Материал: Особенности оценки зданий – памятников культурного наследия

На сегодняшний день здание состоит на государственной охране как памятник архитектуры (охр. № 729). Квартира № 2, в которой в 1959-1969 г.г. жил и работал известный художник В.Е.Попков, состоит на государственной охране как памятник истории (охр. № 253/ист.). Здание - ценный элемент исторической градостроительной среды, поддерживает фронт застройки Молочного переулка, интересный образец жилого дома XIX в., выстроенного в два этапа (1824 г., 1886 г.) и сохранившего декоративную отделку фасадов и интерьеров в формах модерна.

2.3 Учетно-инвентаризационная карта исторического строения

III. Практика оценки здания-памятника культурного наследия, по адресу: Молочный переулок, д. 5.

При оценке объектов недвижимости применяются три классических подхода: сравнительный, доходный и затратный.

3.1 Оценка здания-памятника культурного наследия сравнительным подходом

Базой оценки при использовании данного подхода является понятие рыночная стоимость - расчетная величина, за которую собственник следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Оценка стоимости памятника за длительный исторический период может осуществляться на основе данных ряда сделок купли-продажи, переоценок с указанием стоимости или доходности. Корректировка стоимости должна осуществляться на основе данных сопоставления факторов во времени с учетом изменения состояния, условий в содержании памятника, в окружении, и укладе жизни людей. Одним из возможных направлений решения этих вопросов является сопоставление покупательной способности рубля в золотом или серебряном исчислении, отражающей изменение условий воспроизводства памятника во времени.

Общая формула расчета сравнительным подходом:

Стоимость здания-памятника = Стоимость аналога + Корректировка на юридически передаваемые права + Корректировка на условия финансирования + Корректировка на время продажи + Корректировка на стоимость прав на земельный участок + Корректировка на престижность (связанной с местоположением) + Корректировка на престижность (связанной с социальной градацией общества) + Корректировка на престижность (связанной с ликвидностью объекта и ростом его стоимости) +

+ Корректировка на ремонтно-реставрационные работы + Корректировка на благоустройство + Корректировка на наличие доходоприносящих помещений + Прочие корректировки.

С = Σ (Ц1×К1×У1+Ц2×К2×У2 + … + Ц_i×К_i ×У_i), где:

Ц_i - цена продажи i-го сравниваемого объекта недвижимости;

К_i- общая величина корректировки цены продажи i-го сравниваемого объекта недвижимости;

У_i- удельный вес i-го сравниваемого объекта недвижимости в общей стоимости образца;  ΣУ1 = 1,00.

Однако применение сравнительного подхода весьма ограничено для оценки памятников вследствие ограниченной информации на рынке недвижимости и сложных процедур корректировок, поэтому при оценки данного объекта он использоваться не будет.

3.2 Оценка здания-памятника культурного наследия доходным подходом

Объект оценки при подходе - это стоимость права собственности на памятник при существующем использовании, которая характеризуется как рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении его существующего использования при предположении, что в таком виде оно может быть продано на открытом рынке при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того является ли существующее использование имущества наиболее эффективным или нет.

Метод оценки - подход с позиций стоимости действующего предприятия величина которого определяется как результат капитализации дохода, получаемого от функционирования имущественного комплекса в целом. Оценка стоимости памятника как отдельного объекта заключается в определении величины вклада, который он вносит в результаты экономической деятельности.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из трех методов:

·   прямой капитализации доходов;

·        дисконтированных денежных потоков (ДДП);

·        валового рентного мультипликатора (ВРМ).

Метод капитализации дохода используется:

·   если потоки доходов стабильны в длительном периоде времени и представляют собой значительную положительную величину;

·        если потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / К_кап, где:

ЧОД - годовой (или среднегодовой) чистый операционный доход;

К_кап - коэффициент капитализации.

ЧОД = ПВД - Потери + Прочие доходы - ОР, где:

ПВД - потенциальный валовой доход;

Потери определяются с учетом типичного уровня управления на конкретном сегменте рынка (учитываются коэффициент недоиспользования площадей, коэффициент потерь при сборе арендных платежей и т. п.);

Прочие доходы определяются при нормальных условиях эксплуатации объекта в целях обслуживания арендаторов (например доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. п.);

ОР - операционные расходы, то есть расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить:

·   на условно-постоянные (налог на имущество, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала, если она фиксирована, вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на нее);

·        на условно-переменные (коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление);

·        на расходы на замещение, или резервы (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений, резервы на замещение также учитывают эти расходы).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

К_кап = d + N, где:

К_кап - коэффициент капитализации;  - ставки дохода на капитал (рассчитывается как сумма безрисковой ставки + риск вложения в недвижимость + риск низкой ликвидности + риск инвестиционного менеджмента);  - нормы возврата капитала.

Обычно применяются три способа возврата капитала (для недвижимости, имеющей тенденции снижения стоимости во времени или с достаточно стабильной во времени стоимостью):

·   прямолинейный (метод Ринга);

·        по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции, аннуитетный способ (метод Инвуда);

·        по фонду возмещения и безрисковой ставке доходности (метод Хоскольда).

В отношении зданий-памятников N = 0. Однако определение прогнозного роста или снижения стоимости здания-памятника должен производить оценщик. При наличии роста стоимости объектов требуется определять корректировки, снижающие дисконт при построении коэффициентов капитализации.

Ограничивающие условия применения метода прямой капитализации:

·   нестабильность потока доходов;

·        недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Метод ДДП применяется в следующих случаях:

·   предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

·        имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

·        потоки доходов и расходов имеют сезонный характер;

·        оцениваемая недвижимость - многофункциональная.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

С = Σ (ДП_i/ (1 + d)t + М / (1 + d)n, где:

ДП_i - денежный поток i-го временного периода;- ставка дохода на капитал (дисконт); - период дисконтирования;

М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года - n) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков:

ДП_i = ЧОД_i - Капиталовложения_i - Обслуживание кредита_i + Прирост кредитов_i.

Метод валового рентного мультипликатора является ориентировочным. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение стоимости помещений к годовой арендной ставке (Г_ар):

РС = ВРМ × Г_ар.

Для реализации метода используется большое количество статистически обработанных данных для определения ВРМ с использованием рыночной экстракции. Годовые арендные ставки для оцениваемых объектов недвижимости подбираются с использованием методологии сравнительного подхода. Для различных групп подбираются различные алгоритмы оценки. Применение доходного подхода возможно только для объектов, которые могут генерировать доход и за счет этого самостоятельно функционировать, то есть в таких объектах реализуются чисто коммерческие функции, но не все здания можно приспособить под такие функции.

3.3 Оценка здания-памятника культурного наследия затратным подходом

Применение затратного подхода в сравнении с сравнительным и доходным имеет наибольшее значение, поэтому рассмотрим оценку памятников с использованием затратного подхода, как наиболее прозрачного и более объективного. В общем случае при оценке памятников культурного наследия следует выделить три основных актива - земельный участок, улучшения (здания, сооружения) и нематериальную составляющую, присущую конкретному объекту. Отсюда стоимость памятников культурного наследия будет определяться, как сумма этих трех активов:

Стоимость памятника = Стоимость земельного участка + Стоимость улучшений + Стоимость нематериальных активов.

3.3.1 Оценка стоимости памятника как формы существования исторического и культурного наследия

Методические подходы при оценке памятника представляют собой процесс расчета стоимости своеобразного вида нематериальных активов. Потребительная стоимость памятника заключается в способности удовлетворять потребности людей в использовании духовных ценностей, носителем которых является памятник.

Содержание методологических подходов при оценке стоимости исторической и культурной ценности памятника следующие:

- определение объема затрат, необходимых для создания условий, обеспечивающих доступность народу этих духовных ценностей и, величина которых складывается из средств необходимых для создания условий для проведения ремонтно-восстановительных работ, реализации программ обучения специалистов, просвещения людей, выпуск литературы и других форм просветительской деятельности;

расчет величины потерь, которую понесут люди от уничтожения, незнания, скрытия исторических и культурных этих ценностей;
 - денежная величина, которая получается как разница между рыночной стоимостью памятника и недвижимостью, созданной в современных условиях, аналогичной по физическим параметрам, месторазположению и функциям использования.

Определение стоимости памятника с учетом фактора исторической и культурной ценности сводится к расчетам, в результате выполнения которых находится величина увеличивающая стоимость памятника как материального носителя этой ценности, т.е. НМА здания-памятника.

Используется следующая формула расчета:

С = Б × Квс(1+Кис/100) × Кк где:

С - стоимость памятника, учитывающая его историческую и культурную ценность;

Б - восстановительная стоимость в ценах и тарифах на момент оценки;

Квс - коэффициент времени сооружения строительства;

Кис - коэффициент историчности;

Кк - коэффициент корректировки, частично учитывающий фактор историко - культурной ценности при расчете величины восстановительной стоимости памятника, принимается равным -1/1,5. = 0,67.

Формула для расчета коэффициента историчности:

Кис = Ка × Ку × Кг × Кип × Киф × Кдф × Кдин × Кпс × Кмр, где:

Ку - коэффициент уникальности;

Кг - коэффициент градостроительной роли;

Кип - коэффициент исторической подлинности;

Киф - коэффициент исторической функции;

Кдф - коэффициент характера декора фасада;

Кдин - коэффициент декора интеръеров;

Кпс - коэффициент сохранности планировочной структуры;

Кмр- коэффициент мемориальной ценности.

Расчет коэффициента историчности (значения коэффициентов взяты из приложения № 2):

Кис = 1,0 × 1,3 × 1,5 × 1,3 × 2,0 × 1,5 × 2,0 × 1,5 × 2,0 = 45,63

Расчет восстановительной стоимости:

Б = общая площадь объекта в кв.м. × стоимость руб./кв.м. =

= 1721,6 × 308 805 = 531 638 688 руб.

Расчет стоимости памятника с учетом исторической и культурной ценности: