Поэтому буквальное применение пункта 3 статьи 321 Гражданского кодекса о том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, привело бы к невозможности передачи такими субъектами в залог принадлежащих им зданий (сооружений), а это вряд ли соответствует как намерению законодателя, так и потребностям оборота.
Жилищная проблема, обострившаяся в условиях переходной экономики и недостаточно эффективная практика ее решения с помощью эмиссионных источников финансирования обусловили возрастание потребности в использовании внебюджетных источников финансирования жилищного строительства, в частности, банковских кредитных ресурсов.
Однако в настоящее время банки занимаются кредитованием жилищного строительства в ограниченных объемах, что связано с целым рядом как общеэкономических, так и специфических для банковской системы проблем.
В целях создания в Беларуси успешно функционирующей системы ипотечного кредитования следует пересмотреть порядок налогообложения доходов владельцев жилья, привлекать больше частного капитала в банковскую систему Беларуси, повышая тем самым конкуренцию на данном рынке, найти источники долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, необходимо создать новые и приватизационные строительные компании, внедрить новые технологии градоустройства. В настоящее время банковская система Беларуси не проявляет активную заинтересованность к созданию системы ипотечного кредитования. Для изменения сложившейся ситуации нужна новая редакция жилищного кодекса, которая позволит банкам иметь гарантии возврата кредита; в условиях высокой инфляции и слаборазвитой банковской системы ипотечное кредитование не будет развиваться [50].
Другими важными проблемами являются наличие высокого кредитного и процентного рисков и низкая эффективность долгосрочного банковского жилищного кредитования.
Повышенный процентный риск при кредитовании жилищного строительства обусловлен долгосрочным характером кредитования в условиях высокой инфляции. Меры, предпринимаемые в настоящее время банками, состоящие в сокращении срока кредитов, увеличении первоначального взноса, повышении процента приводят к уменьшению спроса на кредит. Представляется, что наиболее оптимальным способом страхования процентного риска в современных условиях является разработка гибких режимов погашения кредитов: сравнительно низкие месячные взносы с внесением крупного платежа в конце срока, равномерное нарастание ежемесячных взносов на протяжении срока кредитования, погашение кредита с ежегодным пересмотром ставки с учетом уровня инфляции и изменений конъюнктуры кредитного рынка.
Мероприятия по снижению кредитного риска могут включать диверсификацию портфеля жилищных кредитов (по срокам, по кредитополучателям; рационирование кредита); комплексный анализ кредитоспособности кредитополучателя с учетом его будущих доходов; разработку системы оценки рыночной стоимости недвижимости и земельных участков.
Приоритетность развития банковского кредита в жилищной сфере определена Программой социально - экономического развития Республики Беларусь на 2006 - 20010 годы, Концепцией развития розничных банковских услуг в Республике Беларусь до 2010 года и Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь.
Согласно Программе социально - экономического развития Республики Беларусь на 2006 - 20010 годы, приоритетным является «дальнейшее развитие жилищного строительства на безэмиссионной основе с максимальным использованием внебюджетных источников финансирования».
В качестве кредитополучателей на современном этапе развития жилищного строительства могут выступать домашние хозяйства, имеющие избыточную по уровню дохода площадь. В этой связи важнейшим направлением улучшения жилищных условий населения может стать наряду с преимущественным распространением банковского кредитования нового жилищного строительства, использование кредитных ресурсов на реконструкцию и покупку имеющихся жилых площадей в рамках перераспределения жилищного фонда.
В настоящее время недостаточно эффективная практика решения жилищной проблемы с помощью эмиссионных источников выявила необходимость в использовании рыночных механизмов финансирования и кредитования жилищного строительства, развитие которых целесообразно осуществлять по следующим направлениям:
- переход от политики льготного кредитования к оказанию государственной поддержки населения в форме предоставления субсидий для малообеспеченной категории граждан, не имеющих в своем распоряжении недвижимости, обеспечения их адресности, а также четкой регламентации процедур по их предоставлению;
- сокращение бюджетных расходов на прямое финансирование строительства жилья до уровня, необходимого для формирования фонда социального жилья для установленных законом категорий граждан;
- предоставление права строительства жилья без ограничений площади для граждан, доходы и накопленные средства которых позволяют финансировать жилье без непосредственного использования средств, а для малоимущих граждан - возможность найма жилья в социальном фонде, формирование которого предлагается осуществлять путем передачи 5 % всего строящегося жилья;
В новых условиях особенно важным является поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья и создание условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных средств, с перспективой развития системы ипотечного жилищного кредитования, являющейся самым распространенным методом решения жилищной проблемы в мировой практике. Для большинства граждан целесообразно учитывать накопленный уровень имущественной обеспеченности граждан объектами жилой недвижимости, которые могут выступать залогом при ипотечном кредитовании.
Важность развития розничных банковских услуг для банковской системы и государства в целом заключается в том, что, как показывает зарубежный опыт, в любых экономических условиях операции с участием физических лиц обеспечивают стабильный и достаточно высокий уровень доходов для банков. Кроме того, предоставление розничных банковских услуг сопряжено с относительно меньшим риском, поэтому банки - лидеры рынка розничных банковских услуг имеют более высокую степень финансовой устойчивости в сравнении и инвестиционными и корпоративными коммерческими банками. Учитывая, что в отличие от корпоративных клиентов (предприятий) в сегменте клиентов - физических лиц существует значительный потенциал роста, необходимо развивать рынок розничных банковских услуг, формировать у населения потребность в банковском обслуживании.
В настоящее время в Республике Беларусь развитию розничного банковского бизнеса способствуют положительные тенденции в экономике, такие как, повышение деловой активности во многих отраслях, рост объема ВВП, увеличение денежных доходов населения, повышение уровня доверия к банковской системе.
Существенным условием развития рынка розничных банковских услуг является создание системы управления рисками банковской деятельности при оказании розничных банковских услуг. Например, для предотвращения кредитного риска целесообразно выработать подходы для оценки кредитоспособности кредитополучателя, учитывать возможности страхования риска невозврата кредита в случае неисполнения кредитополучателем обязательств по кредиту, регулирования процентной ставки, сроков, способов начисления процентов по кредиту в зависимости от конъюнктуры рынка.
Взаимодействие с агентствами недвижимости, риэлторскими, страховыми, строительными компаниями в рамках системы ипотечного жилищного кредитования обеспечит эффективное распределение рисков кредитования при соблюдении достаточного уровня прибыльности и ликвидности банковских учреждений.
Сложившаяся на сегодня система позволяет различать:
- экспресс-кредитование, которое происходит, как правило, в магазине в течение 10 - 15 минут практически при предъявлении одного только паспорта;
- потребительские кредиты, оформление которых происходит в банке, занимает 1 - 2 часа и требует предоставления паспорта, справки о зарплате, а иногда других документов;
- автокредитование чаще всего также оформляется в банке в течение 1 - 3 дней и с тем же минимумом документов;
Относительно новыми и одновременно достаточно интересными услугами для клиентов в перспективе могут стать:
- услуги по доверительному управлению финансовыми активами, брокерскому обслуживанию и связанные с ними консультативные, информационно-справочные и аналитические услуги;
- услуги, связанные с проведением операций с ценными бумагами;
- услуги, напрямую не связанные с банковскими операциями (лизинговые услуги для физических лиц, продажа страховых полисов, проездных билетов, интернет - карт т.п.).
Для обеспечения доступности всего спектра банковских услуг населению банки продолжили процесс оптимизации филиальной сети с учетом повышения ее финансовой устойчивости. Постоянно проводится работа по улучшению обслуживания населения исходя из возможности предоставления максимального количества услуг, потребности в них клиентов, эффективности работы и территориального расположения подразделения банка. В связи с этим актуальным и перспективным для банков, особенно для не имеющих развитий филиальной сети, является применение стратегии многоканального обслуживания клиентов, что выражается в расширении каналов поставки банковских услуг путем удаленного обслуживания клиентов, в том числе совместное использование банками определенных каналов реализации (совместная сеть банкоматов, инфокиосков, работа через учреждения почты).
Значительное внимание банки оказывают повышению качества предоставляемых услуг. В целях совершенствования системы оценки качества обслуживания клиентов банками внедрены автоматизированные системы управления операционным залом, которые позволяют установить объективный и действенный контроль за эффективностью работы сотрудников и накапливать аналитические данные по клиентам за счет встроенных блоков статистики. Разрабатываются и внедряются системы контроля качества услуг (бальные оценки, экспертные заключения консалтинговых фирм).
Во многих банках рекомендован к применению в повседневной практике Кодекс профессиональной банковской этики, утвержденный Ассоциацией белорусских банков.
Необходимо выделить, что в целях активизации работы по расширению спектра банковских услуг банки уделяют внимание рекламному сопровождению процесса оказания розничных банковских услуг. Наряду с традиционными способами информирования клиентов о банковских услугах (телевидение, радио, газеты, рекламные буклеты и наружная реклама) применялись мультимедийные средства (Интернет, видеоэкраны, информационные агентства и др.). Большинством банков созданы и функционируют в актуальном режиме с постоянным информационным наполнением веб-сайты в сети Интернет.
Помимо этого, на качественно новом уровне развивается справочно-информационное консультирование по оказываемым банковским услугам. В банках (например, «Приорбанк» ОАО, ЗАО АКБ «Белросбанк», ЗАО «Трастбанк», ОАО «БПС-Банк») созданы и действуют Call-центры, специализирующиеся только на обслуживании клиентов по телефону.
В заключение отметим, что основными проблемами при реализации кредитной политики белорусскими банками являются: недостаточность ресурсов, ухудшение показателей ликвидности, относительно низкая платежеспособность населения, высокий уровень процентных ставок, сложность оформления некоторых объектов (в частности, недвижимости и земли), отсутствие кредитной культуры у населения.
Для дальнейшей успешной работы банковской системы в области развития потребительского кредитования, повышения доверия населения к банковской системе и привлечение его к активному участию в сфере банковского рынка необходимо наладить эффективность кредитного обслуживания населения, усилить контроль за процедурой выдачи кредитов населению, проводить мероприятия по повышению квалификации банковских работников, привлекать новых клиентов, разрабатывать и предлагать новые виды кредитов, удовлетворяющих спрос различных слоев населения.
Заключение
В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы:
1. Потребительский кредит - это кредит, предоставленный покупателям для приобретения товаров личного или семейного пользования. Он является эффективным средством удовлетворения нужд населения. Для населения кредит ускоряет получение определенных благ (товаров, услуг), которые они могли бы иметь только в будущем при условии накопления необходимой суммы денежных средств. При этом роль потребительского кредита для развития национальной экономики неоднозначна: эффект от расширения этой сферы кредитных отношений может оказывать как положительное воздействие на экономику, так и негативное, поэтому сфера потребительского кредитования подлежит контролю и регулированию;