Материал: Особенности оценки зданий – памятников культурного наследия

·        выявленные недвижимые объекты историко-культурного наследия - обладающие исторической, научной, художественной или иной культурной ценностью недвижимые объекты, выявленные в городе Москве в результате историко-архитектурных обследований, натурных, документальных и иных исследований, прошедшие государственную историко-культурную экспертизу и включенные в Список выявленных недвижимых объектов историко-культурного наследия и их территорий;

·        учетные объекты исторической застройки - недвижимые объекты, выявленные в результате обследования исторической застройки в городе Москве, включенные в учетный список объектов исторической застройки для проведения государственной историко-культурной экспертизы;

·        градостроительные образования - ценные в историко-культурном отношении территории города или другого населенного пункта, на которых сосредоточены группы недвижимых памятников истории и культуры; системы рядовой застройки, формирующие их среду; участки древнего культурного слоя и элементы природного и историко-культурного ландшафта, запечатлевшие индивидуальной исторически сложившийся облик города или другого населенного пункта;

·        земли историко-культурного назначения - особо охраняемые территории и достопримечательные места, на которых (в которых) располагаются недвижимые памятники истории и культуры;

·        зоны охраны недвижимого памятника истории и культуры - утвержденные в своих границах, с установленным режимом использования территории, примыкающие к территории недвижимого памятника истории и культуры, а также пространство над и под ним, необходимые для обеспечения материальной сохранности недвижимого памятника, его культурной ценности и пространственной целостности;

·        реставрация - это комплекс исследовательских, предпроектных, проектных и производственных работ, проводимых на недвижимых памятниках истории и культуры, включающий в себя консервацию, ремонт, научную реставрацию и приспособление недвижимых памятников истории и культуры к использованию;

·        регенерация - восстановление утраченных элементов архитектурных или градостроительных ансамблей;

Недвижимые памятники истории и культуры в зависимости от содержания объектов подразделяются на следующие виды:

·   памятники градостроительства:

- историческая планировочная структура, территории в пределах системы исторических городских укреплений и иные историко-градостроительные образования, относящиеся к зонам особого градостроительного регулирования и определяющие в целом ценность Москвы как памятника истории градостроительного искусства и исторического города;

·   памятники архитектуры:

- отдельные здания, строения и сооружения фортификационного, культового, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, транспортного, научного, учебного назначения вместе с их территориями, пространством и неотделимыми от них произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства; исторические сады, парки;

- ансамбли: совокупность недвижимых памятников и открытых пространств в их художественно-композиционной связи, включая места археологических раскопок, обладающих универсальной ценностью с архитектурной, исторической, археологической, эстетической или социально-культурной точек зрения: улицы, площади, кварталы, архитектурные комплексы и ансамбли с окружающими их городскими и природными ландшафтами, а также неразрывно связанные с ними произведения монументального, изобразительного, декоративно-прикладного, садово-паркового искусства и ландшафтной архитектуры;

·   памятники истории:

- здания, сооружения, памятные места, комплексы и ансамбли, связанные с жизнью выдающихся исторических личностей, с жизнью и творчеством деятелей науки, литературы и искусства;

здания, сооружения, памятные места, комплексы и ансамбли, связанные с важнейшими историческими событиями в жизни страны и города;

здания, сооружения, памятные места, комплексы и ансамбли, иные недвижимые объекты, связанные с развитием науки и техники, культуры и быта населения Москвы;

исторический некрополь: отдельные кладбища, могилы и захоронения, комплексы могил и захоронений выдающихся государственных и военных деятелей, народных героев, деятелей науки, литературы и искусства, братские могилы и захоронения воинов и граждан, погибших за свободу и независимость Родины;

·   памятники археологии:

- объекты жилого назначения: культурный слой древних поселений, включающий городища, селища, стоянки;

древние укрепления: земляные валы, рвы, остатки деревоземляных и каменных укреплений;

объекты религиозного назначения: остатки древних храмов, монастырей, культовые комплексы, святилища, места совершения обрядов;

места древних погребений: курганные и грунтовые могильники, отдельные погребения;

объекты хозяйственного назначения: остатки и следы охотничьих, скотоводческих, земледельческих, промысловых угодий, добывающих и обрабатывающих производств, мастерских, ирригационных сооружений, гидротехнических устройств (прудов, каналов и др.), транспортных артерий и сооружений (дорог, мостов, стоянок и др.), инфраструктура водных и водно-волоковых путей;

·   памятники искусства:

- городские памятники (монументы) и памятные знаки, посвященные важнейшим событиям в истории Москвы и России, выдающимся гражданам; произведения монументальной скульптуры, монументальной живописи, монументально-декоративного искусства, мозаики, витражи; произведения декоративно-прикладного искусства, живописи, скульптуры, связанные с недвижимыми памятниками как элементы обстановочного комплекса.

