Материал: Основания экономики недвижимости. теория и практика. Трухина Н.И., Баринов В.Н

Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и представляет собой стоимость имущества, по которой оно числится на балансе предприятия.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта с учетом износа.

Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяется арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.

Стоимость в использовании с ее подвидами является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течение определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадают спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости подвержены влиянию множества факторов (рис. 3.2) [24].

Рис. 3.2. Факторы, влияющие на спрос,

предложение и рыночную стоимость недвижимости

При оценке рыночной стоимости необходимо помнить, что на нее влияет и период времени, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную стоимость влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменениям спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается и оно активно влияет на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает опыт, подвержена влиянию многочисленных, преходящих событий. Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать совокупное воздействие на стоимость. Поэтому рыночные цены нестабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.

3.2. Принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Это обусловлено сложностью процесса оценки, связанной с необходимостью учета большого количества далеко не всегда известных факторов, взаимодействие которых между собой и влияние на результаты оценки довольно неоднозначны. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости.

По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат оценки, и в случае разногласий независимая сторона могла пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возможных ошибок и при необходимости откорректировать результат.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических правил и приемов – принципов оценки недвижимости, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости [16;17].

Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы (табл. 3.1):

1) принципы, основанные на представлении пользователя;

2) принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее выгодного использования.

Таблица 3.1

Принципы оценки недвижимости

Окончание табл. 3.1

3.3. Подходы к оценке

Подходы к оценке отражают общие способы определения стоимости недвижимого имущества - наиболее вероятной суммы, за которую на дату оценки достигается соглашение относительно смены собственника, условий собственности или условий использования собственности.

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость [15].

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

• сравнительный;

• доходный;

• затратный.

Тест

1. Стоимость объекта недвижимости определяется:

а) способностью удовлетворять определённые потребности и обеспечивать права и преимущества в результате владения этим объектом с учётом затрат на создание или приобретение;

б) величиной доходов, которые ожидает конкретный инвестор от приобретения объекта недвижимости и ставки капитализации этих доходов;

в) издержками, связанными с созданием объекта-аналога, имеющего с оцениваемым объектом одинаковую полезность.

2. Какой ответ характеризует совокупность издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта без учета физического и с учетом морального устаревания?

а) стоимость замещения;

б) рыночная стоимость;

в) стоимость в использовании;

г) стоимость воспроизводства;

д) потребительская стоимость.

3. Какое утверждение в отношении понятий «цена» объекта недвижимости и

его «стоимость» является верным?

а) цена объекта недвижимости отражает предположение о величине его стоимости;

б) стоимость объекта недвижимости отражает наиболее вероятную величину его цены;

в) в договоре купли-продажи объекта указывается его стоимость, а не цена;

г) при проведении оценки объекта недвижимости определяется его цена.

4. Стоимость в использовании …

а) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника;

б) рассчитывается на основе рыночной стоимости;

в) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность.

5. Перечислите виды стоимости использования:

а) инвестиционная, арендная, страховая, рыночная;

б) залоговая, балансовая, замещения, страховая, рыночная;

в) инвестиционная, балансовая, налогооблагаемая, восстановительная, замещения.

6. Ликвидационная стоимость определяется …

а) на основе стоимости замещения;

б) на основе рыночной стоимости;

в) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости;

г) на основе восстановительной стоимости.

7. Каковы факторы, влияющие на спрос, предложение и рыночную стоимость недвижимости?

а) физические, экономические, социальные, административные;

б) социальные, рыночные, экономические;

в) физические, социальные, восстановительные, инвестиционные.

8. Какой принцип оценки объектов недвижимости говорит о том, что покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью?

а) принцип ожидания;

б) принцип замещения;

в) принцип полезности.

9. Стоимость обмена применяется…

а) при продаже, покупке, сдаче в аренду, передаче в залог и т.д.;

б) при продаже, использовании, купле-продаже и т.д.;

в) при использовании, передаче в залог и т.д.

10. Для оценки объекта недвижимости при его продаже на свободном рынке

должна быть определена:

а) инвестиционная стоимость объекта;

б) ликвидационная стоимость объекта;

в) кадастровая стоимость объекта;

г) рыночная стоимость объекта.

11. Какие три оценочных подхода используют эксперты в процессе оценки объектов недвижимости?

а) затратный, доходный, массовый;

б) затратный, доходный, сравнительный;

в) затратный, массовый, сравнительный;

г) доходный, массовый, сравнительный.

12. Перечислите принципы оценки недвижимости:

а) принцип рыночной среды, соответствия, конкуренции;

б) принцип пользователя, принцип рыночной среды, принцип, связанный с объектом;

в) принцип зависимости, рыночной среды, конкуренции.

13. Принцип спроса и предложения выражает…

а) способность конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данное время, в данном месте и в данных условиях;

б) полезность объекта недвижимости для пользователя и стоимость объекта, прямо связанные с ожидаемым потоком доходов или выгод, ожидаемых от его перепродаж;

в) зависимость стоимости недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов.

14. В принципы пользователя входят…

а) соответствие, зависимость, ожидание;

б) полезность, замещение, ожидание;

в) полезность, конкуренция, ожидание.

15. Верно ли утверждение: «стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами»?

а) верно;

б) неверно.

 16. Для оценки объекта недвижимости при его продаже на свободном рынке должна быть определена…

а) инвестиционная стоимость объекта;

б) рыночная стоимость объекта;

в) ликвидационная стоимость объекта;

17. В составе глобальных внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости, экологический фактор относится к группе:

а) социальных факторов;

б) экономических факторов;

в) политических факторов;

г) физических факторов.

18. Что из нижеследующего не входит в определение инвестиционной стоимости?

а) стоимость для конкретного пользователя;

б) субъектная стоимость;

в) наиболее вероятная цена;

г) стоимость при определенных целях инвестирования.

19. Принцип оценки стоимости недвижимости, гласящий, что стоимость объекта недвижимости определенного функционального назначения зависит от окружения объекта, это…

а) принцип соответствия;

б) принцип изменения;

в) принцип зависимости.

20. Принцип полезности гласит, что:

а) если для определенного лица объект обладает особой полезностью, то стоимость данного объекта может оказаться существенно выше стоимости для типичного круга потенциальных покупателей объекта;

б) ни один рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены объектов, обладающих аналогичной полезностью;

в) объект обладает стоимостью только в том случае, когда он для кого-либо обладает полезностью;

г) основная полезность объекта недвижимости заключается в его способности принести в будущем определенный доход его владельцу от сдачи помещений в аренду.

21. Принцип ожидания относится к группе принципов оценки, отражающих:

а) рыночную среду;

б) представления пользователя;

в) освоение земли.

22. Верно ли, что ликвидность недвижимости тем выше, чем больше срок экспозиции?

а) верно;

б) неверно.

23. Конечной целью оценки объекта недвижимости является:

а) определение стоимости объекта недвижимости на определенную дату;

б) установление состава конструктивных элементов объекта недвижимости;

в) определение уровня доходности объекта недвижимости при его сдаче в аренду;

г) обоснование технического состояния конструктивных элементов объекта.

24. Чем определяются правовые основы, регулирующие оценочную деятельность в РФ?

а) указом президента РФ;

б) федеральным законом РФ;

в) постановление правительства РФ;

г) гражданским кодексом.

25. Какой их подходов оценки недвижимости применим только в случае развитого рынка продаж?

а) доходный;

б) сравнительный;

в) затратный.

26. Рыночная стоимость является отражением: