Материал: Становление ипотечного кредита в России

В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке. Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Развитие ипотечного кредитования в России.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. [45]

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

В 1786 г. эти банки были реорганизованы в "Государственный заёмный банк”

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769г.

Дополнительное занимание кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России.

Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Сама процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. [41]

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения.

В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита». [40]начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Само по себе ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.

В связи с этим Правительство Российской Империи в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства. Согласно законодательству Правительства России того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. "Московский земельный банк" в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества.

С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится "Московский народный банк". Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье. [53]

На "Государственный крестьянский поземельный банк", основанный в 1882 году, была возложена задача, ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых. Государственный дворянский земельный банк - основанный в 1885 году.

Он поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет, в размере до 100% оценочной стоимости залога. Выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. [68]

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь.

Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно "Государственный банк России".

В Российской Империи приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. [40]

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования того времени, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В послереволюционной России период залогового права продолжал существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом. [39]

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение следующие положения:

-       основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

-       порядок заключения договора об ипотеке;

-       закладная как ценная бумага;

-       государственная регистрация ипотеки;

-       обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

-       переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

-       последующая ипотека;

-       уступка прав по договору об ипотеке;

-       обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества. [35]

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

2.3 Сравнительный опыт формирования системы ипотечного кредита в зарубежных странах

Произошедшие в последние годы кардинальные изменения в экономическом и социальном укладе России вызывают острую необходимость в поиске новых источников финансирования строительства и приобретения объектов недвижимости. Ипотечное кредитование является одним из путей решения этой важной проблемы. Ипотечный кредит, обеспеченный реальной собственностью граждан на недвижимость, послужит эффективным способом привлечения реальных денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы как населения, так и бюджетов всех уровней. В итоге, ипотечный кредит является одним из факторов экономического роста. Суть долгосрочного ипотечного кредитования сводится к созданию дееспособной системы ипотечных кредитов гражданам на цели участия в строительстве и приобретения готового жилья как на первичном (новый жилой фонд, продаваемый застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. Однако становление системы ипотечного кредитования в России в настоящее время осложнено целым рядом обстоятельств, а также отсутствием необходимых рыночных механизмов и инструментов. Если во всем мире институт ипотеки формировался в течение столетий, то в России в крайне короткие сроки необходимо решить большой круг вопросов.

         Поэтому тщательное изучение и анализ мирового опыта развития ипотечного кредитования позволит избежать тех ошибок, которые возникают в процессе становления системы ипотечного кредитования.

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. В развитых странах ипотечное кредитование уже давно стало классикой, вполне удовлетворяющее как кредиторов, так и заемщиков. Ипотечный кредит выдается на условии внесения около 20-30% стоимости жилья, его размер определяется исходя из текущего дохода заемщика, и, как правило, ежемесячные выплаты не должны составлять более 30% этого дохода. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость реализуется с торгов, кредитная организация возвращает свои потери, а оставшуюся сумму получает заемщик. В среднем количество невозвращенных ипотечных кредитов относительно невелико.

Анализ опыта развития ипотечного кредитования в развитых западных странах, позволяет выделить три основные системы ипотечного кредитования, сложившиеся в настоящее время:

.        Система стройсбережений (контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования).

.        Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования.

.        Американская двухуровневая система ипотечного кредитования.

Система стройсбережений, как наиболее традиционная форма организации ипотечного кредитования, является достаточно распространенной во всем мире. Особое историческое развитие она получила во Франции, Германии и Англии. Одноуровневая система, как основа для функционирования ипотечного кредитования, широкое применение получила в странах Западной Европы. Американскую систему в последнее время пытаются внедрить как многие развитые, так и развивающиеся страны. Однако наиболее эффективно двухуровневая система применяется в США.

Контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования - это «сбалансированная автономная система», основанная на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Основная функция данной системы заключается в создании дешевых долгосрочных ресурсов для обеспечения процесса выдачи ипотечных кредитов. Данная функция реализуется путем создания замкнутого ипотечного финансового рынка, формирующегося вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (ССК). Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, так как сами привлекают средства ниже рыночных. Это становится возможным в результате того, что члены кассы - вкладчики - одновременно являются и потребителями ипотечных кредитов. Естественно, что доходность по депозитам в кассах намного ниже, чем в других сберегательных учреждениях. И это является своего рода платой за право получения ипотечного кредита по низкой ставке.

Таким образом, в этой контрактно-сберегательной системе ипотечное кредитование осуществляется по схеме «заемщик - кредитор». Согласно данной схеме в ссудно-сберегательных ипотечных учреждениях заемщик одновременно является и учредителем. При этом процесс накопления и участия заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служит дополнительной гарантией будущего кредита.

Особенность механизма реализации данной инвестиционной системы заключается в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. В итоге кредитный институт получает все выплаты по ипотечному кредиту, и сам же погашает кредит.

Истоки формирования основ для данной системы можно встретить в XVIII веке в шахтерских поселках Пруссии. Во многом именно поэтому система строительно-сберегательных касс наиболее распространена в Германии. Современные строительно-сберегательные кассы - один из основных институтов финансирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство трех четвертей жилья финансируется с участием системы жилищных сбережений. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются жилищно-сберегательными кассами, в Великобритании - строительными обществами, в США - ссудно-сберегательными ассоциациями и банками взаимных сбережений. Что касается США, то в экономической литературе довольно часто встречается утвеждение, что именно становление ипотечной системы кредитования способствовало выходу американской экономики из кризиса во времена Великой депрессии. Хотя, на самом деле, в тот период в Америке функционировала именно контрактно-сберегательная ипотечная система. А сама, так называемая «американская система», основанная на вторичном рынке, в годы Великой депрессии только начинала формироваться.