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие категории (термин «категория» чаще всего заменяют на общепринятое понятии «статус») историко-культурного значения:

·   международного значения - охраняются ЮНЕСКО;

·        федерального значения - охраняются государством (Российская Федерация);

·        регионального значения - охраняются субъектом Российской Федерации;

·        местного значения - охраняются субъектом Российской Федерации.

Историческая важность здания-памятника заключается в том, что это объект, имеющий значение для общества. Понятие «срок экономической жизни» для здания-памятника не существует.

По сведениям риелторов, здания «с историей», ориентированные на офисно-представительские цели, продаются на вторичном рынке обычно на 15-30 процентов дороже новых офисов класса «А». В Центральном административном округе города Москвы стоимость таких зданий может доходить до 130 процентов от функциональных аналогов класса «А». Законом об объектах культурного наследия предусмотрено проведение реставрации таких объектов под руководством Комитета по охране культурного наследия.

Для городских зданий-памятников характерно расположение в прекрасном историческом центре города, на который открывается красивый вид из окон здания, при этом зачастую отсутствует парковка, либо имеются существенные ограничения, плохая транспортная доступность. Прекрасное местоположение загородных зданий-памятников (ансамблей), как правило, требует масштабных инвестиций в реконструкцию, ремонт и реставрацию. Для вовлечения таких объектов в рыночный оборот (купля-продажа, страхование, залог в банке и т. п.) необходима их оценка, однако до настоящего времени соответствующие методики не разработаны.

Здания - памятники в своем большинстве индивидуальны, но есть определенные критерии, позволяющие производить их условные объединения в определенные группы.

Разобьем все памятники с учетом функционального деления на шесть условных групп:

Группа 1. Объекты, полностью ориентированные на коммерческие цели (жилье, банки, офисы, дома отдыха, гостиницы, торговые помещения и т.п.);

Группа 2. Объекты, частично ориентированные на коммерческие цели;

Группа 3. Объекты некоммерческого использования (музеи, культура, искусство, детские учреждения и т.п.);

Группа 4. Объекты для размещения дипломатических, консульских, религиозных и т.п. служб;

Группа 5. Объекты, ориентированные на государственные цели (размещение правительства, чиновников, силовых структур, фискальных органов, «бюджетников» и т.п.);

Группа 6. Объекты в полуразрушенном и разрушенном состоянии, полная реконструкция которых на сегодняшний день нецелесообразна.

Деление на группы позволяет определять вид стоимости и совокупности подходов к оценке в привязке к каждой из групп.

Также существуют факторы, определяющие идентификацию зданий как памятников, они многочисленны, однако все их можно объединить в группы из 5 обобщающих:

·   времени создания;

·        авторского решения;

·        конструкционного воплощения;

·        внешних факторов воздействия;

·        местоположения и т.п.

Далее рассмотрим эти группы подробнее.

Фактор времени и его влияние на стоимость.

Во-первых, этот фактор влияет на общее количество памятников: чем больше возраст памятников, тем меньше их в количественном плане (однако малое количество может быть только косвенно связано со стоимостью и влиять на ее увеличение). Следует отметить наличие ориентировочного срока отнесения объектов к памятникам (не моложе 40...50 лет).

Во-вторых, фактор времени влияет на функциональную ориентацию объектов в отношении их использования в составе групп 1,2,4,5 (круг пользователей резко уменьшается с возрастом, что может сказаться на уменьшении стоимости объектов).

В-третьих, этот фактор влияет на наличие реставрированных и реконструированных элементов: чем больше возраст, тем большее количество элементов здания утратило первоначальное состояние. Количество скопированных элементов влияет на стоимость в сторону ее снижения.

В-четвертых, этот фактор влияет на статус памятника (в целом, с возрастом статус может повышаться, что только косвенно связано со стоимостью в сторону ее увеличения).

Таким образом, фактор времени может сказаться как на увеличении, так и на уменьшении стоимости памятника.

