Недвижимость является уникальным, по своим свойствам, объектом взаимоотношений существование, которой как экономической категории создают тесные связи между субъектами рынка. Она формирует экономический и социальный интерес в обществе. Недвижимость выступает в качестве объекта социальной защиты для населения, как субъекта рынка, выступает фактором производства другим конкретным субъектам, играет роль физического размещения капитала в экономическом пространстве и способствует мобильности рабочей силы выступая ресурсом в процессе экономического обмена Сажина М.А., Зарайская О.А. Недвижимость в науке и практике // Государственное управление. Электронный вестник. 2016. №59. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nedvizhimost-v-nauke-i-praktike (дата обращения: 19.01.2020)..
Одним из первых попыток определения категории «недвижимость» была проведена в римском праве в соответствии, с которым недвижимостью считались вещи, перемещение которые невозможно без нанесения физического ущерба Габараев А.М. Понятие и признаки недвижимости [Конференция] // Актуальные проблемы научной мысли: Сборник статей Международной научно-практической конференции. - Уфа : Научный Центр «Аэтерна», 2014. - стр. 121-124..
Недвижимость трактуется в разных странах по-разному исходя из социальной, экономической, административной и политической значимости данного блага для государства. Во Франции земля и постройки расположенные на данной земле считается недвижимостью и даже законодательно устанавливается, что скот на территории имения относится к недвижимости (хотя по свое природе скот подвижен). Отсутствие одного из приведенных особенностей в составе объекта, также отсутствие земельных прав собственности (сервитут и узуфрукт Узуфрукт - вещное право пользования чужим имуществом с правом присвоения доходов от него, но с условием сохранения его целостности, ценности и хозяйственного назначения.) приводит к тому, что недвижимое имущество превращается движимым имуществом.
Законодательство Франции упрощает процесс взаимоотношений субъектов по поводу передачи прав и предпочитается письменное совершение сделок, но и допускается устная форма совершения передачи прав на недвижимость без нотариального удостоверения Бергманн В. Введение к пониманию германского Гражданского уложения // Гражданское уложение Германии. М.: Wolters Kluwer Russia, 2008. С. 55-61.
Германская система права предусматривает узкое определение категории недвижимости и законодательно устанавливается категории «земельный участок» и «движимое имущество» Бузова И.А. Инвестиции в недвижимость: методы обоснования финансовых решений: автореф. дис… канд. экон. наук. СПб., 2000.. К недвижимости в Германии относятся как права на нее, так и все элементы, расположенные на ней и которые имеют физическую связь с землей Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.. Также в состав недвижимого имущества входят все эксплуатационные объекты, расположенные на объекте и находятся там постоянно кроме таковых объектов, находящиеся временно.
Также, законодательно устанавливается правовой статус отдельных помещений независимо от форм их эксплуатации считаются недвижимым имуществом, земля, где находятся здание и все элементы данной земли считаются сопутствующими элементами здания, квартиры отнесены к объектам особого права. Условно говоря, в Германии единство собственности заключается в понимании ее главенства Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996..
Законодательство Испании рассматривает вопросы касающиеся недвижимости, ее элементов и прав на нее особо детально, где наряду с общеизвестными видами объектов недвижимого имущества уточняется обособленные вещи такие как картины, статуи и любые объекты, которые собственник намерен связать с недвижимостью Задонский Г. Рынок недвижимости // Экономическое развитие России. 2014. Т. 21. № 10. С. 49?57..
Также, к понятию недвижимости отнесены концессии и сервитуты, связанные с государственной собственностью. Важно отметить, что независимо от того, что законодательно в Испании устанавливается подробный перечень объектов относящиеся к недвижимости, общее определение данного понятия все еще включает в себя важную особенность недвижимости, то есть неразрывную физическую связь с землей Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости // Экономические науки. Научно-информационный журнал. 2007. № 7 (32). С. 136-139..
Англосаксонская правовая система имеет специфичное деление вещей на движимое и недвижимое. Так, например, в Великобритании понятия движимое и недвижимое имущество применяются при регулировании взаимоотношений регулируемые МЧП Там же.*. А регулирование отношений по поводу недвижимости базируется на систему общего права, которая возникла еще XIV веке и в которой сравниваются «недвижимость» (real property) Там же.*, в соответствии с которым можно претендовать на восстановление прав собственности, и «личной собственностью» (private property) Зеленюк А.И. Инвестиции в недвижимость как форма движения спекулятивного капитала // Финансовый бизнес. 2011. № 6 (155). С. 20?29.. Недвижимость включает в себя землю и все вещи, независимости от того движимые они или не, которые передавались по наследству в увязке с недвижимостью Калинина Г.И. Классификация объектов недвижимости в России: правила, проблемы, новации // Кадастр недвижимости. 2013. № 11.С. 115?120..
В США преобладает классическое понимание деления вещей на движимое имущество и недвижимое Кузнецова Е.О. Развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости // Вестник магистратуры. 2013. № 11 (26). С. 90?95.. Принцип «право на права» является приоритетным в законодательной системе США и Великобритании, что диаметрально противоположно Европейской. Право собственности и категория «собственность» в США имеют одно значение, право на любое право собственности» Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. М.: Дело, 1992.
Опорной точкой всей сути понятия «недвижимость» являются взаимоотношения по поводу земли, так как она регламентирует весь пул объектов собственности. В американской системе права, владелец имущества имеет обширный круг прав на земельный участок. Практически, владелец земли является владельцем всего, что находится в радиусе от центра земли до всего, что находится над ним. Это означает что все блага, которые расположены на территории собственности человека, включая все, что под землей и над землей принадлежать только собственнику и он вправе распоряжаться ими по своей воле Лапенков Н.О. Стратегии управления недвижимостью // Молодой ученый. 2016. № 10. С. 766?769..
В англо-американской системе права нет понятия собственности одного конкретного благо на участке земле, а вместо этого владелец земли является владельцем всего, что находится на данной земли. Пример этого может послужить то как в английской практике применяется владение землей если по этой земле течет река. Тогда владелец станет собственником земли, по которой течет река Лебедева О.И. Управление недвижимостью в условиях российской экономики // Общество. Среда. Развитие. 2012. № 4 (25). С. 10?13..
Западные исследователи характеризуют понятие «недвижимость» с точки зрения юриспруденции и к сожалению экономическая сущность данного понятия не раскрываются. Законодательное регулирование владения недвижимости, в какой-то мере, и является ее экономическим содержанием, которое выражается в присвоении, защиты и гарантировании имущественных прав.
Понятие недвижимости имеет свою специфику в зависимости от того какой форме землевладения придерживается государство. Опыт зарубежных стран показывает, что понятие недвижимости может иметь довольно обширное значение. Если в одних странах под недвижимым имуществом понимают имущество граждан неразрывно связанный с землей, то другие и вовсе не имеют такое понятие в научном обиходе.
1.2 Рынок недвижимости, его структура и международный опыт
Жилье всегда выступала инструментом достижения социальных целей государства, и поэтому показатель доступности и обеспеченности жильем является показателем успешной политики государства. Создание хороших жилищных условий является одной из приоритетных задач социально-экономической политики государства. Если благосостояние населения очень низкий, то жилищный вопрос - важнейшая среди всех социальных проблем.
Важность жилья в жизни общества отражена в трудах многих ученых. Так, например, Ф. Энгельс писал: «... Люди в первую очередь должны есть, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.д.». Энгельс Ф. Похороны Карла Маркса: Соч.// К. Маркс, Ф. Энгельс. - 2-е изд. - Т. 19. -
350 с. Существуют различные толкования категорий «жилье» и «жилой фонд». Жилье, будучи продуктом деятельности человека необходим ему равно как еда, одежда, вода, воздух, и в современных рыночных реалиях она имеет три основные функции:
1. функция - потребительское благо;
2. функция - товар для использования;
3. функция - источник прибыли.
С точки зрения инженерии, жилье «это строительная система, которая состоит из нескольких защитных и функциональных конструкций, образующих наземный и наземно-подземный замкнутый объем, предназначенный для пребывания людей и их жизнедеятельности». Шепелев, Н. П. Реконструкция городской застройки : учеб. для строит. спец. вузов /
Н. П. Шепелев, Н. С. Шумилов. - М. : Высш. шк., 2000. - 271 с. Жилье можно рассмотреть в качестве результата производства - как «искусственную среду проживания человека, место отдыха и реабилитации, ведения профессиональной деятельности и различных бытовых процессов». Губернский, Ю. Д. Жилище для человека / Ю. Д. Губернский, В. К. Лицкевич. - М. :
Стройиздат, 1991. - 227 с. Если принять во внимание градообразующие значение жилья, тогда, по мнению Г. Т. Попова, жилье - это первичный и важнейший элемент городского хозяйства. Литовки, В. Н. Жилищное законодательство. - М., 1998. - С. 7 В общем, под одним и тем же словом «жилье» можно выделить два понятия, которые имеют принципиальное различие. В первом своем значении, жилье играет роль объекта недвижимости. Во втором, играет роль объекта предоставления жилищных услуг, то есть место отдыха, развития семьи, воспроизводства работы. Вторая концепция касается процесса использования жилья, в том числе в качестве жилого дома, который является элементом более сложных структур - жилого фонда и жилой среды.
Смысл и значение жилого фонда рассматривается в Жилищном Кодексе Республики Таджикистан (далее ЖК РТ) от 27 декабря 1997 г. N 506. Согласно статье 1 жилой фонд - это совокупность всех видов жилья (жилых домов, помещений и других строений зачисленные в жилищный фонд после их принятия в эксплуатацию и правовой регистрации в установленном Законом порядке). Жилищный Кодекс Республики Таджикистан от 27 декабря 1997 г. N 506 Электронный ресурс: https://andoz.tj/docs/drugie-kodeksi/Code_%E2%84%9613__Housing_code_RT_ru.pdf
По мнению Г. И. Коваленко, жилой фонд - это совокупность жилых домов и жилых помещений на всей территории, определенных в установленном порядке жильем, пригодным для проживания граждан. Литовки В. Н. Жилищное законодательство. - М., 1998. - С. 7 Ю. К. Толстой определяет жилой фонд как совокупность жилых помещений, пригодных к постоянному проживанию, расположенных в жилых или других зданиях; помещений, в зависимости от формы собственности, характера использования и других факторов подлежат особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно. Жилищное право: курс лекций / М. К. Галянтич, Г. І. Коваленко. - К. : Юринком Интер, 2002. Обобщая сказанное, можно определить жилой фонд как совокупность жилых домов и жилых помещений всех форм собственности, признанные в установленном порядке жильем, пригодным для проживания граждан.
Важное место в современных условиях занимает классификация жилищного фонда, что обусловлено обширными формами собственности. На сегодняшний день, ЖК РТ устанавливает структуру жилищного фонда РТ, которая состоит из 4 видов жилищного фонда иллюстрированную в рисунке 1.
Рис. 1. Структура жилищного фонда Республики Таджикистан
Исходя из ЖК РТ, к государственному жилищному фонду относятся все жилые дома и помещения, которые расположены в строениях находящиеся в ведении государству. К общественному жилищному фонду относятся все жилые дома и помещения, находящиеся в ведении колхозам, кооперативным организациям, объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям. В отличие от предыдущих двух видов жилищного фонда РТ, в фонд жилищно-строительных кооперативов входят все жилые дома, находящиеся в ведении жилищно-строительным кооперативам за исключением помещений. И последний вид жилищного фонд РТ - это индивидуальный жилищный фонд, в который входят жилые дома собственники, которых являются граждане, а в данный вид жилищного фонда входят все приватизированные жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда. Жилищный Кодекс Республики Таджикистан от 27 декабря 1997 г. N 506 Электронный ресурс: https://andoz.tj/docs/drugie-kodeksi/Code_%E2%84%9613__Housing_code_RT_ru.pdf
Структура жилищного фонда развитых стран богата широким разнообразием типов жилья. Он отличается большим количеством особенностей, среди которых наиболее важными являются доходы населения, динамика мобильности рабочей силы, законодательство и традиции отношения к собственности.
Социальное жилье. Социальное жилье является формой жилого использования в рамках национальной жилищной системы. Жилищные системы культурно специфичны, контекстуальны и принимают различные формы. Они являются результатом влияния исторических, культурных, политических и экономических факторов. Самое главное, что жилищные системы подвержены изменениям и постоянному дальнейшему развитию. В результате термин «социальное жилье» трактуется по-разному. «Однако в каждой стране существуют формы жилья, которые были созданы непосредственно для удовлетворения потребностей домохозяйств, которые не могут конкурировать на рынке и приобретать жилье с приемлемыми стандартами». Oxley, M. (2009). Financing Affordable Social Housing in Europe. Nairobi: UN-Habitat. 2 Независимо от формы, которую может принять государственное жилье, оно предлагается по более низким ценам, чем общий рынок недвижимости, и распределяется в рамках административных процедур. Braga, M. and P. Palvarini (2013). Social Housing in the EU. Brussels: The European Parliament. С текстом можно ознакомиться по адресу: http://www.europarl.europa. eu/RegData/etudes/note/join/2013/492469/IPOL-EMPL_NT(2013)492469_EN.pdf Это означает, что эта форма использования, в любом случае связана с государственной поддержкой и субсидиями. Но определение и употребление категории «социальное жилье», определение потребностей в ней, нормативно-правовых и институциональных границ, а также механизмы кредитования и финансирования различаются от страны в стране.