Дипломная работа: Регулирование цен на рынке жилой недвижимости для повышения его доступности на примере города Душанбе

Изученный материал дает нам возможность выдвинуть перечень факторов, которые приоритетны для сторон взаимоотношений на рынке.

1. Общие факторы:

· физическое состояние и инфраструктура объекта;

· геолокация объекта недвижимости;

· близость остановок общественного транспорта;

· наличие автомагистрали или главной дороги у объекта недвижимости;

· расположенность промышленных предприятий в удаленности от объекта;

· состояние окружающей среды.

2. Частные факторы:

· Удаленность объектов социальной значимости от объекта недвижимости;

· Количество этажей всего объекта недвижимости;

· Количество и качество лифта;

· Уровень шумоизоляции недвижимости;

· Обеспеченность парковкой.

Общие факторы, являются факторами, которые предоставлять первичную информацию об объекте, тогда как частные факторы детально описывают объект недвижимости.

Для более точно определения цены на недвижимости необходимо учитывать все изложенные факторы во взаимоувязке друг с другом т.к. выбор факторов является субъективным, и могут различаться у каждого из членов сторон взаимоотношений. Общие факторы дают нам возможность определить цену в регионе в целом, а частные дают возможность определить цену конкретного объекта.

Глава 2. Методологические аспекты регулирования цен на рынке жилой недвижимости

2.1 Состояние жилого фонда в городе Душанбе

Рынок недвижимости Душанбе в своем современном этапе, находится в зачаточном состоянии и играет роль целостного механизма взаимодействия различных экономических агентов посредством системы ограничений и программ поддержки.

Экономика Таджикистана характеризуется сильными различиями на региональном уровне и высоким уровнем экономической неоднородности. Поэтому, при изучении рынка недвижимости в городе Душанбе необходимо рассматривать, его как целостную систему в общей системе рынка недвижимости Республики Таджикистан и проводить детальный анализ факторов, непосредственно влияющих на уровень развития рынка недвижимости в городе Душанбе, исходя из региональных особенностей.

Быстрый рост численности населения (3-3,5% ежегодно) увеличения объем жилищно-гражданского строительства более чем в три раза. Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет успешное решение социальных, экономических и технических задач развития всей экономики Республики Таджикистан. К тому же, строительство занимает существенную долю в структуре ВВП как страны в целом, так и города Душанбе (см. Таблицу 2). Статистический ежегодник Республики Таджикистан 2019: Статистический сборник / Государственный комитет по статистике РТ; [Редкол.: Г.К. Хасанзода - пред. и др.]. - Офиц. изд. - Душанбе : Государственный комитет по статистике РТ, 2020-. - 478с.

Таблица 2. Номинальный ВВП по отраслям происхождения с 2015-2018г.г. (в млн. сомони)

Источник: Статистический ежегодник Республики Таджикистан 2019: Статистический сборник; составлено автором.

На сегодняшний день из всего пула активного трудоспособного населения 1,47 млн. чел. заняты в сфере сельского хозяйства (60,8% из всего числа активного в экономике трудоспособного населения), 0,16 млн. чел. в оптовой и розничной торговле (6,7% из всего числа активного в экономике трудоспособного населения), 0,24 млн. чел. в сфере образования (9,8% из всего числа активного в экономике трудоспособного населения), 0,12 млн. чел. в сфере здравоохранения (4,8% из всего числа активного в экономике трудоспособного населения) и 0,1 млн. чел. в сфере строительства (4,3% из всего числа активного в экономике трудоспособного населения) (см. Таблицу 3). Статистический ежегодник Республики Таджикистан 2019: Статистический сборник / Государственный комитет по статистике РТ; [Редкол.: Г.К. Хасанзода - пред. и др.]. - Офиц. изд. - Душанбе : Государственный комитет по статистике РТ, 2020-. - 478с.

Таблица 3. Занятость в разбивке по секторам экономики

125

137,5

135,7

138,4

149,3

147,9

170,6

161,3

в транспорте, складском хоз-ве и связи

43

53,6

55

55

56,8

56

43,6

63,8

в операции с недвижимым имуществом

13

16,1

18,5

20,9

22,3

21,4

31,5

30

в госуправлении и обороне

36

35,9

32,9

35,4

36,3

36,5

44,8

46,9

в образовании

189

193

201,3

203,9

209,8

220,5

231,5

237

в здравоохранении и соц.услугах

84

88,6

90,6

94

98,3

104,7

114,3

116,1

в прочих коммунальных, и соц. и перс.услугах

64

56,7

59,9

62

66,6

69,9

48

42,6

Источник: Статистический ежегодник Республики Таджикистан 2019: Статистический сборник Там же.*; составлено автором.

