищных проблем.

9. В условиях становления системы ипотечного кредитования механизм рефинансирования во «вторичной подсистеме» может производиться с использованием бюджетных средств.

Рефинансирование на вторичном рынке может осуществляться из трех основных источников:

.        Покупка ипотечных ценных бумаг за счет средств бюджетов всех уровней.

.        Средства инвесторов. Государственные органы могут поощрять инвестиционную активность покупателей ипотечных ценных бумаг путем установления для них различных налоговых льгот. Например, можно законодательно закрепить, что сумма средств, направляемая на приобретение ипотечных ценных бумаг, освобождается от налогоблажения. Это приведет к повышению уровня доходности ипотечных ценных бумаг на сумму реальных льгот. Следовательно, налоговое стимулирование повысит привлекательность ипотечных ценных бумаг для субъектов рынка капитала и, тем самым, приведет к расширению их числа.