Дипломная работа: Регулирование цен на рынке жилой недвижимости для повышения его доступности на примере города Душанбе

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

«ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ»

Факультет Санкт-Петербургская школа социальных наук и востоковедения

Департамент Государственного администрирования

Выпускная квалификационная работа по направлению

38.04.04 Государственное и муниципальное управление

магистерская программа «Городское развитие и управление»

Регулирование цен на рынке жилой недвижимости для повышения его доступности на примере города Душанбе

Караев Исфандиёр Урунбойевич

Научный руководитель - д.э.н., профессор Лимонов Л.Э.

Санкт-Петербург

2020

Оглавление

• Введение
• Глава 1. Рынок недвижимости в Душанбе
• 1.1 Понятие недвижимости, его место и роль в рыночной экономике
• 1.2 Рынок недвижимости, его структура и международный опыт
• 1.3 Ценообразование на рынке жилой недвижимости
• Глава 2. Методологические аспекты регулирования цен на рынке жилой недвижимости
• 2.1 Состояние жилого фонда в городе Душанбе
• 2.2 Факторы, влияющие на цены на рынке жилой недвижимости
• 2.3 Применение модели Хольта-Винтерса для анализа и прогнозирование динамики цен на жилую недвижимость в городе Душанбе
• Глава 3. Меры по улучшению государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости Душанбе
• 3.1 Международная практика регулирования цен на рынке жилой недвижимости
• 3.2. Методы и механизмы государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости в Душанбе
• 3.3 Меры по улучшению государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости
• Заключение
• Список литературы
• Введение
• Актуальность темы исследования. Жилищное положение населения в городе Душанбе на современном этапе своего развития находиться на низком уровне. Несмотря строительный бум, который начался в 2012, доступность населения жильем очень низкая, что непосредственно связано с высокими ценами на жилья в соотношении с доходами населения. На сегодняшний день рынок жилой недвижимости города Душанбе и Республики Таджикистан в целом является системой с хаотично движущимися элементами, что обусловлено низким уровнем жизни населения, отсутствием жесткого государственного контроля над рынком, высоким уровнем коррупции и т.д. Это предполагает изучение состояния и механизма рынка жилой недвижимости в столице, особенностей ее развития, изучение методов и инструментов государственного вмешательства на рынок жилой недвижимости.
• Степень разработанности проблемы. Исследованные в работе проблематики можно разделить на несколько аспектов, которые привлекают интерес ученых и специалистов.
• Общие вопросы о понятии и сущности недвижимости отражены в трудах: Н. Ордуэйя, Ю.В. Пашкуса, Дж. Фридмана и т.д. Вопросы роли рынка недвижимости в экономике, его структуры и международного опыта описаны в трудах М.И. Хасанова, М.А. Сажина, О.А. Зараской, А.М. Габараева и т.д. Проблемам ценообразования и выявления факторов, влияющих на цены на рынке жилой недвижимости описаны в трудах зарубежных ученых О. Розенфельда, К. Уайтхэда, К. Сканлона а также отечественных ученых В. Бергманна, И.А. Бузовой.
• Вопросы оценки стоимости объектов недвижимости освещены работами А.И. Пузановой, А.С. Позднякова и В.И. Кириллов и многих других авторов. Проблемы государственного регулирования рынком жилой недвижимости и улучшения методов затронуты в работах Б.М. Бедина, А. О'Саливана, В.А. Горемыкина и многих других авторов.
• Вместе с тем ряд теоретических и практических вопросов, относящихся к регулированию рынка жилья и способов управления им в рамках реализации экономической политики и оценки ее эффективности в отдельных субъектах разработаны недостаточно. В частности, менее исследованными оказались вопросы специфики региональной экономической политики и оценки действенности различных ее форм.
• Цель моей ВКР заключается в исследовании механизмов государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости города Душанбе и выявлении ключевых факторов ценообразования на данном рынке.
• Достижению поставленной цели соответствуют следующие задачи:

- изучить сущность и роль недвижимости в экономике;

- проанализировать структуру рынка недвижимости;

- проанализировать основные факторы образования цены на рынке жилой недвижимости;

- систематизировать основные факторы ценообразования;

- изучить современное состояние жилищного фонда города Душанбе;

- выявить взаимосвязь между факторами ценообразования и стоимости жилья в городе Душанбе;

- проанализировать динамику и прогнозы цен на жилье;

- изучить международную практику государственного регулирования рынка недвижимости;

- выявить основные инструменты и методы государственного регулирования рынком жилой недвижимости в городе Душанбе;

- разработать предложения по совершенствованию мер государственного контроля рынка жилой недвижимости.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости города Душанбе.

Предметом исследования является государственная политика регулирования цен на рынке жилой недвижимости.

Теоретическая и методическая основа исследования. Научно-методической базой ВКР послужили труды ученых, экспертов и специалистов по регулированию рынка жилой недвижимости, а также законодательные и иные нормативные акты республиканского и местного уровней.

Информационной базой обоснования концептуальных положений исследования, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились статистические данные Агентства по Статистике при Президенте Республики Таджикистан, Министерства экономического развития и торговли РТ, эмпирические данные, материалы периодических изданий, а также собранные и обработанные автором данные о рынке недвижимости, а также НПА местных органов власти.

В ходе исследований в рамках ВКР применялись: системный подход, логический анализ, исторический анализ, корреляционно-регрессионный анализ, метод Хольта-Винтерса, нормативно-правовой анализ и другие.

Научная новизна ВКР.

1. Впервые изучена государственная политика регулирования цен на рынке жилой недвижимости города Душанбе. Ранее регулирование цен на рынке жилой недвижимости не было изучено в Таджикистан;

2. Впервые применен метод корреляционно-регрессионного анализа при исследовании рынка жилой недвижимости города Душанбе. Ранее корреляционно-регрессионный анализ не был применен для изучения рынка недвижимости города Душанбе;

3. Впервые применена модель Хольта-Винтерса для исследования рынка недвижимости РТ. Модель Хольта-Винтерса ранее не была применена для изучения и прогнозирования рынка жилой недвижимости города Душанбе;

4. Выдвинута гипотеза о наличии взаимосвязи средней цены за 1 кв.м. жилья от индекса цен на первичном рынке жилья и численности населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума.

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, 3-х глав, заключения, списка использованной литературы. Объем диссертационной работы составляет - страниц.

регулирование цена жилой недвижимость

Глава 1. Рынок недвижимости в Душанбе

1.1 Понятие недвижимости, его место и роль в рыночной экономике

Категория недвижимость является одним из важнейших факторов процесса общественного воспроизводственного имеющий социальную значимость, влияет на экономический рост страны равно как на стабильность общества и является одним из важных ресурсов процесса воспроизводства в экономике государства.

Существование на пересечении публичных и частных интересов, чей баланс обеспечивается за счет механизмов государственного управления, обуславливает сущность недвижимого имущества. Недвижимость может иметь различные формы использования и исходя из этого предстает невозможным отнести недвижимость к одному конкретному рынку, так как она может быть отнесена как к рынку товаров и услуг, так и к рынку факторов производства и к финансовому рынку. Данная особенность недвижимости обуславливает рассмотрение рынка недвижимости отдельно с учетом особенностей, тенденцией и состоянием других рынков для детального описания отличительных характеристик и особенностей данного рынка.

В современной науке считается трудным дать определение явлению одно конкретное определение в связи с тем, что каждый автор имеет свою точку зрения по поводу исследуемого явления. Так и с недвижимостью, невозможно дать общепринятое определение. Рынок недвижимости предстает абстрактным в связи с ее категориальной неоднозначностью и может быть рассмотрена как механизм.

Авторы Дж. Фридман и Н. Ордуэй, в совей работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» 1997 года рассматривают категориальную трактовку рынка недвижимости «Рынок недвижимости - это набор механизмов, с помощью которых осуществляется обмен прав на собственность и связанные с ними интересы, устанавливается цена и происходит распределение пространства между противоборствующими вариантами землепользования» с точки зрения юриспруденции и экономики без учета уникальности сущности каждого явления на рынке Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. М., 1997..

Некоторые авторы понимают под рынком недвижимости пространство пересечения спроса и предложения, что противоречит двойственной природе недвижимости как блага и фактора производства Экономика и финансы недвижимости / под ред. Ю. В. Пашкуса. СПб., 1999. С. 32..

Некоторые авторы, изучаемый рынок характеризуют как механизма, основанный на создании, распоряжении, владении и ее дальнейшего финансового обеспечения, но не учитывающий существенных особенностей. Данное определение можно было считать универсальным при условии наличии у нее индивидуальности, так как в противном случает данное определение можно приписать к другим рынкам, если продукт рынка меняется. Рынок недвижимости можно определить по-разному исходя из аспектов ее функционирования. Суть категории «определение» с точки зрения философии заключается в раскрытии сущности названия категории, описание основных характеристик и явлений, которые включает в себя определение Коханенко В. В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М., 1997.. Исходя из этого можно сделать вывод, что категорию рынка недвижимости можно отнести к определениям атрибутивно-реляционного характера. То есть, определение рынка недвижимости с данной точки зрения должно описывать сущность и характеристики предмета данного рынка в сравнении с другими рынками.

Для формулирования определения категории «рынок недвижимости» важным считается установление исходных предпосылок.

1) Рынок недвижимости имеет непосредственное влияние на внутренний рынок государства, так как рынок недвижимости является частью крупной системы внутреннего рынка государства, где все элементы рынка взаимосвязаны и изменение на одном рынке влияет на состояние другого.

2) Характеристики рынка недвижимости обуславливают ее локальный характер и зависимость от особенностей социального, экономического и географического состояния местности, которые имеют непосредственное влияние на цены на недвижимость.

3) Внедрение государством методов и инструментов регулирования рынком недвижимости, обусловлена ее значимостью для социального положения населения.

4) Рынок недвижимости включает в себя большое количество субъектов, которые функционируют на данном рынке и данная сложная субъектная структура рынка является ее отличительной чертой.

5) Характерной особенностью рынка недвижимости заключается в том что оборот на рынке недвижимости является не столько оборотом товара, сколько оборотом прав на товар.

Недвижимость является стационарным в связи, с чем его перемещение от собственника к собственнику представляется невозможным. Данная особенность обуславливает ограничение оборота на рынке недвижимости лишь обменом прав на нее, что служит предпосылкой возникновения институциональных проблем. Самой насущной проблемой на рынке является проблема регистрации прав на недвижимости, которое предназначается для обеспечения:

- регистрация объектов и субъектов на рынке, что в свою очередь выступает налоговой базой для государства;

- обеспечение прав на предмет взаимоотношений на рынке недвижимости и предоставление защиты и гарантий для всех субъектов рынка недвижимости Хасанов М. И. Рынок недвижимости - экономический механизм функционирования. Часть 1. [Электронный ресурс] URL:http://ros-nedvigimost.ru/ publikaciya-polnaya/1417.

На основе всех изученных характеристик можно день сформулировать определение данной категории, которое раскрывает все ее видовые особенности, основные отличия от других рынков. Рынок недвижимости - это часть системы внутреннего рынка государства, на котором возникают взаимоотношения по поводу владения пользования и распоряжения объектом недвижимости и ее прав, возникающие в результате столкновения спроса и предложения на рынке с элементами государственного регулирования.

Изложенное определение является менее абстрактным и включает в себя все отличительные особенности рынка, основываясь на экономическую сущность объектов данного рынка. Данное определение подчеркивает зависимость рынка недвижимости от национального рынка, ее сложную субъектную структуру и исключительную значимость для социального положения населения, которое обязывает к государственному регламентированию и управлению данным рынком.

Рынок недвижимости является основным элементом экономики и частью национального процветания. Его роль основана на необходимости удовлетворения потребностей общества в жилых и нежилых зданиях, доле сектора в государственном ВВП, мультипликативном эффекте воздействия на смежные отрасли и т.д.

Рынок недвижимости играет одну из важнейших ролей для каждого развитого государства. Важной задачей государства является контроль и анализ развития рынка недвижимости, поскольку недвижимость составляет ядро всей системы рыночных отношений.

Будучи важным элементом национальной экономики, рынок недвижимости должен включать в себя систему государственного контроля и анализа ее состояния. Недвижимость занимает одно из центральных мест в экономической системе государства, так как недвижимость является стационарным и всегда связано с землей, которая является общественным благом и национальным богатством. Так же, она выступает в качестве элемента влияющий на стабильность и рост экономики и является одним из ключевых показателей благосостояния населения.