С = Б × Квс(1+Кис/100) × Кк = 531 638 688 × 2,0(1+45,63/100) × 0,67 =
= 531 638 688 × 2,92 × 0,67 = 1 040 097 292 руб.
3.3.1. Расчет стоимости земельного участка.
Сзу = площадь земельного участка в кв. м. × стоимость руб./кв.м. =
= 1100 × 102000 = 112 200 000
руб.
3.3.2 Затраты на реконструкцию, реставрацию и приспособление под жилые цели включают в себя ряд следующих основных работ:
· подготовка к зиме;
· устройство временных защитных конструкций над памятником;
· устройство лесов;
· усиление фундаментов;
· устройство приямков;
· устройство перекрытия над подвалом;
· разборка конструкций крыши и перекрытий 1 и 2 этажей;
· устройство перекрытия над 1 этажом;
· устройство перекрытия над 2 этажом; конструкция покрытия здания;
· воссоздание кирпичной кладки наружных стен 2 этажа;
· реставрация внутренних кирпичных стен 1 и 2 этажа;
· устройство лестниц;
· устройство переходных лестниц;
· устройство перегородки из пенобетонных блоков на 2 этаже;
· гипсокартонные перегородки;
· реставрация белокаменного цоколя;
· реставрация архитектурно-лепного декора фасада;
· реставрация архитектурно-лепного декора интерьеров;
· паркетные работы по 1, 2 и 3 этажам;
· оконные и дверные балконные блоки;
· работы по интерьерам, столярные заполнения;
· работы по интерьерам окон и дверей;
· устройство парадной лестницы;
· металлическое ограждение кровли;
· малярные работы по фасадам;
· устройство полов на лестничной площадке 2 этажа;
· воссоздание белокаменного декора фасада;
· металлические козырьки над входами в здание;
· воссоздание карнизов по фасадам;
· устройство и навеска водосточных труб по фасадам и пр.
Исходя из выше перечисленных работ (и согласно акту-приемки законченного строительства объекта приемной комиссией № 010327) стоимость строительно-монтажных работ равна 139 642 360 руб., плюс оборудование, инструмент инвентарь общей суммой 1 484 440 руб. и прочие затраты, сметная стоимость затрат на реконструкцию, реставрацию и приспособление под жилые цели составляет 183 306 920 руб.
Из всего этого следует, что приблизительная стоимость здания-памятника культурного наследия, расположенного по адресу: Молочный пер., д.5, представляет собой сумму = 112 200 000 руб. + 183 306 920 руб. +
+ 1 040 097 292 руб. = 1 335 604 212 руб.
Заключение
«...С конца 90-х годов Москва начинает лихорадочно перестраиваться. Безжалостно ломаются старые дома, и на их месте воздвигаются многоэтажные здания - в центре с торговыми помещениями и конторами, в Белом и Земляном городе - с квартирами, оборудованными по последнему слову техники...».
В соответствии с российским законодательством оценка памятников культурного наследия осуществляется для различных целей и назначений (страхование объектов от уничтожения, налогообложение, вовлечение их в коммерческий оборот, передача на инвестиционных условиях и т. д. и т. п.).
Основным документом в данной области является закон “Об объектах культурного наследия”, принятый в 2002 году, запрещавший приватизацию памятников до 2010 года, поскольку в то время еще не существовало полного реестра памятников, они не были разделены на памятники регионального и федерального значения, и в том, что касалось собственно “предметов охраны”, также царила полная неясность.
За восемь прошедших лет в этой области мало что изменилось, однако Государственная дума отменила мораторий раньше срока по той причине, что памятники находились (да и сейчас находятся) в плачевном состоянии. У государства средств на реставрацию нет. Следует также отметить, что ни одно государство мира не в состоянии на должном уровне содержать все памятники культурного наследия. Решением данного вопроса стала передача памятников в заботливые руки богатых бизнесменов, иначе бы они рухнули, не дождавшись 2010 года.
Бизнес, впрочем, и раньше активно работал с памятниками. Для этого заключался инвестиционный контракт с городскими властями. Бизнес-структура как инвестор брала на себя обязательство произвести реставрацию здания, сохранив, к примеру, фасады и внутреннюю планировку. За это ей разрешалось использовать памятник под свои нужды - устраивать там ресторан, магазин или офис. Хотя законодательство многих европейских стран запрещает владельцам памятников архитектуры не то что стеклопакет или кондиционер поставить, а даже гвоздь без разрешения вбить, иначе их лишат права собственности. "Это тот молот, который должен падать на голову владельцу, и он должен находиться в страхе, - считает профессор Московского архитектурного института Наталья Душкина. - Если он, владея уникальным сооружением, захочет поменять внутреннюю планировку дома, он должен изначально знать, что этого делать нельзя, поскольку это является национальным достоянием".
В России же с инвестором/новым собственником заключается Охранное обязательство, в котором будут указаны все ограничения и обременения в отношении объекта культурного наследия, установленные уполномоченным государственным органом. Так, наиболее типичными ограничениями, устанавливаемыми в отношении использования зданий-памятников, являются:
· обеспечение неизменности облика и интерьера памятника недвижимости в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр памятников;
· обязательное согласование осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника недвижимости (об упомянуто выше);
· обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения. Указанный режим в частности предусмотрен в ст. 99 Земельного Кодекса РФ, где говорится о строгом соответствии использования таких земельных участков их целевому назначению (изменение которого не допускается), а любая деятельность (в т. ч. хозяйственная), противоречащая подобному назначению также запрещена;
· обеспечение доступа к памятникам недвижимости. Условия такого доступа устанавливаются собственником по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.
Исходя из даннойработы и в соответствии с гл. 1, ст. 3 Федерального закона № 73 «Об объектах культурного наследия» историческими памятниками, можно считать «объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры».
Категория «здания-памятники» многочисленна и для облегчения оценки данной категории все здания-памятники принято объединять в группы из пяти обобщающих факторов:
· времени создания;
· авторского решения;
· конструкционного воплощения;
· внешних факторов воздействия;
· местоположения и т.п.
Исходя из вышеперечисленного, важность здания-памятника заключается в том, что это объект, имеющий историческое и культурное значение для общества. А как писал академик Д.С. Лихачев «культура - это «базис», основание всей нашей жизни, всего социально-экономического развития…, главный смысл и главная ценность существования как отдельных народов и малых этносов, так и государств».
Россия - самая богатая в экономическом отношении страна мира и особая цивилизация с уникальной национальной Культурой. У этого организма своя аксиоматика мышления, поведения, свои традиции… Культура - это часть благосостояния любой нации. Но как оценить духовные, душевные, нравственные ценности? Как оценить стоимость Грановитой палаты Московского Кремля, дошедших до нас уникальных фрагментов жилой застройки XVIII в. в центре Москвы? Очевидно, что все это имеет огромную ценность.
На данный момент существует три основных вида подходов к оценке исторических зданий-памятников культурного наследия: сравнительных продаж, доходный и затратный.
В данной дипломной работе рассматривался охраняемый государством памятник истории и культуры жилой дом XIX в., в котором в период с 1959 по 1969 гг. жил и работал художник В.Е. Попков. Для расчета оценки его стоимости из трех видов подходов к оценке был выбран подход, наиболее оптимально отражающий стоимость памятника, а именно затратный. Отказ от использования в расчетах доходного и сравнительного методов обусловлен следующими причинами:
. Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости - ожидание будущих доходов с требуемыми характеристиками. С использованием доходного подхода оценивается стоимость недвижимости на дату оценки как текущая стоимость будущих денежных потоков. Из этого следует, что применение доходного подхода возможно только для объектов, которые могут генерировать доход и за счет этого самостоятельно функционировать, то есть в таких объектах реализуются чисто коммерческие функции. Т.к. оцениваемое в данной работе здание-памятник изначально относившееся к категории «жилые здания», за прошедшие годы не менял своего функционального назначения и не было ориентировано на принесение доходов, следовательно использование данного метода не целесообразно.
. Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спрос и предложение, замещение, вклад. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Рассматривается определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени. Отсутствие в нашей стране развитого первичного рынка купли-продажи аналогичных объектов во многих случаях заставляет отказаться от применения сравнительного подхода.
Следовательно, для оценки рассматриваемого здания-памятника, являющегося недоходной недвижимостью остаются только один подход - затратный.
Однако при оценке зданий-памятников всегда возникают трудности связанные с отсутствие в российском законодательстве общепринятой методики по оценке зданий - памятников культурного наследия, так же проблему составляет отсутствие четкого алгоритма стоимостного расчета влияния ценообразующих факторов, его заменяет ряд формул и коэффициентов.
Общий вывод после анализа данной проблематики только один: срочная
необходимость в разработке единой методики и подхода к оценке зданий-памятников
культурного наследия, так как «все это - последние остатки прошлого... С каждым
днем старое исчезает. И все же мы не без грусти думаем об этом прошлом, гуляя
по уголкам барской Москвы. Это прошлое для нас поэтично, может быть, от
сознания, что оно невозвратно». «По Москве», 1917 год.
Список литературы
Нормативно-правовые акты
.Закон города Москвы № 26 от 14 июля 2000 г. (ред. от 10.06.2009) «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».
.Земельный кодекс Российской Федерации. - М.: ГроссМедиа, 2006 г. - 80с.
.Конституции Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г.
.Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы, утвержденными постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25 января 2000 г. (МГСН 1.01- 99).
.Постановление Правительства РФ №894 от 16 декабря 2002 г. «О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия».
.Постановление Правительства РФ №1 027-ПП от 13 ноября 2001 г. «О внесении изменений в организацию работ по эксплуатации жилищного и нежилого фондов микрорайона N 17 Остоженка Управы района Хамовники (Центральный административный округ)».7.Распоряжение Правительства Москвы № 1962-РП от 16 декабря 2002 г. «О признании жилых домов по адресам: Бутиковский переулок, д. 5, строение 2 и Молочный переулок, д. 5 аварийными».
.Федеральный закон № 73-ФЗ от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
.Федеральный закон № 258-ФЗ от 26 декабря 2006 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием разграничения полномочий».
Монографии и учебные пособия:
. Башкатов В.С., Бузова И.А. Основы оценки стоимости недвижимости: учебно-методическое пособие. СПб: Издательство Санкт-Петербургского государственного университета, 2005 г.
.Башкатов В.С., Морфологический анализ в оценке памятников культурного наследия - «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 11 (98), 2009 г.
. Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации». № 12 (87) за 2008г., № 12 (99) за 2009г.
. Оценка недвижимых памятников истории и культуры: проект РОО. СТО РОО 21-05-97.
. Табакова С.А., Пьянков В.И., Использование укрупненных стоимостных показателей при оценке объектов культурного наследия - «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9 (96), 2009 г.
.Тришин В.Н., О проблемах оценки культурных ценностей - составной части национального богатства России. «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9 (24), 2003 г.
. Яскевич Е.Е., Теория и практика оценки зданий - памятников
культурного наследия. "Имущественные отношения в Российской
Федерации", № 6 (93), июнь 2009 г.
Интернет-ресурсы
. Аналитический сайт - http://www.onlinearenda.ru/articles/news/?id=15&id_content=1385
. Информационный сайт «Объект наблюдения», архив 2003 г. - http://object.msk.ru/8/05.htm
. Информационный сайт недвижимости Москвы Apartment.Ru - http://www.apartment.ru/Article/4873829.html
. Официальный сайт ООО «Научно-практический центр профессиональной оценки» - http://www.cpcpa.ru/
. Официальный сайт Москомнаследия - http://www.mkn.com.mos.ru/index.php
. Официальный сайт Министерства Культуры РФ - http://resursy.mkrf.ru/
. Официальный сайт НП «Сообщество оценочных компаний «СМАО» - http://smao.ru/ru/community/index.html
.25. Официальный сайт Всероссийского общества
охраны памятников истории и культуры - http://voopik.ru/
.26. Официальный сайт Национального центра опеки наследия - http://www.ntrust.ru/default.asp
.27. Портал для специалистов в области оценки и не только Appraiser.Ru «Вестник оценщика» - http://www.appraiser.ru/
.28. Портал недвижимости Домком.Ру - http://www.domkom.ru/article1889.html
.29. Сайт московского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры - http://www.russist.ru/
.30. Сайт историко-культорологического проекта о старой Москве «Москва, которой нет» - http://moskva.kotoroy.net/
.31. Сайт посвященный Филатову Е.М. -
http://www.keneman.com/Keneman/Evgeniy-Filatov.html
Приложение № 1
Историко-информационная карта исторического домовладения.
I.АДРЕС СОВРЕМЕННЫЙ Москва, ЦАО, ТУ «Хамовники», микрорайон № 17, квартал № 137 Молочный переулок, 5.
II.АДРЕС ИСТОРИЧЕСКИЙ
кон. XVIII в. - Земляной город, Пречистенская часть, 5 квартал, под нач. XIX в. № 404-м в приходе Зачатьевского монастыря (в
приходе церкви Всемилостивого Спаса что на
воротах Зачатьевского монастыря)
1820-е г.г.Пречистенская часть, 5 квартал, № 434
-е г.г.Пречистенская часть, 5 квартал, № 111
вт. пол. XIX в. Пречистенская часть, 1участок, № 93 нов./111 стар.,
Молочный переулок 1910-е г.г.Пречистенская часть, 1 участок,
№ 92+93+790/111+112+111 Молочный переулок
III.ИСТОРИКО-АРХИТЕКТУРНАЯ СПРАВКА
Исследуемая территория является фрагментом исторического домовладения Пречистенская часть, № 93/111, сложная плановая конфигурация которого оформилась в 1832 г. в результате раздела крупной усадьбы. Домовладение расположено на территории квартала № 137, ограниченного Молочным, Бутиковским и Коробейниковым переулками, в древнем историческом районе Москвы в пределах Земляного города. Существующие административные границы исследуемого фрагмента исторической градостроительной среды сформировались в советский период.