Принцип покрытия кредита. Ипотечный кредитный институт должен зарезервировать определенную массу покрытия кредита с целью гарантии обеспечения требований кредиторов по закладным. В случае конкурсного управления для кредиторов по закладным банк резервирует обособленное конкурсное имущество. Для покрытия ипотечных закладных надлежит использовать только те части ипотечных требований, которые не превышают 60% от установленной залоговой стоимости заложенных объектов. С этой целью проводится осторожная и «стратегически выверенная» (ориентированная на длительный период времени) оценка. Эти ипотеки вносятся в так называемый реестр покрытия, что одновременно является условием и свидетельством того, что ипотека создает особые права кредиторов по закладным. Как правило, государство требует полного раскрытия информации по финансовому состоянию ипотечных институтов, и что особенно важно, в части соответствия сумм, на которые выданы кредиты, и сумм, на которые эти учреждения выпустили ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами.
Принцип конгруэнции. Общая номинальная стоимость закладных, выпускаемых ипотечным кредитным учреждением, должна покрываться ипотеками как минимум равной величины и процентной ставки (соизмеримость покрытия).
Помимо этого, закладные могут распространяться, только если срок их действия существенно не превышает срок действия ипотечного кредита (соизмеримость срока действия). В частности в немецком законодательстве, указанное условие обеспечивается законом об ипотечных банках и Гражданским уложением, согласно которому кредитор по закладной не имеет права расторгнуть договор, и, согласно гражданскому кодексу, получатель ссуды может быть по договору лишен права на досрочный возврат кредита в течение 10 лет.
Таким образом, благодаря классической схеме с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности, ипотечная система континентального типа получила широкое распространение во многих странах - Германии, Франции, странах Северной Европы и т.д.
Итак, основное отличие двухуровневой системы ипотечного кредитования от одноуровневой системы заключается, прежде всего, в особенностях механизма рефинансирования.
Однако существуют и общие характеристики, объединяющие американскую и немецкую системы. В частности, обе они являются в сущности банковскими. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях- используют коммерческие кредиты обычных банков. Очень сходными чертами для американской и немецкой ипотечных систем являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.
Двухуровневая система, кроме первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг. Основная задача данных компаний - это привлечение более дешевых ресурсов с рынка капиталов, чем это могли бы сделать сами первичные кредиторы. Изначально данная задача выполнялась за счет специального статуса этих организаций, обязательства которых гарантировались государством. Сегодня, в условиях бурного роста вторичного рынка ипотек и усложнения структуры рынка, экономия на привлечении финансовых ресурсов обеспечивается уже не только за счет специальных государственных привилегий, но и за счет колоссальных объемов операций этих организаций (возникает эффект от масштаба), четкой специализации и быстрого роста на этой основе профессионализма в области развития передовых технологий, снижения трансакционных издержек.
Двухуровневая система наиболее развита в США, где рынок ипотечных ценных бумаг опережает рынок бумаг корпораций и практически сравнялся по объемам с рынком казначейских обязательств США. К тому же, американская система ипотечного кредитования применяется в ряде стран (в Дании, Швеции и др.), но отдельные ее схемы, элементы и инструменты, в чистом виде или модифицированные, применяются сегодня в большинстве стран.
Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, функционирующим на вторичном рынке, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: перепродать собственно сами ипотечные кредиты инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и переуступить вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить на основе ипотечных кредитов собственные ценные бумаги и разместить их на финансовом рынке.
Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования схематически можно представить: «заемщик - кредитор - оператор - инвестор». Усложнение схемы происходит путем включения в механизм ипотечного кредитования операторов вторичного рынка. Кредитно-финансовая организация (Кредитор) выдает ипотечный кредит Заемщику для приобретения жилья. В качестве обеспечения кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) приобретаемого жилья, который оформляется закладной. Кредитор формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям (операторам) вторичного рынка. Они осуществляют выпуск облигаций под эти закладные и размещают их на финансовом рынке. На вторичном рынке облигации приобретают инвесторы, формирующие из ценных бумаг инвестиционные портфели. Основными инвесторами на вторичном рынке обычно выступают: страховые и пенсионные компании, частные инвесторы и т.д.
Двухуровневая американская система ипотечного кредитования начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое Федеральное национальное ипотечное агентство (Fannie Mae). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные средства ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Во времена Великой депрессии банки не давали деньги в кредит, и компания Fannie Mae должна была обеспечить социальную стабильность. В 1968 году компания Fannie Mae была разделена на две структуры - Ginnie Mae, сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, получившую статус акционерного общества с частичным участием государства и с сохранением тех же самых функций. В 1970 году была создана подобная Fannie Mae структура - Freddie Mac. Участие государства сводилось к регулированию деятельности этих агентств правительством и к гарантированной возможности прибегнуть к заимствованию в случае необходимости.
На этапе становления американской ипотечной системы одним из важных катализаторов развития жилищного сектора стало внесение изменений в Налоговый кодекс в 1939 году, согласно которому из налогооблагаемого дохода граждан исключается процент за обслуживание полученного ипотечного кредита. В настоящее время этот закон продолжает действовать в США. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств посредством ипотечного кредитования.
