o братьям, сестрам, внукам, дедушке, бабушке 0,5% от суммы договора, но не менее однократного размера минимальной заработной платы;
o другим физическим и юридическим лицам - 1,5% от суммы договора, но не менее двукратного размера минимальной заработной платы.
· за удостоверение договоров отчуждения недвижимого и другого имущества, подлежащего регистрации, реализуемого через аукционы тендеры - в размере двукратной минимальной заработной платы и т.д. Закон Республики Таджикиста О государственной пошлине (в редакции Закона РТ от 26.12.2005г.№ 115, от 22.12.2006г.№217)
Другие не менее важные аспекты административного метода, такие как контроль соблюдения норм и правил процесса взаимоотношений с недвижимым имуществом и введение запретительных и санкционных мер регулируются Гражданским Кодексом РТ, Гражданско-процессуальным Кодексом Республики Таджикистан и другими нормативно-правовыми актами которые регламентируют каждый конкретный аспект административного метода.
Экономическая (косвенная) форма управления рынком недвижимости предполагает, что государство создает некий экономический механизм, который заинтересовывает участников рынка недвижимости действовать в необходимом государству направлении.
Экономическая форма управления рынком недвижимости осуществляется с помощью:
- системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов и освобождение от них);
- регулирования ключевой ставки;
- различных форм субсидирования отдельных категорий граждан при приобретении жилья;
- реализации государственных целевых программ;
- амортизационной политики;
- внешнеэкономической деятельности и т.д.
Исходя из вышеупомянутых характеристик рынка жилой недвижимости, а также форм государственного регулирования, мы выделяем несколько ключевых областей, в которых государство может оказать положительное влияние на развитие рынка:
· Регулирование спроса и предложения на рынке посредством прямой покупки либо продажи (предоставления) недвижимости государством. О'Салливан А. Экономика города : пер. с англ. / А. О'Салливан. -- 4-е изд. -- М. : Инфра-М, 2002. -- 706 с. Конечно, процесс покупки и продажи недвижимости не должен быть изолирован от решения других государственных задач. Таким образом, квартиру можно купить для последующей сдачи социально незащищенным категориям граждан, гражданам, пострадавшим от стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, для создания фонда переселения и т.д. За 2018 год администрацией города Душанбе было введено в действие жилье объемом 15,2 тыс.кв.м., которое было направлено для обеспечения жилье социально незащищённых категорий граждан по стоимости 150 долл. США.
· Регулирование спроса и предложения на рынке с применением косвенных инструментов реализация различных программ помощи в приобретении жилья для отдельных категорий населения, регулирование системы налогообложения и т.п. На сегодняшний день администрация города Душанбе не может позволить себе покупку недвижимости для предоставления по льготным условиям гражданам. В данный процесс все чаще вовлекается предпринимательство администрацией города. Предприниматели могут получить различные налоговые льготы (освобождение от выплаты подоходного налога на один расчетный год, освобождение от налога на прибыль и т.д.) при активном участии в приобретении недвижимости в жилищный фонд администрации города для последующей передачи в пользование незащищенным категориям граждан. Стерник Г. М. Девелопмент недвижимости : учеб. пособие / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник, Н. В. Тулинова. - М. : Проспект, 2016. - 304 с.
