Материал: Становление ипотечного кредита в России

Сложность внутренней структуры правового обеспечения инвестиционной деятельности связана также с ее многоуровневостью. Следует иметь в виду несколько уровней - федеральный, региональный (субъекты РФ), местный (местное самоуправление), корпоративный и локальный (в рамках хозяйственных объединений, предприятий).

Правовое обеспечение инвестиционной деятельности включает законы (нормативы), регулирующие инвестиционную сферу, нормативные блоки, регулирующие перспективы развития и структуру народного хозяйства, финансовую сферу, контрактную деятельность, занятость и доходы населения. Привлечение инвестиций в реальный сектор экономики связано, в первую очередь, с формированием целостной системы правового обеспечения. Однако именно целостной правовой системы пока не создана, российское инвестиционное законодательство имеет раздробленный и внутренне противоречивый характер.

Данная ситуация в инвестиционной сфере обусловлена как объективными, так и субъективными причинами. Во-первых, осуществление радикальных рыночных реформ началось в условиях нормативно-правового вакуума и отсутствия законодательной базы в инвестиционной сфере. За последние годы было предпринято немало усилий по формированию нормативно-правовой базы инвестиционного процесса. Приняты базовые и частные правовые акты на федеральном и региональном уровнях, затрагивающие вопросы стратегического и регламентного характера в области инвестиций.

Однако к быстрому устареванию и обесцениванию принятых нормативных документов приводят изменение хозяйственной среды, непрерывная смена тенденций во всех областях, в том числе и в инвестиционной сфере, а также возникновение принципиально новых задач, увеличение их числа. В связи с этим без согласования с уже принятыми законами было издано значительное число нормативных актов, носивших временный ситуационный характер (постановления Правительства и указы Президента Российской Федерации, регламентирующие отдельные вопросы инвестиционной деятельности).

Новые правовые нормы часто вступают в силу без должной огласки. Поэтому даже специалисты не всегда имеют возможности своевременно получать информацию об изменении законодательства. Планирование инвестиционной деятельности осложняется и тем, что законы, как правило, вступают в действие с момента их опубликования, поэтому субъекты хозяйственной деятельности и органы исполнительной власти не имеют времени перестроиться в соответствии с изменившимися правовыми условиями. Во многих случаях юридические нормы имеют обратную силу. В результате усиливается неопределенность и инвестиционный риск.

Следует признать, что федеральная законодательная база во многом пока остается непрозрачной и противоречивой, ряд аспектов деятельности инвесторов неоправданно регламентированы, регулируются множеством подзаконных актов, другие - остаются за рамками правового поля, что препятствует притоку капитала в производство. Для улучшения инвестиционного климата необходимо принять законодательные акты, направленные на дерегулирование и дебюрократизацию предпринимательской деятельности, упрощение процедуры регистрации юридических и физических лиц, порядка введения в хозяйственный оборот земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления строительства новых объектов, то есть на снижение очень высокого уровня трансакционных издержек бизнеса.

ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И ЕГО РОЛЬ В ИНВЕСТИЦИОННОМ РАЗВИТИИ ЭКОНОМИКИ

.1 Ипотечный кредит как форма инвестиций и фактор экономического роста

ипотечный кредит экономический инвестиционный

Несмотря на то, что плановая экономика считалась противоположностью рыночной, в ее рамках функционировал кредит со всеми ее атрибутами: возвратность, гарантированность, платность и т.д. Понятия « ипотечный кредит» не существовало, но ее аналог имелся. Во-первых, существовало кооперативное жилищное строительство. Члены кооператива выплачивали меньшую часть стоимости жилья (25-40 %), а остальная часть оформлялась в виде долгосрочного кредита (на 15-25 лет) с равномерной выплатой долга за период кредитования. На сумму кредита начислялся процент. В качестве гарантии или аналога залога выступало само жилье (квартира, дом). Заемщику принадлежал на правах собственности только накопленный денежный пай, а собственником квартиры он не был. Права собственности на жилье принадлежали кредитору. Ими, как правило, были исполкомы народных депутатов соответствующих уровней. Несмотря на существенные особенности приобретения жилья через жилищно-строительные кооперативы, данную форму можно рассматривать как исторический прообраз ипотеки. Более того, в условиях перехода к рынку, советская форма кредитного приобретения жилья может быть успешно использована. Во-вторых, кредитом пользовались как строительные организации, так и заказчики возводимых объектов. Во всех этих случаях происходил процесс инвестиций в реальный сектор экономики через целевую форму кредита. Результатом реальных инвестиций был рост производства жилья, иных помещений, увеличение основного капитала и изменение запасов у строительных организаций и сопряженных с ними предприятий.

