Материал: Основания экономики недвижимости. теория и практика. Трухина Н.И., Баринов В.Н

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»

Н.И. Трухина, в.Н. Баринов, и.И. Чернышихина основы экономики недвижимости: Теория и практика

Учебное пособие

Допущено в качестве учебного пособия научно-методическим советом

Воронежского ГАСУ для студентов, обучающихся по направлениям подготовки:

120700.62 «Землеустройство и кадастры»

(профиль: Городской кадастр)

080100.62 «Экономика» (профиль: Экономика предприятий и организаций),

В оронеж 2014

УДК332.6(075)

ББК65.422

Т801

Рецензенты:

кафедра экономической безопасности и финансового мониторинга

Воронежского государственного университета инженерных технологий;

К.Ю. Кулаков, д.э.н., проф. кафедры организации строительства и управления недвижимостью Московского государственного строительного университета,

заместитель председателя Экспертного совета РООС,

член Экспертного совета Российского общества оценщиков

Изложены основные понятия экономики недвижимости, принципы определения стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Содержатся базовые основы функционирования рынка недвижимости, организационно-правовые технологии совершения различных сделок с объектами недвижимости. Рассмотрены современные подходы и методы оценки объектов недвижимости, вопросы инвестиционного и финансового анализа развития недвижимости.

Предназначено для закрепления теоретических знаний, полученных студентами во время лекционных занятий, а так же для проведения практических занятий и самостоятельной работы студентов, обучающихся по направлениям подготовки 120700.62 «Землеустройство и кадастры» (профиль «Городской кадастр»), 080100.62 «Экономика» (профиль «Экономика предприятий и организаций»).

Ил. 13. Табл. 17. Библиогр.: 24 назв.

УДК332.6(075)

ББК65.422

ISBN 978-5-89040-477-0 © Трухина Н.И., Баринов В.Н.,

Чернышихина И.И., 2014

© Воронежский ГАСУ, 2014

Введение

Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности. Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передача прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца ХХ века товара – недвижимости.

Становление рынка недвижимости в Российской Федерации началось с 1991 года с принятием Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», устанавливающего порядок приватизации жилья. С этого момента рынок недвижимости России развивался согласно своим законам, преодолев два кризиса 1994 и 1998 годов, он вышел на новый уровень и на современном этапе гармонично вписывается в мировую рыночную экономику. В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества. Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15 % ВВП России, каждый год он устойчиво растет.

Цель пособия обобщить существующий теоретический материал в сфере экономики недвижимости, а также дать практические навыки в области осуществления основных операций с недвижимостью. Содержащиеся в учебном пособие задания (тесты и задачи) могут быть использованы на различных стадиях учебного процесса для самостоятельных и контрольных работ. Тесты и задачи приводятся в конце каждой главы и охватывают весь пройденный материал.

Учебное пособие подготовлено в соответствии с государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования и ориентировано на студентов высших учебных заведений очного и заочного обучения направлений: 120700.62 «Землеустройство и кадастры», 080100.62 «Экономика». Бакалавр должен ориентироваться на рынке недвижимости, знать экономическое содержание процессов, протекающих на нем, особенности финансирования объектов недвижимости, основные подходы к оценке, технологии ее проведения. Учебное пособие будет полезно не только студентам, обучающимся по данным направлениям, но и специалистам в сфере оценки недвижимости, риэлторам, брокерам, застройщикам, управляющим недвижимостью, менеджерам и руководителям риэлторских фирм, специалистам муниципального управления, а также преподавателям и аспирантам.

1. Рынок недвижимости и особенности его функционирования

1.1. Понятие рынка недвижимости

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка). Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. [22].

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

По утверждению ряда зарубежных экономистов, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [23]. С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, но и движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате его деятельности. Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду. Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода. По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости с рынком товаров, с рынком капиталов и с финансовым рынком. В свою очередь, связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость – это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок. Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна. Являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов. Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов [6].

В силу специфических свойств недвижимости этот рынок существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики. Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться по местоположению, экологической особенности региона и т.д.

Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченное количество продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. Например, для жилой недвижимости средний срок экспозиции составляет 3-6 месяцев, для торговой недвижимости – 5-7 месяцев, для офисной – 6-8 месяцев, для производственно-складской – около года. Время экспозиции зависит и от потребительских свойств, и от цены, если она завышена при продаже. Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок, называются трансакционными издержками [7]. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в России составляет до 10 % от цены объекта (наметилась тенденция снижения). в странах с развитым рынком недвижимости – около 5-6 %. На рынке нежилой недвижимости трансакционные издержки ниже, так как часть (причем значительная) относится к постоянным затратам, прямо не связанным с ценой индивидуального объекта. Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина трансакционных издержек, безусловно, выше аналогичных издержек на рынке жилой недвижимости. Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи, которая завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек. Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости по сравнению с другими секторами экономики, вероятность повышения текущих издержек покупателя недвижимости делают актуальной задачу информационного и правового обеспечения реализуемых объектов недвижимости (информация о правовом статусе объекта сделки, получение официальных сведений о технических характеристиках объектов недвижимости, проведение переговоров и консультаций, соблюдение требований правового оформления договора государственной регистрации сделки).

Таким образом, рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) [8].

1.2. Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций (рис. 1.1) [13].

Рис. 1.1. Основные функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а при ценах выше равновесной – избыточные предложения [7]. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, действуя автономно, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не даёт никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция. Поскольку рынок недвижимости – это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества.

Перераспределительная функция. Неоднократное перераспределение на рынке предприятий, земельных участков, зданий и сооружений между различными субъектами рынка, что ведет к их переходу к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное использование указанных объектов.