Материал: Становление ипотечного кредита в России

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

-       определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

-       установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

-       заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

-       уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

-       четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизмрефинансирования.

В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить дея-тельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Например, имеется у банка на балансе портфель кредитов в размере $100 млн. По договору с банком некая аудиторская компания учреждает ипотечного агента с энным уставным капиталом. Банк продает ему свой портфель. Ипотечный агент становится его балансодержате-лем и обязуется расплатиться за кредиты через месяц. Под эти кредиты выпускается пул ипотечных облигаций и привлекаются деньги. Ипотечный агент выступает в качестве титульного эмитента, в активах которого - реестр ипотечных кредитов, а в пассивах - обязательства по ипотечным облигациям.

Однако существует немало проблем, связанных, в частности, с регистрацией и перерегистрацией закладных при передаче их с баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением операций. Закон не способствует простоте и прозрачности образования и обращения ипотечных ценных бумаг и ограничивает их привлекательность с точки зрения инвесторов.

Кроме того, необходимо уточнить характер выпуска облигаций - одноразовый или многоразовый.

Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива - Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (HI) - 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых законов, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон Российской Федерации «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования кредитных рисков и т. п.

Основные планируемые изменения в нормативно-законодательной базе, регулирующей ипотечные операции в России, представлены.

3.2 Инфраструктура и инструменты ипотечного кредита

Инструмент ипотечного кредитования - механизм расчета платежей заемщика по кредиту. В него включаются способы погашения основного долга и выплата процентов по кредиту.

Инструменты ипотечного кредита делятся на две группы:

.        стандартный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (аннуитетный);

2.      ипотечные кредиты с переменными выплатами.

Стандартный ипотечный кредит (аннуитетный ипотечный кредит) - кредит, выплаты по которому осуществляются равными долями с определенной частотой (как правило, ежемесячно).

Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце или в начале равных временных интервалов.

Платеж по кредиту состоит из двух составляющих: плата, вносимая в счет погашения долга и плата, вносимая в счет обслуживания процента по долгу.

Аннуитетный кредит имеет некоторые положительные характеристики, например, равномерное распределение бремени возврата кредита заемщиком в течение всего кредитного срока. Способствует смягчению кредитного риска. Используется только в странах с низкой инфляцией и слабо меняющейся стоимости финансовых ресурсов.

Ипотечные кредиты с переменными выплатами делятся на две категории:

1.      кредиты, размеры платежей по которым определяются во время заключения кредитного договора;

2.      кредиты, с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, применяющие индексирующие коэффициенты.

В отличие от аннуитетного кредита, в нестабильной экономике наиболее приемлем ипотечный кредит с переменной процентной ставкой.

Ипотечный кредит с переменной ставкой - кредит, при котором в любой момент времени может быть проведен пересмотр процентной ставки в зависимости от изменений конъюнктуры на финансовом рынке. Иными словами, кредит варьируется в зависимости от изменения стоимости привлекаемых ресурсов.

Рассчитывается ипотечный кредит с переменной ставкой таким же образом, как и аннуитетный кредит. Основным отличием же является то, что при пересмотре процентной ставки производится новый расчет на остаток времени и т.д. для каждого периода времени.

Индексирующие показатели, оказывающие непосредственное влияние на изменение процентной ставки:

.        доходность государственных ценных бумаг;

.        ставки по межбанковским кредитам;

.        средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков;

.        ставка LIBOR (London Interbank Offered Rate) - лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в $);

.        курс доллара и т.д.

Проблемы применения кредита с переменной процентной ставкой в России:

.        не все индексы, применяемые для пересмотра процентной ставки, адекватно отражают текущее состояние инфляции и реальную стоимость ресурсов кредитования;

.        уменьшение спроса на ипотечные кредиты при частом изменении процентной ставки;

.        гипотетическая возможность несопоставимости платежей по кредиту и доходов заемщика;

.        относительная сложность инструмента.

Кредит с фиксированной выплатой основного долга - кредит, при котором заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Следовательно, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.

Проблемы применения кредита с фиксированной выплатой основного долга в России:

.        значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы риск не возврата кредита;

2.      увеличение требуемого порога платежеспособности ограничение числа потенциальных заемщиков.

Кредит с «шаровым» платежом - кредит, при котором происходит крупный итоговый платеж в счет погашения основного долга.

Разновидности данного кредита:

.        кредит, при котором в течение всего кредитного периода выплата только процентов, а в конце периода итоговый платеж в счет погашения долга;

.        кредит, при котором происходит частичная амортизация кредита с итоговым «шаровым» платежом, т.е. в течение кредитного срока выплачиваются проценты и частично погашается долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

.        кредит, при котором по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Проблемы применения кредита с «шаровыми» выплатами в России:

.        повышенный риск невозвратности кредита (кредитный риск);

.        риск изменения стоимости залога.

Для стран с высокой инфляций были разработаны индексируемые инструменты ипотечного кредитования.

Кредит с индексацией долга - кредит, при котором происходит корректировка непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса.

В качестве индексов могут выступать те же индексы, которые были перечислены для кредита с переменной ставкой. Данные индексы позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей.

Проблемы применения кредита с индексацией долга в России:

1.         инфляционный риск полностью падает на заемщика;

2.         рост индекса может опережать рост реальных доходов заемщика высокий кредитный риск.

Кредит с двойной индексацией - кредит, при котором происходит более равномерное распределение рисков между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

.        платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

.        номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимость потребительской корзины и т.д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа. Этот инструмент повышает доступность кредита, поскольку использует такую систему платежей, при которой первоначальная сумма выплат относительно низка, а со временем постепенно повышается. Устанавливаются две процентные ставки: платежная и контрактная. Платежная процентная ставка постоянна в течение всего срока кредита и используется для расчета ежемесячных платежей заемщика по кредиту. Контрактная процентная ставка - это переменная ставка, устанавливаемая на основе рыночного финансового показателя и включающая маржу банка. В качестве финансового индекса могут быть выбраны доходность по государственным ценным бумагам, ставка на рынке межбанковских кредитов или другой показатель, отражающий стоимость привлечения банком финансовых ресурсов для осуществления кредитных операций. При этом разница между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат регулярно добавляется к остатку задолженности по основному долгу.

В России большинство кредитов составляют стандартные ипотечные кредиты (аннуитетный ипотечный кредит). Существуют и кредиты с переменной процентной ставкой, но это скорее эксперименты, чем какая-то бы ни была существенная деятельность.

3.3 Государственное регулирование развития ипотечного жилищного кредита в России

Для становления ипотечного кредитования в России и для наращивания объемов выдачи ипотечных кредитов необходимо, как показывает мировой опыт, активное участие государства. Долгое время правительство пассивно наблюдало за состоянием ипотечного кредита в России. Проявляемые инициативы не получали поддержки, почти все инновации, за некоторым исключением (программа «Эффект» и ССК), не пользовались популярностью у населения. Объемы кредитования были незначительными. Коренной перелом произошел в середине 2000 года, когда президент поручил правительству подготовить программу экономического роста. После 7 месяцев работы правительство представило проект роста 2,5-4% ВНП в год. Президенту Путину эти цифры показались, не претенциозными. Апогеем данной проблемы стало ультимативное заявление: либо готовится новая концепция экономического роста, либо некоторые члены правительства лишаются своих мест. Именно тогда и возник сложнейший и мучительный вопрос об источниках экономического роста. Министерство Экономического Развития провело детальный и подробный анализ источников экономического роста. На эти исследования было потрачено более $50 млн., но, наконец, стало очевидно, что ипотечное кредитование - это один из самых мощных источников экономического роста. Фактически это событие можно считать переломным, для активного развития ипотечного кредита и серьезной интервенции в эту сферу государства. Все еще существуют проблемы, описанные в предыдущей главе, но по всем направления ведется работа, и готовятся предложения.