· Снижение административных барьеров, возникающих при получении разрешений на строительство, на подключение к коммуникациям, при вводе объектов в эксплуатацию, при изменении назначения земельных участков и т.п. Подобные барьеры могут негативно повлиять на строительный комплекс, к тому же и негативно сказывается на предложение на рынке недвижимости. Упрощение административной системы в данной сфере также можете привести к снижению коррупции, как в городе, так и в стране в целом. На сегодняшний день, в городе Душанбе разрешительная и контрольная система рынка недвижимости положительно сказывается на него. Но низкие сроки получения разрешения на строительство и ограничение проверок всеми контрольными органами государственной власти (количество проверок организации за один календарный год не должно превышать 1 раза, независимо от того каким контрольным органом была проведена проверка, за исключением ситуаций предусмотренных в законодательстве) сопровождается и дополнительными строительными нагрузками на подрядчиков. Так при получении разрешения на строительство по новой системе, подрядчик должен будет возвести рекреационную инфраструктуру для объекта (например, парки, мини площадки для занятия спортом либо любая другая инфраструктура для досуга жителей по согласованию с администрацией города). Стерник Г. М. Девелопмент недвижимости : учеб. пособие / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник, Н. В. Тулинова. - М. : Проспект, 2016. - 304 с
· Либерализация и развитие рынка земельных участков. Невозможно представить недвижимость без земли т.к. земля является ее неотъемлемой частью. В случае наличия большого объема неосвоенной земли в пределах города и примыкающих территориях к нему, застройка будет плотным в таких территориях. Но опыт города Душанбе показывает диаметрально противоположенный результат, так как застройка в городе имеет центростремительный характер и стоимость земли в центре города может отличатся в 2-3 раза от земли находящийся в 5 км. Подальше от центра. Для изменения данной ситуации, к сожалению, администрация города не предпринимает никаких мер, и было бы важным внедрить инструмент освоения земель в пределах города в градостроительную систему города.
· Для обеспечения развития системы ипотеки, в государстве должно быть сформировано нормативно-правовая база регулирования ипотечной деятельности и обеспечена экономическая стабильность государства, так как ипотечная система имеет непосредственную зависимость от этих двух факторов. Система ипотечного кредитования находится в стадии становления в Республике Таджикистан. Развитию данного сегмента рынка недвижимости могут способствовать это приемлемые темпы инфляции (7,8% в РТ на 2019 год) и ставка рефинансирования, которая в РТ составляет 14% в то время как в некоторых странах она доходить до 0,25%. На сегодняшний день ставка по ипотеке в РТ составляет от 12% до 15%. Государство предпринимает меры по улучшению привлекательности ипотечного кредита в стране но пока, что меры эти неэффективны. Это связано с недоверием населения к банковской системе связанное с частыми кризисами в банковской сфере.
3.3 Меры по улучшению государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости
Большая часть населения не имеет доступа к новому жилью в связи с их низкими доходами, учитывая влияние финансового кризиса на весь рынок недвижимости. На помощь к населению приходит государство с инструментом стимулирования строительства и улучшением ипотечной среды, чтобы способствовать улучшению рыночной конъюнктуры.
Стоимость земли, проектирование будущей застройки и подключение к государственной коммунальной инфраструктуре имеют прямое воздействие на конечную цену на недвижимость и, следовательно, государству необходимо вести политику устранения всяких форм барьеров застройщикам.
Республика Таджикистан в 2019 году согласно отчету «Doing Business» ВБ занимает 135 среди 183 стран в сфере доступности получения разрешений на строительство. Чтобы получить разрешение в Республике Таджикистан необходимо пройти 26 процедур, потратить 157 дней и 3% от среднедушевого дохода World Bank Group. 2019. Economy Profile of Tajikistan. Doing Business 2020;. World Bank, Washington, DC. © World Bank. https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/32848 License: CC BY 3.0 IGO..
Техническая инфраструктура, будучи основополагающим компонентом строительства занимающий более трети себестоимости 1кв.м., является одновременно важнейшей проблемой в ходе строительства, что напрямую влияет на рост темпов строительства. В городах на сегодняшний день в большей мере нет равенства спроса и предложения, так как спроса гораздо выше, что связано с невысокими мощностями застройщиков. К тому же проблемы с инфраструктурным обеспечением новых площадей для застройки новых жилых комплексов являются основными факторами дефицита на рынке и повышению ее стоимости.
Отсутствие затрат на проведение технической инфраструктуры приведет к снижению цен на недвижимость, примером которого может стать опыт запада, где государство обеспечивает всю инфраструктуру. Земля, выставленная на продажу, подключена ко всем инфраструктурным сетям до выставления на продажу. Поэтому местным властям необходимо иметь мощности и плотно заниматься обустройством земель жилищного строительства Халикова Г.И., Соломенников С.И. Проблемы реализации проектов государственно-частного партнерства в социальной сфере в Республике Татарстан // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. №12 (52). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-realizatsii-proektov-gosudarstvenno-chastnogo-partnerstva-v-sotsialnoy-sfere-v-respublike-tatarstan (дата обращения: 12.04.2020)..
