ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА
на тему:
«Особенности оценки зданий -
памятников культурного наследия»
Москва 2010
Содержание
Введение
«Улицы, площади, каналы, отдельные дома, парки напоминают, напоминают …Ненавязчиво и ненастойчиво входят впечатления прошлого в духовный мир человека, и человек с открытой душой входит в прошлое. Он учится уважению к предкам и помнит о том, что в свою очередь нужно будет для его потомков. Он начинает учиться ответственности - нравственной ответственности перед людьми прошлого и одновременно перед людьми будущего».
Россия богата памятниками, отразившими вехи её многовековой истории. Наше культурно-историческое наследие - это духовный, экономический и социальный капитал невозместимой ценности, который, наравне с природными богатствами, является главным основанием для национального самоуважения и признания России мировым сообществом. Наследие во многом формирует менталитет, утверждает преемственность гуманитарных ценностей и сохраняет традиции. Сохранение культурного и архитектурного наследия - основа дальнейшего развития общества, это конституционная обязанность каждого гражданина страны; и как следствие одна из важнейших задач, стоящих в настоящее время перед цивилизованным обществом. При этом в большинстве стран, в том числе в Российской Федерации, решение данной проблемы невозможно без участия государства как крупнейшего собственника объектов недвижимости данной категории.
В Российской Федерации памятники культурного наследия находятся под государственной охраной и подлежат государственному контролю над их сохранением и использованием. Отношения, возникающие в области сохранения и использования объектов культурного наследия, а также особенности владения, пользования и распоряжения ими как особым видом недвижимого имущества регулируются Федеральным законом № 73-ФЗ от 25.06.2002г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Взглянув в прошлое, можно отметить, что интерес к историческому достоянию (прежде всего античному) возник в эпоху Возрождения. В 1791 году во Франции памятники истории и культуры были объявлены всенародным достоянием, а в 1795 году возникла государственная служба охраны памятников истории и культуры. В XIX меры по охране памятников истории и культуры были введены во многих европейских странах. В России общество охраны памятников истории и культуры было учреждено в 1966 году. В России признанные памятниками истории и культуры объекты получают статус памятника и находятся под защитой государства, уполномоченный в этой сфере федеральный орган исполнительной власти - Росохранкультура. Однако этот статус не всегда спасает их от упадка и даже сноса.
Именно поэтому последние несколько лет в Правительстве и Государственной Думе Российской Федерации активно обсуждается проблема состояния объектов культурного наследия в нашей стране: высокая степень физического износа, ветхое и аварийное состояние значительного количества зданий и т.д. По статистике, каждый год страна теряет более 100 объектов национального достояния. Объём инвестиций, необходимых в настоящее время для восстановления памятников, оценивается в среднем на уровне 1 000 долларов США на 1 кв. м., т.е. в целом по России, на территории которой расположено около 180 000 памятников общей площадью около 300 млн.кв.м, требуется около 300 миллиардов долларов США.
Мировой опыт показывает, что ни одно государство мира не в состоянии на должном уровне содержать все памятники культурного наследия. Даже во времена СССР на их содержание выделялось в 10-20 раз меньше средств, чем требовалось. Наиболее прогрессивными мерами, призванными решить задачу сохранения и воссоздания памятников истории и культуры, являются:
· приватизация объектов недвижимости, являющихся памятниками культурного наследия;
· уже действующая процедура передачи объектов на инвестиционных условиях (в том числе в долгосрочную аренду или, например, в доверительное управление, которое все чаще рассматривается как наиболее адекватная «переходная» форма для решения множества вопросов, связанных с приватизацией).
Качественно новым этапом в развитии законодательных механизмов приватизации памятников стал Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» от 26.12.2006г. № 258-ФЗ, согласно которому с 01.01.2008г. разрешена приватизация памятников культурного наследия.
Наиболее вероятным сценарием государственной политики в отношении приватизации памятников может стать сохранение за государством только памятников, необходимых для исполнения государственных функций, все остальные могут быть переданы в управление субъектам Российской Федерации с тем, чтобы они в дальнейшем были приватизированы институциональными и частными инвесторами с соответствующими обременениями и ограничениями.
Однозначным условием приватизации должно стать заключение новым собственником Охранного обязательства, в котором будут указаны все ограничения и обременения в отношении объекта культурного наследия, установленные уполномоченным государственным органом. А именно:
· обеспечение неизменности облика и интерьера памятника недвижимости в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр памятников;
· обязательное согласование осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника недвижимости (об упомянуто выше);
· обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения. Указанный режим в частности предусмотрен в ст. 99 Земельного Кодекса РФ, где говорится о строгом соответствии использования таких земельных участков их целевому назначению (изменение которого не допускается), а любая деятельность (в т. ч. хозяйственная), противоречащая подобному назначению также запрещена;
· обеспечение доступа к памятникам недвижимости. Условия такого доступа устанавливаются собственником по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.
Состав памятников культуры по сложившейся типологии показывает, что здания и сооружения, приватизация которых возможна, составляют 21% общего числа памятников. Львиную долю охраняемых объектов занимают памятники археологии, военные мемориалы, мавзолеи и иные мемориальные сооружения. Из числа зданий и сооружений, возможных к приватизации, 27% памятников являются объектами религиозного назначения и приватизации, как вы понимаете, не подлежат. Не подлежат приватизации, кроме памятников археологии и памятников религиозного назначения, также особо ценные объекты культурного наследия. Это 40 комплексов.
Однако, даже не смотря на обременения и ограничения в использовании, здания-памятники представляют колоссальный интерес в качестве объектов инвестирования, и наиболее существенным этапом приватизации является объективное определение (оценка) стоимости, по которой здание-памятник может быть отчуждено.
Именно по этому в настоящее время все большую значимость приобретает оценка памятников культурного наследия, однако здесь существует своя проблематика. В настоящее время в Российской Федерации отсутствует единая система оценки объектов культурного наследия, позволяющая обеспечить адекватным инструментом всех, кто решает задачи государственной охраны, сохранения и использования памятников и это непосредственно связано с факторами, характеризующими объект оценки:
· эти объекты являются материальными объектами недвижимого имущества;
· эти объекты являются особой формой исторического и культурного наследия, и их значимость и полезность характеризуются не только экономическими критериями, но и такими неэкономическими критериями как историко-культурное и историко-архитектурное значение, художественное, научное, мемориальное и иное значение объекта культурного наследия для истории и культуры соответственно Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования;
· невосполнимость утраты (лишения) объектов культурного наследия.
· для объектов культурного наследия могут быть установлены различные способы их использования.
Применение стандартных подходок к оценке памятников невозможно, т.к. для них неприемлемы классические понятия: износ и амортизация и связанные с ними традиционные методы оценки недвижимого имущества.
Существующие сегодня в нашей стране отдельные разработки в данной области не позволяют говорить о возможности полноценного и эффективного включения памятников в хозяйственный оборот. Как правило, историко-культурный потенциал объекта культурного наследия, в результате чего стоимость памятника существенно занижается, что не позволяет государству и обществу получить необходимый экономический эффект от его использования.
Мировой опыт оценки памятников построен на давно сложившихся отношениях собственности и его применение в нашей стране ограничено. Отсутствие единой системы оценки памятников также не позволяет:
· определить размер ущерба, который нанесен объекту культурного наследия;
· определить его действующую инвестиционную привлекательность;
· страховую стоимость;
· реальную стоимость его арендной платы или приватизации.
Исходя из вышеизложенного, целью данной дипломной работы является выявление особенностей оценки зданий-памятников культурного наследия.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. рассмотреть теоретические аспекты (основные понятия, факторы, подходы и ограничения) оценки зданий-памятников культурного наследия.
2. раскрыть отличительные особенности оцениваемого объекта.
. определить стоимость объекта основными подходами к оценки, с учетом его особенностей.
Предметом анализа данной дипломной работы является необходимость оценки здания-памятника для его последующего использования.
При написании данной дипломной работы рассматривались научные разработки отечественных авторов: Башкатова В.С., Яскевича Е.Е., Табаковой С.А. и пр.; Федеральный закон № 73-ФЗ от 25.06.2002г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»; проект «Оценка недвижимых памятников истории и культуры» СТО РОО 21-05-97. Также были проанализированы следующие печатные издания: Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации»; профессиональный научно-практический журнал "Вопросы оценки".
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка
литературы и приложений.
I. Теоретические аспекты оценки зданий-памятников культурного наследия
В соответствии с гл. 1, ст. 3 Федерального закона № 73 - ФЗ от 24.05.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)» «К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры».
Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:
· памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения), мемориальные квартиры, мавзолеи, отдельные захоронения, произведения монументального искусства, объекты науки и техники;
· ансамбли - группа объектов одного или нескольких видов, возникших одновременно или дополнивших друг друга в течении времени, объединенных общностью территории и исторического развития, образующих единство градостроительной, архитектурно-художественной композиции;
· достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов, центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки.
Недвижимыми памятники истории и культуры являются здания и сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства, памятные места, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, как сохранившиеся целиком в своем первоначальном виде, так и находящиеся в руинированном или фрагментарном состоянии, а также являющиеся частью более поздних объектов.
Из этого понятия следует раскрытие следующих терминов:
· территория недвижимого памятника истории и культуры - это особо охраняемый земельный участок, исторически и функционально связанный с недвижимым памятником и являющийся его неотъемлемой частью, с учетом современной градостроительной ситуации;
· памятные места - территории, ландшафты, связанные с событиями, имеющими историческую, научную или иную культурную ценность.
· недвижимые ансамблевые памятники истории и культуры - это исторически или по единому замыслу сложившиеся ансамбли или комплексы недвижимых памятников истории и культуры в их градостроительной, архитектурной и ландшафтной взаимосвязи;
· недвижимые единичные памятники истории и культуры - отдельные здания, строения, сооружения вместе с относящимися к ним исторически сложившимися территориями и неотделимыми от них движимыми культурными ценностями, археологические культурные слои;
· недвижимые памятники истории и культуры федерального (общероссийского) значения - расположенные на территории Москвы недвижимые объекты историко-культурного наследия, обладающие выдающейся историко-архитектурной, научной, художественной, мемориальной или иной культурной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, города Москвы и принятые под охрану государства по решению Правительства Российской Федерации;
· недвижимые памятники истории и культуры местного значения - расположенные на территории Москвы недвижимые объекты историко-культурного наследия, представляющие историко-архитектурную, научную, художественную, мемориальную или иную культурную ценность, характеризующие историю и культуру города Москвы и принятые под охрану государства по решению Правительства Москвы;