После создания этих учреждений и проведения реформ в 30-е годы, в стране наблюдался рост строительства новых домов, и эта тенденция сохранилась вплоть до вступления США во вторую мировую войну. В 1940 году число новых жилых домов было больше полумиллиона.
Дальнейшее развитие американская двухуровневая система ипотечного кредитования получила в 1968 г., когда было создано государственное национальное ипотечное агентство, с помощью которого ипотечные кредиты, выданные банками, организовывались в пулы и продавались на вторичном рынке. Облегчение процесса реализации ипотечных кредитов способствовало тому, что банки смогли быстрее осуществлять оборот своих кредитных средств и, таким образом, выдавать все большее количество новых ипотечных кредитов. Все это привело к увеличению объема средств, направляемых в отрасль жилищного строительства.
Ипотечное кредитование в США базируется на следующих особенностях:
. ипотечное кредитование осуществляется на долгосрочной основе (в среднем, от 15 до 20 лет);
. процентная ставка по ипотечному кредиту ниже рыночной (примерно на 3-4%);
. сумма кредита не превышает 80-90% от стоимости заложенной недвижимости;
. первоначальный взнос, уплачиваемый заемщиком из собственных средств, составляет около 10-20% от стоимости жилья;
. фактический срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.к. ипотечный кредит погашается раньше срока, что существенно повышает степень риска и приводит к снижению дохода от кредитной деятельности в этой сфере;
. закладные поступают на вторичный рынок ценных бумаг, тем самым они обеспечивают постоянный источник получения дохода.
Очевидно, что если бы жилье выступало единственным источником обеспечения ипотечных ценных бумаг, то они стали бы низколиквидными финансовыми инструментами с высокой степенью риска. Однако ипотечное кредитование на финансовом рынке США обладает высокой конкурентоспособностью, что вызвано, прежде всего, созданием целой системы мер госдарственного регулирования.
Во-первых, при открытии ипотечно-кредитной линии под залог недвижимости производится тщательная оценка степени риска кредитования - андеррайтинг. Анализируется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика, оценивается сам дом, район его нахождения и т.д. Основной критерий оценки - возможность продажи дома по цене, достаточной для возмещения затрат кредиторов в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Тщательно проведенный андеррайтинг способствует снижению кредитного риска.
Во-вторых, ипотечное кредитование предусматривает обязательное страхование ипотечной задолженности. Более 50% ипотечных кредитов обеспечиваются государственным страхованием. Остальные кредиты, как правило, застрахованы частными страховыми фирмами.
В-третьих, ипотечное кредитование основывается на использовании различных форм кредита, в том числе, учитывающих инфляционные процессы и движение цен на кредитные ресурсы на финансовом рынке.
Самым важным, на наш взгляд, в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель государства - это обеспечение всех граждан США жильем по минимальным современным стандартам, которая решается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья.
К основным государственным сферам регулирования относятся: страхование ипотечных кредитов, выдаваемых частными кредитными учреждениями; льготное кредитование малообеспеченных групп населения и ветеранов; регулирование деятельности сберегательных учреждений; налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка; установление единых стандартов на жилье; обеспечение вторичного рынка закладных.
В США создана разветвленная инфраструктура, обеспечивающая систему ипотечного кредитования, состоящая как из государственных, так и негосударственных учреждений. Это Федеральная Жилищная Администрация, Администрация по делам ветеранов, Национальный Жилищный банк, Федеральная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.
Организация вторичного рынка закладных позволила существенно повысить ликвидность ипотечных кредитов, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным. Доля государственных инвесторов на американском вторичном рынке закладных остается доминирующей - более 90% объема.
Анализ американского опыта показал, как система ипотечного кредитования, начавшая свое становление в период Великой депрессии, превратилась из механизма с жестким государственным регулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободно опирающуюся на рынок капиталов.
Таким образом, особенность двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным Правительством агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ипотечные ценные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами. При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.
Механизм вторичного рынка ипотечного кредитования более сложен, чем одноуровневый, и требует дополнительных затрат на свое содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика.
В двухуровневой системе ипотечного кредитования решающее значение имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Эти рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты. Следовательно, использование таких продуктов помогает привлечь на рынок, помимо отечественных, и международных инвесторов.
Развитие двухуровневой системы ипотечного кредитования возможно только с
одновременным развитием инфраструктуры, способной обеспечить реализацию столь
сложного процесса. Поэтому, прежде всего, необходимо создать правовое и
экономическое поле для полноценного функционирования основных сегментов
экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного
комплекса и рынка жилья.
ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
.1 Нормативно - правовые основы организации ипотечного кредита в
национальной экономике России
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. про-шлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права соб-ственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор.
Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе дол-госрочного ипотечного кредитования.
Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в фе-деральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:
4. содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, вы-даваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;
5. привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
6. содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
7. стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
8. представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.