Из-за терминологических различий, нет унифицированного определения категории «социальное жилье», которое одинаково интерпретировалось бы в каждой стране. Важно, что в большинстве стран определение категории «социальное жилье» отсутствует ??или что нет официального определения или ее общепринятое определение. Rosenfeld, Orna. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges. В странах, где определение категории «социальное жилье» регулируется на законодательном уровне, оно относится к различным аспектам этой формы использования (см. Таблицу 1). Например, определение категории «социальное жилье» отнесено к праву владения ею (например, Франция и Великобритания); в США определение основано на уровне арендной платы; соответствующее финансирование и/или направление субсидирования (например, Франция и Германия); определения могут включать отсылку к государственной поддержке или дотациям. Rosenfeld, Orna. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges. Все страны, где сформирована система жилищного хозяйства, ее цели и бенефициары описаны в определениях, которые предоставляют правительства этих стран. Whitehead, C. and K. Scanlon (eds.) (2008). Social Housing in Europe II. A review of policies and outcomes. London: London School of Economics. В зависимости от цели и бенефициаров, социальное жилье предлагается людям, чьи потребности не могут быть удовлетворены рынком по разным причинам.
Арендное жильё. Арендное жилье позволяет решать жилищные проблемы различных категорий граждан, создает условия для эффективной межтерриториальной миграции населения, способствует привлечению граждан, имеющих специальности, необходимые для социально-экономического развития территории.
Таблица 1. Некоторые примеры определений термина «социальное жилье» в регионе ЕЭК ООН Rosenfeld, O. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges.
|
Страна |
Определение |
|
|
Великобритания |
Социальным арендуемым жильем владеют местные органы власти и частные зарегистрированные субъекты, предоставляющие его, для которых руководящая целевая арендная плата определяется на основании национального режима аренды. Им также могут владеть иные лица, и оно может предоставляться в соответствии с другими договоренностями об аренде вышеупомянутым субъектам по согласованию с местным органом. Там же.* |
|
|
Германия |
Германия не определяет свой жилищный фонд для социальных целей термином «социальное жилье». Финансово доступное жилье временно субсидируется государством (Европейский парламент, 2014 г.). European Parliament. (2014). Housing Policy in the EU Member States. Directorate General for Reseaarch. Working Document Social Affairs Series W14. European Parliament [online]. С текстом можно ознакомиться по адресу: http://www.europarl. europa.eu/workingpapers/soci/w14/default_en.htm |
|
|
Россия |
Официального определения не существует. Ближе всего по значению к этой концепции находится понятие «жилищный фонд социального назначения», описанное в Жилищном кодексе Российской Федерации. Rosenfeld, Orna. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges. С текстом можно ознакомиться по адресу: https://www.researchgate.net/publication/281281513_Social_Housing_in_the_UNECE_region_models_trends_and_challenges |
|
|
Соединенные Штаты Америки |
(Используется синоним «государственное жилье») Государственный жилищный фонд был учрежден для предоставления достойного и безопасного арендуемого жилья имеющим на него право семьям с низкими доходами, престарелым и инвалидам. Государственное жилье может быть любого размера и типа, от находящихся на большом расстоянии друг от друга индивидуальных домов для одной семьи до высотных многоквартирных домов для престарелых семей (Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD), 2014b) HUD- U.S. Department of Housing and Urban Development (2014b). Public Housing: What is public housing? С текстом можно ознакомиться по адресу: http://portal. hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/public_indian_housing/programs/ph |
|
|
Таджикистан |
Жилищный фонд социального назначения представляет собой совокупность зданий государственного жилищного фонда, выделенных гражданам на основании соглашения о социальной аренде. Rosenfeld, Orna. (2015). Social Housing in the UNECE region: models, trends and challenges. С текстом можно ознакомиться по адресу: https://www.researchgate.net/publication/281281513_Social_Housing_in_the_UNECE_region_models_trends_and_challenges |
|
|
Франция |
Не существует единодушно принятого определения понятия «социальное жилье» (Amzallag and Taffin, 2010). Amzallag, M. and C. Taffin (2010). Social Rental Housing in France. Paris: L'Union Sociale pour Habitat. С текстом можно ознакомиться по адресу: http://www.iut.nu/ members/Europe/West/2010/France_SocialRenting_WorldBank2010.pdf Социальное жилье обычно представляет собой жилье со сниженной арендной платой, и его часто связывают с субъектами, предоставляющими жилье типа HLM, и владельцами недвижимости. Однако социальное жилье необязательно представляет собой только арендуемую недвижимость, а социальный арендный жилищный фонд не ограничен только жильем типа HLM. |
Арендное жильё - сектор государственного и общественного жилищного фонда, формирующийся и состоящий из жилых помещений с целью последующего предоставления их населению на возмездной основе во временное владение и пользование без возможности приватизации.
В постиндустриальном обществе в контексте происходящих изменений в экономической среде, большое значение имеет удовлетворение жилищных потребностей граждан. Одним из способов решения жилищной проблемы и обеспечения граждан достойным жильем является предоставление жилья. В развитых странах политика социального жилья охватывает как строительство арендного жилья, так и строительство жилья в здании. В настоящее время содержание и функционирование института социального жилья варьируется по всей Европе. В целом под социальным жильем понимается жилье, принадлежащее муниципальным властям, а также некоммерческим домовладельцам - жилищным ассоциациям и кооперативам. Кроме того, социальное жилье включает в себя как отдельные жилые помещения в многоквартирных домах, так и специальные кварталы социального жилья, построенные в рамках комплексных программ развития.
1.3 Ценообразование на рынке жилой недвижимости
В глобализированном мире главной проблемой рынка жилой недвижимости является его ценообразование, что связано с тем, что сложная экономическая и политическая борьба в мире и ежедневное изменение курса национальной валюты препятствуют процессу оценки жилой недвижимости на рынке.
Необходимо подчеркнуть, что развитие данного рынка за последние годы привлекло внимания как профессиональных акторов рынка, так и государственных учреждений. Однако важно отметить недостаточный интерес вопросам ценообразования на рынке жилой недвижимости, как со стороны государство, так и акторов рынка. Изучение и выявление основных факторов ценообразования и его процесса стало бы чрезвычайно полезным рынку жилой недвижимости, как города Душанбе, так и Республики Таджикистан. Большинство экспертов сходятся во мнении, что рынок жилой недвижимости является своеобразным механизмом обслуживания процесса купли-продажи и аренды. Арефин, А. В., Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости // Жилищные стратегии. 2015. №4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/faktory-tsenoobrazovaniya-na-rynke-arendy-zhiloy-nedvizhimosti (дата обращения: 13.03.2020).
Не смотря на стагнацию и замедление роста рынка жилой недвижимости в кризисной ситуации, она на сегодняшний представляет собой «организм», который постоянно растет, что обусловлено с ситуацией расширения городов. Примером того может являться отсутствие роста цен на жилую недвижимость в период кризиса 2008 года. Арефин, А. В., Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости // Жилищные стратегии. 2015. №4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/faktory-tsenoobrazovaniya-na-rynke-arendy-zhiloy-nedvizhimosti (дата обращения: 13.03.2020).
Рынок жилой недвижимости в Республике Таджикистан подразделяется на первичной рынок жилой недвижимости и на вторичный рынок жилой недвижимости. На первичном рынке, объектом взаимоотношения выступает жилая недвижимость, которая находиться на стадии строительства либо уже готовые новостройки собственниками которого в Душанбе могут выступать государство, организации формы ГЧП, застройщики либо частные предприниматели в долей форме с населением. А на вторичном рынке жилой недвижимости, объектами взаимоотношений выступают жилье уже бывшее в использовании.
По мнению экспертов сферы жилой недвижимости, рынок вторичного жилья находится в неизменчивом состоянии пока не будет изменения в структуре и количестве населения либо пока экономическая и политическая ситуация в стране является стабильной.
Из этого можно сделать вывод, что давление, будь то экономическое, социальное или политическое на рынок может привести к ее колебаниям. Тем не менее, во время кризиса процесс повышения волатильности имеет тенденцию к стагнации, но никогда не приводит к обратному.
Фактор спроса и предложения напрямую связаны с ценообразованием, и бывают внешними и внутренними. Внешние факторы в свою очередь бывают: микроэкономическими; макроэкономическими; социальными как на уровне региона, так и на уровне государства. А к внутренним относятся более частные факторы, которые характеризуют конкретные экономические и социальные показатели. К таковым можно отнести тенденцию рынка, корреляцию цены на первичном вторичном рынке, институциональные особенности и т.д.
Перечисленные факторы не являются исчерпывающими так как при изучении частных примеров можно найти факторы которые характерны только изучаемым объектам и только. То есть, трудно выбрать определенный, исчерпывающий пул факторов, что наглядно проясняется при рассмотрении факторов приоритетных для двух сторон отношений, для продавцов и покупателей.
Так, например продавец опирается на экологическую среду местоположения объекта, физического состояния и инфраструктуры, экономическое состояние района объекта, уровень спроса и предложения и т.д.
Экологическая ситуация в городах и регионах в последнее время является важнейшим вопросом на повестке дня всех стран мира. Данный фактор является актуальным, так как проблемы с экологическим состоянием в регионе и сильное загрязнение воздуха имеют непосредственный воздействие на здоровье человека и тем самым потенциальному покупателю интереснее приобретение недвижимого имущества в регионе с хорошей экологической ситуацией.
Средняя стоимость недвижимости, как правило, ниже в тех регионах города, которые находятся ближе к промышленным предприятиям, нежели в регионах, находящихся в экологически чистых районах города Катышев, П.К., Хакимова, Ю.А.. Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы). Прикладная эконометрика, 4, 2012113-123..
Физическое состояние, очевидно, является главным фактором, определяющим цену объекта, поскольку ее цена полностью зависит от качества постройки, класса к которому можно отнести объект и состояния имущества. Например, качество ремонта имеет прямое влияние на цену жилой недвижимости.
Так, цены на однокомнатные квартиры, расположенные в центре города Душанбе, с хорошем современным ремонтом могут достигать от 450 000 сомони 700 000 сомони, в то время как объекты, расположенные в том же районе, но с ремонтом среднего или ниже среднего качества находятся в ценовом диапазоне 200 000 сомони до 300 000 сомони. Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266.
Под инфраструктурой объекта подразумевают наличие дополнительных объектов, которые прилегают к дому (лифт, подземная и наземная парковка и т.д.). В городе Душанбе при наличии у жилой недвижимости всех или части подобных объектов могут иметь ценовую разницу в 5-15%. Там же.*
Соотношение спроса и предложения является одним из ключевых факторов и колебание их динамики вызывают изменение цен на рынке недвижимости. Наглядным примером влияния данного фактора на цены может стать рынок аренды, где данный фактор очень ясно проявляется в повседневной форме. Исследование агентства недвижимости «Asia-Realty» в 2015 году в городе Душанбе показало, что по состоянию на август 2015 года спрос вырос на 13,6% по сравнению с прошлым месяцем данного периода, а предложение на 13,65%. Арендная цена «однушек» снизился на 0,49% до 1200 С., «двушек» вырос на 0,84% до 2550 С., «трешек» увеличился на 3,8,% до 3250 С. Фонди манзили шахри Душанбе / Агентии омори назди Преззиденти ыумщурии
В крупных городах, в виду важности для потребителя социальных услуг, особую актуальность получает наличие объектов социального значения в регионе нахождения недвижимости. Географическая близость данного фактора к объекту недвижимости в крупных городах является приоритетным для потребителя. Объекты социального значения имеет центростремительный характер, нежели чем промышленные объекты с центробежным характером.
В сою очередь, покупатели имеют ряд своих критериев оценки недвижимости, некоторые из которых, в принципе, являются общими и можно отнести как к продавцу, так и покупателю. К таковым можно отнести геолокацию объекта, состояние окружающей среды, физическое состояние и инфраструктура объекта, близость остановок общественного транспорта, цена на первичном и вторичном рынке (его соотношение).
Рост застроек в городе Душанбе за последние годы привело к расширению рынка и обусловило актуализацию ценового соотношения на первичных и вторичных рынках. Исторически так сложилось, что в городе Душанбе волатильность рынков первичного и вторичного жилья привело к резкому различию цен (например, средняя цена на «однушку» в новостройках составляет 200 тыс.С. а на вторичном рынке 150 тыс.С.).
В современных развитых городах, близость к остановкам общественного транспорта играет важную роль в образовании цены на жилье. Особое значение данный фактор имеет для лиц, которые не имеет личный транспорт.
Изучение факторов ценообразования привело к выводам, что независимо от целей продавца и покупателя можно наблюдать пересечение приоритетных факторов для каждых из сторон взаимоотношения на данном рынке. Однако мы отмечаем, что продавец часто не учитывает фактор, который так важен для покупателя, как, например, ориентация окон квартиры, что усложняет процесс ввода в эксплуатацию и продления недвижимости.
На основе изученного материала можно сделать обобщенную структуру всех факторов имеющие большую значимость в процессе ценообразования, которая выглядит следующим образом:
1. Внешние.
1.1. Экономические факторы (макро и микро):
· Развитость поселения;
· Уровень занятости;
· Экономическая среда;
· Инвестиционная среда;
· Валовый внутренний продукт;
· Занятость в регионе;
· Индекс цен на услуги;
· Уровень доходов и расходов населения региона;
· Инфляция;
· Платежеспособность населения;
· Институциональная развитость (инструменты государственного регулирования рынком);
· Процентная ставка финансовых инструментов;
· Информационная среда рынка и ее открытость;
· Корреляция цены на первичном и вторичном рынке.
1.2. Социальные факторы:
· Миграционные процессы в регионе;
· занятость и ее структура в регионе;
· демографические процессы;
2. Субъективные факторы сторон взаимоотношений на рынке:
2.1. Рентабельность недвижимого имущества в регионе;
2.2. Наличие субститутов на рынке;
2.3. Экологическая среда объекта.
Как уже было ранее отмечено, невозможно отнести изученные факторы к конкретному одному знаменателю, то есть некоторые факторы могут, имеет большую значимость и важность, как для продавцов, так и для покупателей. Вышеприведенные факторы позволяют повысить точность оценки цены на первичном рынке, что наиболее значимы инвесторам, так как точность оценки залог успеха потенциального инвестора. Частные лица на рынке недвижимости придают значимость частным факторам характерные конкретному объекту, такие как геолокация объекта, физическое состояние и инфраструктура объекта и т.д.