Материал: Основания экономики недвижимости. теория и практика. Трухина Н.И., Баринов В.Н

Объекты промышленного назначения обычно состоят из нескольких основных частей, которые являются элементами единого организма, функционирующего в течение достаточно продолжительного времени.

В состав промышленного предприятия с замкнутым циклом входят следующие основные компоненты, которые могут быть объектом оценки стоимости при формировании цены промышленной недвижимости:

• земельный участок;

• здания и сооружения в целом и отдельные их части;

• внутриплощадочные коммуникации;

• технологическое оборудование, станки, агрегаты и т.п.;

• энергетические блоки;

• административно-управленческий и бытовые блоки;

• система обеспечения промышленной безопасности;

• индивидуальные очистные сооружения и т.д.;

Общая классификация промышленной недвижимости представлена в табл. 1.5.

Таблица 1.5

Низкий коэффициент емкости рынка указывает на излишек свободных объектов, высокий – на недостаток.

Объем рынка определяет общее количество объектов, которое может быть реализовано (сдано в аренду) за определенный период времени. При исследовании рынка необходимо также обратить внимание на такие показатели, как социально-экономическая стратификация (общее количество потенциальных потребителей исходя из социального положения и уровня их доходов) и демографическая стратификация (разделение потенциальных потребителей по полу, возрасту, размеру семьи и т.д.). В некоторых случаях при оценке потенциала рынка следует уделять внимание показателям региональной демографии (плотности и численности населения и структуре населения по профессиям и т.д.) и географическому сегментированию (делению рынка по территории на отдельные зоны и подзоны с учетом транспортной сети и агроклиматических условий и т.д.) [6].

1.4. Субъекты рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой весьма сложную и разветвленную систему, отличающуюся многообразием операций, их сложностью, переплетением разнообразных рисков. В связи с этим на рынке недвижимости действует целый ряд профессиональных групп, основные из которых представлены в табл. 1.6.

Таблица 1.6

Основные виды профессиональной деятельности на рынке недвижимости

Как видно из табл. 1.6, каждая из выделенных профессиональных групп имеет свою сферу деятельности и все вместе они обеспечивают функционирование рынка недвижимости и удовлетворение потребностей населения и общества в объектах недвижимости для проживания, бизнеса и общественной деятельности. Разумеется, перечисленными профессиональными участниками список не исчерпывается.

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым [8].

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в несколько групп (рис. 1.3):

• продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

• покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

• обслуживающие организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлторы, оценщики, юридические фирмы, страховые компании, дилеры, маклеры, уполномоченные лица [9].

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры-агенты (посредники) – лица, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Риэлтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Риэлторы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Риэлтерские компании, риэлторы иногда сами приобретают недвижимое имущество, т.е. непосредственно выступают в качестве покупателей с целью его реализации в будущем при возникновении выгодных для риэлторов условий.

Рис. 1.3. Субъекты рынка недвижимости

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является девелопер – предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости. Основной функцией девелопера является организация и управление практической реализацией инвестиционных проектов с целью получения прибыли. Содержание деятельности девелопера включает:

• выбор экономически эффективного проекта;

• получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

• определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

• поиск и привлечение инвесторов;

• отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

• передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию;

• продажа отстроенного, реконструированного объекта и возврат финансовых ресурсов.

Оценщик является относительно новым участником на рынке недвижимости. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости». В настоящее время лицензирование оценочной деятельности отменено, а саморегулирование в этой сфере деятельности осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Закон устанавливает также случаи, когда проведение оценки объектов обязательно:

• при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям (в частности, при приватизации, передаче в аренду, залоге государственного или муниципального недвижимого имущества). Проведение оценки также обязательно при совершении государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями сделок с имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, требующих согласия собственника этого имущества (например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества унитарным предприятием);

• при возникновении спора о стоимости имущества – объекта оценки (при кредитовании, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон, при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы).

В последние годы недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов страхования, производимого с целью минимизации возможных негативных последствий от каких-либо событий (удар молнии, взрыв, наводнение, землетрясение, ураган, аварии водостока и т.п.). Страховщик (страховая компания) – это юридическое лицо, которое имеет разрешение (лицензию) на осуществление страхования соответствующего вида. Лицензирование страховых компаний и последующий надзор за их деятельностью производится специально созданным федеральным органом. Страховщиками могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения: Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Активные участники рынка недвижимости – инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции. Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные. Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию. В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных зданий и сооружений.

Любой инвестор имеет право:

• самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

• привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;

• передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;

• контролировать целевое назначение инвестиций;

• владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях: признания инвестора банкротом; стихийных бедствий, катастроф; введения чрезвычайного положения; если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Тест

1. Рынок недвижимости – это:

а) определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования;

б) комплекс отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости;

в) а и б.

2. Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации:

а) на национальном уровне;

б) региональном уровне;

в) а и б.

3. В основе локальности рынков недвижимости лежит такое свойство объектов недвижимости, как:

а) уникальность;

б) долговечность;

в) стационарность.

4. Что из нижеперечисленного относится к недвижимому имуществу?

а) только земля;

б) земля, здания, строения и сооружения;

в) все перечисленное выше плюс морские, речные и воздушные суда;

г) только квартиры и жилые дома.

5. Согласно определению недвижимости, приведенному в ГК РФ, в ее состав не включаются:

а) все недвижимые объекты, находящиеся в государственной собственности;

б) сельскохозяйственные земли;

в) морские и воздушные суда;

г) нет правильного ответа.

6. Перечислите участников рынка недвижимости?

а) государственные органы, покупатели, продавцы;

б) покупатели, продавцы, государственные органы, профессиональные участники;

в) покупатели, продавцы, посредники.

7. К какому участнику рынка относится «комитет по управлению имуществом и арбитражный суд»?

а) посредники;

б) государственные органы;

в) продавцы.

8. Является ли недвижимость долговечным товаром?

а) да;

б) нет.

9. Из каких нижеперечисленных рынков складывается национальный рынок недвижимости?

а) региональных и локальных рынков;

б) региональных и государственных рынков;

в) муниципальных и частных рынков.

10. Критерием классификации объектов недвижимости не может служить:

а) форма собственности;

б) функциональное назначение объекта;