1) улучшению системы рефинансирования;
2) ликвидности банков;
3) снижению кредитного риска банков;
4) снижению ипотечной процентной ставки и т.д.
Сутью системы секьюритизации является формирование и развитие собственных источников рефинансирования ипотеки вследствие чего можно получить мультипликативный эффект в виде роста цен на строительную продукцию, расширение строительства и т.д.
Для улучшения среды ипотечного кредитования необходимо внедрить следующие меры:
1) формирование рынка секьюритизации;
2) расширение ипотечных программ и внедрение новых инструментов для привлечения новых заемщиков;
3) улучшение строительного инвестиционного климата путем поддержки заемщиков со стороны государства;
4) улучшение рыночной инфраструктуры.
Все изученные и приведенные меры направлены на эффективное функционирование рынка недвижимости, улучшения инвестиционного климата в строительстве и улучшению жилищных условий населения. Меры по государственному регулированию рынка жилой недвижимости позволят улучшить ситуацию с ценообразованием на рынке и сократить доля хаотичного ценообразования путем механизма сдержек и противовесов.
Заключение
В современной рыночной экономике все сферы деятельности подвержены внедрению элементов рыночной экономики и сфера недвижимости не является исключением. Выполнение субъектами рынка своих функций и задач возможна при наличии у него условий для совершения деятельности, таких как наличие объекта и территории для функционирования. Иначе говоря, субъекты рынков в нынешнее время не ограничены своим только рынком в плане совершения деятельности, но и могут одновременно выступать субъектами других рынков, таких как рынок недвижимости.
Для изучения рынка недвижимости необходимо разобрать понятийный аппарат данного рынка, то есть выявить особенности и сущность понятия недвижимость. В ходе исследования было выявлено, что понятие «недвижимость» не имеет одного унифицированного определения и ее трактовка зависит от экономической и законодательной особенности страны. Однако в одном все изученные примеры определения данной категории были едины, а именно в том что понятие недвижимость неразрывно связано с землей. Анализ зарубежной практики в данной сфере показал, что в разных правовых системах элементы земли могут считаться недвижимостью и быть законодательно регламентированы.
В ходе проведенного исследования были выдвинуты ряд факторов, которые прямо или косвенно влияют как на рынок недвижимости, так и на цены рынке. По нашему мнению пенообразующие факторы можно условно подразделить на две группы:
- Общие факторы:
· физическое состояние и инфраструктура объекта;
· геолокация объекта недвижимости;
· близость остановок общественного транспорта;
· наличие автомагистрали или главной дороги у объекта недвижимости;
· расположенность промышленных предприятий в удаленности от объекта;
· состояние окружающей среды.
- Частные факторы:
· Удаленность объектов социальной значимости от объекта недвижимости;
· Количество этажей всего объекта недвижимости;
· Количество и качество лифта;
· Уровень шумоизоляции недвижимости;
· Обеспеченность парковкой.
На основе проанализированного материал о факторах ценообразования и формирования группировки данных факторов был проведен корреляционно-регрессионное исследование о зависимости цены на жилую недвижимость, характеризуемые средней ценой за квадратный метр. В исследование было включено 10 факторов прямого и косвенного воздействия и по ее результатам установлено, что факторы ценообразования на рынке недвижимости в городе Душанбе. Было выявлено что факторами, которые наиболее влияют на цену жилой недвижимости, являются: индекс цен на первичном рынке жилья и численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума.
Так же, автором был проведен анализ динамики цен на рынке жилой недвижимости и построена прогнозная модель Хольта-Винтерса. Было выявлено, что по полученным прогнозными данным цены на рынке жилья в городе Душанбе следующие 3 года будут иметь отрицательную динамику.
Практика зарубежных стран по регулированию рынка недвижимости помогла сделать классификацию основных методов государственного регулирования к которым относятся:
· экономические методы;
· административные методы.
Самой эффективной практикой сбалансированного и скоординированного внедрения обоих перечисленных методов является практика Германии, которая не дает рынку ни охладиться ни перегреться. является примером здорового рынка, где все в меру, т.е. цены растут, а пузыря нет; идет жилищное строительство, но свободных площадей нет; объекты жилой недвижимости реализовываются в самые короткие сроки, объем кредитования увеличивается. Испания является примером не совсем здорового рынка, где огромное количество объектов жилой недвижимости пустуют, можно наблюдать спад цен на недвижимость семь лет подряд.
Проведя анализ теоретических трудов и различные исследования на основе количественных данных можно сделать вывод, что на сегодняшний день город Душанбе очень уязвим к внешним факторам. Системе государственного управления необходимо не только внедрить современные меры государственного контроля рынка жилой недвижимости, но и продумать и наладить механизм их функционирования, что потребует много сил и стараний. Исходя из изученного материала системе государственного регулирования рынком жилой недвижимости рекомендуется следующие меры по улучшению регулирования взаимоотношений в данном рынке:
Налоговые меры:
1) обеспечению независимость бюджета региона;
2) улучшению конкурентной среды регионов при привлечении финансирования со стороны бизнеса;
3) улучшению качества жизни населения путем обеспечения достойных социальных условий;
4) оптимизации территориального планирования и развития;
5) улучшение транзакционных нагрузок на стороны совершения сделок;
сокращение приобретение недвижимости как инвестиций.
Строительные меры:
Для развития ГЧП и увеличения строительства необходимо:
1) возложить функцию технической инфраструктуры на органы власти;
2) улучшение и системы налоговой системы недвижимости, которая стало бы основой территориального развития;
3) внедрить и развить механизмы ГЧП;
4) развитие системы купли-продажи земли, где получателем земли станет девелопер с развитой социальной политикой и с низкими ценами и приемлемым качеством.
Для улучшения среды ипотечного кредитования необходимо внедрить следующие меры:
1) формирование рынка секьюритизации;
2) расширение ипотечных программ и внедрение новых инструментов для привлечения новых заемщиков;
3) улучшение строительного инвестиционного климата путем поддержки заемщиков со стороны государства;
4) улучшение рыночной инфраструктуры.
Список литературы
1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. М., 1997.
2. Пашкус, Ю.В. Экономика и финансы недвижимости / под ред. Ю. В. Пашкуса. СПб., 1999. С. 32.
3. Коханенко В. В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М., 1997.
4. Хасанов М. И. Рынок недвижимости - экономический механизм функционирования. Часть 1. [Электронный ресурс] URL:http://ros-nedvigimost.ru/ publikaciya-polnaya/1417
5. Сажина М.А., Зарайская О.А. Недвижимость в науке и практике // Государственное управление. Электронный вестник. 2016. №59. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nedvizhimost-v-nauke-i-praktike (дата обращения: 19.01.2020).
6. Габараев А.М. Понятие и признаки недвижимости [Конференция] // Актуальные проблемы научной мысли: Сборник статей Международной научно-практической конференции. - Уфа : Научный Центр «Аэтерна», 2014. - стр. 121-124.
7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
8. Бергманн В. Введение к пониманию германского Гражданского уложения // Гражданское уложение Германии. М.: Wolters Kluwer Russia, 2008. С. 55-61
9. Бузова И.А. Инвестиции в недвижимость: методы обоснования финансовых решений: автореф. дис… канд. экон. наук. СПб., 2000.
10. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.
11. Задонский Г. Рынок недвижимости // Экономическое развитие России. 2014. Т. 21. № 10. С. 49?57.
12. Зарайская О.А. Рынок недвижимости: его структура, особенности, место и роль в экономическом процессе // Теория и практика управления: новые подходы. М.: Университетский гуманитарный лицей, 2007. Вып. 8
13. Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости // Экономические науки. Научно-информационный журнал. 2007. № 7 (32). С. 136-139.
14. Зеленюк А.И. Инвестиции в недвижимость как форма движения спекулятивного капитала // Финансовый бизнес. 2011. № 6 (155). С. 20?29.
15. Калинина Г.И. Классификация объектов недвижимости в России: правила, проблемы, новации // Кадастр недвижимости. 2013. № 11.С. 115?120.
16. Кузнецова Е.О. Развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости // Вестник магистратуры. 2013. № 11 (26). С. 90?95.
17. Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. М.: Дело, 1992
18. Лапенков Н.О. Стратегии управления недвижимостью // Молодой ученый. 2016. № 10. С. 766?769.
19. Лебедева О.И. Управление недвижимостью в условиях российской экономики // Общество. Среда. Развитие. 2012. № 4 (25). С. 10?13.
20. Энгельс Ф. Похороны Карла Маркса: Соч.// К. Маркс, Ф. Энгельс. - 2-е изд. - Т.19. - 350 с.
21. Шепелев, Н. П. Реконструкция городской застройки : учеб. для строит. спец. вузов / Н. П. Шепелев, Н. С. Шумилов. - М. : Высш. шк., 2000. - 271 с.
22. Губернский, Ю. Д. Жилище для человека / Ю. Д. Губернский, В. К. Лицкевич. - М. : Стройиздат, 1991. - 227 с.
23. Литовки, В. Н. Жилищное законодательство. - М., 1998. - С. 7
24. Жилищный Кодекс Республики Таджикистан от 27 декабря 1997 г. N 506 Электронный ресурс: https://andoz.tj/docs/drugie-kodeksi/Code_%E2%84%9613__Housing_code_RT_ru.pdf
25. Жилищное право: курс лекций / М. К. Галянтич, Г. І. Коваленко. - К. : Юринком Интер, 2002.
26. Oxley, M. (2009). Financing Affordable Social Housing in Europe. Nairobi: UN-Habitat. 2
27. Braga, M. and P. Palvarini (2013). Social Housing in the EU. Brussels: The European Parliament. Электронный ресурс: URL: http://www.europarl.europa.eu/RegData/etudes/note/join/2013/492469/IPOL-EMPL_NT(2013)492469_EN.pdf
28. Rosenfeld, Orna. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges. Электронный ресурс: URL: https://www.researchgate.net/publication/281281513_Social_Housing_in_the_UNECE_region_models_trends_and_challenges
29. Whitehead, C. and K. Scanlon (eds.) (2008). Social Housing in Europe II. A review of policies and outcomes. London: London School of Economics.
30. European Parliament. (2014). Housing Policy in the EU Member States. Directorate General for Reseaarch. Working Document Social Affairs Series W14. European Parliament [online]. Электронный ресурс: URL: http://www.europarl.europa.eu/workingpapers/soci/w14/default_en.htm
31. HUD- U.S. Department of Housing and Urban Development (2014b). Public Housing: What is public housing? Электронный ресурс: URL: http://portal. hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/public_indian_ housing/programs/ph
32. Amzallag, M. and C. Taffin (2010). Social Rental Housing in France. Paris: L'Union Sociale pour Habitat. Электронный ресурс: URL: http://www.iut.nu/ members/Europe/West/2010/France_SocialRenting_ WorldBank2010.pdf
33. Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2015. №4. 253-266. Электронный ресурс: URL: https://cyberleninka.ru/article/n/faktory-tsenoobrazovaniya-na-rynke-arendy-zhiloy-nedvizhimosti (дата обращения: 13.03.2020).
34. Катышев, П.К., Хакимова, Ю.А.. Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы). Прикладная эконометрика, 4, 2012113-123.
35. Фонди манзили шахри Душанбе / Агентии омори назди Президенти ?ум?урии То?икистон 2019. - 84с.
36. Статистический ежегодник Республики Таджикистан 2019: Статистический сборник / Государственный комитет по статистике РТ; [Редкол.: Г.К. Хасанзода - пред. и др.]. - Офиц. изд. - Душанбе : Государственный комитет по статистике РТ, 2020-. - 478с.
37. Национальный план мероприятий по реализации рекомендаций национального обзора жилищного хозяйства и землепользования в Республике Таджикистан / Комитета по архитектуре и строительству при Правительстве Республики Таджикистан 2018. - 54с.
38. Как очеловечить «квадраты» / Журнал «Эксперт» Электронный ресурс: URL:https://expert.ru/expert/2015/15/kak-ochelovechit-kvadratyi/ media/259584/
39. Пузанова И. А. Интегрированное планирование цепей поставок : учебник для бакалавриата и магистратуры / И. А. Пузанова ; под ред. Б. А. Аникина. - М. : Юрайт, 2014. - 320 с.
40. Кузнецов В.И., Киселева И.А., Попов Е.О., Владимиров Н.А. О прогнозировании уровня безработицы методом экспоненциального сглаживания с трендом и сезонностью Хольта-Уинтерса. В сборнике: Россия: Тенденции и перспективы развития. 2019. С. 303-304
41. Прогноз по методу экспоненциального сглаживания с трендом и сезонностью Хольта-Винтерса [Электронный ресурс]. - URL: http://4analytics.ru/prognozirovanie/prognoz-po-metodueksponencialnogo-sglajivaniya-s-trendom-i-sezonnostyu-xoltavintersa (дата обращения 20.03.2020).
42. Поздняков, А. С., Применение метода Хольта-Винтерса при анализе и прогнозировании динамики временных рядов / Проблемы организации и управления на транспорте - Екатеринбург, - 2016 С. - 57-64.
43. Кириллов В. И. Квалиметрия и системный анализ: учеб. пособие / В. И. Кириллов. - Минск: Новое знание; М.: Инфра-М, 2011. - 440 с.
44. Стерник Г. М. Девелопмент недвижимости : учеб. пособие / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник, Н. В. Тулинова. - М. : Проспект, 2016. - 304 с.
45. Закон Республики Таджикиста «О государственной пошлине» (в редакции Закона РТ от 26.12.2005г.№ 115, от 22.12.2006г.№217)
46. О'Салливан А. Экономика города : пер. с англ. / А. О'Салливан. -- 4-е изд. -- М. : Инфра-М, 2002. -- 706 с.
47. Халикова Г.И., Соломенников С.И. Проблемы реализации проектов государственно-частного партнерства в социальной сфере в Республике Татарстан // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. №12 (52). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-realizatsii-proektov-gosudarstvenno-chastnogo-partnerstva-v-sotsialnoy-sfere-v-respublike-tatarstan (дата обращения: 12.04.2020).