Однако местным властям невозможно реализовать все потребности общества в виду ограниченности бюджета и для решения данной проблемы необходимо привлекать финансирование извне как система ГЧП Стерник Г. М. Девелопмент недвижимости : учеб. пособие / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник, Н. В. Тулинова. -- М. : Проспект, 2016. -- 304 с..
Налог на недвижимое имущество широко распространенным инструментом регулирования рынка недвижимости в большинстве странах. В Республике Таджикистан, ставка налога на объекты недвижимости, которое используется для личного пользования в качестве жилья составляет 3% для помещений до 90 кв.м., и 4% для помещений свыше 90 кв.м. скорректированный на региональный коэффициент. Данный коэффициент в городе Душанбе составляет 1, и необходимо отметить, что налог на недвижимое имущество в большинстве случаев является налогом местного уровня и главным источником пополнения местного бюджета Налоговый Кодекс Республики Таджикистан от 17 сентября 2012 г. №901 Электронный ресурс: URL: https://andoz.tj/docs/drugie-kodeksi/Code_%E2%84%9613__Tax_code_RT_ru.pdf.
Для регулирования рынка недвижимости и в целях избежание ее перегрева, необходимо ввести новую систему налогообложения на основе рыночной стоимости объекта. Также необходимо законодательно закрепить имущественное налогообложение, в случае которого налог за имущество будет взыматься за реальную рыночную стоимость имущества, что приведет к:
1) обеспечению независимость бюджета региона;
2) улучшению конкурентной среды регионов при привлечении финансирования со стороны бизнеса;
3) улучшению качества жизни населения путем обеспечения достойных социальных условий;
4) оптимизации территориального планирования и развития;
5) улучшение транзакционных нагрузок на стороны совершения сделок;
6) сокращение приобретение недвижимости как инвестиций.
Органам местного самоуправления необходимо разработать механизм привлечения негосударственных фондов, что поможет развивать инфраструктуру и предоставить доступ к государственным услугам на выгодных условиях государству и частным инвесторам.
ГЧП относится к инновационным методам, используемым государственным сектором для заключения контракта с частным сектором, используя его капитал и управленческий потенциал для реализации проектов в соответствии с установленными временными рамками и бюджетом, в то время как государственный сектор сохраняет ответственность за предоставление этих услуг населению. таким образом, что это выгодно для него и оказывает положительное влияние на экономическое развитие и улучшение качества жизни Дятлов, СЛ., Мирополъский Д.Ю,. Плотников В.А., Попов А.И. Государство и рынок: проблемы выбора подходов к управлению развитием национальной экономики//Известия СПбУЭФ. 2011. № 1. С. 141-145..
Для успешного функционирования ГЧП необходимо обеспечить эффективную государственную структуру, улучшение инвестиционного климата и развития частного климата.
Для развития ГЧП и увеличения строительства необходимо:
1) возложить функцию технической инфраструктуры на органы власти;
2) улучшение и системы налоговой системы недвижимости, которая стало бы основой территориального развития;
3) внедрить и развить механизмы ГЧП;
4) развитие системы купли-продажи земли, где получателем земли станет девелопер с развитой социальной политикой и с низкими ценами и приемлемым качеством.
Развитие ипотечной системы является другим не менее важным инструментом регулирования цен на жилье, которое направлено на улучшение качество жилищного обеспечения населения.
Ипотечное кредитование является элементом сбалансирования неравенства между ценами на жилье и уровнем дохода населения. Отсутствие у банков источников инвестирования на длительный срок является главным барьером препятствующий развитию системы ипотеки и снижению процентных ставок. Это обуславливает необходимость экономической политики государства и формирование собственных источников финансирования Тихомиров Д.В. Обесценение активов: проблемы оценки и отражения в финансовой отчетности // Известия СПбУЭФ. 2010. № 3. С. 7-16..
Для обеспечения эффективного функционирования системы ипотечного кредитования необходимо рассматривать различные формы финансирования с помощью выпуска ценных бумаг, то есть развить и внедрить инструмент секьюритизации. Секьюритизация обеспечить развитие рынка кредитования и создаст новый рынок ценных бумаг. Секьюритизация способствует: