Материал: Основания экономики недвижимости. теория и практика. Трухина Н.И., Баринов В.Н

Поэтому действия различных факторов пространственной среды на стоимость объектов недвижимости весьма противоречиво, и эти противоречия должны быть правильно учтены в различных оценках городского пространства (экономических, социальных, экологических и др.).

Последовательное развитие формы и увеличение размеров города, полноценный учет характера и содержания градостроительной эволюции создают необходимые предпосылки для комплексного анализа местоположения объекта недвижимости.

I зона – 0 мин (центр города);

II зона – до 30 мин;

III зона – от 30 мин до 1 часа;

IV зона – от 1 часа до 1 часа 30 мин;

V зона – от 1 часа 30 мин до 2 часов;

VI зона – свыше 2 часов.

По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки до центра города (продвижение из I в VI зону) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться, а средние значения стоимости (С_z) будут представлять собой нисходящую ломаную прямую (рис. 2.1) [1].

Рис. 2.1. Зависимость стоимости объекта от транспортной доступности

Динамика различия средних значений стоимости объектов недвижимости расположенных в соседних зонах объясняется тем же свойством редкости: приближение к центру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит как бы «сжимание», «сворачивание» города от общего размера территории до размера центра.

В качестве измерителя редкости К_z(i) можно предложить показатель

, (2.3)

где – размер города в его административно-территориальных границах (тыс. га);

– размер территории, занимаемый зонами по мере продвижения к центру.

Если принять, что i_max = 6, то оценочный показатель редкости VI зоны К_(VI) = min = 1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую VI, совпадает с S_общ). Перемещение в V зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений К_z(i). Таким образом, К_z(i) зависит от формы и величины города, а также от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размером города).

Следует отметить, что

; (2.4)

, (2.5)

где – интервальное значение транспортной доступности (мин.).

На рис. 2.2 представлены зависимости изокосты и изохроны объектов недвижимости, т.е. функциональные зависимости следующего вида [1]:

; (2.6)

, (2.7)

где l – удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города, км.

Рис. 2.2. Изокоста (С_z) и изохрона (t_z) объектов городской недвижимости

Анализируя форму кривых на рис. 2.2, можно отметить, что при прочих равных условиях кривая t_z всегда будет гораздо более пологой, чем кривая С_z, при приближении к прямой линии. Выход за границы центра сразу же резко снижает ценность объектов недвижимости. По мере приближения к границам города начинают существенно преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в их стоимости и соответствует более гладкому участку кривой С_z.

Изокоста и изохрона никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины Δt_z и изменчивость величины ΔС_z в выражениях (2.4) и (2.5) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы.

Следовательно, при всей своей важности транспортная доступность также не может являться единственным критерием зонировании территории города, а сама территория не может быть представлена в виде совокупности «транспортных» зон.

Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов без исключения. Если зонирование проведено с учетом всех объективных факторов, то цена недвижимости – товара, колеблется строго в соответствии с изменениями интегральной ценности. Это естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания (общая полезность). Крайне редка ситуация, когда объект, расположенный в более удобном месте, продается по более низкой цене (имеются в виду средний уровень цен и нормальные условия сделки купли-продажи).

Также строго соблюдается эта зависимость и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне), оплачивается по более высоким ставкам арендной платы.

Может сложиться впечатление, что для недвижимости – блага, эта зависимость отсутствует. Поскольку стоимость определяется количеством затраченного при производстве благ труда, то, следовательно, у одинаковых объектов недвижимости вне зависимости от того, в какой зоне города они расположены, стоимость будет одинаковой (С=const). Необходимо, однако, учитывать, что интегральная ценность территории определяется, прежде всего, градостроительной ценностью, а она, в свою очередь, соответствует длительности градостроительной эволюции. Иначе говоря, в центральных зонах города сосредоточены лучшие объекты недвижимости с наиболее высокой стоимостью. По мере продвижения к окраинным районам эта зависимость ослабевает, все большую роль играет транспортная компонента интегральной ценности. Таким образом, можно считать, что С≈const для периферийных зон и С=const для центральных зон [10].