В экономической теории инвестиции рассматриваются как важнейший фактор экономического роста. В свою очередь, как это было выяснено в предыдущем изложении, инвестиции в реальном секторе экономики делятся на три направления: основной капитал, жилищное строительство и запасы. Важность этих направлений соответствует порядку их расположения. Ипотечный кредит является источником и фактором экономического роста в той мере, в которой способствует расширению предложения жилых, офисных и иных зданий. В этом состоит качественное отличие ипотечного кредита по сравнению с другими формами кредита. Например, использование кредита для приобретения государственных облигаций и иных ценных бумаг на вторичном рынке, которые не способствуют увеличению производства товаров и услуг, то есть реального ВВП. Роль ипотечного кредита в экономическом росте двоякое.

Во-первых, он способствует росту производства реальных благ, учитываемых в ВВП. Во-вторых, рост производства зданий возможен только в результате накопления капитала в строительной индустрии. То есть в этой отрасли происходит рост основного капитала. Поэтому ипотечный кредит влияет на два из перечисленных выше направлений инвестиций: жилищное строительство и основной капитал. Соответственно, двояким является и влияние ипотечного кредита на экономический рост: через рост производства жилья и увеличение основного капитала предприятий вовлекаемых в дополнительное производство. А если еще учесть, что рост производства жилья, офисных помещений и других объектов, с участием ипотечного кредитования требует увеличения запасов, то можно сделать вывод о том, что ипотечное кредитования влияет на экономический рост через все направления инвестиций. Поэтому, инвестиции в реальный сектор экономики, с участием ипотечного кредитования в единстве всех направлений могут рассматриваться как фактор и источник экономического роста. Конечно, при этом важно определить как абсолютную величину ипотеки, так и ее долю в общем, объеме реальных инвестиций. Опыт российской экономики свидетельствует о слабой развитости выделенного направления инвестиций. Но зарубежный опыт, который подробно будут рассмотрен ниже, свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования содержит существенный потенциал для роста экономики. Направления совершенствования ипотечного кредита как фактора инвестиций и экономического роста будет уделено специальное внимание в последующем изложении. Сейчас важно еще раз подчеркнуть, что ипотечное кредитование ведет к расширению реальных инвестиций через все важнейшие направления инвестиций. Поэтому ниже будет рассмотрены инвестиции как целостный процесс без выделения основных направлений, включая и иностранные инвестиции. Материал данного параграфа составлен таким образом, чтобы рассмотреть инвестиции в плановой, переходной и рыночной экономике. Такой подход соответствует конкретно-исторической реальности России.

В данном параграфе необходимо специальное внимание уделять экономическому росту, поскольку именно на экономический рост направлено наше исследование. Предметом специального анализа будет причины и факторы оживления экономики после глубокого спада. Будет осуществлен анализ природы факторов оживления и роста, оценена их надежность и долгосрочность. На основе анализа существующих факторов оживления будет показана роль ипотечного кредита, как долгосрочного и стабильного фактора оживления и роста экономики. Наконец, требуется определить точный смысл понятия «экономический рост», поскольку даже в специальной литературе его содержание трактуется неоднозначно. В нашем исследовании экономический рост рассматривается как увеличение потенциального производства при полной занятости ресурсов. Поэтому экономический рост предполагает увеличение количества производственных факторов и улучшения как качества (технологический прогресс и рост профессионального уровня работников).

Для целей нашего исследования не имеет существенного значения различие приведенных трактовок экономического роста, тем более, что они дополняют друг друга. Для более строгого анализа следует учитывать трактовку экономического роста, связанного с увеличением потенциального.

.2 История развития ипотечного кредита в национальной экономике России

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел Архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.[70]

На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время, (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х веке).

Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.

Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в пост классическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: «Кто первый (во времени), тот и сильнее в праве». Уже в пост классическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону":

.        фискальные;

.        ипотеки, оформленные официальными документами;

.        ипотеки, оформленные частными документами;

.        ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. [71]

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков. [78]

Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIV столетия до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции - с конца XVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Таким образом, ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.