затратный подход
оценка здание памятник
II. Отличительные особенности оцениваемого объекта
Исследуемый жилой дом XIX в. по адресу: Молочный пер., 5 расположен на территории квартала №. 137, ограниченного Молочным, Коробейниковым и Бутиковским переулками. Квартал находится в юго-западном секторе исторического центра г. Москвы в пределах бывшего Земляного вала (современного Садового кольца) между ул. Остоженкой и рекой Москвой вблизи Зачатьевского монастыря.
История этой местности, расположенной в юго-западной части Земляного города, по данным письменных источников и археологических исследований прослеживается с XIV в., когда здесь находилось великокняжеское село Семчинское, впервые документально зафиксированное в духовной грамоте Ивана Калиты в 1328 г. В 1428 г. оно упоминается уже вместе с Самсоновым лугом. На землях села Семчинского в XIV в. был основан Алексеевский монастырь, который просуществовал здесь до 1547 г., а после пожара был перенесен в Чертолье. На его прежнем месте возник новый монастырь, Зачатьевский, основанный в XVI в. царем Федором Иоановичем и царицей Ириной.
Алексеевский (позже Зачатьевский) монастырь стал важным градоформирующим ядром, на долгие годы определившим характер планировки и застройки прилегающих территорий. Вокруг монастыря образовалась монастырская Зачатьевская слобода, в которой жили монастырские служащие, ремесленники и крестьяне. Упоминание об этой слободе есть в Александро-Невской летописи, а в 1638 г. она насчитывала уже 157 дворов. Характер формирования планировки и застройки квартала, расположенного на монастырских землях, оказался полностью подчинен мощному историко-культурному и градостроительному узлу Остожья -Зачатьевскому монастырю.
Дорога, которая в древности вела от Боровицкого холма (Кремля) в село Семчинское, а затем к Алексеевскому (позже Зачатьевскому) монастырю, вероятно, определила направление трассы, которую повторяет современная улица Остоженка.
Довольно долго эта дорога, пересекавшая ручей Черторый, доходила до ворот монастыря и там заканчивалась. Земли, прилежащие к Остоженке со стороны Москвы-реки не были престижными для жилья и поначалу здесь селились крестьяне, ремесленники и небогатые купцы. На раннем этапе в XIV - XVI в.в. здесь располагались заливные луга, сады, огороды. Луга и выпасы в этих местах сохранялись вплоть до XVIII в. Название местности "Остожье" и улицы Остоженка (Остоженская, Стоженка) исследователи связывают с великокняжескими, а позже царскими лугами, на которых косили сено и ставили в стога - "остожье" В конце Остоженки у Крымского брода вплоть до сер. XVIII в. располагался царский Остоженный конюшенный двор.
Строительство в кон. XVI в. городских фортификационных сооружений (стен Белого города и Земляного города) способствовало превращению Остоженки в городскую улицу, а исследуемой территории в посад - район заселения городского типа. В соответствии с Соборным уложением 1649 г. Земляной город был переведен в статус города, однако, слободское деление было ликвидировано лишь юридически, а фактически оставалось до нач. XVIII в. Все это стало причиной замедленного развития исследуемой территории. Тормозило формирование планировки и застройки и приречное расположение.
По монастырю и слободе получили свое название три Зачатьевских переулка. Название Молочного переулка историк-москвовед
П. В. Сытин объяснял тем, что здесь в начале XIX века находился молочный рынок. НазваниеКоробейникова переулка произошло от фамилии владельца старинной усадьбы - купца Ф.Н. Коробейникова (Коробейщикова), которому на протяжении двадцати лет в перв. пол. XVIII в. принадлежал самый большой участок на территории 146 квартала.
