Экономические методы включают, например, регулирование ставок, смягчение условий ипотеки, введение налоговых льгот и многое другое. Существуют меры, которые делают спекуляции на перепродаже недвижимости в краткосрочной перспективе невыгодными. Одной из таких мер является высокий налог на прирост капитала. При продаже недвижимости через короткий промежуток времени после покупки необходимо уплатить налог по ставке до 48% от разницы между первоначальной ценой покупки и ценой продажи. Налог уменьшается со временем, но полностью исчезает только через 22 года после покупки. Rosenfeld, Orna. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges. Электронный ресурс: URL: https://www.researchgate.net/publication /281281513_Social_Housing_in_the_UNECE_region_models_trends_and_challenges
Государство может предпринять шаги для поощрения покупателей первичной недвижимости. Во Франции закон Дюфло служит стимулом: часть стоимости купленных квартир компенсируется налоговыми вычетами. Если гражданин Франции покупает квартиру на первичном рынке и соглашается сдавать ее в аренду на 9 лет, он может вычесть до 18% ее стоимости из подоходного налога за этот период. Кроме того, покупатели новых домов во Франции освобождаются от налога на недвижимость на два года (taxe fonciиre Taxe fonciиre - земельный налог). Кроме того, для французов при покупке новой недвижимости для постоянного проживания предлагается ипотечная программа с нулевой ставкой (prкt а taux zйro, PTZ Prкt а taux zero - кредит с нулевой ставкой).
Регулирование стоимости ипотеки и критерии выдачи кредита являются государственными и банковскими инструментами, которые влияют на активность покупателей. Например, очень благоприятные условия для выдачи ипотеки стали одной из причин серьезного экономического кризиса в США в 2008 году. HUD- U.S. Department of Housing and Urban Development (2014b). Public Housing: What is public housing? Электронный ресурс: URL: http://portal. hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/public_indian_ housing/programs/ph
Административными мерами являются инфраструктурное обеспечение деятельности на рынке недвижимости (регистрация объектов, регистрация прав собственности и сделок с ними, лицензирование профессиональной деятельности).
Государство планирует объем строительства. В зависимости от демографической ситуации на конкретном рынке устанавливается план - сколько объектов необходимо построить в год, и строительные компании получают заказы. Например, в Соединенном Королевстве в год строится около 120 тысяч единиц жилья, однако, учитывая рост населения, необходимо построить около 200 тысяч. Такие данные позволяют понять, существует ли дефицит предложения на рынке. Там же.*
Механизм государственного участия в регулировании рынка жилой недвижимости США сложился в 20 веке. Стремление управлять рынком недвижимости с помощью рыночных механизмов является преобладающим, которая может стать значимой моделью для развитых отношений в этой сфере деловой активности. European Parliament. (2014). Housing Policy in the EU Member States. Directorate General for Reseaarch. Working Document Social Affairs Series W14. European Parliament [online]. Электронный ресурс: URL: http://www.europarl.europa.eu/workingpapers/soci/w14/default_en.htm
Налоговые выплаты занимают особое место в системе государственного регулирования рынком жилой недвижимости в США. Отсутствие унифицированной информационной системы на муниципальном уровне принудила частные организации формировать личные базы данных о состоянии объектов и статусе участников данного рынка. Существуют примеры того как штаты применяют материалы базы данных частников для создания открытых источников информации для общества о состоянии земель (например, эти информационные системы были внедрены в округе Виндот, штат Канзас и округ Лейн, штат Орегон). Внедрение информационных систем привело к улучшению сбора налогов на имущество. European Parliament. (2014). Housing Policy in the EU Member States. Directorate General for Reseaarch. Working Document Social Affairs Series W14. European Parliament [online]. Электронный ресурс: URL: http://www.europarl.europa.eu/workingpapers/soci/w14/default_en.htm
При систематическом анализе рынка недвижимости США и его компонентов нельзя игнорировать описание деятельности федеральных агентств в области ипотечного регулирования. Американская ипотечная стратегия и государственная система поддержки ипотеки развивались во время Великой депрессии в 1930-х годах, а затем серьезный экономический кризис привел к падению спроса на недвижимость. HUD- U.S. Department of Housing and Urban Development (2014b). Public Housing: What is public housing? Электронный ресурс: URL: http://portal. hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/public_indian_ housing/programs/ph
В 1933 году были созданы специальные правительственные структуры - Федеральное жилищное управление (Federal Housing Administration), а также Администрация ветеранов. Главной их задачей было обеспечение ипотечного страхования, т.е. обеспечение страховой выплаты кредиторам в случае банкротства заемщика, а также предоставление кредитов на приобретение жилья.
Для поддержания рынка жилой недвижимости было создано «Фэнни Мэй» (Federal National Mortgage Association), которая скупала ипотечные кредиты Федеральной жилищной администрации и формировала рынок вторичного ипотечного кредитования т.е. двухуровневой модели ипотечного кредитования. «Фэнни Мэй» ввела новую систему ипотеки, поддерживала невыгодные жилищные проекты.
Организации любых форм собственности, которые занимаются регулированием ипотечного кредитования, имеют возможность повлиять на состояние современного первоначального ипотечного кредитования в США. Они также регулируют вторичную ипотеку посредством своей деятельности. Функционирование американской ипотечной системы обусловлено значительной государственной поддержкой - благодаря политическим инициативам и внедрению системы унификации ипотечных услуг в США был создан конкурентный вторичный ипотечный рынок, которая играет важную роль в национальной финансовой системе.
Мировая практика в сфере регулирования рынка жилой недвижимости показала обилие методов и инструментов в вооружении стран, от прямого вмешательства и полного контроля над рынком до предоставлении контроля частным либо квазигосударственным организациям и саморегуляцию рынка. Важно понимать рынок цикличен и нельзя выбрать одну конкретную методику или механизм воздействия на рынок. Воздействие должно быть ситуативным и государство должно иметь в запасе комплекс мер и механизмов по воздействию на как можно большую вариацию возможных сценариев развития рынка.
3.2 Методы и механизмы государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости в Душанбе
В Республике Таджикистан рынок жилой недвижимости регулируется на всех ветвях власти также как и на всех уровнях государственного управления. Политика регулирования рынка жилой недвижимости страны, является совокупностью мер контроля возложенные на уполномоченные государственные органы для обеспечения стабильности и развития рынка. Объективная возможность государственного регулирования исторически проявлялась при достижении определенного уровня экономического развития, концентрации капитала и производства.
Как было выявлено, методы государственного управления рынком жилой недвижимости бывают двух типов:
1) административные (методы непосредственного вмешательства);
2) экономические (методы косвенного воздействия)
Административные методы заключаются в использовании силы государственной власти и реализуются посредством следующих приемов:
- создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и регионах;
- лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
Система регистрации недвижимости и регистрации прав на недвижимость является основой государственного регулирования рынка недвижимости и в то же время составляет основную часть инфраструктуры рынка недвижимости.
Учет недвижимости в Республике Таджикистан производится на основе кадастра недвижимости, создаваемого в соответствии с Законом Республики Таджикистан о государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него. Кадастровая карта недвижимости в стране формируется Государственным комитетом по земельному управлению и геодезии Республики Таджикистан (далее Комитет) и непосредственно уполномоченной организацией, которая занимается государственной регистрацией недвижимого имущества и прав на него возложено на ГУП «Регистрация недвижимого имущества» при Комитете. Закон Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него (Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан, 2008 год, № 3, ст. 194, ЗРТ от 22.07.2013г. №997)
Будучи ключевой подсистемой государства в сфере регулирования функционирования сферы недвижимости, подсистема учета осуществляет функцию регистрации прав и сделок на недвижимое имущество, и обеспечивают оценку стоимости недвижимости. Данные функции Комитета осуществляются на основе ряда нормативно правовых актов и регламентов, такие как Закон Республики Таджикистан «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него», Закон Республики Таджикистан «Об оценке недвижимого имущества», Постановление об утверждении «Правил проведения проверок деятельности хозяйствующих субъектов в процессе выполнения работ по топографической съемки, картографии и базы данных кадастры, используя топографические и геодезические материалы, картографирование и кадастра» и т.д.
Также, необходимым условием регулирования рынка недвижимости является регламентация правил и норм строительства, что возложено на Градостроительный кодекс Республики Таджикистан (далее ГрК РТ) на основании которого «градостроительная деятельность - деятельность государственных органов, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий, населенных пунктов, определения видов использования земельных участков, производства строительных материалов и изделий, инженерно-разведывательных работ, проектирования, строительства и реконструкции зданий и сооружений». Градостроительный Кодекс Республики Таджикистан от 28 декабря 2012 г. №933 Электронный ресурс: URL: https://andoz.tj/docs/drugie-kodeksi/Code_%E2%84%9613__Urban _code_RT_ru.pdf
Согласно ГрК РТ градостроительная деятельность основывается на территориальное планирование и зонирование. Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений. Там же.*
Ключевым инструментом регулирования градостроительства являются параметры земельных участков, зданий и сооружений, которые детально рассматриваются в Закон Республики Таджикистан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности».
Выступая в роли важнейшего элемента функционирования и регулирования рынка недвижимости, налогообложение недвижимости входит в систему налогов в каждом государстве и имеет весомую долю в нем. Налоговое регулирование рынка недвижимости выступает в качестве инструмента исполнения фискальной политики и регулятивной функции налогов в современном глобализированном мире.
Традиционно налоги на недвижимость составляют высокую долю в доходной части бюджетов местного (муниципального - районы, города, общины) и регионального (штаты, земли, графства, области) уровней. Так, в США налоги на недвижимость составляют до 75% доходов местных бюджетов, в Канаде - до 80, в Голландии - до 95%. Существенна доля налогов па недвижимость и в общих доходах государственного бюджета (Канада - около 7%, США - более 14%). Налоговый Кодекс Республики Таджикистан от 17 сентября 2012 г. №901 Электронный ресурс: URL: https://andoz.tj/docs/drugie-kodeksi/Code_%E2%84%9613__Tax_code_RT_ru.pdf
Также одним из важных административных методов регулирования рынка недвижимости является установление государственной пошлины на операции с недвижимым имуществом и система санкций в случаях нарушений правил и требований. В Республике Таджикистан государственная пошлина устанавливается на основании МРОТ и размера показателя для расчетов, которая составляет 58 сомони.
Так, например, государственная пошлина при нотариальном заверении недвижимого имущества в стране взимается в следующих размерах:
· за удостоверение договоров отчуждения (купля - продажа, дарение, мена и т.п.) недвижимого имущества (жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества либо их части):
o детям, в том числе усыновленным (удочеренным), супругу, родителям - 0,2 % от суммы договора, но не менее 50 % от минимальной заработной платы;