Однако стоимость памятника не является функцией его возраста, поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации памятника (эпоха, стиль, мастер и т.п.).

Фактор авторского решения.

Архитектор и создатель памятника может иметь общеизвестное имя, что влияет на стоимость объекта. Поэтому здесь полезность объекта связана с «пионерскими» решениями, аналоги (копии) которых могут быть либо в большом количестве (например, Растрелли и Монферран очень плодовито работали), либо отсутствовать (например, отдельные решения строительных объектов Корбюзье воплощены в единичных экземплярах, чем они и ценятся).

Фактор авторского решения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с престижностью, которая влияет на стоимость объекта. Следует отметить, что имеются уникальные памятники - здания неизвестных авторов, однако при этом сказывается не влияние фактора авторского решения на стоимость, а фактора конструкционного воплощения.

В методике Министерства культуры РФ сделана попытка определить по экспертному мнению культурологов ранг создателей строения, что не имеет ничего общего с диапазоном стоимости объектов, в котором работают Оценщики (диапазоны рассмотрены ниже по тексту).

Стоимость памятника является функцией его авторства лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.Фактор конструкционного воплощения.

Этот фактор во многом связан с факторами времени и авторского решения, но работает в условиях наличия и отсутствия информации об авторах при обязательном наличии временного фактора.

Уникальность конструкционного воплощения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с престижностью, которая влияет на стоимость объекта. Современные строительные технологии позволяют воспроизвести любые копии культурно - исторических памятников - зданий, что и является основой для расчета восстановительной стоимости в затратном подходе Фактор конструкционного воплощения может рассматриваться по следующим критериям:

уникальность памятника;

градостроительная роль;

историческая подлинность (сохранился в первоначальном виде, имеет незначительные изменения, частично сохранился первоначальный облик, воссоздан, полностью перестроен);

характер декора фасадов, интерьеров (полностью сохранен, частично утрачен, полностью утрачен, изначально отсутствует);

планировочная структура (полностью сохранена, частично изменена, полностью изменена).

Однако стоимость памятника является функцией его конструкционного воплощения лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Внешние факторы воздействия.

Внешние факторы воздействия многообразны и не поддаются полному перечислению. Здесь имеются исторические факторы, культурные факторы, религиозные факторы и т.п.

Внешние факторы воздействия определяют объект как памятник и служат для определения статуса объекта. Статус объекта связан с престижностью, которая влияет на стоимость объекта.

Фактор местоположения.

Фактор местоположения участвует как в формировании отнесения объекта к памятникам, так и непосредственно влияет на стоимость объектов, принадлежащих к группе 1,2 и 6.

Существует понятие историко-исторического местоположения, при этом все здания относятся к историко-историческому ансамблю (например, Кремль Москвы и Ярославля). Местоположение для объектов недвижимости, не являющихся памятниками, определяет наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа для объектов доходной недвижимости.

Также объекты недвижимости, являющиеся памятниками культурного наследия, могут быть доходными и дотационными (финансируемые из бюджетов разного уровня). Пример возможного размещения в «памятниках» различных предприятий и учреждений с учетом групп их функционально-хозяйственной деятельности представлен в таблице 1.

Таблица 1. Классификация предприятий и учреждений по группам их функционально-хозяйственной деятельности

По формам хозяйственной деятельности предприятия и учреждения объединяются в четыре группы, указанные в таблице 1.

К первой группе относятся предприятия и учреждения, работающие на полном самофинансировании и получающие прибыль от своей основной деятельности (доходные объекты). Это кинотеатры, цирки, некоторые виды спортивных сооружений, дошкольные и школьные учреждения с платным обучением, платные учреждения здравоохранения, объекты торговли, общественного питания и другие предприятия, традиционно работающие в условиях самофинансирования. Общая функционально-экономическая модель этих учреждений совпадает с моделью функционирования платных предприятий и учреждений независимо от вида отрасли, собственности и прочих особенностей.

Ко второй группе относятся предприятия и учреждения, работающие по принципу неполного или частичного возмещения затрат (частично дотационные объекты). В эту группу входят музеи, театры, концертные залы, отдельные спортивные сооружения и т. п., предоставляющие населению платные услуги, но, как правило, на льготных условиях, то есть ниже их себестоимости, за счет дотаций от вышестоящих организаций, спонсоров, фондов и других источников.