В районе Остоженки в основном селились представители небогатого дворянства, чиновничества, купечества. Участки ближе к реке имели хозяйственное использование, как в XVII веке, так и в дальнейшем. Освоение поймы Москвы-реки затруднялось из-за частых наводнений, случавшихся не только в весеннее половодье, но и при дождевых паводках. С середины XVII века по берегу Москвы реки располагались не только огороды, но и склады леса и дров (так называемый «Лесной ряд»). Лесной торг велся ниже по реке, у Алексеевской башни Белого города. Однако для складов леса именно высокая песчаная пойма левого берега была более пригодна, чем, например, заболоченные участки Замоскворецкой поймы.
История формирования квартала № 137 теснейшим образом связана с Зачатьевским монастырем и с рельефом местности, характер которого определялся в древнейший период протекавшим здесь ручьем (по трассе Бутиковского переулка). До середины XVIII века исследуемая зона была занята огородами Зачатьевского монастыря.
В 90-х гг. XVIII века квартал № 137 включал три обширных владения:
) коллежского асессора Смагина (позднее - прапорщика Соларева, затем генерал-майора Анненкова), которое занимало почти половину квартала со стороны современного Коробейникова переулка;
) соседнее крупное владение (с 1769 г. титулярного советника Реткина, с 1789 г. коллежского секретаря Полякова) занимало среднюю часть квартала;
) третье меньшее по размерам владение корнета Д. В. Тарелкина (с 1791 г.) включало территорию, соответствующую современным владениям № 1, 3, 5 по Молочному переулку. Застройка двора Д.В.Тарелкина, в состав которого входило исследуемое владение, в кон. XVIII-нач. XIX в.в. состояла из одного жилого дома по переулку и хозяйственных строений в глубине участка, большая часть которого была занята садом и огородом.
В 1812 году пожар уничтожил всю деревянную застройку квартала.
В 1824 г. на исследуемой территории был выстроен одноэтажный деревянный жилой дом, состоявший из двух прямоугольных в плане объемов, один из которых торцом выходил на красную линию Молочного переулка.
В 1820-е-1830-е г.г. наступает следующий этап в формировании композиционно-планировочной структуры исследуемого района, связанный с изменением структуры усадебных территорий и дроблением их на более мелкие владения. В 1832 году владение Н. Д. Тарелкина было разделено на четыре участка. На плане за этот год выделен небольшой участок без построек (Молочный, 3) на котором написано «проданная земля». Эта территория оставалась незастроенной до 1839 года.
В течение всего XIX века застройка квартала оставалась малоэтажной.
Сложившаяся в перв. пол. XIX в. застройка исследуемого владения
просуществовала без изменений до 1886 года, когда одноэтажный деревянный жилой
дом был капитально реконструирован с надстройкой второго деревянного этажа и
заменой каменного фундамента. Декоративная отделка фасадов и интерьеров,
вероятно, относится к кон. XIX -нач. XX в.в. Таким образом, во вт. пол. XIX в.
дом получил существующий в настоящий период объем и вид.
Несмотря на бурное развитие многоэтажного доходного строительства в начале XX века в районе Остоженки, характер исследуемого фрагмента городской среды не претерпел существенных изменений. Застройка квартала сохраняла традиционный малый масштаб ампирных и раннедоходных комплексов с разреженным фронтом переулков.
Сформировавшийся в XIX в. застроечный комплекс домовладения, в состав которого входил исследуемый участок, без изменений просуществовал до 1912 года, когда домовладение приобрел московский купец Зигфрид-Луи Лазаревич Таль и присоединил к соседнему участку, при этом была снесена часть хозяйственных построек. Из оценочных описей известно, что квартиры в существующем двухэтажном деревянном жилом доме сдавались внаем.
В начале 1917 года участок № 3 снова стал самостоятельным владением. В советский период в 1930-е годы на нем начала развиваться производственная функция: территория была расширена до Бутиковского переулка и было выстроено двухэтажное производственное здание. К 1990-м гг. территория ПО «Вторнефтесбыт» (затем - ОАО «Складская база ТНП») оказалась полностью застроенной дисгармоничными безликими корпусами (к настоящему времени снесены).
В советский период значительная часть исторического домовладения № 93/111 (Молочный пер., 5) была присоединена к смежному владению №3 по тому же переулку. Интересно отметить, что именно на этой, присоединенной, части владения № 5 стоял по линии переулка главный дом усадьбы корнета Тарелкина, выстроенный в конце XVIII века и перестроенный после пожара 1812 г, (утрачен в раннее советское время). В настоящее время на этом участке возведен жилой дом.
В советский период исторически сложившийся облик района был радикально искажен в результате уничтожения и сноса малоэтажной застройки. В дальнейшем трансформация исторической композиционно-планировочной и объемно-пространственной структуры продолжилась. К настоящему времени значительная часть малоэтажной застройки квартала по Молочному переулку оказалась утрачена. Новое строительство, довольно активно ведущееся в последнее время в этом районе, по масштабу и стилистике зачастую не адаптируется историческим градостроительным окружением.
Вместе с тем историческая градостроительная среда района исследования обладает определенной степенью ценности и сохранности, что нашло отражение в организации здесь заповедной территории «ул. Остоженка - ул. Пречистенка - ул. Волхонка» и объединенной охранной зоны объектов историко-культурного наследия. Жилой дом XIX в., расположенный по адресу: Молочный пер, д. 5, состоит на государственной охране в качестве памятника архитектуры (охр. № 729); квартира № 2 в указанном доме, в которой в 1959-1969 г.г. жил и работал художник В.Е.Попков, состоит под государственной охраной в качестве памятника истории (охр. № 253/ист.). Здание расположено на территории объединенной охранной зоны памятников истории и культуры г. Москвы № 5, утвержденной постановлением Правительства Москвы № 881 от 16.12.1997 г.
Историко-информационная карта исторического домовладения представлена в приложение № 1.
Согласно Федеральному закону №73-ФЗ гл. 6, ст. 33 «недвижимые памятники истории культуры, расположенные на территории г. Москвы, их территории подлежат защите от уничтожения, повреждения, нарушения установленного режима содержания и использования и других действий, причиняющих вред памятникам истории и культуры и их территориям, а также защите от неблагоприятного воздействия окружающей среды и иных негативных воздействий». В соответствии с Нормами и правилами проектирования планировки и застройки г. Москвы, утвержденными постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25.01.2000 г., п. 2.2.1 «территория памятника истории и культуры... подлежит охране и использованию вместе с самим памятником как единый комплекс». В этой связи базовыми принципами любых реставрационно-реконструктивных работ, осуществляемых на территории памятника, должно быть обеспечение безусловной физической сохранности и реставрации самого здания-памятника, а проектируемые мероприятия не должны вносить радикальных искажений в его непосредственное градостроительное окружение, чтобы сохранить условия его восприятия.
Исследуемый фрагмент исторической градостроительной среды расположен в древнем историческом районе Москвы в пределах Садового кольца на территории квартала № 137, ограниченного Молочным, Бутиковским и Коробейниковым переулками. Данная территория, несмотря на целый ряд деструктивных трансформирующих изменений советского и постсоветского периодов, обладает определенной историко-культурной ценностью, что нашло отражение в организации здесь заповедной территории (ул. Остоженка - ул. Пречистенка - ул. Волхонка) и объединенной охранной зоны объектов историко-культурного наследия, в состав которых входит исследуемое домовладение. Историко-культурную ценность представляет культурный слой, древняя планировочная структура и ценная историческая застройка, среди которой выделяются состоящие на государственной охране и вновь выявленные памятники архитектуры.
Заповедная территория представляет особую градостроительную, ландшафтную и историко-культурную целостность, ценность которой определяется высокой степенью концентрации памятников истории и культуры, совокупностью исторически сложившихся градостроительных приемов и своеобразием городского ландшафта. В соответствии с Нормами и правилами проектирования планировки и застройки г. Москвы, утвержденными постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25.01.2000 г., п.2.2.2 «заповедным территориям соответствует строгий режим регулирования застройки, предусматривающий сохранение и восстановление своеобразия и ценностных параметров традиционного городского ландшафта, а также обеспечение оптимальной взаимосвязи современных построек с исторической градостроительной средой».
Объединенная охранная зона памятников истории и культуры является «территорией с особо строгим режимом использования земель, запрещающим строительную и хозяйственную деятельность, которая может привести к нарушению физической сохранности объектов культурного наследия, а также искажению условий их восприятия и традиционных высотных параметров ценного градостроительного окружения. Преимущественным режимом содержания охранной зоны является регенерации градостроительного окружения памятника истории и культуры (для участков, радикально трансформированных, определен режим реновации - новое строительство в масштабе традиционного морфотипа застройки)».
Двухэтажный деревянный на каменном фундаменте жилой дом состоит из двух прямоугольных в плане корпусов - основного, торцом выходящего на красную линию Молочного переулка и дворового, расположенного в глубине вдоль красной линии переулка и под прямым углом примыкающего к основному корпусу. В основе здание является главным домом городской усадьбы, возникшей в послепожарный период и принадлежавшей майору Н.Д. Тарелкину.
В строительной истории здания можно выделить несколько этапов. В 1824г. был возведен одноэтажный деревянный жилой дом, торцом выходящий на красную линию переулка; со стороны двора к нему под прямым углом примыкал прямоугольный в плане одноэтажный деревянный корпус, расположенный вдоль переулка и в 1830-е г.г. увеличенный в объеме.
В 1886 г. по заказу домовладельцев Сысоевых была проведена капитальная реконструкция всего здания: подведен новый каменный фундамент, надстроены вторые деревянные жилые этажи над корпусами, объединенными двухэтажной пристройкой для лестниц. Вероятно, была проведена внутренняя перепланировка.
Первоначальная композиция и декоративное убранство фасадов здания не документированы. В архивных материалах 1886 г. сохранились проектные чертежи, предполагающие упрощенное оформление уличного фасада основного корпуса и лицевого фасада дворового корпуса (профилированные междуэтажная тяга и венчающий карниз, наличники окон с простой профилировкой).
На чертеже 1903 г. зафиксирована существующая декоративная отделка уличного фасада основного корпуса, типичная для модерна. Наиболее насыщены декором фасады основного корпуса. Уличный фасад в 5 осей оштукатурен, его нижняя часть отделана «под руст». Окна второго этажа оформлены штукатурными наличниками с «фартуками» и лепным растительным орнаментом в завершениях, прерывающих линию фриза над окнами второго этажа. Венчающий карниз с дентикулами завершает декор фасада. На западном и восточном боковых фасадах основного корпуса декор частично повторяется. В настоящее время значительная часть декора восточного фасада утрачена. Лицевой фасад дворового корпуса имеет более скромное декоративное оформление. Дворовые фасады частично обшиты досками.
В интерьере в основном сохранилась историческая планировка, частично искаженная установкой современных перегородок. С утратами сохранились элементы декоративного убранства интерьеров - ажурная металлическая решетка парадной лестницы; печи, отделанные белым кафелем; лепные потолочные карнизы и розетки, выстилка пола лестничных площадок метлахской плиткой; межкомнатные и входные двери, дубовый паркет и т.д. В кон. XIX - нач. XX в.в. бывший главный дом городской усадьбы использовался для сдачи квартир внаем.
Изменения советского и постсоветского периодов негативно отразились на архитектурном облике и техническом состоянии здания. После 1917 г. бывшие доходные квартиры приспособили под коммунальные, устроив дополнительные перегородки. В 1990-е г.г. дом горел. В результате в значительной степени был утрачен декор восточного бокового фасада основного корпуса и частично отделка вестибюля парадной лестницы на втором этаже. От протечек во время тушения пожара пострадала лепная декоративная отделка потолков (карнизы, розетки). В 1995 г. над основным корпусом надстроена дисгармоничная деревянная мансарда.