ВВЕДЕНИЕ ……………………………………………………………………….

3

1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИ

ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ……………………………………….........

4

1.1. Понятие рынка недвижимости ………………………………………...

4

1.2. Функции рынка недвижимости …………………………………….......

6

1.3. Сегментация рынка недвижимости …………………………………...

8

1.4. Субъекты рынка недвижимости ……………………………………….

23

Тест……………………………………………………………………………........

28

2. ГОРОДСКОЕ ПРОСТРАНСТВО И ЕГО ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………….......

33

2.1. Основные характеристики городского пространства ………………

33

2.2. Структура и функции городского пространства……………………..

34

2.3. Город как система жизнедеятельности……………………………….

36

2.4. Локальное местоположение объекта недвижимости……………….

40

2.5. Анализ пространственного фактора…………………………………...

42

3. ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………..

47

3.1. Назначение оценки и основные понятия……………………………....

47

3.2. Принципы оценки недвижимости………………………………….......

50

3.3. Подходы к оценке …………………………………………………………

51

Тест ………………………………………………………………………………...

52

4. СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

КАК ОБЪЕКТА, ПРИНОСЯЩЕГО ДОХОДА ……………………….…...

56

4.1. Метод капитализации доходов………………………………………….

56

4.1.1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода…………..…

57

4.1.2. Расчет коэффициента капитализации ………………………........

61

4.1.3. Учет возмещения капитальных затрат

в коэффициенте капитализации…………………………………....

66

4.2. Метод дисконтированных денежных потоков…………………………..

70

4.2.1. Алгоритм расчета метода ДДП……………………………………

70

4.2.2. Определение ставки дисконтирования……………………………..

73

ТЕСТ……………………………………………………………………………….

76

ЗАДАЧИ…………………………………………………………………………....

79

5. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ…………...

87

5.1. Общая характеристика затратного подхода………………………....

87

5.2. Метод расчета стоимости воспроизводства

(стоимости замещения)………………………………………………….

88

5.2.1. Метод сравнительной единицы………………………………….….

90

5.2.2. Метод разбивки по компонентам…………………………………..

91

5.2.3. Метод аналогов……………………………………………………....

91

5.2.4. Метод количественного обследования……………………………..

91

5.3. Расчет стоимости строительства……………………………………

92

5.3.1. Методы расчета затрат……………………………………….......

92

5.3.2. Виды индексов цен в строительстве……………………………….

96

5.4. Определение износа объекта недвижимости………………………….

97

5.4.1. Физический износ…………………………………………………….

99

5.4.2. Функциональное устаревание……………………………………….

101

5.4.3. Внешнее устаревание………………………………………………..

103

Тест…………………………………………………………………………….…...

104

Задачи…………………………………………………………………………........

107

6. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ…...

111

6.1. Общая характеристика сравнительного подхода…………………….

111

6.2. Метод сравнения продаж…………………………………………….…..

111

6.2.1. Классификация и суть поправок……………………………………

114

6.2.2. Расчет и внесение поправок………………………………………....

115

6.3. Метод соотнесения цены и дохода………………………………….…..

116

6.3.1. Валовой рентный мультипликатор…………………………….…..

116

6.3.2. Общий коэффициент капитализации…………………………..…..

117

6.4. Практика применения сравнительного подхода

к оценке недвижимости…………………………………………………..

118

Тест………………………………………………………………………….……...

128

Задачи………………………………………………................................................

131

7. ИПОТЕКА КАК ОСОБАЯ ФОРМА КРЕДИТОВАНИЯ…………….…...

135

7.1. Ипотечное кредитование………………………………………….……..

135

7.2. Классификация ипотечных кредитов………………………….……….

137

7.3. Риски ипотечного кредитования……………………………….……….

140

7.4. Оценка эффективности привлечения заемных средств……….……..

142

7.5. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа………………….…….

145

7.5.1. Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа………

146

7.5.2. Ипотечно-инвестиционный анализ,

на основе капитализации дохода…………………………………...

148

Тест………………………………………………………………………………....

151

Задачи…………………………………………........................................................

153

8. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ

ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ………………………………......................

157

8.1. Период окупаемости вложений в недвижимость……………….……

158

8.2. Чистая текущая стоимость доходов…………………………….…….

159

8.3. Ставка доходности проекта……………………………………….……

161

8.4. Внутренняя норма доходности проекта………………………….……

162

8.5. Расчет модифицированной ставки доходности………………….…...

164

8.6. Ставка доходности финансового менеджмента……………………..

166

8.7. Оценка экономической эффективности проекта…………………….

168

Тест………………………………………………………………………….……...

169

Задачи……………………………………………………………………….……...

171

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………..

175

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК………………………………….……...

175

Приложение 1. Классификация жилищной недвижимости по качеству.......

177

Приложение 2. Шесть функций денежной единицы………………………...

182