Объект |
Назначение объекта |
Местоположение |
Площадь, кв. м |
Наличие косметического ремонта |
Цена сделки, д.е. |
1 |
Спортивный центр |
Центральный р-н г. Воронежа |
1 100 |
Отремонтирован |
3 850 000 |
2 |
Спортивный центр |
Советский р-н г. Воронежа |
1 600 |
Отремонтирован |
5 120 000 |
3 |
Торговый центр |
Центральный р-н г. Воронежа |
1 300 |
Отремонтирован |
7 150 000 |
4 |
Спортивный центр |
Северный р-н г. Воронежа |
5 000 |
Отремонтирован |
12 500 000 |
5 |
Спортивный центр |
Центральный р-н г. Воронежа |
900 |
Требует ремонта |
2 790 000 |
6 |
Спортивный центр |
Советский р-н г. Воронежа |
1 800 |
Требует ремонта |
5 220 000 |
7 |
Торговый центр |
Центральный р-н г. Воронежа |
1 500 |
Требует ремонта |
7 500 000 |
8 |
Спортивный центр |
Северный р-н г. Воронежа |
4 900 |
Требует ремонта |
10 780 000 |
Задача 10. Оценить трехкомнатную квартиру в кирпичном доме на последнем этаже. В квартире имеются балкон, паркетные полы, телефон, площадь кухни – 9,0 кв. м, санузел. Для моделирования цены необходимо выбрать один, наиболее близкий, аналог. Затем на выявленные различия методом парных продаж рассчитать величину поправки и произвести корректировку. База данных содержит информацию о последних объектах недвижимости:
Аналог |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Материал стен |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Панель |
Панель |
Кирпич |
Наличие балкона |
+ |
+ |
+ |
- |
- |
+ |
Кухня, кв. м |
9,0 |
9,0 |
9,0 |
7,0 |
7,0 |
9,0 |
Этаж |
3 |
3 |
7 |
Последний |
Последний |
Последний |
Пол |
Линолеум |
Паркет |
Паркет |
Линолеум |
Линолеум |
Линолеум |
Санузел |
Смежный |
Смежный |
Раздельный |
Раздельный |
Раздельный |
Раздельный |
Телефон |
+ |
- |
+ |
- |
+ |
+ |
Цена, д.е. |
57 000 |
58 000 |
65 000 |
45 000 |
48 000 |
55 000 |
Задача 11. Рассчитать поправку на передаваемые права собственности и ограничения. Оцениваемый офис не имеет заключенных договоров аренды на дату оценки. Площадь оцениваемого объекта, предназначенная для сдачи в аренду – 800 кв. м. Аналогичный офис, обремененный на дату сделки среднесрочным договором аренды сроком на три года, был продан за 1 350 000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 18 %. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 850 д.е. в год за 1 кв. м.
Задача 12. Оценить склад, который на дату оценки не имеет заключенных договоров. Площадь оцениваемого объекта – 1 000 кв. м, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 900 кв. м. Аналогичный склад, обремененный на дату сделки договором аренды сроком на пять лет, был продан за 1 800 000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 19 %. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 700 д.е. в год за 1 кв. м.
Задача 13. Оценить жилой коттедж, который на дату оценки сдан в аренду на два года. Площадь оцениваемого объекта – 250 кв. м. Аналогичный жилой коттедж, не обремененный на дату сделки договором аренды, был продан за 1 000 000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 12%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 170 д.е. в месяц за 1 кв. м.
Задача 14. Оценить терминал, который на дату оценки не имеет заключенных договоров. Площадь оцениваемого объекта, предназначенная для сдачи в аренду – 2 500 кв. м. Земельный участок оформлен в собственность. Аналогичный терминал, обремененный на дату сделки договором аренды сроком на шесть лет, был продан за 1 300 000 д.е. Здание расположено на арендованном земельном участке. Годовая плата за землю – 19 500 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 17 %. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 700 д.е. в год за 1 кв. м.
Задача 15. Рассчитать поправку на условия финансирования, если на дату оценки преобладает рыночная ставка по ипотечному кредиту – 15 %. Оцениваемый объект должен быть полностью оплачен в момент совершения сделки. Аналогичный объект продан за 1 350 000 д.е. на следующих условиях: собственный капитал покупателя – 350 000 д.е., остальная сумма будет выплачена в рассрочку на пять лет под 12 % ежегодными платежами.
Задача 16. Оценить гостиницу, потенциальный валовой доход которой составляет 800 000 д.е. База данных по недавно совершенным сделкам:
Объект |
Валовой доход, д.е. |
Вид дохода |
Цена, д.е. |
Гостиница |
750 000 |
ДВД |
1 700 000 |
Офис |
850 000 |
ПВД |
1 300 000 |
Гостиница |
750 000 |
ПВД |
1 050 000 |
Гостиница |
850 000 |
ПВД |
1 020 000 |
Гостиница |
81 000 |
ПВД |
1 090 000 |
Задача 17. Оценить торговую недвижимость, используя коэффициент капитализации, полученный методом рыночной экстракции. Площадь – 300 кв. м, годовая ставка арендной платы – 200 д.е., коэффициент потерь – 10 %, операционные расходы – 30 % действительного валового дохода. База данных по недавно совершенным сделкам:
Объект |
Валовой доход, д.е. |
Вид дохода |
Цена, д.е. |
Магазин |
36 000 |
ПВД |
90 000 |
Гостиница |
35 000 |
ЧОД |
120 000 |
Магазин |
32 000 |
ЧОД |
170 000 |
Магазин |
37 000 |
ЧОД |
190 000 |
Задача 18. Определить средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для офисного помещения. База данных по недавно совершенным сделкам:
Объект |
Величина дохода, д.е. |
Вид дохода |
Цена, д.е. |
Объект А - офис |
2 400 |
ПВД |
30 000 |
Объект В - офис |
3 000 |
ПВД |
35 000 |
Объект С- склад |
1 600 |
ПВД |
20 000 |
Объект D - магазин |
4 000 |
ПВД |
42 000 |
Объект E - офис |
2 800 |
ЧОД |
35 000 |
Объект F- офис |
3 500 |
ПВД |
38 000 |
Задача 19. Оценить недвижимость. Чистый операционный доход объекта за истекший год составил 7 500 д.е. База данных по недавно совершенным сделкам:
Объект |
Величина дохода, д.е. |
Вид дохода |
Цена, д.е. |
А |
7 600 |
ЧОД прогнозный |
450 000 |
В |
8 000 |
ПВД за истекший год |
65 000 |
С |
850 000 |
ЧОД за истекший год |
320 000 |
D |
8 100 |
ЧОД за истекший год |
530 000 |
Е |
7 200 |
ЧОД за истекший год |
510 000 |
F |
9 800 |
ДВД прогнозный |
470 000 |