К третьей группе относятся предприятия и учреждения, работающие по принципу платных отношений, распространяемых на отдельные участки внутри бюджетных учреждений) (частично дотационные объекты). В эту группу включены бюджетные предприятия и учреждения, например клубы, имеющие платные кружки, или спортивные залы и плавательные бассейны. На таких предприятиях действуют отдельные самоокупаемые группы, или периодически осуществляются платные мероприятия, к примеру массажные кабинеты в поликлиниках, киоски, временные выставки и т. п., возмещающие лишь собственные затраты, включая плату за арендуемое помещение.
К четвертой группе относятся предприятия и учреждения, не рассчитанные на окупаемость затрат, так называемые бюджетные предприятия и учреждения (полностью дотационные объекты). В эту группу входят предприятия и учреждения, не рассчитанные на окупаемость (полную или частичную) расходов: клубные учреждения, библиотеки, отдельные виды музеев, дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, отдельные виды учреждений здравоохранения и другие предприятия и учреждения, традиционно работающие за счет бюджета или поступлений из ведомств, на балансе которых они состоят.
Приведенную классификацию необходимо учитывать при оценке памятников культурного наследия потому, что только в случае их чисто коммерческого использования возможно применение трех классических методов оценки - сравнительного, доходного и затратного подходов - полностью.
В соответствии с российским законодательством оценка памятников культурного наследия осуществляется для различных целей и назначений (страхование объектов от уничтожения, налогообложение, вовлечение их в коммерческий оборот, передача на инвестиционных условиях и т. д. и т. п.).
Оценка памятника, как материального результата труда, представляет собой процесс расчета стоимости недвижимости, для выполнения которого помимо традиционных знаний инженерно-строительного характера, необходимо использование результатов культурно-исторических и археологических исследований, а также специальных знаний в области проектирования ремонтно-восстановительных работ, определения перечня, величины и динамики затрат на их выполнение.
Оценка памятника, в этом случае, может быть проведена путем использования традиционных методических подходов оценки недвижимости: затратного, сравнительных продаж и доходного.
Затратный подход.
Затратный подход основан на сравнении затрат на воссоздание объекта недвижимости, эквивалентного по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым объекту. Покупатели недвижимого имущества имеют склонность сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям.
Вот почему в основу затратного подхода и положен принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости стоимость, большую той, чем та, в которую ему обойдутся приобретение (или аренда) соответствующего земельного участка и строительство на нем (в приемлемые сроки) аналогичных по назначению и качеству улучшений (зданий и сооружений), чтобы создать объект недвижимости эквивалентной полезности.
Затратный подход в первую очередь используется при оценке уникальных объектов (например, памятников культурного наследия) или объектов специального назначения (например, стадионов), которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги, так как сделки с ними достаточно редко заключаются на рынке недвижимости.
Поскольку затратный подход подразумевает отдельную оценку земельных участков и улучшений (зданий и сооружений), он применяется при оценке объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения либо когда требуется выделение необходимых долей в зданиях или в стоимости конструктивных элементов, подверженных риску наступления страхового случая, или являющихся соответствующей налогооблагаемой базой.
Затратный подход играет важную роль при оценке объектов недвижимости, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции (реставрации). Оценка с применением затратного подхода позволяет установить, будут ли затраты на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений компенсированы увеличением дохода от эксплуатации или выручки от продажи объекта недвижимости. Применение этого подхода позволяет избежать риска избыточного инвестирования в объект оценки. Кроме того, рассчитанные затраты на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений служат своеобразным оценочным ориентиром значений отдельных составляющих накопленного износа, в первую очередь это относится к величинам физического износа и функционального устаревания. Однако всегда надо помнить, что рассчитанные затраты (сметные расчеты) на капитальный ремонт или реконструкцию улучшений не являются прямым эквивалентом в денежном выражении установленным величинам физического износа и функционального устаревания. Расчет величин физического износа и функционального устаревания необходимо производить в соответствии с существующими методами.
Вместе с тем применение затратного подхода может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются стоимости земельного участка и улучшений, а также величина накопленного износа. Если объект находится в ветхом (плохом) техническом состоянии или улучшения не соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка как условно свободного, то оценка накопленного износа (физического износа, функционального устаревания) представляет собой достаточно сложную многогранную задачу.
Сравнительный подход.
Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости - спрос и предложение, замещение, вклад. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта. Рассматриваются определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени.
Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
· подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
· определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
· приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.
Для расчета и внесения поправок используются различные методы, среди которых можно выделить следующие:
· методы, основанные на парных продажах;
· экспертные методы расчета и внесения поправок;
· статистические методы.
Чаще всего из-за отсутствия рынка исторических зданий в России сравнительный подход к оценке объекта недвижимости в целом неприменим. Его можно использовать только для оценки земельных участков в рамках затратного подхода и то с учетом всего комплекса ограничений, вытекающих из охранных обязательств, и для оценки арендных ставок в рамках доходного подхода.
Доходный подход.
Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на дату оценки как текущую стоимость будущих денежных потоков.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из трех методов:
· прямой капитализации доходов;
· дисконтированных денежных потоков (ДДП);
· валового рентного мультипликатора (ВРМ).
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период и используется данный метод, если:
- потоки доходов стабильны в длительном периоде времени и представляют собой значительную положительную величину;
потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.
Особенностями применения доходного метода является учет влияния факторов как снижающих величину чистого дохода за счет дополнительных расходов по его сохранению, так и повышающих доход под влиянием фактора действия престижа. При расчете величины чистого дохода должны учитываться льготы по налогообложению, установлению арендных ставок и других стимулов, которые могут быть установлены государством для стимулирования мер по сохранению памятников. При определении величины коэффициентов капитализации и дисконтирования факторы, определяющие их количественное значение должны иметь свое специфическое значение.
При использовании метода дисконтированных денежных потоков в стоимость недвижимости преобразуется доход от предполагаемого ее использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен в результате сдачи его в аренду.
В отличие от обычных объектов недвижимости каждый объект культурного наследия уникален, поскольку обладает индивидуальными особенностями, формирующими его историко-культурный потенциал, который составляет такую же основу национального богатства нашей страны, как всем известные нефть и газ. Утрата предмета охраны объекта культурного наследия безвозвратна, поэтому неверная его оценка, а также неправильные выводы, сделанные на ее основе, неизбежно повлекут за собой значительный материальный ущерб для памятника, который во многих развитых странах расценивается как одно из самых тяжких преступлений перед государством и обществом.
Если принято решение включить объект культурного наследия в хозяйственный оборот, то гарантией его сохранения может быть только формирование полного пакета обременений, включающего и сведения о возможной степени приспособления объекта для современного использования, не затрагивающего предметы охраны, и конечно, требования по его реставрации. В случае, когда объект является элементом ансамбля или на территории где он располагается, действуют режимы, ограничивающие строительную деятельность, немаловажным фактором является и невозможность возведения каких-либо новых объемов или даже изменения габаритов. Соответственно, наличие обременений не может не учитываться при формировании параметров оценки.
Основные сложности при оценке зданий-памятников на территории Российской Федерации связаны с ограничениями, а именно:
· наличие федерального, регионального или местного статуса, накладывающего определенные ограничения на деятельность собственника по отношению к зданию;
· полный или частичный запрет на изменение целевого назначения здания;
· запрет на изменение объемно-планировочных параметров здания;
· запрет на реконструкцию (разрешены только реставрационные работы в рамках сохранения целостности и зрительного восприятия) и т. п.
· запрет на снос существующего здания;
· высокие эксплуатационные расходы;
· отсутствие развитого сегмента рынка купли-продажи аналогичных объектов;
· обязательное соблюдение режима использования территории здания-памятника, в том числе запрет на ведение строительных работ на земельном участке;
· обеспечение доступа сотрудников государственного контролирующего органа на территорию памятника и в здание в установленные дни и часы;
· уголовная, административная и иная юридическая ответственность в соответствии с законодательством РФ за нарушение Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ;
· в случае причинения вреда объекту культурного наследия - обязательства по возмещению стоимости восстановительных и иных работ;
· получение арендатором/инвестором/собственником Охранного обязательства, регламентирующего его обязанности по сохранению, реконструкции или реставрации здания-памятника.
Другим фактором, который отличает здания-памятники от «типичных» объектов недвижимости, является высокая степень накопленного износа (прежде всего, физического и функционального), характерная для исторических зданий.
В частности, высокая степень функционального износа обусловлена такими типичными факторами, как, например:
· несоответствием планировки помещений современным требованиям (например, современным стандартам организации пространства в офисных помещениях);
· так называемые «сверхулучшениями», к которым относятся массивные конструктивные элементы зданий (стены, парадные лестницы, колонны и др.), высокие потолки, просторные холлы, и другими.
Эти факторы влияют на риски инвестирования денежных средств в приобретение в собственность или в аренду таких объектов, и тем самым в значительной степени снижают их стоимость.
Следующая особенность - высокие риски инвестиций, обусловленные наличием жестких требований по сохранению внешнего облика, фасадов, интерьеров, использованию технологий и т.д., сложностью и продолжительностью работ по воссозданию или реставрации памятника, необходимостью проведения комплекса экспертиз и исследований с привлечением высококлассных специалистов и др.
Неоднозначная процедура оценки земельного участка как условно свободного (при проведении анализа наиболее эффективного использования, или, например, в рамках затратного подхода), также является отличительной особенностью оценки памятников:
· с одной стороны, земельный участок «не виноват» в том, что на нём расположено здание-памятник и с этой точки зрения анализ участка как незастроенного должен проводиться без учета ограничений и обременений, установленных в отношении здания, поскольку ценность объекта недвижимости в значительной степени определяется его местоположением;
· с другой стороны, зачастую в отношении непосредственно земельного участка также устанавливаются градостроительные или иные ограничения (которые могут быть отличными от ограничений, установленных в отношении здания).
Вышеизложенное, говорит о том, что имеет место некоторая юридическая неопределенность в отношении того, насколько справедливо распространение существующих ограничений, обусловленных охранным статусом памятника (территории памятника) при оценке земельного участка как условно свободного.
Наконец, при проведении оценки объектов культурного наследия необходимо учитывать ценообразующий и при этом в значительной степени субъективный фактор «престижности» (престижности владения, пользования, распоряжения), обусловленный имиджевой составляющей (например, при размещении в историческом особняке представительства компании или при покупке «исторической» квартиры с роскошными интерьерами), местоположением (как правило, в непосредственной близости от центров деловой активности), а также иные нематериальные факторы (нематериальные активы), повышающие (или понижающие) потребительские свойства объекта культурного наследия по сравнению с «типичными» объектами недвижимости (историческая, мемориальная, художественная или иная ценность, авторство памятника, роль в архитектурном ансамбле и др.).