Материал: Основания экономики недвижимости. теория и практика. Трухина Н.И., Баринов В.Н

Обоснование введенных корректировок

Корректировка на состав прав

Так как оценивается право собственности на рассматриваемую квартиру и в качестве объектов-аналогов подобраны квартиры, на которые продается право собственности, данная поправка в расчетах не применялась.

Корректировка на условия продажи

Корректировка на условия продажи, отражающая изменение цены сделки («уторговывание») по сравнению с ценой предложения. Практика продаж на рынке жилой недвижимости свидетельствует о том, что цена предложения выше реальной сделки на 3-7%, с учетом того, что объект оценки относится к вторичному рынку жилья новостроек, сроки реализации которого снизились по сравнению с вторичным жильем старой застройки. Оценщик применил поправку на торг в размере -5% как наиболее вероятную величину торга.

Корректировка на время продажи (предложения)

Ввиду того, что объекты-аналоги выставлялись на продажу в течение января 2014 г., оценщик данную корректировку не применял.

Корректировка на местоположение

Так как объект оценки и подобранные объекты-аналоги расположены в одном районе г. Воронежа (Советский район, ул. Берег реки Дон), данная корректировка в расчётах не применялась.

Корректировка на материал стен дома

Так как оцениваемая квартира и объекты-аналоги расположены в панельных домах, Оценщик данную корректировку в расчетах не применял.

Корректировка на количество комнат в квартире

Так как и объект оценки, и объекты-аналоги представляют собой двухкомнатные квартиры, данная корректировка в расчёте не применялась.

Корректировка на этаж

Этаж, на котором расположен жилой объект, как правило, является одним из факторов, который влияет на выбор потенциального покупателя, а значит, и стоимость объекта. Следовательно, корректировка по данному фактору при расчете стоимости объекта оценки необходима (табл. 6.3). Величина корректировки определялась методом парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, сходных по всем характеристикам, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене (в данном случае этаж, на котором расположена квартира).

Для расчета корректировок использовалась формула

, (6.3)

где С_он – стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

С_а – стоимость объекта-аналога.

Таблица 6.3

Расчет корректировки на этаж

Корректировка на состояние квартиры / отделку

Так как оцениваемая квартира имеет стандартную внутреннюю отделку (отделку от застройщика), а среди подобранных объектов-аналогов имеются квартиры с качественной улучшенной внутренней отделкой, в расчетах необходимо введение соответствующей корректировки. Корректировка введена в денежном выражении, так как стоимость ремонта преимущественно определяется именно в рублях на 1 кв. м. Величина корректировки принята в соответствии с информацией строительных компаний Воронежа в размере 5 000 руб./кв. м (как затраты на улучшенную отделку с применением высококачественных отделочных материалов).

Корректировка на площадь помещения

Корректировка на размер объекта определялась на основе метода интегральных показателей. Для сравнения параметров использовалась формула

, (6.4)

где S_а – величина общей площади объекта-аналога;

S_он – величина общей площади оцениваемого объекта недвижимости;

k – коэффициент торможения стоимости.

Коэффициент торможения – это показатель степенной функции, определяющий запоздавшее уменьшение стоимости 1 кв. м объекта оценки при увеличении площади объекта оценки по сравнению с площадью аналога. Коэффициент торможения предлагается выбирать в диапазоне 0,03...0,10. В данном случае коэффициент торможения принят равным 0,03. Следует отметить, выбор происходит экспертно.

Корректировки на состояние рынка, экономические характеристики и компоненты стоимости (дополнительные улучшения) не применялись, так как и объект оценки, и подобранные объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка, готовы к продаже (имеются все необходимые правоустанавливающие документы) и не имеют дополнительных улучшений.

Корректировка на качество остекления окон и остекление балкона – данная поправка была определена в абсолютных величинах из расчета стоимости пластикового остекления одного окна и балкона. Стоимость остекления с учетом монтажа одного окна и материалов ПВХ составляет 12 000 руб., стоимость остекления балкона составляет 17 500 руб.

Соответственно поправка на ПВХ остекление окон для 2-комнатной квартиры:

К_ост.ок= 3×12 000 руб. = 36 000 руб.

Поправка на отсутствие остекления балкона составит:

К_{ост.бал}= 17 500 руб.

Тест

1. Для применения методов сравнительного подхода к стоимостной оценке недвижимости необходимыми условиями являются:

а) наличие активного территориального рынка недвижимости и доступность информации;

б) наличие активного территориального рынка недвижимости определенного назначения и доступность информации;

в) наличие сходных объектов недвижимости и доступность информации;

г) стабильность цен на объекты недвижимости.

2. При оценке недвижимости методами сравнительного подхода не учитывается такой фактор, как…

а) месторасположение;

б) величина кредита;

в) условия финансирования;

г) время продажи.

3. При оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

а) ценообразующие характеристики оцениваемого объекта приводятся к ценообразующим характеристикам аналогов;

б) ценообразующие характеристики аналогов приводятся к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.

4. Утверждение о том, что объекты парной продажи должны быть обязательно сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогом:

а) верно;

б) неверно.

5. Переход от цены объекта недвижимости в целом к цене единицы сравнения необходимо осуществить в том случае, если не совпадают:

а) физические размеры оцениваемого объекта и хотя бы одного аналога;

б) физические размеры аналогов;

в) физические размеры оцениваемого объекта и всех аналогов.

6. Корректировки, вносимые в цену объектов-аналогов, могут быть:

а) только в рублях;

б) только в процентах;

в) смешанными.

7. После подбора объекта-аналога оценщик вносит:

а) поправку на местоположение в цену оцениваемого объекта, остальные поправки в цену объекта-аналога;

б) все поправки в цену оцениваемого объекта;

в) все поправки в цену объекта-аналога.

8. При отборе объектов-аналогов приоритетным ценообразующим параметром является:

а) физические размеры недвижимости;

б) назначение недвижимости;

в) местоположение объекта;

г) физическое состояние недвижимости.

9. Процентные поправки, применяемые в сравнительном подходе:

а) применяются в денежном эквиваленте и зависят от количества единиц сравнения;

б) используются в виде коэффициента и зависят от количества единиц сравнения;

в) используются в виде коэффициента и не зависят от количества единиц сравнения;

г) применяются в денежном эквиваленте и не зависят от количества единиц сравнения.

10. Относительные денежные поправки, применяемые в сравнительном подходе:

а) используются в виде коэффициента и зависят от количества единиц сравнения;

б) используются в виде коэффициента и не зависят от количества единиц сравнения;

в) применяются в денежном эквиваленте и зависят от количества единиц сравнения;

г) применяются в денежном эквиваленте и не зависят от количества единиц сравнения.

11. Применения относительных денежных поправок не требуют следующие элементы сравнения:

а) поправки, рассчитанные методами корреляционно-регрессионного анализа;

б) наличие или отсутствие косметического ремонта;

в) износ.

12. Абсолютные денежные поправки, применяемые в сравнительном подходе:

а) применяются в денежном эквиваленте и зависят от количества единиц сравнения;

б) применяются в денежном эквиваленте и не зависят от количества единиц сравнения;

в) используются в виде коэффициента и зависят от количества единиц сравнения;

г) используются в виде коэффициента и не зависят от количества единиц сравнения.

13. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки:

а) на дополнительные улучшения;

б) местоположение;

в) износ;

г) время продажи.

14. Правильным порядком внесения корректировок при применении подхода по прямому сравнению продаж является:

а) жилая площадь, время продажи, местоположение, финансовые условия сделки;

б) условия финансирования, время сделки, местоположение, физические различия;

в) месторасположение, время сделки, жилая площадь, количество комнат, гараж;

г) жилая площадь, месторасположение, количество комнат.

15. Валовой рентный мультипликатор рассчитывается делением:

а) потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

б) цены продажи на валовой доход;

в) цены продажи на чистый операционный доход;

г) чистого операционного дохода на цену продажи.

16. Утверждение, что валовой рентный мультипликатор всегда должен корректироваться с учетом отличий и преимуществ:

а) верно;

б) неверно.

17. Ценовая информация, используемая в сравнительном подходе к оценке недвижимости, считается достоверной, если она получена:

а) от заказчика;

б) печатных информационных источников;

в) продавца, покупателя и посредника;

г) бюро технической инвентаризации, организации, регистрирующей сделки с недвижимостью, и нотариуса.

д) все ответы верны.

18. Если оцениваемый объект лучше аналога, поправка в цену объекта-аналога вносится со знаком:

а) плюс;

б) минус.

19. Если аналог лучше оцениваемого объекта, поправка в цену объекта-аналога вносится со знаком:

а) плюс;

б) минус.

20. Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а) офисное здание;

б) дворец спорта;

в) а, б.

Задачи

Задача 1. Оценить складскую недвижимость. Аналогичный объект был недавно продан за 750 000 д.е. Наличие у аналога современного складского оборудования делает его дороже оцениваемого объекта на 20 %.

Задача 2. Оценить офисную недвижимость. Аналогичный объект был недавно продан за 950 000 д.е. Наличие у оцениваемого объекта телефонной линии делает его дороже объекта-аналога на 10 %.

Задача 3. Оценить недвижимость, износ которой составляет 35 %. Аналогичная недвижимость с износом 30 % продана за 235 000 д.е., с износом 70 % продана за 75 000 д.е.

Задача 4. После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: двухэтажный коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, но без бассейна, был продан за 400 000 д.е. Затраты на строительство бассейна равны 16 000 д.е. Определить стоимость коттеджа, если два одноэтажных коттеджа, сходных между собой во всем, кроме наличия бассейна, были проданы соответственно за 600 000 д.е. и 618 000 д.е.

Задача 5. Оценить двухэтажный офис, расположенный в Центральном р-не г. Воронежа, если аналогичная недвижимость, расположенная в Левобережном р-не г. Воронежа, продана за 50 000 д.е. Оценщик располагает информацией о недавно проданных объектах:

Задача 6. Оценить недавно отремонтированный торговый центр «Вега», площадь которого составляет 500 кв. м, расположенный в 15 мин ходьбы от станции метро. Определить знак корректировки.

Задача 7. Оценить отдельно стоящее торговое четырехэтажное блочное здание, расположенное в Северном р-не г. Воронежа. Для анализа сравнительных продаж отобрана недавно состоявшаяся сделка по продаже отдельно стоящего торгового четырехэтажного блочного здания, расположенного в Юго-Западном р-не г. Воронежа. Цена аналога – 2 300 000 д.е. База данных содержит информацию о последних сделках с недвижимостью:

Задача 8. Оценить трехэтажный кирпичный коттедж с пристроенным гаражом на две машины. Аналогичный кирпичный коттедж без гаража, расположенный в этом же поселке, был недавно продан за 1 400 000 д.е. База данных содержит информацию о последних сделках с недвижимостью:

Задача 9. Оценить спортивный центр, который был недавно отремонтирован. Площадь оцениваемого объекта – 1 500 кв. м. Аналогичный спортивный комплекс, требующий косметического ремонта, был недавно продан за 2 400 000 д.е., его площадь – 1 200 кв. м. База данных содержит информацию о последних сделках с недвижимостью: