- в вещных правах (когда ошибочно внесены или не изменены сведения о правах, при их переходе);
- в кадастровой стоимости (орган, определяющий кадастровую стоимость, определил ее неверно, а также стоимость искаженно могла быть внесена ранее); - в сведениях о части земельного участка (если не внесены сведения о наличии части или не удалены упраздненные части с земельного участка). Ошибки в сведениях о земельных участках могут возникать из-за внутренних ошибок программ, через которые происходит, как и формирование межевого плана, так и его проверка, такими ошибками считаются: недопустимые значения атрибутов баз данных; ошибки в форматах данных; отсутствие кода в классификаторе; отсутствие предписанного элемента данных; присутствие недопустимых символов в полях заполненных данных; наличие одновременно существующих атрибутов, которые взаимоисключают друг друга; выявленные дублирующие записи о земельных участках; а также иные подгруппы ошибок [22].
В связи с чем, ошибки в кадастровой информации влекут за собой ошибки при расчете земельного налога, налога на имущество физических лиц, арендных платежей, прогнозировании налогооблагаемой базы и т.д.
Таким образом, особенно важно решить вопросы, связанные с процессом формирования актуальных баз данных Единого государственного реестра недвижимости. Для этого необходимо принять федеральные законы, в которых закрепить следующие положения:
- периодичность обновления картографической основы государственного реестра недвижимости за счет средств федерального бюджета;
- требования об утверждении границ охранных и защитных зон одновременно с принятием решения о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, если функционирование такого объекта требует установления охранных и защитных зон, а также введение порядка установления охранных и защитных зон для объектов, в отношении которых ввод в эксплуатацию не требуется;
- определение источников финансирования работ по определению границ охранных и защитных зон ранее введенных объектов, функционирование которых требует установления таких зон и в отношении которых отсутствуют сведения в государственном реестре недвижимости;
- возможность корректировки органом регистрации в установленных пределах и случаях границ земельных участков без согласия правообладателей;
- порядок проведения за счет средств федерального и (или) региональных, местных бюджетов кадастровых работ по уточнению границ земельных участков в массовом порядке, включая земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной и частной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена;
- порядок проведения за счет средств федерального и региональных бюджетов работ по определению в массовом порядке координат зданий и сооружений, сведения о которых включены в государственный кадастр недвижимости в порядке переноса сведений из архивов органов, осуществлявших технический учет и техническую инвентаризацию этих объектов;
- требования к порядку определения границ водных объектов, обеспечение внесения сведений о таких границах в государственный водный реестр, их последующее включение в государственный реестр недвижимости в рамках межведомственного информационного взаимодействия;
- требования о включении в государственный реестр недвижимости сведений о границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации [24].
Кроме того, в дальнейшем необходимо законодательное закрепление возможности внесения в государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости с описанием в трехмерном пространстве и перехода к единой геоцентрической открытой системе координат, используемой для ведения ЕГРН. Следует отметить, что региональные системы учета представляют собой программный комплекс «Федеральная информационная система Единого государственного реестра недвижимости» (далее - ФИС ЕГРН). Семантические данные этой системы имеют формат xml-файлов и ведутся в среде Oracle, графические данные объектов соответствуют mid/mif формату (Mapinfo). Районные системы учета используют в основном программный комплекс ПК ЕГРЗ-Т.
В настоящее время в рамках решения изложенных задач возникает вопрос о повышении эффективности процесса верификации данных посредством ввода в разработанную систему алгоритмов автоматизированного и автоматического и правления ошибочных данных; создания протоколов сравнения обработанных данных в системе, с обновлениями кадастровых данных, поступающих из регионов.
Анализ кадастровых данных необходим для выявления противоречий и несоответствий в данных, а именно:
1) несоответствие показателей и сведений об объекте недвижимости друг другу:
- несоответствие данных о категории земель сведениям об их разрешенном использовании;
- несоответствие семантических данных объекта его пространственным данным;
- несоответствие суммарной площади земельных участков площади кадастрового квартала, кадастрового рай - она, кадастрового округа;
- несоответствие экономических показателей (удельный показатель кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка) площади земельного участка;
2) несоответствие данных об объекте недвижимости нормативным документам (например несоответствие площади земельного участка определенной категории минимально возможному предельному размеру земельного участка этой категории);
3) несоответствие наименования земельного участка кадастровым данным (например, участок имел наименование «единое землепользование», но при этом отсутствовали сведения о входящих в состав единого землепользования земельных участках);
4) нарушение процедуры учета земельных участков, «резервирование» номеров под несформированными в натуре и неучтенными объектами. На первом этапе анализа кадастровых данных потребуется следующее:
- форматирование данных, полученных из разных систем учета (приведение к единому формату семантических и графических данных - xml, mid/mif);
- проверка соответствия структуры данных обменным форматам;
- систематизация данных в программ - ном комплексе;
- проверка целостности структуры данных. На втором этапе будет необходимо следующее:
- группировка данных для анализа;
- разработка системы последовательного анализа и алгоритма действий;
- непосредственный анализ данных по группам сведений взаимосвязано с другими характеристиками объектов недвижимости;
- выявление ошибок и их классификация;
- определение причин возникновения ошибочных данных;
- разработка вариантов возможного исправления данных [28].
Числовые характеристики объекта недвижимости связаны между собой определенной математической зависимостью (например, кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основе данных о площади и удельном показателе кадастровой стоимости), что позволяет выработать алгоритм проверки внутри группы. Однако площадные характеристики объекта тесно связаны с группой пространственных данных (координаты объекта недвижимости и его представление на карте). Также площадные характеристики имеют определенную зависимость от категории земель и их разрешенного использования (ограничивающий фактор - минимальная площадь земельных участков конкретного вида разрешенного использования). Такие взаимосвязи, в свою очередь, позволяют сформировать более сложные межгрупповые алгоритмы анализа.
Например, площадь земельного участка должна быть равна отношению кадастровой стоимости земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости к площади, вычисленной по координатам объекта, и соотноситься с ограничивающими факторами по виду разрешенного использования Таким образом, в результате анализа выявляются ошибочные кадастровые данные об объекте недвижимости.
На третьем этапе целесообразно формировать протокол выявленных ошибок и разрабатывать рекомендации по возможным вариантам исправления ошибочных данных, заверять документы и передавать их ответственному лицу для исправления.
Исправление ошибочных данных должен включать следующее:
- анализ реестров ошибочных сведений (протоколов);
- определение типа ошибочных сведений (техническая ошибка органа регистрации или реестровая ошибка);
- запрос дополнительной информации (при необходимости) у собственника (правообладателя) объекта недвижимости, либо сопоставление данных с информацией других ведомств;
- принятие решения о корректировке соответствующих данных;
- определение оптимальных инструментов корректировки данных в зависимости от уровня консолидации учетной информации (районный или региональный) и типа корректируемых данных;
- формирование реестра исправленных данных;
- информирование заинтересованных лиц о внесенных изменениях.
И в заключение отметим, что необходимы следующие виды контроля:
- контроль достоверности результатов анализа;
- контроль корректировки ошибочных данных;
- организационно-технологический контроль;
- правовой контроль.
Достоверность результатов анализа должна обеспечиваться выработкой логически объективного математически обоснованного технологического аппарата. Бесконтрольная корректировка данных противоречит условию легитимности (законности) подобных исправлений. Контроль заключается в обеспечении достоверного исправления в соответствии с выявленными ошибками в данных.
Организационно-технологический контроль - это система наблюдений и определение мер воздействия для соблюдения установленного системного порядка. Система правовой оценки и контроля предусматривает проведение процедуры исправления в соответствии с законодательством и соблюдение интересов и прав заинтересованных лиц. Таким образом, предлагается создать совокупность фильтров по основным показателям объектов недвижимости, накладывающих допущения (ограничения) на конкретный тип информации об объекте в зависимости от связанных между собой характеристик.
Элементы данных об объекте кадастрового учета не должны восприниматься как отдельные сведения, установление взаимосвязи данных в их совокупности позволит решить проблемы, связанные с основными ошибками в кадастровых данных, а также определить приоритетность элементов данных об объекте недвижимости и их значимость. Кроме рассмотренных проблем, существует не менее значимая проблема - отсутствие необходимой нормативной правовой базы для реализации Закона о регистрации недвижимости или ее несовершенство [21].
Например, особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков могут быть установлены Минэкономразвития России, однако до их пор этого не произошло. Не установлены федеральным законом и особенности осуществления кадастрового учета авто - мобильных дорог общего пользования федерального значения, а также земельных участков, предназначенных для размещения таких автомобильных дорог. Существуют проблемы и в органах кадастрового учета, которые возникают при оказании ими государственных услуг в электронном виде:
1) офисы обработки электронных документов не справляются с работой. Предоставление государственных услуг в электронном виде требует увеличения окон приема документов, работающих в режиме 24 Ч 7 Ч 365 (то есть круглосуточно, 7 дней в неделю, 365 дней в году);
2) для оказания ряда государственных услуг в электронном виде требуется наличие электронной подписи, которая фрагментарно распространена среди юридических лиц и практически не применяются физическими лицами;
3) электронные документы, выдаваемые органами регистрации, не воспринимаются как надлежащие документы органами государственной власти, органами местного самоуправления, судами, банками и т.д.
К одной из проблем можно отнести и отсутствие материальной заинтересованности работников органов регисрации в результатах своего труда. Решить эту проблему можно, повысив уровень заработной платы работников органов кадастрового учета до конкурентоспособного, а также по-средством привлечение молодых специалистов в эту сферу.
Кроме того, возможен, на наш взгляд, перевод органов кадастрового учета на самофинансирование за счет расширения оказания ими услуг по предоставлению за плату сведений ЕГРН.
В области реализации кадастровых отношений существует еще одна не менее важная и насущная проблема - высокая коррупционная уязвимость. Для ее решения необходимо следующее:
1) усилить работу по профилактике коррупционных и иных правонарушений;
2) принять меры по кадровому укреплению специальных кадровых подразделений;
3) организовать систематическое проведение оценок коррупционных рисков, возникающих при оказании государственных услуг органами кадастрового учета;
4) организовать правовое просвещение работников органов кадастрового учета по антикоррупционной тематике (проведение лекций, бесед, тестирования, издание брошюр и памяток, оформление тематических стендов, размещение информации на официальном сайте в Интернете);