Строительный комплекс в РТ играет ключевую роль в достижении поставленных стратегических целей государства, которая проявляется в реализации инвестиционно-строительных программ. Для достижения экономического благосостояния передовых зарубежных городов, администрации города необходимо решить ряд задач, таких как улучшение инвестиционной среды, увеличение инвестиций в новое строительство, переустройство и техническое переоснащение основных фондов предприятий с акцентом на строительную отрасль.

Важную роль для достижения выполнения данных задач играет эффективность капитальное строительство с более рациональным освоением привлечённых инвестиций, распределение этих инвестиций на программы и проекты которые позволят получить наиболее высокие социально-экономические результаты, а также высокую доходность в ходе эксплуатации реализованных объектов. Национальный план мероприятий по реализации рекомендаций национального обзора жилищного хозяйства и землепользования в Республике Таджикистан / Комитета по архитектуре и строительству при Правительстве Республики Таджикистан 2018 54с.

На сегодняшний день, средняя обеспеченность жильем является важным показателем жилищного благосостояния населения и данный показатель в мире уходить от крайность. Например, в США средняя обеспеченность жильем составляет 69,7 кв.м., во Франции и Германии она составляет 39 кв.м., в России 23,4 кв.м., в Китае 8,25 и в Республике Таджикистан она составляет 12 кв.м и в частности в городе Душанбе 12,2 кв.м (см. Рис.2). Как очеловечить «квадраты» / https://expert.ru/expert/2015/15/kak-ochelovechit-kvadratyi/media/259584/

Плохое постреализационное техническое обслуживание либо её полное отсутствие в городе Душанбе так и в целом по стране, на сегодняшний день привело к ухудшению жилищных условий многого числа населения, что в свое время привело к существенному превышению спроса над предложением в жилье и росту ввода жилье за счет населения путем постройки жилья в долевой форме (см. Рис. 3). Статистический ежегодник Республики Таджикистан 2019: Статистический сборник / Государственный комитет по статистике РТ; [Редкол.: Г.К. Хасанзода - пред. и др.]. - Офиц. изд. - Душанбе : Государственный комитет по статистике РТ, 2020-. - 478с. Важно отметить, что ухудшение жилищных условий население обусловлено как неадекватным обслуживанием, так и отсутствием доступа большей части жилищного фонда к базовым коммунальным услугам ведь вся коммунальная инфраструктура по стране была построена еще в советское время и сейчас либо бездействует, либо работает на пределе своих эксплуатационных возможностей. Национальный план мероприятий по реализации рекомендаций национального обзора жилищного хозяйства и землепользования в Республике Таджикистан / Комитета по архитектуре и строительству при Правительстве Республики Таджикистан 2018 54с.

Рисунок 3. Ввод в действие жилых домов по формам собственности

К тому же необходимо рассмотреть ввод жиль в призме международного сравнения и более уместным является сравнение объемов ввода жилья в Республике Таджикистан по сравнению с сопоставимыми странами и для этого были выбраны страны СНГ. Как видно из таблицы четыре, по объему ввода жилья Республикой Таджикистан занимает один из последних мест среди стран СНГ, что в большей части связано с социально-экономическим положением страны.

Таблица 4. Ввод в действие жилых домов (млн.кв.м. общей площади)

По состоянию на 1 января 2019 года общая площадь городского жилого фонда по республике составило 32 млн. 923 тысячи квадратных метров, из них 10 млн. 312 тысяч квадратных метров составляет городской жилищный фонд (см. Табл. 5). Статистический ежегодник Республики Таджикистан 2019: Статистический сборник / Государственный комитет по статистике РТ; [Редкол.: Г.К. Хасанзода - пред. и др.]. - Офиц. изд. - Душанбе : Государственный комитет по статистике РТ, 2020-. - 478с. В период 2001-2018 гг. ситуация изменилась и цены на жильё выросли во много раз. В период 2020 года цены на жильё в Душанбе составили от 300 до 3000 долл. США за 1м2 в зависимости от качества, планировки квартиры и местоположения. Тем не менее сегодня цены на жильё в Таджикистане остаются самыми низкими среди стран бывшего СССР. Национальный план мероприятий по реализации рекомендаций национального обзора жилищного хозяйства и землепользования в Республике Таджикистан / Комитета по архитектуре и строительству при Правительстве Республики Таджикистан 2018 54с.