2.4. Локальное местоположение объекта недвижимости

При всей своей важности зональное расположение не является исчерпывающей характеристикой воздействия пространственного фактора на объект недвижимости и его стоимостной эквивалент. Связано это с рядом объективных обстоятельства.

Во-первых, зональное расположение характеризует не отдельный объект недвижимости, а их достаточно большую совокупность – все здания, строения и сооружения, расположенные в данной зоне, а также земельные участки, из которых состоит территория зоны. Следовательно, на основе зонального местоположения можно определить не конкретное, а среднее значение стоимости, цены и величины дохода для сравнимых между собой по потребительским свойствам объектов недвижимости.

Во-вторых, сказывается влияние анизотропного эффекта отсутствия в реальности «чистой» зоны, выделенной по какому-либо критерию. По уровню градостроительной ценности зоны отличаются друг от друга (что и определяет возможность их выделения), однако конкретные значения этой ценности на территории зоны могут варьироваться в широких пределах. На величине стоимости эти различия не сказываются, но на цену и величину дохода могут влиять весьма заметно.

В-третьих, две из компонент, входящих в состав градостроительной ценности, на уровне отдельного объекта недвижимости проявляют себя не во всех случаях. Только стоимость улучшений всегда имеет место, поскольку любой объект недвижимости представляет собой конкретные улучшения. Что же касается ландшафтных характеристик, то они варьируются в широких пределах. Транспортная доступность на уровне объекта претерпевает трансформацию –значение имеет уже не время (необходимое на проезд к центру), а расстояние (до ближайшей остановки городского транспорта). Следовательно, наиболее важной становится не сама компонента градостроительной ценности, а условия ее реализации.

В-четвертых, существует практическая потребность определения стоимостного эквивалента не только для отдельно стоящего объекта недвижимости, но и для его структурных элементов (квартиры в жилых домах, встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные помещения, подвалы и полуподвалы и т.п.). Не требует особых доказательств то, что в подобных случаях должны приниматься во внимание уже не факторы пространственной среды города в целом, а только те из них, которые действуют в пределах ближайшего пространственного окружения объекта недвижимости.

В-пятых, при анализе локального местоположения отдельного объекта недвижимости необходимо принимать во внимание такие характеристики, которые на уровне зоны вообще не учитываются.

Это, прежде всего, экологический фактор. Экологическая обстановка в целом описывается очень большим количеством показателей, отражающих состояние всех подсистем окружающей природной среды (воздушный бассейн, водный бассейн, почва, флора, фауна и т.д.). Однако для оценки локального местоположения необходимым и достаточным является определение состояния только атмосферного воздуха. Показателем этого состояния служит так называемая предельно допустимая концентрация (ПДК) вредных выбросов в атмосферу. Главными источниками таких выбросов являются автомобильный транспорт и промышленные предприятия.

Немаловажную роль играют социальные характеристики. В своей совокупности эти характеристики могут быть определены как «goodwill» локального местоположения, степень его престижности, имидж. Несмотря на свою нематериальность, эти характеристики вполне реально влияют на общий стоимостной эквивалент, так как отражают существенные условия и «потребительскую стоимость» варианта использования объекта недвижимости. Оценка полезности, служащая исходным пунктом определения всех экономических показателей, всегда в определенной мере субъективна. Есть районы с хорошей репутацией, есть такие, которые в сознании жителей города отождествляются с зонами повышенного риска.

Транспортная доступность на уровне локального местоположения также приобретает ряд особенностей объекта, количественно приобретая значение расстояния до ближайшей остановки транспорта. Как правило, это расстояние не превышает пределов квартальной застройки и, следовательно, квартал и с этой точки зрения может считаться пространственной границей локального местоположения.

Наконец, квартал по своему градопланировочному и градостроительному содержанию всегда характеризуется постоянством ландшафтных характеристик. Изменение характера рельефа служит обязательной «разделительной чертой» соседних кварталов. Таким образом, и с позиций этой компоненты градостроительной ценности пространственной границей локального местоположения является квартал.