Материал: Основания экономики недвижимости. теория и практика. Трухина Н.И., Баринов В.Н

в) местоположение;

г) нет правильного ответа.

11. Рынок недвижимости характеризуется:

а) спросом и предложением;

б) ценой и инфраструктурой.

12. Что из нижеперечисленного не является специфической особенностью недвижимости как товара?

а) относительно низкая эластичность предложения;

б) влияние на рыночную цену соотношения спроса и предложения;

в) уникальность и неповторимость каждого объекта;

г) сложность процедуры товарного обмена.

13. Что понимается под усовершенствованиями земельного участка?

а) находящиеся на данном земельном участке здания и сооружения;

б) проведенные работы по выравниванию рельефа земельного участка;

в) проведенные работы по подготовке земельного участка к строительству;

г) все вышеперечисленное.

14. Что выражает понятие «сервитут»?

а) право на приобретение в собственность арендуемой недвижимости через определенное время;

б) право распоряжения арендованной недвижимостью по доверенности, предоставленной собственником;

в) ограниченное право пользования чужим земельным участком;

г) характеристика среды, окружающей данный объект недвижимости.

15. Что на рынке недвижимости является относительно менее эластичным?

а) спрос;

б) предложение.

16. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то предложение:

а) уменьшается;

б) увеличивается;

в) не изменяется.

17. Новая недвижимость, которая впервые вступает, как товар на рынок называется?

а) вторичная;

б) первичная;

в) новая.

18. Какие объекты относятся к вторичному рынку недвижимости?

а) только те, которые на момент продажи имеют какие-либо обременения;

б) любые объекты недвижимости, ранее находившиеся в частной собственности;

в) только что построенные объекты и продаваемые самими девелоперами без посредников;

г) все объекты, реализуемые риэлторами.

19. Обременительные условия:

а) не влияют на стоимость объекта передаваемого в залог, аренду;

б) влияют на стоимость объекта передаваемого в залог, аренду.

20. «Создание конкурентной среды в экономике» – было ли это одной из целей приватизации недвижимости?

а) нет;

б) да.

21. Чем определяется цена на недвижимость в краткосрочном периоде?

а) предложением;

б) спросом;

в) спросом и предложением.

22. Право собственности на недвижимость возникает:

а) после подписания договора;

б) по договору с момента передачи имущества;

в) после государственной регистрации.

23. Выберите признак, в наибольшей степени отличающий недвижимость как экономический актив от иных инвестиционных активов…

а) высокая ликвидность;

б) низкая корреляция динамики дохода от актива с доходами от иных активов;

в) высокая стоимость.

24. К трансакционными издержкам при сделках купли-продажи недвижимости не относятся:

а) комиссионные агентства недвижимости;

б) оплата по договору оценки недвижимости;

в) оплата по договору купли-продажи.

25. Критерием для отнесения объекта недвижимости к тому или иному типу недвижимости является:

а) функциональное назначение;

б) фактическое использование;

в) местоположение.

26. Предметом сделки аренды могут являться права:

а) пользования;

б) распоряжения;

в) владения;

г) все перечисленные.

27. Рыночная рента, как правило

а) выше контрактной;

б) ниже контрактной;

в) возможны оба варианта.

28. «Норма вакансий» на рынке недвижимости – это понятие, отражающее отношение:

а) прирост фонда недвижимости за определенный период времени;

б) доля незанятых помещений в общем объеме предложения недвижимости;

в) отношение объема продаж на первичном рынке к объему продаж на вторичном рынке.

29. Из перечисленного к «квазинедвижимости» относятся:

а) здания;

б) земельные участки;

в) участки недр;

г) морские суда.

30. Раскройте понятие «realestate»:

а) правовые отношения;

б) правовые отношения, связанные с недвижимостью;

в) физический объект.

31. Что является отличительной чертой объектов недвижимости:

а) неразрывная связь с собственником;

б) неразрывная связь с землей;

в) нет отличительных особенностей;

г) а, б.

32. Что происходит с ценой объекта недвижимости вне связи с земельным участком?

а) понижается в цене;

б) увеличивается в цене;

в) цена не меняется;

г) не согласен ни с одним из ответов.

33. Право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может устанавливаться для обеспечения перехода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд – это:

а) кондоминиум;

б) сервитут;

в) право собственности.

34. Какие основные характеристики объекта недвижимости как источника дохода присуши ему как благо?

а) полезность;

б) стоимость;

в) совокупность юридических прав;

г) цена;

д) характеристики статуса человека;

е) показатели спроса и предложения;

ж) средство производства;

з) а, в, д;

и) б, в, г, е, ж.

35. Главными характеристиками(-ой), отличающими землю от иных факторов производства, являются:

а) материальность;

б) иммобильность;

в) ограниченность;

г) невоспроизводимость.

35. В чем отличие общей собственности от долевой?

а) молено распорядиться только имуществом в целом;

б) можно распорядиться как частью имущества, так и всем имуществом в целом;

а) можно распорядиться только частью имущества;

г) иной ответ.

37. Сделки бывают:

а) одно-, дву- и многосторонними;

б) возмездными и безвозмездными;

в) действительными и недействительными;

г) все перечисленное.

38.Что составляет правовую основу лизинга?

а) передача объекта недвижимости в постоянное пользование;

б) продажа объекта недвижимости;

в) передача объекта недвижимости во временное пользование;

г) обмен объектами недвижимости,

39. Аренду коммерческой недвижимости подразделяют:

а) на текущую и временную;

б) долгосрочную и временную;

в) текущую и долгосрочную;

г) долевую и совместную.

40. В каких нормативных актах Российской Федерации дается понятие различных видов прав на недвижимое имущество?

а) в Конституции Российской Федерации и региональных нормативных актах;

б) в Градостроительном и Жилищном кодексах Российской Федерации;

в) в Федеральном Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Федеральном Законе об ипотеке;

г) в Гражданском и Земельном кодексах Российской Федерации.

2. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости

2.1. Основные характеристики городского пространства

В ходе исторического развития возникла и закрепилась основная форма расселения – город. Развитие городов (урбанизация – от лат. urbs – город) стало одним из главных признаков современной цивилизации. Именно в городах сосредоточиваются основные процессы жизнедеятельности человека, сами города непрерывно разрастаются, порождая принципиально новые виды поселений глобального масштаба. Предметом изучения в экономике недвижимости должны являться факторы городского пространства, влияющие на стоимостной эквивалент недвижимости. Отметим наиболее существенные с этой точки зрения отличительные особенности городов.

Прежде всего, город обладает таким фундаментальным признаком, как, урбанистическая концентрация, т.е. размещение на ограниченной территории большого количества объектов недвижимости самого различного функционального назначения. Они должны обеспечить осуществление всех видов жизнедеятельности человека – собственно его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т.д. Степень урбанистической концентрации весьма высока: занимая по площади лишь около 3 % территории Российской Федерации, города являются местом проживания 3/4 населения, в них производится около 2/3 валового национального продукта. С учетом изложенного можно утверждать, что именно город – это та форма расселения, которая должна являться, объектом анализа в экономике недвижимости. Это отнюдь не означает, что не может быть определен стоимостной эквивалент объекта недвижимости, находящегося на территории сельского поселения. Однако влияние пространственного фактора, т.е. различие в стоимости, вызываемое конкретным местоположением, в данном случае или вообще отсутствует, или крайне незначительно. Согласно действующему Градостроительному кодексу РФ к сельским отнесены те из поселений, в которых проживают от 200 чел. до 5 тыс. Такая незначительная величина населения предполагает, что территория сельского поселения весьма компактна, а следовательно, и любое местоположение объектов недвижимости на ней по существу имеет одинаковые (или весьма схожие) характеристики.

Другая важнейшая характеристика состоит в том, что город представляет собой результат градостроительной эволюции, последовательного непротиворечивого развития на протяжении длительного времени. Главным в понятии «эволюция» является естественный характер развития, направление которого на первом этапе преимущественно определяется природными (ландшафтными) характеристиками, а впоследствии ‑ историческими условиями (город может либо возвыситься с течением времени, подобно Москве, либо утерять свои некогда передовые позиции, как случилось с Великим Новгородом, или вообще исчезнуть с лица Земли – как это произошло, например, с Вавилоном).

2.2. Структура и функция городского пространства

Результатом градостроительной эволюции прежде всего является форма города – зримое воплощение организации пространства для целей жизнедеятельности. Она определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость.

Не меньшую роль играет и взаимосвязанный с формой размер города: чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменяется диапазон значений стоимости. Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о сравнительных преимуществах тех или иных фрагментов городской территории. Естественно, что для проведения такого сравнения необходим критерий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.

Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Понятие ценность отражает две главные характеристики - овеществленный труд и редкость. Овеществленным трудом в городе являются все имеющиеся улучшения его территории: наземные и подземные здания и сооружения, транспортная и инженерная инфраструктура, объекты благоустройства и озеленения [10]. Таким образом, с экономической точки зрения та часть ценности улучшений, которая отражает ее «трудовую» компоненту, равна величине присоединенного к земле капитала, т.е. стоимости всех существующих улучшений. Эта составляющая зависит главным образом от длительности освоения территории: чем срок освоения дольше, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом:

, (2.1)

где – ценность улучшений;

– суммарная стоимость всех существующих улучшений;

– период освоения территории (время, в течение которого осуществляются улучшения).

Однако величиной суммарной стоимости всех существующих улучшений градостроительная ценность территории не исчерпывается. Существенную роль играет фактор редкости. Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимости редкостью не обладают – их в городе многие тысячи. Однако существует свойство, которое можно определить как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному стилю, а также своеобразие декоративного решения (отделка фасада, интерьеры и т.п.) – т.е. все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его «штучным», не рядовым. Это относится не только к памятникам исторического и культурного наследия, но и ко всем композиционно, стилистически и образно выразительным зданиям, становящимся локальными или общегородскими архитектурными и градостроительными доминантами. Ценность подобных объектов будет превышать суммарные затраты по возведению на некоторую величину (денежный эквивалент редкости), а общая ценность улучшения территории на которой эти объекты расположены, составит

, (2.2)

где ГЦ – градостроительная ценность;

– денежный эквивалент редкости зданий, ценных в историческом, культурном и архитектурном отношении.

Различие в градостроительной ценности различных участков (фрагментов) территории города вызваны тем, что эти участки осваивались в течение неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Здесь освоение территории продолжается в течение всего существования (жизни) города, т.е. для центра t_осв=t_ж.г.. Как правило, центр города четко выражен в планировочной структуре, является «ядром» этой структуры и отличается наивысшей концентрацией объектов недвижимости. Наиболее зримо наличие центра прослеживается в городах с так называемой радиально-кольцевой структурой (г. Москва).

Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностью. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с редкость. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Центр города – единственный фрагмент его территории, который обладает «исторической многослойностью»: здесь можно обнаружить по соседству здания, принадлежащие к отстоящим на многие века историческим эпохам, самым различным архитектурным стилям и школам: отличительной особенность центра следует считать стопроцентно авторскую архитектуру. Но приемлемым уровнем градостроительной ценности должны обладать все участки города, центр в этом отношении не должен абсолютно доминировать.

Необходимо также учитывать, что градостроительная эволюция – процесс сложный и достаточно противоречивый. Само пространственное расширение города, рост размеров его территории зачастую носят экстенсивный характер. Отсутствие оптимальных решений по плотности и высотной застройки приводило к тому, что разрастание города приобретало неконтролируемый характер, создавая серьезные проблемы в обеспечении доступности различных частей города.

Очень тяжелые негативные воздействия оказывает развитие многих городов на экологическую обстановку. Причем в наихудшей экологической ситуации оказываются во многих случаях центральные районы городов, что связано главным образом с интенсивностью проходящих через центр транспортных потоков.

2.3. Город как система жизнедеятельности

Важнейшую роль при анализе воздействия факторов городского пространства на стоимость объектов недвижимости играет понимание города как системы. В самом общем виде город может рассматриваться как пространственно организованная (территориально закрепленная) система жизнедеятельности.

На территории города сформировались более или менее четко выраженные функциональные зоны: селитебные (места проживании населения); промышленные, в которых концентрируется основное число промышленных предприятий; рекреационные – места сосредоточения ценных природных объектов (реки, внутригородские естественные водоемы, лесопарки и т.п.). Как правило, в центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его в особую функциональную зону. Наличие поимущественных видов жизнедеятельности равнозначно преобладающему характеру использования того или иного фрагмента позволяет осуществить зонирование городской территории. Сами зоны в этом случае, представляют собой оконтуренные замкнутыми кривыми линиями фрагменты территории города и составляют в совокупности (вместе с транспортными магистралями, которые являются связями системы) планировочную структуру города.

Наличие четко выраженных функциональных зон присуще городам (или частям городов), эволюция которых преимущественно носила плановый характер – в соответствии с централизованно утвержденными градопланировочными и градостроительными решениями. Особенно наглядно эти зоны проявляются в городах, образовавшихся на базе так называемых градообразующих предприятий. Потребности экономики диктовали необходимость хозяйственного освоения новых территорий. На практике это означало опережающее строительство основного предприятия, вокруг которого формировался город.

Свое влияние оказывают и особенности планировочной структуры городов. Фактический или номинальный центр существует в каждом из них. В ходе развития могут сформироваться альтернативные «центры», места тяготения населения, что «размывает» границы соответствующей функциональной зоны. Однако, поскольку город с длительной эволюцией всегда имеет большой размер, объективная необходимость дифференциации его территории, т.е. зонирования, сохраняется, но по другим (не функциональным) критериям. Поскольку зонирование представляет собой разбиение городского пространства на фрагменты, критерии выделения в любом случае должны быть пространственными, «привязанными» к пространственным характеристикам.

Следовательно, необходимо найти критерий зонирования, который бы отражал существенные (неотъемлемые и устойчивые) характеристики города как пространственной структуры.

Решение такой задачи возможно на основе анализа города как коммуникационной системы. Для города характерны целостность, взаимосвязь и взаимовлияние всех процессов жизнедеятельности в пределах единой территории. Даже если эта целостность не прослеживается наглядно в форме города, что характерно для городов с многоядерной или расчлененной структурой, любая точка городской территории должна удовлетворять требованию транспортной доступности. Необходимы такие затраты времени для прибытия в конкретную точку города, которые будут приемлемыми для достижения целей жизнедеятельности. Соблюдение данного требования обеспечивается наличием в городе транспортных коммуникаций. Именно они играют в системе города роль связей. По мере развития системы, роста ее масштабов роль связей прогрессивно увеличивается, именно от них в наибольшей степени зависят характер и качество функционирования системы.

Транспортная сеть производна от пространственной структуры, т.е. от формы и размеров города. Чем более развит город, тем больше в нем насыщенная транспортная сеть. Это выражается и в количестве транспортных магистралей (внутри городских дорог), и в имеющихся видах городского транспорта. В малых и средних городах (с населением до 100 тыс. чел.) достаточно, например, только автобуса с ограниченным числом маршрутов, а в крупнейших городах (с населением от 1 млн чел. и выше) обязательным является наличие метро, а число маршрутов наземного транспорта исчисляется сотнями.

Транспортная доступность измеряется затратами времени, необходимыми на проезд из конкретной точки города до внешних границ центра. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города. Интегралы значений, как правило, равны 30 мин, что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны [10]: