Выпускная квалификационная работа
Проведение кадастровых работ для целей исправления ошибки в местоположении границ земельного участка
Введение
реестр недвижимость земельный кадастровый
Природные ресурсы, в частности земельные, являются национальным богатством всех стран и народов, базисом устойчивого социально-экономического развития и в итоге определяют саму возможность жизни человека на Земле. Земли в городах, на которых сконцентрирована основная часть населения страны и материальных ресурсов, созданных трудом не одного поколения, представляют собой особо ценные земли.
Земельная политика в городах полностью связана с экономической, градостроительной, экологической, правовой и социальной стратегией. Она должна быть ориентирована на максимально продуктивное развитие строительства, формирование устойчивой жизни города и повышения жизни его населения с учетом выполнения всех необходимых требований оптимального использования городского пространства.
Проблемы управления земельными ресурсами города и создания аппарата управления, функционирование рынка земли определяют необходимость учета особенностей развития земельных отношений в настоящий момент, на котором большую роль играет ведение государственного реестра недвижимости как основного механизма управления и информационной базы об объектах недвижимости.
Современная информационная земельно-кадастровая база данных постепенно становится одним из основных источников экономического развития как городского, так и межселенного пространства. Это обусловлено тем, что земельно-кадастровая информация предполагает эффективное использование капиталовложений на определенной территории в конкретный период времени, а также имеет важное значение в регулировании земельных отношений, управлении земельными ресурсами, земельном налогообложении.
Кадастровый учет объектов недвижимости и регистрация прав на них были, есть и будут являться взаимодополняющими процедурами одной системы. Юридический акт регистрации любого права не может осуществляться без описания технических характеристик объекта недвижимости, осуществленного в соответствии с нормативными требованиями, дающими возможность идентифицировать его на месте, однозначно определить его из большого множества иных объектов.
В настоящее время значительная часть недвижимого имущества в нашей стране не стоит на кадастровом учете и права на нее зарегистрированы. Для осуществления же полноценного гражданского оборота имущества регистрация прав необходима. Существующая проблема определяет необходимость подробного рассмотрения системы кадастрового учета и актуальность выбранной темы.
В отечественной научной литературе тема кадастрового учета объектов недвижимого имущества затрагивались в трудах таких известных ученых в сфере земельных отношений как проф. Варламов А.А., проф. Гальченко С.А.
Цель работы: изучить технологию проведения кадастровых работ при исправлении ошибки в местоположении границ земельных участков.
На основании поставленной цели были сформулированы следующие задачи:
- рассмотреть особенности государственного кадастрового учета в РФ и ведения ЕГРН;
- проанализировать природу реестровых ошибок и технологию их исправления;
- изучить технологию подготовки межевого плана для устранения ошибки местоположения границы на примере конкретного объекта.
Объект исследования: земельный участок, расположенный по адресу Самарская область, Красноярский район, село Малая Царевщина, ул. Солнечная, участок 15.
Предмет исследования: проведение кадастровых работ для целей исправления ошибки в местоположении границ земельного участка
В первой главе выпускной квалификационной работы проведен анализ государственного учета недвижимого имущества в РФ на основании рассмотрения развития законодательства, а так же рассмотрена технология проведения кадастровых работ для целей устранения ошибок в местоположении границ земельных участков.
Во второй главе дана краткая характеристика объекта исследования. Подробно раскрываются причины появления ошибки в сведениях ЕГРН о данном объекте. Дается описание технологии полевых и камеральных геодезических работ, проведенных на объекте. Предлагаются пути совершенствования устранения ошибок в сведениях ЕГРН, а так же меры по недопущению подобных ошибок в будущем.
Третий раздел содержит принципы и методы охраны природы и окружающей среды, применяемые на территории Самарской области.
1. Теоретические основы ведения Единого государственного реестра недвижимости
1.1 Проведение кадастровых работ с целью получения сведений об объектах недвижимости
Кадастровые работы - это один из решающих этапов формирования земельных участков и объектов капитального строительства. Основной целью кадастровых работ является перенесение решения о формировании объекта недвижимости в натуру и обеспечение постановки его на кадастровый учет.
В состав земельно-кадастровых работ могут входить следующие действия:
1. Межевание и описание местоположение границ земельных участков.
2. Описание контуров здания, сооружения или объекта незавершенного строительства;
3. Описание местоположения помещения в пределах здания или сооружения.
4. Правовое обоснование формирования или образования земельного участка.
5. Согласование местоположения границ земельных участков в установленных законом случаях.
6. Основное значение кадастровых работ заключается в юридическом оформлении границ земельных владений и закреплении их на местности.
Кадастровые работы обеспечивают установление границы, права собственности или иного вещного права на земельный участок и объект капитального строительства, прочно связанного с ним [27].
Земельно-кадастровые работы проводятся в связи с:
1. Образованием земельного участка путем объединения земельных участков.
2. Образованием земельных участков путем раздела земельного участка.
3. Образованием путем перераспределения земельных участков.
4. Образованием земельного участка путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок.
5. Образованием земельного участка (земельных участков) из состава единого землепользования.
6. Образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
7. Образованием части (частей) земельного участка.
8. Уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка.
В целом кадастровые работы можно разделить на следующие этапы:
- организационный (подготовительный);
- полевой;
- камеральный.
Выполнение кадастровых работ на организационном этапе предполагает сбор данных об объекте недвижимости, идентификация имеющейся документации, выезд на местность, установление землепользователей, согласование проекта с владельцами соседних объектов недвижимости. Изучению и анализу подлежат все графические, текстовые и правовые документы на объекты недвижимости, материалы предыдущих съемок, наличные кадастровые планы, топографические карты и карты наибольших масштабов.
На основе собранных и проанализированных материалов составляется техническое задание на выполнение работ, в котором указывается:
1) очередность выполнения обследований и кадастровых съемок объектов недвижимости;
2) способы выполнения съемок;
3) необходимость установления ограничений (отягощений) в отношении использования объектов недвижимости (если таковые имеются);
4) требования к оформлению документов.
На основании имеющихся планово-картографических материалов создаются рабочие кадастровые планы (схемы) и готовится договор на проведение работ. При наличии необходимых материалов работа проводится в таком порядке:
1) на планово-картографический материал наносятся границы объектов недвижимости;
2) наносятся границы помещений (в случае съемки объектов капитального строительства).
На этапе планирования формулируется задание для территориального проектирования, основой для которого служит материал, собранный в ходе организационных мероприятий. Задание утверждается заказчиком работ, составляется договор подряда на его выполнение [17].
Выполнение кадастровых работ на полевой стадии включает в себя топографо-геодезические мероприятия с использованием специализированного оборудования. На этом этапе определяются координаты характерных точек объектов недвижимости, производится описание контуров сооружений, размещенных в пределах землевладения.
Порядок проведения камерального этапа включает в себя обработку полученных данных и составление межевого или технического плана, который содержит всю информацию о смежных землевладениях и отражает результаты геодезических исследований.
Кадастровые работы выполняет правомочное лицо: кадастровый инженер. Кадастровый инженер - специалист, выполняющий работы в области межевания земель, кадастровых работ, связанных с недвижимостью, а также может заниматься землеустроительной экспертизой [30].
Название профессии происходит от французского слова «сadastre», что означает «опись имущества». Кадастровые инженеры на основании государственного аттестата и состоящие в саморегулируемой организации занимаются осуществлением деятельности, связанной с проведением необходимых замеров и работ по определению статуса и специфики земельных участков и расположенного на них недвижимого имущества. Они занимаются созданием сопутствующих практической деятельности указаний и планов, а также осуществлением оформления всей необходимой базы документов, предоставляемых по текущим случаям в государственные органы.
Сфера деятельности кадастровых инженеров в соответствии с законодательством РФ определяется, с одной стороны, как профессиональная, т.е. требующая некоторого уровня подготовки, практического опыта и соответствия кодексу профессиональной этики. С другой стороны, эта деятельность является предпринимательской, т.е. направлена на оказание населению коммерческих услуг по образованию объектов недвижимости, подготовки документов для постановки на кадастровый учет, оказанию консалтинговых услуг, связанных с оборотом недвижимости.
По причине востребованности кадастровых работ на рынке услуг, связанных с недвижимостью, появилось большое количество кадастровых инженеров, которые формально соответствовали требованиям законодательства, но выполняли свою работу непрофессионально. Так, к получению квалификационного аттестата, который являлся главным документом, подтверждающим правомочия осуществления кадастровой деятельности, допускали лица, имеющие «среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, полученное по имеющим государственную аккредитацию образовательным программам», т.е. фактически любое высшее образование [18].
В связи с тем, что качество выполняемым работ снижалось, с 1 января 2017 года были внесены поправки в 221 Федеральный закон, который ныне называется «О кадастровой деятельности». Требования к кадастровым инженерам существенно ужесточились, как и с точки зрения образования, так, например, и в возможности получения аттестата. В настоящий момент невозможно получить аттестат кадастрового инженера, не проработав более 2-х лет в должности помощника кадастрового инженера [19].
В результате кадастровых работ в зависимости от задания к договору кадастровый инженер обеспечивает изготовление и передает заказчику следующие документы, имеющие юридическую силу:
- межевой план;
- технический план;
- акт обследования.
Межевой план является необходимым документом для представления в орган кадастрового учета заявления:
- о постановке на кадастровый учет земельного участка;
- об учете изменений земельного участка;
- об учете части земельного участка.
Технический план является необходимым документом для представления в орган кадастрового учета заявления:
- о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства;
- об учете изменений объектов капитального строительства;
- об учете части объекта капитального строительства.
Акт обследования является необходимым документом для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства [6].
1.2 Единый государственный реестр объектов недвижимости
Формирование объектов недвижимости представляет собой процедуру описания характеристик данного объекта, предполагающую подготовку документов, свидетельствующих о наличии такого объекта, а так же выявления свойств, дающих возможность идентифицировать объект.
Как указано в ст. 130 ГК РФ такие объекты как земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть здания, сооружения, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. К недвижимым вещам так же можно отнести и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, но данные объекты подлежат своей системе и учета и в рамках кадастрового учета не рассматриваются.
Так же с 1 января 2017 года к недвижимым вещам так относят помимо жилых и нежилых помещений используемые для хранения транспортных средств помещения.